Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11448453 \ CV EXPL 24-2503
Vonnis van 11 november 2025
in de zaak van
[partij A] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. M.H.J. Booijink,
tegen
[partij B],
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
procederend in persoon.
1.Waar gaat de zaak over?
[partij B] huurde met ingang van 1 november 2023 bedrijfsruimte (in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW)) van [partij A]. Zij heeft wel een waarborgsom, maar geen huur betaald.
[partij A] maakt in deze procedure aanspraak op huurpenningen tot 1 januari 2025 (de datum waarop [partij B] het pand ontruimd heeft). Volgens [partij B] was met haar afgesproken dat zij pas huur verschuldigd was vanaf het moment dat het gehuurde zou beschikken over nutsvoorzieningen. In de haar met betrekking tot deze afspraak gegeven bewijsopdracht is zij volgens de kantonrechter niet geslaagd. De vorderingen van
[partij A] worden daarom grotendeels toegewezen. De vorderingen van
[partij B] worden afgewezen. De motivering van deze beslissing volgt hierna.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 mei 2025
- het getuigenverhoor van 1 oktober 2025.
- het getuigenverhoor van 1 oktober 2025.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
Bewijs niet geleverd
3.1.
In voormeld tussenvonnis is [partij B] opgedragen te bewijzen dat met haar is afgesproken dat zij pas vanaf het moment dat de nutsvoorzieningen waren gerealiseerd huur verschuldigd zou zijn. Zij heeft daarop drie getuigen doen horen, te weten zichzelf, haar partner [getuige 1] (hierna: [getuige 1]) en [getuige 2] (hierna: [getuige 2]), de door [partij A] ingeschakelde verhuurmakelaar.
3.2.
[partij B] heeft verklaard als volgt:
Ik was pas huur verschuldigd als er nutsvoorzieningen in het pand aanwezig waren. Dit heb ik afgesproken met de makelaar de heer [getuige 2].
Die afspraak is mondeling gemaakt toen wij nog een nadere afspraak hadden ingepland. De heer [getuige 2] had de voorzieningen niet geregeld. Wij hebben toen afgesproken dat wij niet eerder huur zouden betalen dan nadat de voorzieningen aanwezig waren. Deze afspraak is gemaakt 1 of 2 dagen na 1 november in de hal zelf. Daarbij waren de heer [getuige 2], [getuige 2], de heer [getuige 1], [getuige 1], en ikzelf aanwezig.
De waarborgsom hebben wij wel betaald. De eerste maand huur niet. Wij zouden huur gaan betalen op het moment dat de nutsvoorzieningen geregeld waren.
Er is een nadere afspraak gemaakt in de hal na 1 november om te bespreken dat er geen huur zou worden betaald zolang er geen voorzieningen aanwezig waren.
[getuige 2] is daarna naar [partij A] gelopen. Hij is niet teruggekomen naar de hal en er heeft geen terugkoppeling plaats gevonden.
Het lijkt mij niet dat [getuige 2] zelf mocht beslissen dat wij geen huur hoefden te betalen zolang er geen voorzieningen aanwezig waren. [partij A] had alles uit handen gegeven aan [getuige 2] en hij was onze contactpersoon. Daarom mag je ervan uitgaan dat hij dat soort zaken toezegt met toestemming lijkt mij.
Ik heb heel vaak navraag gedaan bij [getuige 2] hoe het zat maar nooit antwoord gekregen.
Op vragen van mr. Booijink antwoord ik:
De afspraak om af te spreken in de hal is telefonisch of per app gemaakt.
3.3.
[getuige 1] heeft onder meer verklaard:
(...)
Van tevoren is afgesproken wat de intentie was met het te huren pand. Ook met betrekking tot het bestemmingsplan. Ik zei bij de bezichtiging: Opslag is leuk, maar een koeling heeft stroom nodig en voor het afwassen hebben we water nodig. En gas is makkelijk voor de voorbereiding van de foodtrucks en andere doeleinden. Maar dat zat er allemaal niet in.
[getuige 2] zei het komt allemaal goed. Dat regel ik. 4 weken, maximaal 6. Dit is bij de bezichtiging besproken, ik weet niet meer wanneer dat was. Ik weet ook niet wanneer het contract is ingegaan. De bezichtiging was 2, 3 weken daarvoor.
