Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/333444 / HA ZA 25-164
Vonnis van 10 december 2025
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
advocaat: mr. J. Schutrups,
tegen
GEMEENTE BORNE,
te Borne,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. C.M.M. van Mil.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 12,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met de producties 1 tot en met 7,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie met de producties 13 tot en met 18,
- de mondelinge behandeling van 24 november 2025, waarbij door mr. Van Mil het woord is gevoerd aan de hand van een pleitnota en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over
2.1.
Dit tussenvonnis bevat de afspraken die partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben gemaakt over de verdere afhandeling van hun geschil. Zij zijn overeengekomen dat de rechtbank ing. [naam] als deskundige benoemt om 2 percelen die eigendom van [partij A] zijn te taxeren en de waarde ervan bindend vast te stellen. De rechtbank gaat in dit vonnis over tot het benoemen van deze deskundige.
3. De feiten
3.1.
[partij A] is eigenaar van twee percelen die kadastraal bekend zijn als: gemeente Borne:
- [locatie 1], ter grootte van circa 1.715 m2 (hierna: '[locatie 1]');
- [locatie 2], ter grootte van circa 2.380 m2 (hierna: '[locatie 2]’).
3.2.
De gemeente wil [locatie 2] van [partij A] kopen omdat ze dat perceel nodig heeft om de wijk Bornse Maten verder te ontwikkelen. [partij A] wil het perceel wel aan de gemeente verkopen, maar alleen als zij ook [locatie 1] van hem koopt.
3.3.
In december 2023 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst (VSO) gesloten met als doel de tussen hen bestaande geschillen met betrekking tot de beide percelen op te lossen en tot een prijs te komen voor de beide percelen.
3.4.
Daarbij is afgesproken dat de schadeloosstelling voor [locatie 1] bindend wordt vastgesteld door de adviesbureaus [bedrijf 1] B.V., [bedrijf 2] B.V. en [bedrijf 3] gezamenlijk, en dat de opdracht wordt teruggegeven als ze niet in unanimiteit een bedrag kunnen vaststellen.
3.5.
Bij brief van 23 juli 2024 hebben de drie taxateurs laten weten dat die unanimiteit niet is bereikt en hebben zij de opdracht aan de gemeente hebben teruggegeven.
3.6.
Partijen zijn er nadien niet in geslaagd hun geschillen in onderling overleg op te lossen, waarna [partij A] de gemeente heeft laten dagvaarden.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert - samengevat - te verklaren voor recht dat de VSO nog volledig geldt en dat de gemeente deze dient na te komen. De gemeente dient de schadeloosstelling voor [locatie 1] te laten vaststellen conform de VSO door opnieuw drie taxateurs te benoemen, waarbij het uitgangspunt is dat getaxeerd wordt naar een vervangend object met agrarische bestemming. De peildatum moet daarbij wel worden aangepast. Voorts vordert [partij A] de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
in reconventie
4.2.
De gemeente vordert - samengevat - dat de rechtbank één deskundige benoemt die vervolgens een deskundige taxateur aanwijst om de waarde van het [locatie 1] bindend vast te stellen aan de hand van de door de gemeente benoemde uitgangspunten. Daarnaast vordert de gemeente te bepalen dat de waarde van [locatie 2] primair na indexering naar het prijspeil van 30 november 2024 € 52,11 per m² bedraagt, subsidiair na indexering naar het prijspeil van 1 maart 2023 € 57,00 per m² bedraagt en meer subsidiair per laatstgenoemde datum moet worden vastgesteld op basis van indexering van de prijs van € 45,00 per m². Voorts vordert de gemeente [partij A] te veroordelen in de proceskosten.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen nieuwe afspraken gemaakt.
Zij hebben afgesproken dat de rechtbank:
- ing. [naam] als deskundige benoemt om beide percelen conform de VSO uit december 2023 te taxeren en de waarde bindend vast te stellen,
- daarbij wordt het aan de deskundige overgelaten om invulling te geven aan het bepaalde in de VSO, waarbij met name van belang is wat staat in de considerans en in artikel 2 lid 3 onder Pro a van de VSO.
In de considerans staat onder b, c en d vermeld dat:
b. [partij A] is woonachtig op [locatie 1] dat in het bij besluit van 16 juni 2020 vastgestelde en inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan 'Algemene herziening Borne, Hertme, Zenderen' een woonbestemming heeft en houdt daar tevens op kleine schaal vee.
c. [partij A] gebruikt [locatie 2] voor agrarische activiteiten en dit perceel heeft in het genoemde bestemmingsplan 'Algemene herziening Borne, Hertme, Zenderen' een uit te werken woonbestemming.
d. De Gemeente is de wijk Bornsche Maten aan het ontwikkelen. Door de voortgang van deze ontwikkeling wenst [partij A] te verhuizen en zijn agrarische activiteiten te verplaatsen.
In artikel 2 lid 3 onder Pro a van de VSO staat:
Bij het vaststellen van de werkelijke waarde als bedoeld in het eerste lid gaan de drie in het tweede lid bedoelde adviesbureaus in elk geval uit van de volgende (waardebepalende) uitgangspunten:
a. De redelijk handelende koper als bedoeld in art. 40b lid 2 Onteigeningswet koopt het perceel Borne C924 met de daarop aanwezige woning en bijgebouwen met het oog op voortzetting van het bestaande gebruik. Het bestaande gebruik van die woning is een gebruik als woning en het bestaande gebruik van die bijgebouwen is een gebruik voor het op kleine schaal houden van vee.
