ECLI:NL:RBOVE:2025:7401

• Datum uitspraak: 16 december 2025
• Publicatiedatum: 17 december 2025
• Zaaknummer: 11787712 \ CV EXPL 25-1195
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurders vorderen herstel gebreken woning en huurprijsverlaging wegens achterstallig onderhoud

Eiser c.s. huurt sinds 1979 een woning met erf, tuin en kassen van gedaagde. Na een bouwtechnische keuring door Homekeur vordert eiser c.s. dat gedaagde binnen drie maanden de gebreken herstelt, de huurprijs met 50% verlaagt zolang de gebreken bestaan, en de kosten van de keuring vergoedt. Gedaagde voert verweer dat de vorderingen onvoldoende gespecificeerd zijn, dat sommige gebreken voor rekening van eiser c.s. komen, en dat herstelkosten buitensporig zijn.

De kantonrechter stelt dat een verhuurder verplicht is gebreken te herstellen die het huurgenot aantasten, tenzij de kosten buitensporig zijn of de gebreken voor rekening van de huurder komen. Eiser c.s. heeft echter niet voldoende toegelicht welke gebreken op korte termijn hersteld moeten worden, welke het huurgenot aantasten en welke voor rekening van welke partij komen. Ook is onvoldoende ingegaan op het verweer van eigen schuld.

Daarom krijgt eiser c.s. de gelegenheid bij conclusie van dupliek deze punten nader te onderbouwen. De zaak wordt aangehouden en komt op 27 januari 2026 terug voor verdere behandeling. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Uitkomst: De kantonrechter houdt de zaak aan en geeft eiser c.s. gelegenheid tot nadere onderbouwing van hun vorderingen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11787712 \ CV EXPL 25-1195

Vonnis van 16 december 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [eiser 1] ,
2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [eiser 2] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,

gemachtigde: J.M. Rozendal,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. B.M. Speerstra.

1. De zaak in het kort

1.1.

[eiser c.s.] huurt een woning (met erf, tuin en kassen) van [gedaagde] . [eiser c.s.] wil dat [gedaagde] diverse gebreken herstelt in het gehuurde en verwijst daarvoor naar een rapport van Homekeur.

1.2.

[eiser c.s.] wordt door de kantonrechter in de gelegenheid gesteld bij conclusie van dupliek toe te lichten welke door hem gestelde gebreken volgens hem op korte termijn hersteld moeten worden, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor derving van het huurgenot, en in hoeverre de gebreken voor rekening van [gedaagde] dan wel [eiser c.s.] komen. Daarnaast krijgt [eiser c.s.] de gelegenheid in te gaan op het verweer van [gedaagde] dat [eiser c.s.] ten aanzien van een aantal gebreken eigen schuld heeft.

1.3.

De zaak komt op de rol van 27 januari 2026. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

2. De procedure

2.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• de akte overlegging productie met productie 15, ingediend door mr. Speerstra;
• de akte overlegging producties met producties 12 tot en met 18, ingediend door Rozendal.

2.2.

Op 23 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij was [eiser 2] namens [eiser c.s.] aanwezig, bijgestaan door de heer J.M. Rozendal, en [gedaagde] , bijgestaan door mevrouw mr. B.M. Speerstra. Beide gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd.

2.3.

Vervolgens is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiser 1] huurt sinds 1979 de woning (met erf, tuin en kassen) gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

3.2.

In november 1999 is [eiser 2] eigenaar geworden van het gehuurde. Sindsdien huurde [eiser 1] het gehuurde van zijn zoon.

3.3.

In september 2015 is het gehuurde via een executieverkoop – in verhuurde staat – aan Twentsvast B.V. verkocht.

3.4.

Medio augustus 2021 heeft [gedaagde] het gehuurde in verhuurde staat – met [eiser 1] als huurder – gekocht.

3.5.

Bij vonnis van 5 maart 2025 is bepaald dat [eiser 2] met ingang van 5 maart 2025 medehuurder is van het gehuurde.

3.6.

Bij brief van 29 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [eiser c.s.] [gedaagde] gesommeerd achterstallig onderhoud te verrichten.

3.7.

Per e-mail van 6 januari 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan de gemachtigde van [eiser c.s.] geschreven:

“In uw brief geeft u aan dat [eiser 2] heeft toegezegd de twee dakpannen op de juiste plaats te zullen leggen, dan wel te zullen vervangen. Graag ontvang ik een bevestiging zodra dit is gebeurd. Cliënt heeft [eiser 2] hier op 17 december jl. ook al op aangesproken en voortduring van de situatie heeft inmiddels al lekkage veroorzaakt. Cliënt verwacht daarom ook dat [eiser 2] dit zo spoedig mogelijk zal oppakken.”

3.8.