[getuige 2] zei dat hij zijn mensen voor had om de Nutsvoorzieningen te regelen.
Als het er allemaal niet in zit, kan er ook niks gedaan worden zei ik tegen [getuige 2].
Dan kan er ook weinig verdiend worden en wordt het ook moeilijk te betalen. Als [getuige 2] het allemaal zou regelen zou de huur geen probleem zijn. Ik heb hem duidelijk gezegd als het er niet in zit krijg je ook geen huur. Daarop zei hij maak je niet druk, ik regel dat. 4 tot 6 weken dan zit alles erin.
[getuige 2] zei dat hij er mee aan de gang zou gaan en het zou regelen.
Uiteindelijk is het pand betreden nadat de borg betaald is. We hadden de sleutel. Er is meerdere keren gevraagd hoe het met de Nutsvoorzieningen zat aan de heer [getuige 2].
Hij was ermee bezig. Uiteindelijk kwam het hoge woord eruit dat ze geen aansluiting naar de meterkast toe konden aanleggen. Toen heeft [getuige 2] mij nog gevraagd hoe het zat met huur overmaken. [partij A] had gezegd dat er nog geen huur betaald was en [getuige 2] vroeg mij hoe het zat.
Ik heb gezegd dat ik ook nog geen gas, water en licht had. Tegen [getuige 2] zei ik: Jij zou het regelen, maar hebt dat niet gedaan. Zonder dat geen huur, dat had ik op voorhand al gezegd.
Toen was de vraag hoe een en ander op te lossen. Ik heb gezegd met gas, water en licht.
Voordat de contracten getekend waren is afgesproken dat geen huur betaald zou worden totdat er gas, water en licht in zat. Die afspraak is mondeling in de hal zelf gemaakt. Daarbij waren mijn vrouw, ik en de heer [getuige 2] aanwezig. Dit staat niet in de schriftelijke huurovereenkomst. Waarom weet ik niet.
Mr. Booijink merkt op dat hij [getuige 1] heeft horen zeggen: ik heb gezegd op voorhand eerst de Nutsvoorzieningen regelen en dan pas de huur. Deze opmerking zou zijn gemaakt na 6 weken na het ingaan van de huur.
Ik weet precies wat mr. Booijink bedoelt. Ik heb net gezegd: tijdens de bezichtiging heb ik op voorhand aangegeven dat het moeilijk zou worden als er geen Nutsvoorzieningen aanwezig waren.
Toen heb ik al gezegd: geen voorzieningen, geen huur. 6 weken na het begin van de huurovereenkomst kwam [getuige 2] vragen naar de huur. Toen heb ik weer tegen hem gezegd, net zoals tijdens de bezichtiging, dat er geen huur betaald zou worden zonder Nutsvoorzieningen.
3.4.
De verklaring van [getuige 2] luidt als volgt:
Ik ben ingeschakeld door [partij A] (Uniek Makelaars) voor de verhuur van het pand in Almelo. Het was mij bekend dat er geen bruikbare nutsvoorzieningen waren. De meterkast was leeg.
Het was een casco bedrijfsruimte. Er zat alleen een waterleiding naar boven toe. Deze was niet aangesloten.
Er was wel een kabel naar binnen getrokken voor elektra. Maar er zat geen schakelbord of stroommeter in het pand. De huurder is zelf verantwoordelijk voor de elektrische voorzieningen. De aansluiting zou de verhuurder aanvragen ([partij A]). Wij zouden hem daar in bijstaan.
De bezichtiging op locatie was omdat huurder een opslagruimte wilde huren voor de foodtrucks. Heel duidelijk is opgenomen in het huurcontract dat huurder uitdrukkelijk bekend was met het feit dat er geen stroom in het pand aanwezig was. De verhuurder zou zich inspannen om dit aan te vragen, waarbij Uniek Makelaars hem daarin bij zou staan. Er is geen garantie afgesproken. Wel is door mij gezegd dat nu er al een kabel naar binnen getrokken was het misschien enkele weken zou kunnen duren voor de stroom aangesloten zou kunnen worden.
Het is absoluut niet waar dat huurder pas huur zou betalen als de elektriciteit zou zijn aangesloten. Eerst zou borg moeten worden betaald en de eerste maand huur. De waarborgsom is betaald, maar de eerste huur nooit.
