ECLI:NL:RBOVE:2025:7001

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/327286 / HA ZA 25-14

Vonnis van 3 december 2025

in de zaak van

1.[eiser 1],

te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],

te [woonplaats 2],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. M. Arraiss,

tegen

[gedaagde 1],

te [woonplaats 3],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde 2],

behandelend advocaat: mr. E.J.E. Boot,

procesadvocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

Samenvatting

[eisers] hebben een recreatiewoning gekocht en geleverd gekregen van [gedaagde 2]. Centraal staat de vraag of [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. De woning bezat bij de levering niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, omdat sprake was van een ernstig constructief gebrek in de dakconstructie. Dit gebrek was [eisers] niet bekend of kenbaar op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. [eisers] hebben hun klachtplicht niet geschonden en [gedaagde 2] verkeerde in verzuim. [gedaagde 2] moet daarom de door [eisers] gevorderde herstel- en deskundigenkosten vergoeden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 december 2024 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de akte aanvullende producties van [eisers] van 8 augustus 2025;

- de mondelinge behandeling van 8 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Arraiss heeft spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling. Mr. Boot heeft ook spreekaantekeningen overgelegd, maar deze niet voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling. Daarom maken deze spreekaantekeningen geen deel uit van het procesdossier.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] hebben van [gedaagde 2] een perceel grond met recreatiewoning aan de [adres] (hierna ook: de woning) gekocht voor een koopprijs van € 432.000,00.

2.2.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eisers] de verkoopbrochure van de woning ontvangen. Hierin is onder andere te lezen:
“dak is vernieuwd in 2017”. Onderdeel van deze brochure was een vragenlijst over de woning die door [gedaagde 2] was ingevuld. Op de vraag “
Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? Zo ja, waar en wanneer?”heeft zij geantwoord:
“Ja, CA 2015”. Op de vraag
“Zijn er gebreken aan het dak bekend?”heeft zij geantwoord met
“Nee”.

2.3.

Op 13 oktober 2022 hebben partijen de koopovereenkomst met betrekking tot de woning getekend. In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:

“Artikel 6: Staat Pro van de onroerende zaak, Gebruik

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:recreatiewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.4.

Op 1 maart 2023 heeft [gedaagde 2] de woning aan [eisers] geleverd.

2.5.

Op 16 maart 2023 hebben [eisers] per mail bij [gedaagde 2] geklaagd over een lekkage in de wandkast in de grote slaapkamer. Zij hebben [gedaagde 2] verzocht om mee te denken over een oplossing. Er zijn vervolgens over en weer enkele mails gestuurd, waarbij de zoon en schoondochter van [gedaagde 2] namens [gedaagde 2] optraden. In die mails werd van de zijde van [gedaagde 2] aansprakelijkheid afgewezen. Op 26 maart 2023 is namens [gedaagde 2] geantwoord:

“Mijn moeder heeft geen weet van lekkage in de kast. (…) Mijn moeder heeft u, maar ook haar makelaar, alle informatie verschaft die nodig is voor een zorgvuldig verkoopproces. U hebt er voor gekozen zonder aankoopmakelaar en zonder voorafgaande inspectie te kopen. Uit een eventuele inspectie zouden de door u gestelde punten wellicht naar boven zijn gekomen. Nogmaals, mijn moeder ontkent dat daar sprake van zou zijn. Mijn moeder is van mening dat alle kosten die na het tijdstip van levering gemaakt zijn, of worden, voor uw rekening en risico zijn. Zij gaat u niets meer betalen. Mijn moeder ziet een eventuele juridische procedure met vertrouwen tegemoet, maar zou het zeer betreuren als het zo ver zou moeten komen.”

2.6.

Bij mail van 10 april 2023 hebben [eisers] hierop gereageerd en [gedaagde 2] nogmaals verzocht om met een voorstel voor een oplossing te komen. Op deze mail is van de zijde van [gedaagde 2] niet gereageerd.

2.7.

Op 7 juni 2023 ontdekten [eisers] een lekkage van de lichtkoepel boven de gang en badkamer. Zij hebben vervolgens een noodreparatie laten uitvoeren, waarbij de lichtkoepel is verwijderd en het dak daar is gesloten.

2.8.

