Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/331536 / HA ZA 25-110
Vonnis van 19 november 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonend in [woonplaats 1],
eisende partijen (hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud genoemd: “[eisers]”),
advocaat: mr. W. Hogenkamp,
tegen
1.[gedaagde 1],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonend in [woonplaats 2],
gedaagde partijen (hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud genoemd: “[gedaagden]”),
advocaten: mrs. M. van Weeren en L.S. Mauer.
1.Samenvatting
1.1.
Deze zaak, die zich afspeelt tussen buren, draait om de vraag wie de eigenaar is van een bepaalde strook grond. Tussen partijen staat ter discussie waar de juridische erfgrens tussen hun percelen ligt. [eisers] stelt dat deze grens gelijk is aan de kadastrale erfgrens zoals die in september 2024 door het Kadaster is gereconstrueerd. Volgens [gedaagden] ligt de grens ongeveer vier meter westelijker, daar waar naar zijn zeggen vroeger een afbakening stond die als erfgrens is gehanteerd toen het perceel waarvan hij nu eigenaar is aan zijn rechtsvoorganger werd geleverd. De rechtbank stelt [eisers] in de gelegenheid om te bewijzen dat een dergelijke afbakening destijds niet aanwezig was.
1.2.
Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot haar beslissing is gekomen (onder 5.). Eerst zal de rechtbank weergeven hoe de procedure is verlopen (onder 2.), de feiten uiteenzetten die tussen partijen niet ter discussie staan (onder 3.) en de ingestelde vorderingen omschrijven (onder 4.).
2.Het verloop van de procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 maart 2025,
- de akte overlegging producties van [eisers],
- het herstelexploot van dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de akte overlegging producties van [gedaagden],
- de conclusie van antwoord,
- de akte overlegging producties van [gedaagden],
- de akte (uitlating en overlegging producties) van [eisers],
- de gerechtelijke plaatsopneming en aansluitend de mondelinge behandeling van 8 oktober 2025, waarbij [eisers] en [gedaagden] gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen.
3.De feiten
3.1.
[eisers] is eigenaar van het perceel met woning dat kadastraal wordt aangeduid als [adres 1]. [gedaagden] is eigenaar van het daaraan ten oosten grenzende perceel met woning, kadastraal aangeduid als [adres 2].
3.2.
[eisers] heeft zijn perceel in 2012 in eigendom overgedragen gekregen van [bedrijf 1] B.V. (“[bedrijf 1]”).
[gedaagden] heeft zijn perceel in 2021 overgedragen gekregen van de familie [naam 1] (“[naam 1]”). [naam 1] had het perceel op zijn beurt in december 2004 overgedragen gekregen van de zojuist genoemde [bedrijf 1]. [1] Dit perceel had ten tijde van de levering door [bedrijf 1] aan [naam 1] geen afzonderlijke kadastrale registratie, maar maakte deel uit van het grotere [adres 3]. In maart 2005 hebben [bedrijf 1] en [naam 1] de oost- en zuidgrens van het nieuw gevormde kadastrale perceel aan het Kadaster aangewezen.
3.3.
In mei 2024 heeft het Kadaster aan [eisers] een kennisgeving gezonden van een herstel (“redres”) van een onjuiste weergave van de kadastrale oostgrens van zijn perceel op de kadastrale kaart. Vervolgens heeft het Kadaster de bewuste kadastrale grens op 17 september 2024 gereconstrueerd (in het terrein zichtbaar gemaakt).
3.4.
Op de onderstaande afbeelding zijn de kadastrale percelen van partijen schetsmatig weergegeven. [2] Het perceel [adres 1] van [eisers] is aangeduid met een “[eisers]” en het perceel 4298 van [gedaagden] is aangeduid met een [gedaagden]. De blauwe lijn geeft globaal weer waar de kadastrale oostgrens van het perceel van [eisers] op de kadastrale kaart werd weergegeven tot het redres uit mei 2024. De rode lijn geeft globaal weer waar die kadastrale grens sindsdien op de kadastrale kaart wordt weergegeven. De strook grond waar deze procedure over gaat (“de strook”) is bij benadering weergegeven met een gele markering. Op de strook staat een bomenrij. Ook staat een kippenhok van [gedaagden] deels op de strook.