Ik heb niet toegezegd dat alles voor 1 november geregeld zou zijn. Ik heb het app verkeer niet meer. Ik heb nooit kunnen garanderen dat voor een bepaalde termijn elektra aangesloten zou zijn.
Sommige dingen heb je als makelaar niet in de hand. Als er een huurvrije periode zou zijn afgesproken had ik dat wel in het huurcontract opgenomen.
3.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter is [partij B] niet geslaagd in haar bewijsopdracht, gelet op het navolgende.
Allereerst geldt dat haar verklaring beperkte bewijskracht heeft, aangezien zij partijgetuige is (artikel 164 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (oud)). Dit houdt in dat haar verklaring geen bewijs in haar voordeel kan opleveren, als geen aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijverklaring voldoende geloofwaardig maken. Van dergelijk aanvullend bewijs is geen sprake, alleen al niet omdat zij bepaald niet eenduidig verklaren over het tijdstip waarop zou zijn besproken/afgesproken dat pas huur verschuldigd zou zijn als er nutsvoorzieningen in het pand aanwezig waren. Volgens [partij B] was dit ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst, terwijl volgens [getuige 1] de afspraak al is gemaakt tijdens de bezichtiging.
3.6.
Zou [partij B] worden gevolgd in de door haar gestelde gang van zaken, dan zou dit betekenen dat zij ná het sluiten van de huurovereenkomst – op grond waarvan huur verschuldigd was vanaf 1 november 2023 – bij [getuige 2] aan de orde heeft gesteld dat zij pas huur wilde gaan betalen als er nutsvoorzieningen aanwezig waren, op welke mededeling, ondanks herhaalde navraag, geen duidelijke terugkoppeling is gevolgd. Waarom (desalniettemin) zou moeten worden aangenomen dat [partij A] akkoord is gegaan met dit voorstel van [partij B] valt niet in te zien.
[partij B] partner heeft weliswaar verklaard dat al vóór het sluiten van de overeenkomst, namelijk bij de bezichtiging, was afgesproken dat geen huur betaald zou worden totdat “er gas, water en licht in zat”, maar gelet op zijn band met [partij B] en zijn eigen (financiële) belang bij afwijzing van de vordering moet zijn verklaring met de nodige behoedzaamheid worden bezien. Bovendien wordt een en ander weersproken door [getuige 2], die heeft verklaard dat geen sprake was van een (in verband met het vooralsnog ontbreken van aansluitingen voor nutsvoorzieningen) huurvrije periode (en hij dat anders wel in het huurcontract had opgenomen).
3.7.
Nu de door [partij B] gestelde afspraak niet is komen vast te staan, was zij vanaf 1 november 2023 huurpenningen verschuldigd. In het navolgende wordt op haar overige verweren met betrekking tot de gevorderde huurpenningen ingegaan.
Ontbreken facturen
3.8.
De stelling van [partij B] dat de vorderingen van [partij A] niet opeisbaar zijn, omdat zij geen facturen heeft verstuurd, gaat niet op. Partijen zijn (in artikel 4.10 van de huurovereenkomst) immers overeengekomen dat de “periodieke betalingen” (huurprijs van € 1.500,00, met daarover verschuldigde btw van € 315,00) bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben moeten zijn voldaan.
3.9.
De conclusie is dan ook dat [partij B] vanaf 1 november 2023 maandelijks een bedrag van € 1.815,00 inclusief btw verschuldigd was.
Opschorting?
3.10.
Tussen partijen is niet in geschil dat op de huurovereenkomst algemene voorwaarden van toepassing zijn (welke voorwaarden overigens niet zijn overgelegd) en dat in artikel 23.1 daarvan is opgenomen dat de huurder zijn betalingsverplichting niet mag opschorten.
3.11.
[partij B] heeft, onder verwijzing naar artikel 6:233 sub a BW (en de reflexwerking van de grijze en zwarte lijst) een beroep gedaan op vernietiging van voormeld beding. Dit beroep gaat niet op, gelet op het navolgende.
3.12.