Op 21 juni 2023 is namens [eisers], voor zover nu relevant, het volgende aan [gedaagde 2] gemaild:

“Al met al stuitten cliënten (opnieuw) op verschillende gebreken in/aan de woning, te weten:

-
Aanwezigheid van een lekkage boven de badkamer en aangrenzende kastmuur;

-
Constante aanwezigheid van regenwater op het gehele dak, waardoor een afvoerprobleem ontstaat. (Immers, afvoerputjes zitten hoger dan het dak); (…)

Het probleem waar cliënten met name mee zitten is het vochtprobleem in de slaapkamer. Immers, er bleek op diverse plaatsen in de wandkast van de slaapkamer sprake te zijn van lekkageplekken. Later, na gedaan onderzoek, bleek dat deze lekkage zich al veel langer voordeed. Er is sprake van beschimmelde

gipslaten en natte plafondbalken. Ook de achterwand van de wandkast vertoont vochtplekken die reeds langer bestaan. Daarnaast is de spaanplaat van de kast uit gaan zetten en komt deze tevens los door het vocht. Naast de aanwezigheid van achtergelaten vochtvreters in de kast, is tevens de rail van de schuifdeuren van de kast flink verroest. Dit duidt op een langdurig vochtprobleem, hetgeen bij u bekend moet zijn geweest. Hoewel cliënten direct na deze ontdekking contact met u hebben opgenomen en melding hiervan hebben gedaan, ontkent u alles en wilt u niet meer met cliënten communiceren.”

In het vervolg van de mail wordt [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor de kosten van de noodreparatie om de lekkage in de gang en badkamer op te lossen (ter hoogte van

€ 1.123,37). [gedaagde 2] wordt verzocht om binnen tien dagen tot betaling over te gaan. Op deze mail is van de zijde van [gedaagde 2] niet gereageerd.

2.9.

Op 18 juli 2023 is namens [eisers] per mail een sommatie aan [gedaagde 2] gestuurd.

2.10.

Op 28 juli 2023 is namens [gedaagde 2] geantwoord:

“Mijn schoonmoeder (…) heeft niet geweten van een lekkage aan het dak en heeft ook niet bewust informatie achtergehouden.(…) Uw cliënten hadden beter onderzoek dienen te doen. Zij hebben er zelf voor gekozen om geen aankoopmakelaar in te schakelen en zij hebben er ook voor gekozen om geen aankoopkeuring te doen. Dan aanvaard je de koop in de staat waarin het verkeert en neem je dus bewust een risico. Uit een eventuele aankoopkeuring zou de betwiste lekkage ongetwijfeld naar boven zijn gekomen. Uw cliënten dragen zelf de verantwoordelijkheid voor de te maken kosten. Echter, de continue intimidatie en dreiging van uw cliënten bezorgen mijn schoonmoeder letterlijk slapeloze nachten. Zij ondervindt erg veel stress van de situatie. Namens mijn schoonmoeder doe ik u daarom het volgende voorstel.

-
Mijn schoonmoeder betaalt onder protest tot gehoudenheid daartoe de helft van de kosten voor herstel, zijnde een bedrag van € 562,-; en

-
Partijen verklaren na betaling over en weer niets meer van elkaar te vorderen te hebben en verlenen elkaar over en weer finale kwijting.”

2.11.

Op 4 augustus 2023 is namens [eisers] gereageerd:

“(…) Tot grote ontsteltenis van cliënt lijkt de waterschade in de woning alsmaar groter te worden. Dit zorgt ervoor dat de herstelkosten voor cliënt aanzienlijk hoger zijn dan verwacht. Duidelijk moge zijn dat cliënt zich nog altijd niet aan de indruk kan onttrekken dat mevrouw op de hoogte moet zijn geweest van de ernstige gebreken aan het dak. Zij had hierover richting cliënt mededeling moeten doen, maar heeft dit niet gedaan. Cliënt heeft inmiddels verschillende verklaringen voorhanden waaruit dit blijkt en is momenteel bezig met de inschakeling van nader onderzoek.

Tot cliënt meer informatie tot zijn beschikking heeft, kan hij over deze kwestie geen definitief standpunt innemen. Naar verwachting zal medio september meer duidelijkheid komen en kunt u van mij nader bericht verwachten over het door uw gedane voorstel en de eventuele vervolgstappen in deze zaak.”

2.12.

In reactie hierop is op 4 augustus 2023 namens [gedaagde 2] geantwoord:

“Wij hebben uw bericht met verbazing gelezen. (…) Een jaar of 10 à 12 geleden heeft installatiebedrijf [bedrijf 1] het dak gelegd. [bedrijf 1] is niet lang geleden nog op het dak geweest omdat bij een storm een pijpje was beschadigd. Mijn schoonmoeder heeft de heer [bedrijf 1] eerder al gevraagd of hij wil getuigen als dit tot een rechtszaak komt en hij heeft daarop bevestigend geantwoord. Mijn schoonmoeder liet met enige regelmaat de bladeren van het dak verwijderen juist om te voorkomen dat het zou gaan lekken. Er was dan ook geen enkele sprake van lekkage. Ook de mensen die op het dak zijn geweest om de bladeren te verwijderen kunnen een verklaring afleggen.”

2.13.

