ECLI:NL:RBOVE:2025:6169 - Rechtbank Overijssel - Vordering tot ontruiming van gehuurde woning wegens ernst...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 11856190 \ CV EXPL 25-2464

Vonnis in kort geding van 20 oktober 2025

in de zaak van

de stichting
STICHTING WELBIONS,

gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo,

eisende partij,

hierna te noemen: Welbions,

gemachtigde: mr. A. Çapkurt, advocaat te Utrecht,

tegen

[gedaagde] h.o.d.n. [bedrijf],

in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[betrokkene],

kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. J.F. Vanhommerig, advocaat te Enschede.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- het bericht van 8 oktober 2025 met aanvullende productie 12 van Welbions;
- de conclusie van antwoord met producties van de zijde van de bewindvoerder;
- de mondelinge behandeling van 13 oktober 2025, waarbij de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] namens Welbions zijn verschenen, bijgestaan door mr. A. Çapkurt, die de standpunten van Welbions mondeling heeft toegelicht. [betrokkene] is samen met zijn bewindvoerder verschenen, bijgestaan door mr. J.F. Vanhommerig die een pleitnota heeft overgelegd.

2.De samenvatting

2.1.

Welbions vordert dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen, omdat er sprake is van ernstige en structurele overlast. De bewindvoerder is het daar niet mee eens, althans benadrukt dat [betrokkene] vanwege meerdere ernstige sociale en cognitieve beperkingen, niet in staat is te reageren op sociale spanningen of conflicten.

2.2.

De kantonrechter wijst de vorderingen van Welbions in dit kort geding gedeeltelijk toe. Hierna wordt uitgelegd hoe en waarom.

3. De feiten

3.1.

Welbions verhuurt sinds 30 december 2021 voor onbepaalde tijd een woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [betrokkene] . Het gehuurde is een portiekwoning op de begane grond van een appartementencomplex van drie woonlagen en beschikt over een tuin. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Welbions van 20 november 2015 van toepassing. De huidige huurprijs bedraagt € 655,88 per maand.

3.2.

In artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden is de volgende bepaling opgenomen:

“
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.[…]”

3.3.

Sinds augustus 2022 komen bij Welbions overlastmeldingen van verschillende omwonenden binnen over [betrokkene] en/of zijn bezoekers.

3.4.

De overlastmeldingen bestaan vooral uit voortdurende aanloop van bezoekers naar het gehuurde, die omwonenden bedreigen en intimideren, openbaar urineren, de woonomgeving vervuilen en hun motoren en auto’s parkeren op daarvoor niet bestemde plaatsen. Verder is sprake van ingegooide ruiten, geluidsoverlast door vuurwerk, drugsgebruik, harde seksgeluiden vanuit het gehuurde, harde muziek, hard geschreeuw, geruzie en gebonk vanuit de woning. Ook wordt er geklaagd over stankoverlast, omdat [betrokkene] een vuurton in de tuin heeft geplaatst. Daarnaast laat [betrokkene] zijn honden, of die van bezoekers, uit in de tuin, worden de honden opgesloten in auto’s nabij het gehuurde en blaffen de honden. Een omwonende is gebeten door een hond van [betrokkene] met letsel tot gevolg.

3.5.

De meldingen zijn afkomstig van zo’n dertien omwonenden, die ook huurder zijn van Welbions. Zij hebben verklaard zich onveilig te voelen.

3.6.

Bij beschikking van 4 maart 2024 is aan [betrokkene] een mentor toegewezen. Daarnaast is de heer [gedaagde] (handelend onder de naam ‘ [bedrijf] ’) bij beschikking van 25 maart 2025 aangesteld als bewindvoerder van [betrokkene] .

3.7.

In 2025 heeft Welbions tot op heden in ieder geval 39 overlastmeldingen ontvangen.

3.8.

Welbions heeft [betrokkene] verschillende keren aan huis bezocht om met hem in gesprek te gaan over de overlastmeldingen. De huisbezoeken/gesprekken hebben onder meer in september 2022, mei 2023, maart 2024 en februari, maart, mei, juni en augustus 2025 plaatsgevonden. Bij de huisbezoeken/gesprekken was soms ook een wijkagent aanwezig.

3.9.

Ook heeft Welbions [betrokkene] bij brieven van 9 september 2022, 4 februari 2025, 20 februari 2025, 7 mei 2025, 19 juni 2025 en 24 juni 2025 aangesproken op en gewaarschuwd voor de gevolgen van de overlast.

3.10.