In voormeld artikel is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Voor (de beantwoording van) de vraag of dat zo is, moet worden gekeken naar de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval. Stelplicht en bewijslast van omstandigheden die het beroep op vernietiging rechtvaardigen, rusten op de wederpartij (hier dus [partij B]). Met de enkele, door [partij A] overigens betwiste, stelling dat “het een onredelijk bezwarend beding betreft, temeer nu zij optreedt als kleine ondernemer” (zie punt 12 van haar pleitnota) heeft [partij B] naar het oordeel van de kantonrechter niet aan haar stelplicht voldaan.
3.13.
Dat, zoals [partij B] (eerst) ter zitting heeft aangevoerd, nakoming van artikel 23.1 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kon worden gevergd, valt, alleen al gelet op het feit dat enige onderbouwing van deze stelling is uitgebleven, niet in te zien.
3.14.
Uit het voorgaande volgt dat [partij B] beroep op opschorting niet slaagt.
Einde huurovereenkomst?
3.15.
[partij B] heeft verder nog aangevoerd dat [partij A] de huurovereenkomst bij brief van 21 februari 2024 met onmiddellijke ingang heeft opgezegd, zodat van verschuldigdheid van huurpenningen na die datum geen sprake kan zijn. Dit betoog heeft niet het gewenste resultaat, gelet op het navolgende.
3.16.
In dit geval is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd; van
1 november 2023 tot en met 31 oktober 2025, waarbij in artikel 11.12 van die overeenkomst is opgenomen:
Indien huurder 3 (drie) dagen te laat is met het betalen van de huur heeft verhuurder het recht zonder gerechtelijke tussenkomst en zonder enige aankondiging de huurovereenkomst per direct te beëindigen.
Volgens [partij B] moet dit beding worden vernietigd, omdat tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op een dergelijke korte termijn bij slechts een geringe betalingsachterstand (waarbij ook nog een waarborgsom is betaald) voor een huurder onredelijk bezwarend is, hetgeen [partij A] niet heeft betwist. Dit betekent dat het beroep van [partij B] op vernietiging van dit beding slaagt en er (dus) geen sprake kan zijn van een rechtsgeldige opzegging tegen 21 februari 2024.
3.17.
Daarbij wordt, ten overvloede, nog het volgende overwogen. Zou wel sprake zijn geweest van een rechtsgeldige opzegging, dan moet naar het oordeel van de kantonrechter worden aangenomen dat deze is herroepen (als bedoeld in artikel 6:219 BW).
[partij A] heeft namelijk volgens [partij B] bij (niet overgelegde) brief van
28 juni 2024 laten weten dat bij het uitblijven van de verschuldigde huur een procedure tot ontbinding en ontruiming zou volgen. Van ontbinding kan (uiteraard) alleen sprake zijn bij een nog bestaande huurovereenkomst. Daarbij komt dat [partij A] in haar conclusie van antwoord in reconventie heeft gesteld (zie punt 14) dat “de huurovereenkomst ook na de brief van 21 februari 2024 is voortgezet”.
3.18.
Evenzeer ten overvloede wordt opgemerkt dat beëindiging van de huurovereenkomst per 21 februari 2024 niet zou betekenen dat [partij B] over de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de dag van ontruiming geen gebruiksvergoeding (ex artikel 7:225 BW) is verschuldigd.
Schadevergoeding voor [partij B]?
3.19.
[partij B] heeft aangevoerd dat zij aanzienlijke schade (in de vorm van (onder meer) gederfde winst) heeft geleden door het ontbreken van nutsvoorzieningen. Zij wilde in het gehuurde eten bereiden, maar kon dat in verband met het ontbreken van aansluitingen voor elektra en gas alleen door een aggregaat te gebruiken. Korte tijd nadat zij met deze activiteiten was begonnen, moest zij op last van de gemeente haar activiteiten staken wegens geurhinder. Deze geurhinder had voorkomen kunnen worden met een geurfilter, maar daarvoor was het aggregaat niet toereikend. Huur van een krachtiger aggregaat of meer aggregaten was, gezien de hoge kosten, geen haalbare oplossing. Voor deze schade (door [partij B] begroot op een bedrag van € 16.400,00 aan gederfde winst) is
[partij A] aansprakelijk, aldus [partij B].
In conventie doet zij, voor het geval zij huurpenningen verschuldigd is, een beroep op verrekening, in reconventie vordert zij een verklaring voor recht dat [partij A] gehouden is om alle door haar geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
3.20.