In de loop van augustus 2023 is het dak van de woning (gedeeltelijk) opengelegd voor verdere inspectie door de bedrijven [bedrijf 3] en [bedrijf 2]. Op 19 september 2023 heeft ook een inspecteur van WoonKeur het dak geïnspecteerd. WoonKeur heeft hiervoor

€ 520,00 aan [eisers] in rekening gebracht. Op 24 september 2023 ontvingen [eisers] het rapport. Daaruit komt, samengevat en voor zover nu relevant, het volgende naar voren:

het dak is op meerdere plaatsen doorgezakt. Onder andere de dwarsverbinding buigt door. Er is sprake van lekkage aan de binnenzijde van de dakconstructie, delaminatie en houtrot. Nader onderzoek naar de oorzaak wordt geadviseerd;
de lichtkoepel in de woonkamer is niet professioneel aangebracht. De constructieve delen rondom de lichtkoepel in de woonkamer zijn onvoldoende verstevigd, waardoor het dak rondom de lichtkoepel is doorgezakt. Nader onderzoek wordt geadviseerd;
de bitumen dakbedekking heeft losse delen en luchtzakken;
de hemelwaterafvoer ligt hoger dan het dakvlak.

De kosten van de te nemen maatregelen voor het dak worden in het rapport begroot op

€ 39.998,00. Daarbij zijn de kosten voor het gedeeltelijk vervangen van de dakconstructie als ‘pro memorie’ opgenomen, omdat de inspecteur (nog) geen uitsluitsel kon geven over de exacte kosten die hiermee gemoeid zouden zijn.

2.14.

[eisers] hebben ook [bedrijf 3] en [bedrijf 2] gevraagd om hun bevindingen op papier te zetten.

Op 1 oktober 2023 heeft [naam 1] van [bedrijf 3] beschreven:
“Het dak buigt door waardoor het water niet afgevoerd. De koepel ter hoogte van de badkamer lekt aan alle kanten. (…) Op meerdere plaatsen op het dak stond veel water, wat betekend dat de constructie van het dak niet goed is.”

Op 2 november 2023 heeft [naam 2] van [bedrijf 2] beschreven:
“Direct na aanvang van de noodreparatie in maart 2023[in een later bericht heeft [naam 2] deze datum hersteld naar juni 2023, toevoeging rechtbank]
bleek het noodzakelijk om het gehele dak op te vangen aangezien er uitgebreide houtrot, lekkages en onstabiele dakconstructies aanwezig waren. Met de nodige spoed is besloten de werkzaamheden uit te voeren door een dakconstructie over het bestaande bitumendak heen te maken. Alleen het vervangen van het slechte en lekkende bitumendak is niet haalbaar, mede gezien de gevonden slechte dakconstructie zal dat in de toekomst leiden tot nieuwe problemen.”

2.15.

Bij brief van 4 december 2023 hebben [eisers] [gedaagde 2] op de hoogte gebracht van het doorzakken van de dakconstructie als gevolg van de lichtkoepel in de woonkamer. Zij hebben het rapport van WoonKeur van 24 september 2023 en de verklaring van [bedrijf 2] van 2 november 2023 als bijlage toegevoegd en [gedaagde 2] laten weten dat de kosten voor het bouwen van een nieuwe dakconstructie over het bestaande bitumen dak door [bedrijf 2] waren begroot op € 60.000,00. In het vervolg van de brief wordt [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor deze kosten. [eisers] laten weten bereid te zijn € 15.000,00 voor eigen rekening te nemen en sommeren [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na ontvangst van de brief over te gaan tot betaling van (de overige)

€ 45.000,00 of om binnen deze termijn met een ander redelijk voorstel te komen.

2.16.

[gedaagde 2] heeft niet gereageerd op deze brief.

2.17.

Bij brief van 29 december 2023 is [gedaagde 2] nogmaals gesommeerd om binnen veertien dagen € 45.000,00 te betalen dan wel te reageren.

2.18.

Bij brief van 8 juli 2024 hebben [eisers] aan [gedaagde 2] medegedeeld dat zij schadevergoeding vorderen in plaats van nakoming.

2.19.

[eisers] hebben [bedrijf 3] en [bedrijf 2] een nieuwe dakconstructie over de bestaande dakconstructie laten bouwen. De werkzaamheden zijn begonnen in augustus 2023 en afgerond in november 2024. [bedrijf 3] en [bedrijf 2] hebben in totaal een bedrag van € 67.357,00 aan [eisers] in rekening gebracht.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling van:

-
primair:

a. een vervangende schadevergoeding ad € 67.357,00, althans zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vernemen te behoren;

-
subsidiair:

a. de herstelkosten als zijnde koopprijsvermindering ad € 67.357,00, althans zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, op grond van gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst;

-
meer subsidiair:

a. een bedrag ad € 67.357,00 als opheffing van het nadeel wegens dwaling, althans zodanig bedrag in hoofdsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

-
primair, subsidiair en meer subsidiair:

b. de deskundigenkosten ad € 520,00;

c. de buitengerechtelijke kosten van € 1.759,06;

d. de wettelijke rente over het sub a en b gevorderde vanaf 24 juli 2024, althans vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

e. de proceskosten alsmede de nakosten, met bepaling dat [gedaagde 2] de wettelijke rente hierover verschuldigd is indien deze kosten niet binnen 14 dagen na de vonnisdatum, althans de betekening van het vonnis, aan [eisers] zijn betaald.