Het gesprek van 7 mei 2025 heeft op het kantoor van Welbions samen met [betrokkene] en zijn begeleiding plaatsgevonden, waarbij is gesproken over de overlast(meldingen). Daarbij is gevraagd of [betrokkene] hulp nodig had om bezoek buiten de deur te houden, waar [betrokkene] afwijzend op heeft gereageerd. Vervolgens heeft Welbions bij brief van 7 mei 2025 een gedragsaanwijzing aan [betrokkene] voorgelegd, waarbij [betrokkene] is aangezegd dat wanneer hij de gedragsaanwijzing niet zou ondertekenen, Welbions een gerechtelijke procedure tot ontbinding en/of ontruiming zou starten:

“
Gedragsaanwijzing

Partijen komen hierbij overeen dat huurderper directhet hieronder genoemde gedrag niet meer zal vertonen en ook op andere manieren geen overlast meer zal veroorzaken. Het gaat in het bijzonder om de volgende gedragingen:

U stopt per direct met het veroorzaken van geluids-, stank- en andere overlast in en rondom het gehuurde;
U verleend per 9 mei 2025 12:00 uur geen toegang meer aan personen die overlast veroorzaken;
U verleend geen inwoning meer aan derden, enkel u verblijft in het gehuurde;
U zorgt ervoor dat er geen overtredingen van de Opiumwet in of rondom het gehuurde plaatsvinden; en
U stopt per direct met het (laten) bedreigen en/of intimideren van omwonenden.[…]”

3.11.

[betrokkene] heeft de gedragsaanwijzing niet ondertekend.

3.12.

Het huisbezoek van 24 juni 2025 is bij brief van gelijke datum vastgelegd. Daarin heeft Welbions geschreven het volgende van [betrokkene] te verwachten:

“
U zorgt dat er geen fietsen, scooters of andere voertuigen / spullen meer voor uw woning worden opgeslagen of gestald. Ook ruimt uw achtertuin op van alle goederen die hier liggen opgeslagen. Daarnaast zorgt u ervoor dat uw bezoek zich niet hinderlijk, luidruchtig of vervelend ophoudt in of rondom uw woning. U bent verantwoordelijk voor uw bezoek en voor de mensen die u komen opzoeken. U zorgt ervoor dat zowel u als uw bezoek geen enkele vorm van overlast veroorzaken. Daarnaast zorgt u dat het rustig is tussen 22:00 uur en 8:00 uur ‘s morgens.”

3.13.

Ook daarna blijven de overlastmeldingen binnenkomen.

3.14.

Op 14 juli 2025 heeft er een bewonersavond plaatsgevonden waar alle overlastmeldingen met verschillende bewoners zijn besproken.

3.15.

De gemachtigde van Welbions heeft de bewindvoerder bij brief van 28 juli 2025 verzocht om de huurovereenkomst uiterlijk 4 augustus 2025 vrijwillig op te zeggen. Dat is niet gebeurd.

3.16.

Bij e-mailbericht van 4 augustus 2025 heeft de bewindvoerder als volgt gereageerd op de brief van 28 juli 2025:

“[…]

Ik heb de brief van de advocaat doorgezet naar [betrokkene] en personen in de naasten in zijn omgeving. Hij kan zich niet vinden in het opzeggen van de huur. Dat betekend dat ik zijn belangen moet beschermen en een advocaat in de arm zal nemen ter verdediging van hem. Jammer hiervan is dat er alleen maar extra kosten worden gemaakt ipv dat er wordt gekeken naar een alternatief qua wonen. Wij zijn met zijn alleen druk om een geschikte oplossing te vinden richting begeleid wonen, daarvoor zijn nog niet alle aanvragen goedgekeurd. We hopen dit te kunnen regelen op een zo kort mogelijke termijn.

Is er nog ruimte om eea op te schorten, zodat we hem op een goede manier kunnen verhuizen zonder juridische kosten en strijdt?

[…]”

3.17.

De gemachtigde van Welbions heeft op 6 augustus 2025 gereageerd dat Welbions bereid is om [betrokkene] een verlengde ontruimingstermijn van drie maanden te geven. Op dit voorstel heeft (de bewindvoerder van) [betrokkene] niet gereageerd.

3.18.

Eind september 2025 heeft er een instellingenoverleg plaatsgevonden, waarbij verschillende hulpverleners (een thuisbegeleider van Carint Reggeland, een mentor, een bewindvoerder, een wijkcoach, een sociaal wijkbeheerder, een regisseur WMO, regieondersteuner en adviseur veiligheid van de gemeente en een wijkagent) betrokken waren. Het overleg is vastgelegd in een plan van aanpak c.q. veiligheidsplan van 30 september 2025. Onder ‘Problematiek’ staat dat [betrokkene] bekend is met autisme, Asperger en een verlaagd IQ.

3.19.