[Afbeelding]
4. De vorderingen
4.1.
[eisers] vordert (samengevat):
een verklaring voor recht dat hij exclusief eigenaar is van perceel [adres 1] en dat de grensbepaling conform de kadastrale grensreconstructie d.d. 17 september 2024 correct is;
veroordeling van [gedaagden] om alle opstallen, erfafscheidingen en beplantingen te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom.
4.2.
[gedaagden] vraagt om de vorderingen af te wijzen.
5.De beoordeling
5.1.
De gevorderde verklaring voor recht zoals [eisers] die in het petitum van de dagvaarding heeft geformuleerd, houdt onder meer in dat “de grensbepaling conform de kadastrale grensreconstructie d.d. 17 september 2024 correct is”. De rechtbank begrijpt dat [eisers] daarmee heeft bedoeld om te vorderen dat voor recht wordt verklaard dat de juridische erfgrens overeenkomt met de kadastrale erfgrens zoals die in september 2024 door het Kadaster is gereconstrueerd.
5.2.
De rechtbank begrijpt de tweede vordering zo, dat die ertoe strekt dat de bedoelde zaken door [gedaagden] worden verwijderd voor zover die zich op grond bevinden waarvan [eisers] eigenaar is.
5.3.
Voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van [eisers] is vereist dat komt vast te staan dat hij de eigenaar is van de strook grond in kwestie, die volgens [gedaagden] tot zíjn perceel behoort. Daarvoor is nodig dat [eisers] de strook in 2012 (mee) overgedragen heeft gekregen van [bedrijf 1]. [bedrijf 1] kan de strook alleen rechtsgeldig aan [eisers] hebben overgedragen als [bedrijf 1] in 2012 nog eigenaar was van de strook. Dat is niet het geval als de strook behoorde tot het perceel dat [bedrijf 1] in 2004 aan [naam 1] heeft geleverd, zoals [gedaagden] betoogt.
De uitleg van de leveringsakte uit 2004
5.4.
Bij de beoordeling of de strook behoorde tot het perceel dat [bedrijf 1] in 2004 aan [naam 1] in eigendom heeft overgedragen, komt het aan op de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. De partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. [3]
De vermelding van een kadastrale aanduiding in de leveringsakte strekt er in het algemeen toe om een nadere aanduiding te geven van de ligging van de onroerende zaak. Wanneer in de leveringsakte enkel een kadastrale aanduiding is vermeld, mag over het algemeen worden aangenomen dat is bedoeld om het perceel conform de kadastrale begrenzing te verkopen. Als in de leveringsakte een feitelijke omschrijving van de omvang van het te leveren perceel is opgenomen die afwijkt van de kadastrale aanduiding, dan is die feitelijke omschrijving in de regel doorslaggevend. Er wordt dan dus afgeweken van de kadastrale grenzen. Als de kadastrale aanduiding niet overeenstemt met de juridische erfgrens zoals de rechter die vaststelt door uitleg van de leveringsakte, moet de kadastrale aanduiding door het Kadaster worden aangepast.
5.5.
In de leveringsakte van december 2004 waarbij [bedrijf 1] het perceel aan [naam 1] heeft geleverd, is de over te dragen onroerende zaak als volgt omschreven:
“de boerderij met schuren, ondergrond, tuin en verder toebehoren, staande en gelegen te IJhorst, gemeente Staphorst, plaatselijk bekend [adres 3],
hierna ook te noemen: “het verkochte” (uitdrukkelijk uitgesloten van de onderhavige levering wordt de ten oosten van het verkochte gelegen weg).
SITUATIETEKENING
Het verkochte is uitsluitend ter bepaling van de situering ter plaatse gearceerd aangegeven op de aan deze akte te hechten, ter inschrijving bestemde tekening, waarbij in geval van afwijking daarmee de afbakening ter plaatse bindend is.”
5.6.
Hieronder is een uitsnede opgenomen van de situatietekening die aan de leveringsakte is gehecht. [4]
[Afbeelding]
5.7.