3.2.

[gedaagde 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of [eisers] jegens [gedaagde 2] aanspraak kunnen maken op vergoeding van de schade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van een constructief gebrek in het dak van de woning die [gedaagde 2] aan hen heeft verkocht, en zo ja, tot welk bedrag.

4.2.

De vorderingen van [eisers] zijn gebaseerd op de stelling dat [gedaagde 2] een woning heeft verkocht die non-conform was (niet aan de overeenkomst beantwoordde) vanwege de constructieve staat van het dak, dan wel dat er sprake was van (wederzijdse) dwaling. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 2] hiertegen is dat [eisers] op grond van artikel 7:23 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) geen beroep meer kunnen doen op non-conformiteit of dwaling vanwege een doorgezakte dakconstructie, omdat zij hierover niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd. Zij hebben alleen tijdig geklaagd over lekkages in de slaap- en badkamer, aldus [gedaagde 2]. Dit wordt door [eisers] weersproken. De rechtbank zal dit verweer eerst behandelen.

Het beroep van [gedaagde 2] op schending van de klachtplicht slaagt niet.

4.3.

Artikel 7:23 van Pro het BW regelt de klachtplicht en bepaalt dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat dat wat is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, in kennis heeft gesteld. Het gaat bij de beantwoording van de vraag of de klachtplicht is geschonden niet alleen om het tijdsverloop totdat is geklaagd, maar om alle feiten en omstandigheden van het geval. In het bijzonder is van belang of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd.^[1]Als de verkoper geen nadeel heeft geleden door het tijdsverloop, dan zal er niet snel voldoende reden zijn om aan te nemen dat de koper te laat heeft geklaagd.^[2]

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] op 24 september 2023 het rapport van WoonKeur hebben ontvangen. [eisers] hebben gesteld dat zij op deze datum voor het eerst hoorden dat de dakconstructie van de woning op meerdere plaatsen was doorgezakt. Dit is door [gedaagde 2] niet bestreden, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de klachttermijn hiervoor op 24 september 2023 is aangevangen. [eisers] hebben [gedaagde 2] vervolgens op 4 december 2023 op de hoogte gebracht van de uitkomsten van het rapport van WoonKeur en van de omvang van de kosten die volgens hun aannemer [bedrijf 2] gemoeid zouden zijn met het herstel van de dakconstructie. Anders dan [gedaagde 2] betoogt, rechtvaardigt dit enkele tijdsverloop niet de conclusie dat [eisers] te laat hebben geklaagd. Een vaste termijn kan immers niet worden gehanteerd voor de klachtplicht in het geval van de koop van een onroerende zaak, ook niet als uitgangspunt.^[3][eisers] hebben over het tijdsverloop toegelicht dat zij na ontvangst van het rapport van WoonKeur nog in afwachting waren van meer duidelijkheid over de omvang van de schade aan de dakconstructie en de herstelmogelijkheden. Die duidelijkheid kwam volgens [eisers] pas begin december 2023, want uit het rapport van WoonKeur bleek alleen dát het dak op meerdere plaatsen was doorgezakt, niet in welke mate en hoe en tegen welke kosten dit kon worden hersteld. Dit is door [gedaagde 2] niet weersproken en uit de stukken blijkt ook dat [eisers] in de periode na ontvangst van het rapport van WoonKeur inderdaad contact hebben gehad met verschillende bouwbedrijven over de herstelmogelijkheden.

4.5.

[gedaagde 2] heeft niet gemotiveerd waarom [eisers] nadere duidelijkheid hierover niet mochten afwachten. Niet is gebleken dat [gedaagde 2] door het tijdsverloop in haar belangen is geschaad. [gedaagde 2] heeft weliswaar gesteld dat zij, als zij in september 2023 al op de hoogte was gesteld van de bevindingen van WoonKeur, zelf ter plaatse was komen kijken of een tegenonderzoek had laten uitvoeren, maar zij heeft dit niet onderbouwd. Dit had wel op haar weg gelegen. Naar aanleiding van de eerdere berichten van [eisers] uit maart 2023 en juni 2023 (over lekkages) en uit augustus 2023 (over steeds grotere waterschade en het voornemen van [eisers] om onderzoek te laten verrichten) heeft zij hiertoe immers geen initiatieven genomen. [gedaagde 2] heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij deze initiatieven wel zou hebben genomen als zij het rapport van WoonKeur in september 2023 had ontvangen. Daar komt bij dat [gedaagde 2] ook na ontvangst van het rapport van WoonKeur in december 2023 niet ter plaatse is gaan kijken of een tegenonderzoek heeft laten verrichten. Integendeel, zij heeft toen niets van zich laten horen. Voor zover [gedaagde 2] stelt dat het toen niet meer mogelijk was om het dak te bekijken of te (laten) onderzoeken omdat de herstelwerkzaamheden al waren begonnen, heeft zij deze stelling niet onderbouwd, terwijl [eisers] dit gemotiveerd hebben weersproken. [eisers] hebben namelijk naar voren gebracht dat de nieuwe constructie over de oude constructie werd gebouwd, waardoor de oude constructie ook in december 2023 nog kon worden bekeken en onderzocht. De rechtbank gaat er daarom van uit dat, voor zover [gedaagde 2] de dakconstructie had willen (laten) onderzoeken, zij dit ook in december 2023 nog had kunnen (laten) doen. Van de door [gedaagde 2] gestelde benadeling van haar bewijspositie is dan ook niet gebleken.