- voor beide percelen dient (anders dan in de VSO) 1 juli 2024 als peildatum te worden gehanteerd,
- uiterlijk 1 maart 2026 dient het taxatierapport gereed te zijn,
- partijen zien af van de mogelijkheid om te reageren op een concept-rapport (de deskundige mag zijn rapport direct definitief maken), maar krijgen wel de mogelijkheid om de deskundige vooraf van informatie te voorzien (zie r.o. 5.3),
- de notariële levering van beide percelen zal plaatsvinden uiterlijk 6 weken nadat de deskundige heeft gerapporteerd,
- [partij A] heeft daarna recht op het voortgezet gebruik van enkel [locatie 1] tot uiterlijk 1 september 2027,
- de gemeente zal het voorschot ten behoeve van de kosten van de deskundige betalen.
5.2.
De heer [naam] heeft op 25 november 2025 te kennen gegeven bereid en in staat te zijn om de deskundigenopdracht tot taxatie van de twee percelen te aanvaarden. Hij heeft een planning en een kostenraming gemaakt en de rechtbank verzocht om het voorschot te bepalen op € 10.000,-. Omdat de heer [naam] de omvang van het juridische geschil nog niet volledig kan overzien heeft de hij de rechtbank daarnaast verzocht om te bepalen dat hij de mogelijkheid heeft om daarover zonodig met de rechtbank overleg te voeren en/of een regiezitting aan te vragen.
5.3.
[partij A] en de gemeente hebben op 26 november respectievelijk 3 december 2025 laten weten akkoord te gaan met de door de heer [naam] gestelde voorwaarden en het door hem verzochte voorschot. De gemeente heeft daarbij aangetekend dat het voorschot wellicht wat lager kan worden vastgesteld nu partijen hebben afgesproken dat zij afzien van de mogelijkheid om te reageren op een concept-rapport, zodat de heer [naam] gelijk definitief kan rapporteren.
5.4.
De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen.
5.5.
Voorts zal de rechtbank bepalen dat de gemeente het voorschot moet betalen. De heer [naam] heeft te kennen gegeven dat hij in verband met de mogelijke omvang van de problematiek ruim heeft geraamd, maar dat er zal worden verrekend op basis van werkelijk bestede tijd. In deze omstandigheid en om te voorkomen dat tijdens het onderzoek om een nader voorschot moet worden gevraagd, ziet de rechtbank aanleiding om het voorschot te bepalen op het door de heer [naam] verzochte bedrag van € 10.000,-.
5.6.
Partijen zullen de deskundige voorzien van hun standpunten met betrekking tot het al dan niet hobbymatig gebruik van het perceel en de processtukken die hun standpunten onderbouwen.
5.7.
Ten aanzien van het onderzoek zal de rechtbank bepalen dat de heer [naam] de gelegenheid krijgt om zonodig met de rechtbank overleg te voeren en/of een regiezitting aan te vragen. Daarnaast zal de rechtbank, zoals te doen gebruikelijk, bepalen dat partijen in de gelegenheid worden gesteld aanwezig te zijn bij een eventueel onderzoek ter plaatse door de deskundige.
5.8.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
6.1.
benoemt tot deskundige:
ing. [naam],
correspondentieadres:
[adres],
telefoon: [telefoonnummer],
e-mailadres: [e-mailadres].
het voorschot
6.2.
bepaalt dat de gemeente het door de deskundige begrootte voorschot van € 10.000,00 moet overmaken
binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
6.3.
draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,
het onderzoek
6.4.
De deskundige wordt verzocht de volgende taxaties uit te voeren:
- een schadeloosstelling voor [locatie 1] conform de uitgangspunten van de VSO d.d. december 2023 (waaronder begroten conform artikel 15.22 van de Onteigeningswet);
- de waarde van [locatie 2] eveneens conform de uitgangspunten van de VSO d.d. december 2023, maar te indexeren naar de peildatum van 1 juli 2024,
6.5.
draagt de gemeente op om het procesdossier aan de deskundige te overhandigen,
6.6.
draagt partijen op om de deskundige, binnen een door hem te stellen termijn, te voorzien van hun standpunten met betrekking tot het al dan niet hobbymatig gebruik van het perceel en de processtukken die hun standpunten onderbouwen.
6.7.
wijst de deskundige erop dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie),
- de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
6.8.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt,
6.9.
bepaalt dat de deskundige de gelegenheid krijgt om zonodig met de rechtbank overleg te voeren en/of een regiezitting aan te vragen,
6.10.
bepaalt dat partijen in de gelegenheid worden gesteld aanwezig te zijn bij een eventueel onderzoek ter plaatse door de deskundige,
het schriftelijk rapport
6.11.
draagt de deskundige op om na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot uiterlijk op maandag 2 maart 2026 een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,
6.12.
wijst de deskundige erop dat uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
overige bepalingen
6.13.
bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van woensdag 11 maart 2026 voor akte uitlaten partijen,
6.14.
draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of
- als de deskundige daarom vraagt,
6.15.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.