De rechtbank gaat er vanuit dat de situatietekening is gebaseerd op een in 2000 opgevraagd uittreksel van de kadastrale kaart van [adres 3] (het kadastrale perceel waar de overgedragen onroerende zaak deel van uitmaakte), zoals [gedaagden] onweersproken heeft aangevoerd. Het over te dragen perceelsgedeelte is aangeduid door de oostgrens en de zuidgrens daarvan in te tekenen op de kadastrale kaart. Voor de aanduiding van de westgrens en de noordgrens van het over te dragen perceelsgedeelte, is aangesloten bij de kadastrale grenzen van [adres 3] zoals die op de kadastrale kaart waren weergegeven. Binnen de aldus aangeduide grenzen is het over te dragen gedeelte met schuine streeparcering gemarkeerd.
5.8.
In de omschrijving van de over te dragen onroerende zaak is opgenomen dat het te leveren perceelsgedeelte op het terrein was afgebakend, en dat die afbakening bindend is ingeval die afwijkt van de situatietekening.
Tussen [eisers] en [gedaagden] staat ter discussie of destijds (ook) aan de westgrens van het overgedragen perceelsgedeelte - over welke grens deze procedure gaat - een dergelijke afbakening stond. Volgens [gedaagden] stonden er achter de bomenrij aan de westkant van het overgedragen perceelsgedeelte afrasteringspaaltjes, en waren in het verlengde daarvan jalonpalen uitgezet, die [bedrijf 1] en [naam 1] beschouwden als bindende markering van de erfgrens. Hieruit volgt volgens de lezing van [gedaagden] dat de strook behoort tot het perceelsgedeelte dat aan zijn rechtsvoorganger [naam 1] is geleverd, aangezien de betreffende bomenrij zich op de strook bevindt. [gedaagden] onderbouwt zijn standpunt met foto’s en schriftelijke verklaringen.
[eisers] bestrijdt dat aan de westkant van het perceelsgedeelte een afbakening stond die [bedrijf 1] en [naam 1] als erfgrens hebben aangemerkt. Volgens [eisers] hebben [bedrijf 1] en [naam 1] bedoeld om aan te sluiten bij de bestaande kadastrale westgrens van [adres 3], waar de overgedragen onroerende zaak deel van uitmaakte. Daaruit volgt volgens de lezing van [eisers] dat de strook niet behoorde tot het perceelsgedeelte dat door zijn rechtsvoorganger [bedrijf 1] aan [naam 1] is geleverd. Volgens de kadastrale grens zoals die in september 2024 is gereconstrueerd, behoort de strook namelijk tot het perceel dat [bedrijf 1] in 2004 in eigendom heeft behouden (en vervolgens in 2012 aan [eisers] heeft overgedragen). [eisers] weerspreekt gemotiveerd dat de door [gedaagden] ingebrachte foto’s en verklaringen aantonen dat er destijds een afbakening achter de bewuste bomenrij stond.
De bewijsopdracht aan [eisers]
5.9.
De rechtbank draagt [eisers] op om te bewijzen dat toen [bedrijf 1] in 2004 aan [naam 1] het perceel leverde dat nu eigendom is van [gedaagden], aan de westkant van dit perceel geen afbakening achter de bomenrij stond die [bedrijf 1] en [naam 1] beschouwden als bindende markering van de erfgrens.
5.10.
[eisers] draagt namelijk de bewijslast van de feiten waaruit het ontstaan van zijn eigendomsrecht voortvloeit, zo volgt uit de hoofdregel van artikel 150 Rv. Om vast te kunnen stellen dat [eisers] eigenaar is van de strook, moet vast komen te staan dat zijn rechtsvoorganger [bedrijf 1] daarvan nog eigenaar was toen [eisers] zijn perceel in 2012 geleverd kreeg. [eisers] stelt daartoe dat [bedrijf 1] en [naam 1] in 2004 niet hebben bedoeld om de strook aan [naam 1] (mee) te leveren, en dat zij bij het bepalen van de westgrens van het over te dragen perceelsgedeelte aan hebben willen sluiten bij de kadastrale grens van [adres 3].