4.6.

Het voorgaande betekent dat [eisers] niet te laat hebben geklaagd. De rechtbank komt daarmee toe aan de inhoudelijke behandeling van het beroep op non-conformiteit.

Het beroep op non-conformiteit

4.7.

[eisers] leggen aan hun vordering primair ten grondslag dat [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst, omdat de woning, vanwege een doorgezakte dakconstructie, bij de levering niet de feitelijke eigenschappen bezat die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik daarvan. Hierdoor is volgens hen sprake van een schending van de garantie die [gedaagde 2] met artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft gegeven en moet [gedaagde 2] de als gevolg hiervan geleden schade vergoeden.

4.8.

[gedaagde 2] betwist dat sprake is geweest van een gebrek in de dakconstructie dat het normale gebruik van de woning belemmerde. Voor zover sprake was van zo’n gebrek, betwist [gedaagde 2] dat dit gebrek ten tijde van de levering al aanwezig was. Daarnaast voert [gedaagde 2] het verweer dat [eisers] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt, zodat het gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor hun rekening en risico moet blijven.

Het toetsingskader

4.9.

Partijen hebben in artikel 6 van Pro hun koopovereenkomst een risicoregeling afgesproken. Uitgangspunt is dat het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken van de woning vanaf de levering voor rekening van [eisers] is (artikel 6.1). Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor gebreken die een normaal gebruik van de woning als recreatiewoning belemmeren en bij de levering al aanwezig waren. Het risico voor die gebreken komt voor rekening van [gedaagde 2] (artikel 6.3). De uitzondering daarop is dan weer dat die gebreken tóch voor rekening van [eisers] komen, voor zover deze gebreken bekend waren bij [eisers] of voor hen (vanwege een op hen rustende onderzoeksplicht) kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.

4.10.

De rechtbank zal hieronder achtereenvolgens bespreken:

dat de woning een gebrek in de dakconstructie had;
dat dit gebrek in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning;
dat dit gebrek ook bij de levering al aanwezig was;
dat [eisers] geen onderzoek hoefden te doen naar de staat van de dakconstructie.

(1) De woning had een gebrek in de dakconstructie

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] met het rapport van WoonKeur en de verklaringen van Bouwbedrijf [bedrijf 3] en [bedrijf 2] voldoende hebben onderbouwd dat de woning een gebrek in de dakconstructie had. Uit zowel het rapport als de beide verklaringen blijkt namelijk dat de dakconstructie van de woning op verschillende plaatsen was doorgezakt. De oorzaak hiervan was, zo volgt uit het rapport, dat de constructieve balken rondom de lichtkoepel in de woonkamer onvoldoende waren verstevigd. Deze bevindingen zijn voldoende onderbouwd en overtuigend en [gedaagde 2] heeft hier onvoldoende tegen ingebracht. Aan de door haar overgelegde verklaring van het bedrijf dat de lichtkoepel destijds heeft geplaatst, komt naar het oordeel van de rechtbank weinig gewicht toe, omdat die verklaring onvoldoende specifiek is – er wordt alleen verklaard dat de koepel volgens de toen geldende richtlijnen is geplaatst – en omdat niet wordt ingegaan op de bevindingen van WoonKeur, [bedrijf 3] en [bedrijf 2]. De rechtbank ziet ook in hetgeen [gedaagde 2] verder heeft aangevoerd geen aanleiding om te twijfelen aan het rapport van WoonKeur en/of de verklaringen van [bedrijf 3] en [bedrijf 2]. Dat de inspectie waarop het rapport is gebaseerd, een momentopname betreft en visueel en non-destructief heeft plaatsgevonden, doet – anders dan [gedaagde 2] stelt – geen afbreuk aan de daarin vermelde bevindingen en conclusies. Van inconsistenties tussen het rapport en de beide verklaringen is de rechtbank ook niet gebleken. Voor zover [gedaagde 2] betoogt dat hiervan sprake is, heeft zij dit onvoldoende geconcretiseerd. Verder blijkt uit de verklaringen van de rapporteur van WoonKeur en van bovengenoemde bedrijven niet dat zij zich hebben laten leiden door het belang van [eisers] of anderszins partijdig waren, zoals [gedaagde 2] stelt. [gedaagde 2] heeft haar stelling ook op dit punt ook niet geconcretiseerd.