Tijdens het overleg is de overlast, de problematiek van [betrokkene] en de ontruimingsprocedure besproken en zijn de volgende afspraken gemaakt:

“
Inzetten op diagnostiek en beschermd wonen voor meneer;
Alvast op zoek naar organisatie waar meneer geplaatst kan worden indien gedwongen kader wordt afgegeven door de Rechtbank;
Regisseur wil op de hoogte gehouden worden van de stappen die gezet zijn;
Mentor gaat bij Actifaid navragen naar de mogelijkheden;
Regisseur en mentor gaan kijken naar mogelijkheden;
Mentor wil een RM aanvragen, indien dit serieus wordt en meneer zou een paar dagen langer in de woning moeten blijven dan wil Welbions hier wel in meedenken.”

3.20.

Ook is besproken dat er contact opgenomen zou worden met Actifaid om te kijken of er een plek voor [betrokkene] beschikbaar zou zijn. Uit correspondentie tussen de hulpverleners blijkt dat Actifaid niet ‘happig’ is op drugsgebruik en de vriendenkring van [betrokkene] .

3.21.

Op 29 oktober 2025 is er een vervolgoverleg gepland.

4.Het geschil

4.1.

Welbions vordert – samengevat – dat de bewindvoerder het gehuurde ontruimt in verband met overlast veroorzaakt door [betrokkene] en wordt veroordeeld tot betaling van de huur tot aan de dag dat het gehuurde wordt ontruimd.

4.2.

De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert – samengevat – primair tot niet-ontvankelijkheid van Welbions, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Welbions. Subsidiair verzoekt de bewindvoerder om een ontruimingstermijn van minimaal zes maanden, met veroordeling van Welbions in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Ontruiming in kort geding

5.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Welbions ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

5.2.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Spoedeisend belang

5.3.

Het spoedeisend belang van Welbions volgt uit de aard van haar vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.

Overlast

5.4.

Welbions heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat sprake is van ernstige en structurele overlast. De bewindvoerder heeft hier, kort samengevat, tegenin gebracht dat [betrokkene] zich niet altijd in de overlast herkent en dat de overlast niet objectief is vastgesteld.

5.5.

De kantonrechter is echter van oordeel dat uit de (grote hoeveelheid) overgelegde overlastmeldingen, het overgelegde beeldmateriaal en de verklaringen van omwonenden voldoende is gebleken dat [betrokkene] (dan wel zijn bezoek en/of de honden van [betrokkene] en/of zijn bezoek) structureel ernstige overlast aan omwonenden veroorzaakt. Uit de aard van de meldingen (zoals blijkt uit rechtsoverweging 3.4) blijkt dat de overlast ernstig is. Dat [betrokkene] zich niet in de overlast herkent maakt dat niet anders. Op basis van de stukken die in de procedure zijn gebracht acht de kantonrechter de overlast ook voldoende geobjectiveerd. De overlast vindt zowel overdag als ’s nachts plaats en uit de verklaringen blijkt ook dat bij sommige meldingen de politie ter plaatse is geweest en heeft de politie mensen uit het gehuurde moeten verwijderen. Bovendien zijn de klachten afkomstig van dertien omwonenden en sinds 2022 komen er, tot op heden, overlastmeldingen binnen. In dit jaar zijn er alleen al 39 meldingen binnengekomen bij Welbions. Daarmee kan (ook) gesproken worden van structurele overlast.

Tekortkoming

5.6.

[betrokkene] schiet daardoor tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. In artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden van Welbions is opgenomen dat [betrokkene] ervoor moet zorgen dat hij geen overlast voor omwonenden veroorzaakt. Dat de overlast alleen afkomstig zou zijn van bezoekers, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd, doet er niet toe. Uit voornoemde bepaling blijkt namelijk ook dat [betrokkene] niet alleen verantwoordelijk is voor overlast veroorzaakt door hemzelf, maar moet hij ook voorkomen dat zijn bezoekers overlast veroorzaken. Daarnaast moet [betrokkene] voorkomen dat huisdieren overlast veroorzaken. Ook daarin schiet [betrokkene] tekort, onder meer gelet op de meldingen over de blaffende honden en het bijtincident. Door het veroorzaken van overlast heeft [betrokkene] zich niet als goed huurder gedragen, waartoe hij op grond van artikel 7:213 BW en artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden verplicht is.

Ontbinding en ontruiming

5.7.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit staat in artikel 6:265 BW.

5.8.

De bewindvoerder heeft omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. De huur is altijd punctueel betaald. Verder is [betrokkene] sociaal kwetsbaar, heeft hij beperkte weerbaarheid en heeft hij moeite om bezoekers buiten te houden. Ook wordt de overlast minder.

5.9.