Het betoog van [gedaagden] dat de strook wel behoort tot het perceel dat in 2004 door [bedrijf 1] aan [naam 1] is geleverd, moet worden aangemerkt als een betwisting van de stelling van [eisers] dat hij de strook van [bedrijf 1] geleverd heeft gekregen. [gedaagden] draagt daartoe aan dat achter de bomenrij aan de westkant van het perceel waarvan hij nu eigenaar is, een afbakening stond die [bedrijf 1] en [naam 1] als aanduiding van de erfgrens hebben aangemerkt. [gedaagden] draagt niet de bewijslast van wat hij ter betwisting van de door [eisers] gestelde feiten heeft aangevoerd.
Partijen hebben voldaan aan hun stel- en betwistingsplicht, zodat aan bewijslevering wordt toegekomen.
5.11.
Als [eisers] niet slaagt in de bewijsopdracht, moet ervan worden uitgegaan dat de westgrens van het perceelsgedeelte dat in 2004 aan [naam 1] is overgedragen, loopt conform de afbakening die volgens [gedaagden] destijds achter de bomenrij stond. Er kan dan niet worden vastgesteld dat [eisers] de eigenaar is van de strook. Zijn vorderingen zijn in dat geval niet toewijsbaar.
5.12.
Als [eisers] wel slaagt in de bewijsopdracht, moet ervan worden uitgegaan dat [bedrijf 1] en [naam 1] in 2004 hebben bedoeld om aan te sluiten bij de betreffende kadastrale grens. In dat geval komt vast te staan dat [eisers] in 2012 eigenaar is geworden van de strook.
5.12.1.
De rechtbank neemt daarbij aan dat de kadastrale grens loopt zoals die in september 2024 is gereconstrueerd door het Kadaster. Wat [gedaagden] heeft aangevoerd kan niet tot het oordeel leiden dat die grensreconstructie onjuist is. Anders dan [gedaagden] veronderstelt, heeft het redres van de kadastrale kaart in mei 2024 niet geleid tot een aanpassing van de ligging van de kadastrale grens. De ligging van de kadastrale erfgrens was in 2004 hetzelfde als nu. Het redres had enkel betrekking op de weergave van de kadastrale grens op de kadastrale kaart. Dit volgt uit de toelichting van het Kadaster bij de kennisgeving van het redres. [gedaagden] heeft de juistheid van die toelichting niet bestreden.
5.12.2.
Behalve de mogelijkheid dat een fysieke afbakening ter plaatse stond, bevat de leveringsakte geen aanwijzingen dat [bedrijf 1] en [naam 1] hebben bedoeld om af te wijken van de bestaande kadastrale grens bij het bepalen van de westgrens van het perceelsgedeelte.
5.12.3.
Dat de betreffende kadastrale grens in 2004 onjuist werd weergegeven op de kadastrale kaart, maakt niet dat kan worden aangenomen dat [bedrijf 1] en [naam 1] hebben bedoeld om van de kadastrale begrenzing af te wijken. Kadastrale kaarten tonen de ligging van kadastrale erfgrenzen slechts globaal en daaraan kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. Dat laatste staat ook op uittreksels van de kadastrale kaart vermeld. Op de situatietekening, die op een kadastrale kaart is gebaseerd, is ook geen maatvoering toegevoegd die het mogelijk maakt om de exacte ligging van de westgrens van het perceelsgedeelte te bepalen.
5.12.4.
Uit de omschrijving van de over te dragen onroerende zaak blijkt dat is bedoeld dat het perceelsgedeelte een oppervlakte heeft van ongeveer 4.970 vierkante meter (49 are en 70 centiare). De basisregistratie kadaster vermeldde tot aan het redres van de kadastrale kaart in 2024 dat het perceel van [gedaagden] een kadastrale grootte had van 4.970 vierkante meter. Sinds het redres vermeldt de basisregistratie kadaster voor dit perceel een kadastrale grootte van 4.745 vierkante meter.
Uit het voorgaande kan echter niet worden afgeleid dat is bedoeld om de strook mee te leveren. Voor zover de kadastrale grootte van het perceel van [gedaagden], zoals die is vermeld in de basisregistratie kadaster, afwijkt van de oppervlakte die in de leveringsakte is vermeld, kan daaruit hooguit worden opgemaakt dat de kadastrale grenzen in 2005 onjuist aan het Kadaster zijn aangewezen. Overigens heeft het redres van de kadastrale kaart uit 2024 alleen geleid tot een administratieve aanpassing, geen feitelijke wijziging van de kadastrale grootte van het perceel, zo volgt uit de toelichting van het Kadaster bij haar genoemde kennisgeving van het redres. De kadastrale grootte wordt namelijk berekend vanuit de grenzen zoals die op de kadastrale kaart zijn weergegeven.