(2) Dit gebrek in de dakconstructie stond in de weg aan een normaal gebruik van de woning

4.12.

Bij de beantwoording van de vraag of de doorgezakte dakconstructie in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning, gaat het om de uitleg van de koopovereenkomst en de concrete omstandigheden van het geval. Omdat hier sprake is van een standaardbepaling waarover partijen niet hebben onderhandeld, moet voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” worden aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.^[4]Dat betekent onder meer dat de woning moet kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.

4.13.

[eisers] hebben onweersproken gesteld dat zij ernstige lekkages hebben ervaren en dat zowel [bedrijf 2] als de rapporteur van WoonKeur hen hebben gewaarschuwd voor instortingsgevaar vanwege de dakconstructie rondom de lichtkoepel in de woonkamer. Daarmee betrof de staat van de dakconstructie naar het oordeel van de rechtbank een ernstig gebrek, welk gebrek in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Dat de woning dateert uit 1970, maakt dit – anders dan [gedaagde 2] betoogt – niet anders. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat normale slijtage bij een woning uit 1970 geen afbreuk doet aan de geschiktheid voor normaal gebruik, maar het gebrek in de dakconstructie waarmee [eisers] zich geconfronteerd zagen is, mede gelet op de grote overlast en het gevaar voor de constructieve veiligheid van de woning, van geheel andere orde dan normale slijtage.

(3) Dit gebrek in de dakconstructie was ook bij de levering al aanwezig

4.14.

Uit het rapport van WoonKeur volgt duidelijk dat het doorzakken van de dakconstructie werd veroorzaakt door een foutief geplaatste lichtkoepel in de woonkamer. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat deze lichtkoepel ten tijde van de levering al geruime tijd in het dak aanwezig was. Volgens [gedaagde 2] is de lichtkoepel zo’n 10 tot 15 jaar voor de levering geïnstalleerd. Dit betekent dat het gebrek in de dakconstructie ten tijde van de levering al aanwezig was. Dat de door [eisers] ervaren gevolgen van dit gebrek zich, naar [gedaagde 2] stelt, voor levering nog niet hadden geopenbaard in de vorm van lekkages of andere problemen met het dak, maakt dat niet anders. De aard van het gebrek maakt immers dat sprake was van een voortdurend onveilige situatie, waardoor de woning ook ten tijde van de levering al niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren om haar duurzaam en veilig te kunnen bewonen.

(4) [eisers] hoefden geen onderzoek te doen naar de staat van de dakconstructie

4.15.

Niet in geschil is dat het [eisers] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was dat de dakconstructie van de woning op meerdere plaatsen was doorgezakt. [gedaagde 2] stelt echter dat dit wel kenbaar was – bekend had moeten zijn – voor [eisers], omdat op [eisers] een onderzoeksplicht rustte. Dit is door [eisers] weersproken.

4.16.

Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem mag worden verwacht dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten.

4.17.

De rechtbank volgt [gedaagde 2] niet in haar stelling dat op [eisers] een onderzoeksplicht naar de staat van het dak rustte. [gedaagde 2] heeft namelijk geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat er aanleiding was om te twijfelen aan de staat van de dakconstructie. Het volgt – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – niet uit het enkele feit dat de woning dateert uit 1970. [gedaagde 2] heeft bovendien op de vragenlijst over de woning ingevuld dat het dak in circa 2015 was vernieuwd (in de brochure staat zelfs 2017) en dat haar geen gebreken aan het dak bekend waren. Dit zijn mededelingen die geen reden geven om te twijfelen aan de staat van het dak of anderszins nopen tot nader onderzoek.

Tussenconclusie: [gedaagde 2] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst

4.18.

De woning had ten tijde van de levering een gebrek in de dakconstructie, welk gebrek in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning. Dit gebrek was niet aan [eisers] bekend of kenbaar op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde 2] niet datgene heeft geleverd wat zij op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst had moeten leveren. Daarom is [gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat is zo, ongeacht of [gedaagde 2] zelf op de hoogte was van het gebrek in de dakconstructie. De rechtbank zal die kwestie daarom verder onbesproken laten.

Verzuim en vervangende schadevergoeding

4.19.

[eisers] vorderen vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming van de koopovereenkomst. Dat is op grond van artikel 6:87 BW Pro alleen mogelijk indien (1) [gedaagde 2] in verzuim was en (2) zij [gedaagde 2] schriftelijk hebben medegedeeld dat zij schadevergoeding in plaats van nakoming vorderden.

(1) Verzuim

4.20.