Volgens [partij B] is [partij A] tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van artikel 11.13 van de huurovereenkomst op haar rustende verplichting. In dit artikel staat:
Huurder is ermee bekend en gaat ermee akkoord dat er thans nog geen meters zijn ten behoeve van de aansluiting voor de elektra en gas. De nutsvoorzieningen zijn op ingangsdatum nog niet bruikbaar, Huurder is hier nadrukkelijk mee bekend. Verhuurder zal zich inspannen dit zo spoedig mogelijk te laten bewerkstelligen.(...)
3.21.
De stelplicht (en bewijslast) met betrekking tot de concrete inhoud van deze inspanningsverplichting rusten op [partij B], die in dit verband enkel heeft aangevoerd dat [partij A] geen aansluitingen heeft aangevraagd. [partij A] betwist niet dat zij dit niet heeft gedaan, maar volgens haar, zo begrijpt de kantonrechter, had zij ter zake een opschortingsrecht, omdat [partij B] in verzuim verkeerde met betrekking tot de nakoming van haar huurbetalingsverplichting. Dit verweer slaagt, gelet op wat hiervoor is overwogen omtrent de verschuldigdheid van de huurpenningen en het door
[partij B] niet mogen opschorten van de betalingsverplichting.
Daarbij komt overigens nog dat, zelfs al zou dit verweer niet slagen, geen sprake zou kunnen zijn van schadevergoeding, omdat [partij B] niet heeft gesteld dat en zo ja, wanneer, bij het wel voldoen aan deze inspanningsverplichting (dus: het aanvragen van de aansluitingen) de nutsvoorzieningen zouden zijn gerealiseerd.
Rente
3.22.
Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. Er is sprake van verzuim op het moment dat een partij zijn betalingsverplichting niet op tijd nakomt. Als sprake is van een handelsovereenkomst, zoals hier (omdat de huurovereenkomst is gesloten tussen [partij A] en de eenmanszaak van [partij B]), mag op grond van artikel 6:119a BW de wettelijke handelsrente in rekening worden gebracht. Dat sprake is van reflexwerking omdat [partij B] een kleine onderneming is, is door haar onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal daarom de wettelijke handelsrente toewijzen vanaf de vervaldata van de verschuldigde huurtermijnen, zoals vermeld in de beslissing.
Buitengerechtelijke kosten
3.23.
[partij A] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Nu echter niet is gesteld of gebleken dat de werkelijke kosten van [partij A] hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit, zal, met toepassing van dat tarief, een bedrag van € 1.029,10 worden toegewezen.
Waarborgsom
3.24.
Niet (langer) is in geschil dat [partij B] aanspraak kan maken op terugbetaling van de waarborgsom. Tijdens de mondelinge behandeling is immers gebleken dat zij, anders dan voorgespiegeld in de conclusie van antwoord in reconventie, haar opleververplichting deugdelijk is nagekomen. Gelet op het ter zake door [partij B] gedane beroep op verrekening zal een bedrag van € 3.000,00 in mindering worden gebracht op de aan
[partij A] verschuldigde hoofdsom.
in reconventie
3.25.
Zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen, zal het in reconventie gevorderde worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
3.26.
[partij B] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
3.27.
In conventie worden de proceskosten (inclusief nakosten) van [partij A] begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,54
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.629,00
(3 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.286,54
3.28.
In reconventie worden de proceskosten van [partij A] begroot op:
- salaris gemachtigde
€
238,00
(2 punten × factor 0,5 × € 238,00)
Totaal
€
238,00
3.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
in conventie
4.1.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van
€ 25.410,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel
6:119a BW over elke in dit bedrag begrepen huurtermijn (van € 1.815,00 inclusief btw), telkens vanaf de vervaldata tot de dag van algehele betaling, met dien verstande dat op het aldus te betalen bedrag de door [partij B] betaalde waarborgsom per 31 december 2024 (de datum van oplevering) van € 3.000,00 in mindering dient te worden gebracht,
4.2.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.029,10 aan buitengerechtelijke kosten,
4.3.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 3.286,54, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen van [partij B] af,
4.6.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 238,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.7.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.8.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.1, 4.2, 4.3, 4.6, 4.7 en 4.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.