5.12.5.
[gedaagden] voert aan dat uit een tekening van landschapsarchitect [naam 2] waarnaar in de leveringsakte wordt verwezen, blijkt dat is bedoeld om de bomenrij op de strook deel te laten uitmaken van het perceel dat aan [naam 1] is geleverd. Op de betreffende tekening is de bomenrij door middel van een doorgetrokken streep afgescheiden van het perceel dat nu eigendom is van [eisers], aldus [gedaagden].
Dat betoog wordt verworpen. [gedaagden] refereert aan de volgende bepaling die als citaat uit de koopovereenkomst in de leveringsakte is opgenomen:
“Koper zal geen bezwaar maken tegen de plannen van verkoper inzake de herbouw van de ongeveer ten zuiden van het verkochte gelegen bouwval en de nieuwbouw van een landgoed, één en ander conform de aan koper overhandigde tekening van mevrouw [naam 2], betreffende een schetsplan
“Koper zal geen bezwaar maken tegen de plannen van verkoper inzake de herbouw van de ongeveer ten zuiden van het verkochte gelegen bouwval en de nieuwbouw van een landgoed, één en ander conform de aan koper overhandigde tekening van mevrouw [naam 2], betreffende een schetsplan
voor beplanting en situering gebouwen”. Afgaand op de bewoordingen van de bepaling, had de tekening kennelijk (alleen) als doel om schetsmatig aan te duiden waar de door [bedrijf 1] geplande bebouwing en beplanting geplaatst zouden worden op het gedeelte van het [adres 3] dat niet aan [eisers] werd overgedragen. De tekening was kennelijk niet bedoeld om de westgrens van het over te dragen perceelsgedeelte te markeren. Overigens is ook niet gesteld of gebleken dat de tekening van [naam 2] aan de leveringsakte is gehecht.
5.12.6.
Tot slot beroept [gedaagden] zich erop dat volgens de omschrijving van de onroerende zaak in de leveringsakte, “schuren” zijn meegeleverd. Hieruit volgt volgens [gedaagden] dat is bedoeld om de strook mee te leveren, aangezien één van de toen aanwezige schuren deels op de strook stond.
Dat beroep gaat niet op. Naar eigen zeggen van [gedaagden] verkeerde de bedoelde schuur in vervallen staat en stonden er naast die vervallen schuur ten minste twee andere schuren op het terrein. In dat licht kan niet zonder meer worden aangenomen dat is beoogd om ook de vervallen, deels op de strook gebouwde schuur in eigendom over te dragen.
5.13.
In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. Als [eisers] slaagt in de bewijsopdracht, komt het subsidiaire beroep van [gedaagden] op verkrijgende of bevrijdende verjaring aan de orde.
6.De beslissing
De rechtbank:
6.1.
draagt [eisers] op om te bewijzen dat toen [bedrijf 1] in 2004 aan [naam 1] het perceel leverde dat nu eigendom is van [gedaagden], aan de westkant van dit perceel geen afbakening achter de bomenrij stond die [bedrijf 1] en [naam 1] beschouwden als bindende markering van de erfgrens;
6.2.
verwijst de zaak naar de rol van
17 december 2025 voor het nemen van een akte door [eisers], waarin hij zich erover dient uit te laten of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
17 december 2025 voor het nemen van een akte door [eisers], waarin hij zich erover dient uit te laten of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
6.3.
bepaalt dat als [eisers] bewijsstukken wil overleggen maar geen getuigen wil laten horen, hij die stukken op de voornoemde roldatum in het geding moet brengen;
6.4.
bepaalt dat als [eisers] getuigen wil laten horen, hij op de voornoemde roldatum de namen van de getuigen en de verhinderdata van partijen en hun advocaten in de periode van februari tot en met mei 2026 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
6.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door H.J. Berends en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025. (HJB)