Volgens [eisers] is [gedaagde 2] in verzuim geraakt vanwege haar herhaalde mededelingen dat zij zich niet aansprakelijk achtte. Daarmee is het verzuim volgens hen, zo begrijpt de rechtbank, zonder ingebrekestelling (aanmaning tot nakoming) ingetreden. [gedaagde 2] betoogt dat [eisers] haar wel in gebreke hadden moeten stellen. Zij voert aan dat zij alleen in gebreke is gesteld voor het herstel van de lekkage in de slaap- en badkamer, maar niet voor het veel ingrijpender herstel van de gehele dakconstructie, waardoor zij met betrekking tot dit gebrek niet in verzuim is geraakt.

4.21.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] geen ingebrekestelling aan [gedaagde 2] hoefden te sturen voor het herstel van de gehele dakconstructie. [eisers] mochten namelijk uit de houding van [gedaagde 2] afleiden dat het versturen van een ingebrekestelling nutteloos was, zodat zij voor het intreden van verzuim voor dit gebrek konden volstaan met het versturen van een schriftelijke mededeling waaruit bleek dat zij [gedaagde 2] voor het uitblijven van nakoming aansprakelijk stelden (artikel 6:82 lid 2 BW Pro). Redengevend daarvoor is het volgende.

4.22.

Vast staat dat [eisers] in de periode van maart 2023 tot en met augustus 2023 verscheidene mails naar [gedaagde 2] hebben gestuurd, waarin zij hebben geklaagd over lekkages in de slaap- en badkamer. Zij verzochten [gedaagde 2] in eerste instantie om met een oplossing te komen en hebben haar vervolgens gesommeerd tot betaling van de kosten van een noodreparatie. Op deze mails werd van de zijde van [gedaagde 2] steeds afwijzend of niet (adequaat) gereageerd. [gedaagde 2] meende immers, zo liet zij [eisers] meermalen weten, niet aansprakelijk te zijn omdat [eisers] voor de koop bouwkundig onderzoek hadden moeten laten uitvoeren, en zij kondigde aan niets te gaan betalen. Uit de houding van [gedaagde 2] met betrekking tot deze in eerste instantie relatief geringe gebreken, heeft [eisers] redelijkerwijs mogen afleiden dat [gedaagde 2] evenmin bereid zou zijn om aan een sommatie tot het veel ingrijpender herstel van de gehele dakconstructie te voldoen.

4.23.

Anders dan [gedaagde 2] betoogt, maakt haar mail van 28 juli 2023 het voorgaande niet anders. [gedaagde 2] doet in deze mail weliswaar, onder protest van gehoudenheid daartoe, het voorstel om tegen algehele en finale kwijting de helft van de kosten van de noodreparatie te betalen, maar wanneer zij 7 dagen later, op 4 augustus 2023, van [eisers] hoort dat zij nog niet kunnen reageren op dat voorstel omdat de waterschade alsmaar toeneemt en zij nog geen goed beeld hebben van de (oplopende) kosten, ontkent zij dat sprake is van lekkages en laat zij op geen enkele manier blijken dat zij ervoor open staat om over te gaan tot herstel of anderszins mee te werken aan een oplossing. Ook in de maanden hierna heeft zij niet bij [eisers] geïnformeerd naar de stand van zaken. Tegen deze achtergrond hebben [eisers] in de mail van [gedaagde 2] van 28 juli 2023 niet hoeven lezen dat zij (alsnog) bereid was om haar verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. Dat zij dat niet was, blijkt ook wel uit het feit dat [gedaagde 2] op de brief van 4 december 2023, waarmee zij op de hoogte raakte van de bevindingen van WoonKeur en de precieze omvang van het gebrek in de dakconstructie, in het geheel niet heeft gereageerd.

4.24.

Uit de structurele ontkenning van [gedaagde 2] van haar aansprakelijkheid en het niet (adequaat) reageren op de mails van [eisers] waarin haar wordt verzocht mee te denken over een oplossing, blijkt dus dat (nog) een aanmaning, maar dan gericht op het herstel van de gehele dakconstructie, nutteloos zou zijn geweest. [eisers] hebben [gedaagde 2] in hun brief van 4 december 2023 aansprakelijk gesteld voor het uitblijven van goede nakoming. Daarmee is op deze datum op grond van artikel 6:82 lid 2 BW Pro het verzuim ingetreden.

(2) Omzettingsverklaring

4.25.

[eisers] hebben [gedaagde 2] in hun brief van 8 juli 2024 medegedeeld dat zij aanspraak maken op vervangende schadevergoeding in plaats van nakoming. Daarmee is voldaan aan de vereiste omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW Pro en kunnen [eisers] aanspraak maken op vervangende schadevergoeding.

Schade

4.26.

