Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11826893 \ CV EXPL 25-2359
Vonnis in kort geding van 2 december 2025
in de zaak van
STICHTING DELTAWONEN,
te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: deltaWonen,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De procedure
1.1.
DeltaWonen heeft een dagvaarding vergezeld van 13 producties uitgebracht tegen [gedaagde]. Tijdens de mondelinge behandeling (op 2 oktober 2025) heeft [gedaagde] haar standpunten uiteengezet in een door haar overgelegde brief. Na aanhouding (in het kader van een mogelijke minnelijke regeling) heeft deltaWonen bericht dat zij voortzetting van de behandeling wenst en dat zij haar eis wenst te wijzigen.
1.2.
De voortgezette behandeling heeft plaatsgevonden op 18 november 2025. [gedaagde] is daarbij bijgestaan door mr. Pinners, die voorafgaand aan de zitting vijf producties heeft overgelegd en ter zitting het woord heeft gevoerd aan de hand van een pleitnota.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 13 januari 2017 van deltaWonen een woning met tuin aan de [adres]. In de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staat onder meer:
7.1
Voor rekening van huurder komen de kleine herstellingen.
7.2
Onder kleine herstellingen vallen:
(...)
l. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:
(...)
het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen;
het vervangen van gebroken tegels;
het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen/wortels;
het vervangen van beplanting die is doodgegaan;
het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen;
(...)
2.2.
DeltaWonen heeft [gedaagde] door de jaren heen diverse keren, per brief en mondeling (bij huisbezoeken en op het wijkkantoor), aangesproken op de staat van haar tuin.
3.Het geschil
3.1.
DeltaWonen vorderde in eerste instantie, samengevat:
- I) een machtiging om voor rekening van [gedaagde] de tuin op te laten ruimen en schoon te laten maken, in zodanige mate dat deze een verzorgde indruk maakt, hetgeen onder meer betekent dat het onkruid wordt verwijderd, het nodige snoeiwerk wordt verricht, rommel wordt verwijderd en schades, onder andere aan de schutting, worden hersteld,
- II) een veroordeling van [gedaagde] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de onder I bedoelde werkzaamheden te gedogen en daaraan medewerking te verlenen, en
- III) een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Na wijziging van haar eis vordert deltaWonen:
- I) een machtiging om voor rekening van [gedaagde] de tuin op te laten ruimen en schoon en onderhoudsvriendelijk te laten maken door Hoveniersbedrijf Reusken conform diens plan van aanpak, althans in zodanige mate dat deze een verzorgde indruk maakt, hetgeen onder meer betekent dat het onkruid wordt verwijderd, het nodige snoeiwerk wordt verricht, rommel wordt verwijderd en schades, onder andere aan de schutting, worden hersteld,
- II) een veroordeling van [gedaagde] om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, de onder I bedoelde werkzaamheden te gedogen en daaraan medewerking te verlenen, en
- III) een veroordeling van [gedaagde] om de tuin, nadat de werkzaamheden onder I zijn afgerond, te blijven onderhouden en in vergelijkbare staat te houden,
- IV) een voorwaardelijke veroordeling van [gedaagde], voor het geval zij de veroordeling onder sub III niet nakomt, om het gehuurde binnen 4 weken na betekening van dit vonnis, te ontruimen en te verlaten, althans deltaWonen te machtigen om steeds wanneer [gedaagde] in gebreke is gebleven om de onder sub III genoemde werkzaamheden uit te voeren, deze werkzaamheden zelf uit te voeren of uit te laten voeren op kosten van [gedaagde],
- V) een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.3.
Ter zitting heeft deltaWonen – na het bereiken van een regeling met betrekking tot de (mogelijk) gevraagde medewerking als bedoeld onder II – haar (gewijzigde) eis verminderd, in die zin dat zij niet langer vraagt aan [gedaagde]’s niet meewerken een dwangsom te verbinden.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van deltaWonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van deltaWonen, met veroordeling van deltaWonen in de kosten van deze procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van de vorderingen vloeit voort uit de stellingen van deltaWonen.
4.2.
Vervolgens moet worden beoordeeld of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.3.
Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dat betekent onder meer dat de huurder zorgdraagt voor een ordentelijk gebruik van de woning. Deze verplichting omvat ook het onderhouden van de voor- en achtertuin, zodanig dat deze een verzorgde indruk maken. Dit volgt ook uit de artikelen 7.1 en 7.2 van de algemene voorwaarden van deltaWonen.
4.4.
Volgens deltaWonen is [gedaagde] haar verplichting de tuin te onderhouden niet nagekomen. Zij heeft haar stellingen onderbouwd met foto’s van de voor- en achtertuin van de woning van [gedaagde] en met een video. Op dit beeldmateriaal (onder andere van juni en september van dit jaar) is te zien dat in zowel de voor- als achtertuin sprake is van hoog opgeschoten onkruid (dat de tegels heeft overwoekerd) en wanordelijk groeiende (niet gesnoeide) struiken en bomen.
4.5.