De kantonrechter gaat niet mee in het verweer van de bewindvoerder. Dat de huur altijd punctueel wordt betaald, betekent niet dat [betrokkene] andere verplichtingen uit de huurovereenkomst dan niet meer hoeft na te komen, zoals het voorkomen van overlast. Dat [betrokkene] met zijn sociale kwetsbaarheid en beperkte weerbaarheid het moeilijk vindt om (overlast veroorzakende) bezoekers buiten te houden, wil niet zeggen dat de andere bewoners van het complex die overlast dan maar moeten dulden. Dat de overlast minder wordt, is niet gebleken, onder meer getuige de overlastmeldingen van de afgelopen twee maanden. Zelfs de betrokkenheid van alle hulpverleners zorgt er niet voor dat het structureel rustig blijft rondom het gehuurde. Het is duidelijk dat [betrokkene] , mede gelet op zijn persoonlijke problematiek, kwetsbaarheid, beperkte weerbaarheid en dat hij in seniorencomplex woont, niet op de juiste plek zit. Uit de rapportage die van de zijde van de bewindvoerder als productie 5 is overgelegd, wordt dit ook wel bevestigd.

5.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [betrokkene] (bestaande uit het veroorzaken van overlast voor omwonenden) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.

Van Welbions kan niet worden verwacht dat zij de uitkomt van een bodemprocedure afwacht

5.11.

De kantonrechter overweegt dat er sprake is van een ernstige en langdurige overlastsituatie waarbij omwonenden – die ook huurder zijn van Welbions – in hun woon-/huurgenot worden geschaad. Zij voelen zich niet meer veilig in hun woonomgeving. Welbions heeft [betrokkene] voldoende kansen gegeven. Welbions is meerdere keren met [betrokkene] in gesprek gegaan en heeft hem meerdere keren gewezen op en gewaarschuwd voor de gevolgen van de overlast, maar toch blijft de overlast voortduren. Naar het oordeel van de kantonrechter kan daarom niet van Welbions worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Conclusie

5.12.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming toewijzen.

Ontruimingstermijn

5.13.

Welbions vordert een ontruimingstermijn van zeven dagen na betekening van het vonnis. De bewindvoerder heeft subsidiair verzocht om een langere ontruimingstermijn (van zes maanden), omdat [betrokkene] op korte termijn geen zicht heeft op een vervangende woonruimte en om de lopende hulpverleningstrajecten af te ronden.

5.14.

De kantonrechter gaat daarin mee, maar vindt zes maanden te lang. Een ontruimingstermijn van drie maanden zoals in augustus 2025 vanuit de zijde van Welbions voorgesteld, acht de kantonrechter een redelijke termijn. Dat betekent dat [betrokkene] het gehuurde uiterlijk 20 januari 2025 zal moeten verlaten. Tot deze datum moet het mogelijk zijn om het traject via Actifaid of andere hulpverleningstrajecten af te ronden of op te starten of anderszins een alternatieve woonruimte te vinden. Bovendien kunnen de betrokken hulpverleners met het geplande overleg van 29 oktober 2025 bezien of de gemaakte afspraken (zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.19) tot iets hebben geleid. De kantonrechter wijst [betrokkene] erop dat het – met betrekking tot het Actifaid-traject en meewerkende houding van Welbions – voor hem van groot belang is om te werken aan het beperken van zijn drugsgebruik en aanvaarden van hulp om de weerbaarheid te vergroten, zodat hij bezoek beter buiten de deur kan houden en kan voorkomen dat er overlast wordt veroorzaakt.

Vordering tot betaling van € 655,88 tot aan ontruiming

5.15.

Verder vordert Welbions dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot betaling van € 655,88 voor elke maand dat [betrokkene] het gehuurde onder zich houdt tot aan het moment dat hij het gehuurde heeft ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente. De kantonrechter wijst deze vordering af. Er bestaat geen aanleiding om aan te nemen dat de bewindvoerder de huur tot de ontruimingsdatum niet zal betalen. De bewindvoerder heeft bovendien onderbouwd dat de huur punctueel wordt betaald. Welbions heeft geen omstandigheden aangevoerd waaruit iets anders blijkt. Bovendien kan de huurovereenkomst in dit kort geding niet ontbonden worden, zodat de bewindvoerder op grond van de huurovereenkomst verplicht blijft om de maandelijkse huur (op tijd) te betalen. Kortom, er bestaat geen reden om deze vordering toe te wijzen.

Proceskosten

5.16.

De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Welbions worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

149,02

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.233,02

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt de bewindvoerder om het pand aan [adres] uiterlijk
20 januari 2026te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Welbions zijn, en de sleutels af te geven aan Welbions,

6.2.

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.233,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2025.