[eisers] hebben in totaal € 67.877,00 aan schadevergoeding gevorderd, bestaande uit € 67.357,00 aan herstelkosten en € 520,00 aan deskundigenkosten. Ter onderbouwing van deze bedragen hebben zij facturen en rekeningafschriften overgelegd. [eisers] stellen, onder verwijzing naar het rapport van WoonKeur en de verklaring van [bedrijf 2] van 2 november 2023, dat er geen andere optie was dan het vervangen van de gehele dakconstructie en dat bovengenoemde kosten in dat kader noodzakelijk waren. Ter zitting hebben zij uitgelegd dat de rapporteur van WoonKeur de kosten voor het
gedeeltelijkvervangen van de dakconstructie had geschat onder voorbehoud van nader onderzoek. Nader onderzoek van [bedrijf 2] wees uit dat de
geheledakconstructie moest worden vervangen, waardoor de uiteindelijke herstelkosten aanzienlijk hoger kwamen te liggen. [eisers] hebben ter zitting verder toegelicht dat er daarbij twee opties waren: ofwel het vervangen van de bestaande platdakconstructie, ofwel het bouwen van een nieuwe dakconstructie (in de vorm van een zadeldak) over de bestaande platdakconstructie heen. Zij hebben gekozen voor de tweede optie, omdat dit de goedkopere optie was. De bouwkosten zouden weliswaar iets lager zijn geweest bij de eerste optie (ongeveer

€ 62.000,00, blijkens de door hen overgelegde offerte), maar – anders dan bij de tweede optie – zou de woning bij de eerste optie twee maanden onbewoonbaar zijn geweest. Rekening houdend met de extra kosten voor ontruiming, opslag van hun inboedel en vervangende huisvesting zouden de kosten van de eerste optie daarom de kosten van de gekozen tweede optie hebben overstegen, aldus [eisers] Dit alles is door [gedaagde 2] niet weersproken.

4.27.

Tegenover deze gemotiveerde stelling en uitgebreide onderbouwing van [eisers] heeft [gedaagde 2] de hoogte van de herstelkosten slechts betwist bij gebrek aan wetenschap. Zij heeft niet concreet gemaakt wat er volgens haar niet klopt, waarom dit niet klopt en tot welke conclusie dit zou moeten leiden. Dit had wel op haar weg gelegen. Nu zij dit heeft nagelaten, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de stelling van [eisers] dat de door hen gemaakte kosten noodzakelijk waren om de dakconstructie zodanig te herstellen dat normaal gebruik van de woning mogelijk werd. Aan bewijslevering komt de rechtbank daarom niet toe.

4.28.

[gedaagde 2] heeft zich erop beroepen dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Zij heeft daarbij verwezen naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [gedaagde 2] heeft echter onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd waarom de aftrek ‘nieuw voor oud’ in dit geval van toepassing zou zijn. [eisers] mochten er bij de koop van uitgaan dat de dakconstructie deugdelijk was. Zij kregen door het herstel van de dakconstructie geen betere constructie dan wanneer zij geleverd hadden gekregen wat ze op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. De rechtbank gaat daarom aan dit verweer voorbij.

4.29.

De conclusie is dat [eisers] de herstelkosten genoegzaam hebben onderbouwd en dat het gevorderde bedrag van € 67.357,00 aan herstelkosten toewijsbaar is.

4.30.

Ook het gevorderde bedrag van € 520,00 aan deskundigenkosten is naar het oordeel van de rechtbank toewijsbaar. [eisers] hebben voldoende gesteld dat deze kosten betrekking hebben op de dakinspectie die WoonKeur in september 2023 heeft uitgevoerd, wat door [gedaagde 2] ook niet is betwist. Het betreft hier redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, welke kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro voor vergoeding in aanmerking komen.

Wettelijke rente

4.31.

De wettelijke rente over het totaalbedrag van € 67.877,00 zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 24 juli 2024, omdat – zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen – vast staat dat [gedaagde 2] toen al in verzuim was.

Buitengerechtelijke kosten

4.32.

[eisers] vorderen vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.759,06. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal de gevorderde vergoeding daarom toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die worden geacht redelijk te zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde 2] heeft dit niet weersproken. Vast staat ook dat [eisers] [gedaagde 2] op 8 juli 2024 hebben aangemaand om vervangende schadevergoeding te betalen, waarbij is vermeld dat [gedaagde 2], als zij dat niet binnen 15 dagen na ontvangst zou doen, ook de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.453,77 zou moeten betalen. Deze brief voldoet aan de vereisten die op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro gelden wanneer de schuldenaar een natuurlijk persoon is. Het in deze procedure door [eisers] gevorderde bedrag is echter hoger dan het in de brief van 8 juli 2024 vermelde bedrag en is bovendien niet berekend overeenkomstig de wettelijke tarieven. Het in de brief van 8 juli 2024 vermelde bedrag is dat wel. Daarom zal dat bedrag – € 1.453,77 – worden toegewezen. Het meerdere zal worden afgewezen.

De proceskosten

4.33.

[gedaagde 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.115,97

4.34.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 67.877,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 24 juli 2024 tot aan de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 1.453,77 aan buitengerechtelijke kosten;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van € 4.115,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.P. Heisterkamp en in het openbaar uitgesproken op

3 december 2025.

Vergoeding herstel- en deskundigenkosten wegens non-conformiteit recreatiewoning met constructief dakgebrek