Tijdens de eerdere mondelinge behandeling heeft [gedaagde] niet betwist dat zij de tuin niet (afdoende) heeft onderhouden, maar heeft zij aangevoerd dat zij dat niet kon in verband met lichamelijke en financiële problemen. Tijdens de voortgezette behandeling heeft haar gemachtigde aangevoerd dat, kort samengevat, de tuin weliswaar matig is onderhouden, maar niet in een dusdanige mate dat sprake is van een tekortkoming.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de tuin niet heeft onderhouden zoals zij had moeten doen. Weliswaar heeft zij een zekere mate van vrijheid waar het gaat om de inrichting van haar tuin (geen “strakke, volledig betegelde” tuin, maar een tuin “met een natuurlijke uitstraling”, aldus [gedaagde]’s gemachtigde), maar dat betekent niet dat zij niet gehouden is tot onderhoud van deze tuin, door (onder meer) het regelmatig verwijderen van het onkruid en het snoeien van heggen/hagen/bomen. Voor zover zij persoonlijk geen last heeft van het geconstateerde onkruid en de wildgroei (of een en ander zelfs passend vindt in haar tuin) is dat niet relevant; zij moet de tuin in de met deltaWonen overeengekomen staat onderhouden.
4.7.
In het feit dat [gedaagde] recent een begin heeft gemaakt met het verwijderen van onkruid wordt geen aanleiding gezien de door deltaWonen gevraagde machtiging af te wijzen. Hierbij is in aanmerking genomen dat [gedaagde] al jaren is aangesproken op het gebrekkige onderhoud, maar er tot dusver niet in is geslaagd om dit op peil te brengen.
4.8.
De stelling van [gedaagde] dat van de gevorderde machtiging geen sprake kan zijn, omdat het onduidelijk is of het schuin aflopende stuk grond aan de achterkant van de woning bij het gehuurde hoort, gaat niet op, gelet op het navolgende.
DeltaWonen heeft in de dagvaarding een foto (uit 2018) gevoegd met daarop “de achtertuin van het gehuurde” (punt 2.6 van de dagvaarding). Die foto geeft een stuk grond weer dat – zonder schutting/hek/afscheiding – afloopt naar het water. Aan de straatzijde van [gedaagde]’s tuin (vanuit haar huis gezien aan de linkerzijde) staat geen schutting, aan de andere kant (vanuit haar huis de rechterzijde) staat een schutting over de gehele lengte van het stuk grond (dus vanaf de achterzijde van het woonblok tot aan het water).
Dat deltaWonen niet gesteld zou hebben dat deze schuine strook bij het gehuurde hoort, klopt dan ook niet. Met haar stelling dat een dergelijke aflopende oever “dikwijls in eigendom en/of beheer is bij het waterschap of de gemeente” heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat voormelde strook tot het gehuurde behoort. Bovendien miskent [gedaagde] daarmee dat een verhuurder geen eigenaar hoeft te zijn.
4.9.
Namens [gedaagde] is, op zichzelf terecht, naar voren gebracht dat het plan van aanpak ingrijpender (en daarmee ook duurder) is dan “alleen” het opruimen en schoonmaken van de tuin. Voormeld plan behelst immers het rooien van de hele tuin en het verwijderen van alle begroeiing, gevolgd door het aanbrengen van tegels. Daarop heeft deltaWonen, evenzeer terecht, gesteld dat dit plan van aanpak is ingegeven door de eerder door [gedaagde] geuite wens om (in verband met haar fysieke gesteldheid) haar tuin zo onderhoudsvriendelijk mogelijk te (laten) maken.
4.10.
In het voorgaande wordt aanleiding gezien de vordering onder I toe te wijzen als hierna te volgen. Ook het gevorderde onder II, III en IV zal worden toegewezen. De op [gedaagde] rustende verplichting met betrekking tot het tuinonderhoud is voldoende concreet. In het feit dat [gedaagde], ondanks jarenlange pogingen van deltaWonen haar tot het nodige onderhoud te bewegen, daartoe niet in staat of bereid is geweest, wordt aanleiding gezien de door deltaWonen gevorderde voorwaardelijke ontruiming toe te wijzen.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Deltawonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.161,95
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1.
machtigt deltaWonen om voor rekening van [gedaagde] de voor- en achtertuin van de door haar gehuurde woning aan de [adres] op te laten ruimen en schoon en onderhoudsvriendelijk te laten maken in zodanige mate dat deze een verzorgde indruk maakt, hetgeen onder meer betekent dat het onkruid wordt verwijderd, het nodige snoeiwerk wordt verricht, rommel wordt verwijderd en schades, onder andere aan de schutting, worden hersteld,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden zoals verwoord onder 5.1. te gedogen en daaraan medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de tuin van de woning aan de [adres] aan medewerkers van deltaWonen en/of derden die van deltaWonen opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om de tuin van de woning aan de [adres] na afronding van de werkzaamheden onder 5.1. te blijven onderhouden en in vergelijkbare staat te houden, hetgeen onder meer betekent het snoeien van planten, bomen en struiken zodat deze geen hinder of overlast veroorzaken en het verwijderen van het onkruid in zowel de voor- als achtertuin en tussen de tegels en het grind,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] voorwaardelijk, voor het geval zij de veroordeling onder 5.3. niet nakomt, ook niet nadat zij door deltaWonen schriftelijk is gesommeerd om binnen een termijn van 4 weken alsnog het benodigde onderhoud te verrichten aan de tuin en de tuin terug te brengen naar de staat zoals genoemd onder 5.3., om het gehuurde in Zwolle aan het adres [adres] binnen 4 weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het hare en de haren, onder afgifte van alle sleutels aan deltaWonen,
althans machtigt deltaWonen voorwaardelijk, voor het geval [gedaagde] de veroordeling onder 5.3 niet nakomt, ook niet nadat zij door deltaWonen schriftelijk is gesommeerd om binnen een termijn van 4 weken alsnog het benodigde onderhoud te verrichten aan de tuin en de tuin terug te brengen naar de staat zoals genoemd onder 5.3, deze werkzaamheden zelf uit te voeren of uit te laten voeren op kosten van [gedaagde],
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.161,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025.