Per e-mail van 8 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eiser c.s.] aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:

“De twee dakpannen zijn conform toezegging op de plaats gelegd op 4 januari 2025. (…)”.

3.9.

Op 16 januari 2025 heeft [naam] van Twentsvast B.V. (de rechtsvoorganger van [gedaagde] ) het volgende schriftelijk verklaard:

“Twentsvast B.V. heeft de opstallen destijds per veiling verkregen. De afspraak is toen gemaakt met [eiser 1] , dat zolang het pand nog niet verkocht was, dat hij woonachtig mocht blijven in de boerderijwoning. Hij diende elke maand € 1000,- te betalen als vergoeding hiervoor.

Onderhoud van de opstallen tijdens de periode dat [eiser 1] mocht verblijven in de woning, zou voor rekening van [eiser 1] zijn. Door ons er nimmer onderhoud gepleegd.”

3.10.

In opdracht van Homekeur heeft op 12 juni 2025 een bouwtechnische keuring plaatsgevonden. In het rapport worden de verschillende onderdelen van het gehuurde behandeld en als onvoldoende, matig, voldoende en goed beoordeeld. Daarnaast is per onderdeel opgenomen of het kosten binnen één jaar of vijf jaar met zich brengt of dat sprake is van verbeterkosten.

4. Het geschil

4.1.

[eiser c.s.] vordert:

[gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de gebreken aan het gehuurde te verhelpen en waar nodig zaken te vervangen, zoals in het rapport van de bouwtechnische keuring is beschreven, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde van € 1.129,70 per maand vanaf zes weken na 29 oktober 2025 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen wordt verlaagd met 50%;

[gedaagde] te veroordelen om aan [eiser c.s.] te betalen de kosten van de bouwtechnische keuring ad € 489,-, vermeerderd met de wettelijke rente;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

[eiser c.s.] voert daartoe onder meer aan dat sprake is van achterstallig onderhoud en verwijst daarbij naar het rapport van Homekeur. [eiser c.s.] stelt dat de gebreken en het achterstallige onderhoud het huurgenot van [eiser c.s.] aantasten. Daarnaast betwist [eiser c.s.] dat hij met de vorige eigenaar van de woning is overeengekomen dat het onderhoud van het gehuurde voor rekening van [eiser c.s.] zou zijn. Het verwijt dat [eiser c.s.] de dakpannen niet tijdig heeft goed gelegd, is bovendien onterecht. Dat heeft [eiser c.s.] de dag nadat [gedaagde] dit probleem constateerde al gedaan.

4.3.

[gedaagde] voert onder meer als verweer dat de vordering van [eiser c.s.] onvoldoende is bepaald en onderbouwd. Uit niets blijkt op welke onderdelen uit het rapport van Homekeur [eiser c.s.] specifiek herstel vordert. Ook heeft [eiser c.s.] niet (per onderdeel) onderbouwd dat sprake is van een gebrek, omdat niet het genot kan worden verschaft dat [eiser c.s.] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Daarnaast is het mogelijk verminderde huurgenot (mede) veroorzaakt door een omstandigheid die voor rekening van [eiser c.s.] komt. Het gehuurde was bij aankoop van het gehuurde door [gedaagde] al in deze staat; er was al jaren weinig tot geen onderhoud uitgevoerd. [eiser 2] was van 1999 tot 2015 bovendien zelf eigenaar van het gehuurde en hij was in die tijd dus zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Met de vorige eigenaar is [eiser 1] bovendien overeengekomen dat [eiser 1] het onderhoud voor zijn rekening zou nemen. Ook toen is er weinig tot geen onderhoud gepleegd. Ook is nooit eerder melding gemaakt van gebreken. Hierdoor is de situatie verergerd. [eiser c.s.] heeft het gehuurde verwaarloost. Het wordt slecht onderhouden en is vervuild. [gedaagde] noemt als voorbeeld dat de lekkage van het plafond het gevolg is geweest van een lekkende cv-ketel waar [eiser c.s.] nooit actie op heeft ondernomen. Daarnaast worden de goten niet schoongemaakt, waardoor die overstromen met rottend houtwerk als gevolg. Ook had [eiser 2] toegezegd twee dakpannen goed te leggen, en dit heeft hij niet (tijdig) gedaan, met een lekkage als gevolg. In het rapport van Bouwkeur staan bovendien punten die voor rekening van [eiser c.s.] komen, zoals het afval en de spullen in de kruipruimte.

Ook hoeft [gedaagde] niet over te gaan tot herstel, omdat sprake is van zodanig hoge kosten dat dit redelijkerwijs niet van hem kan worden gevergd. Als [gedaagde] toch herstelwerkzaamheden moet verrichten, acht [gedaagde] een termijn van negen (in plaats van drie) maanden redelijker.

Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde dwangsom.

5. De beoordeling

5.1.

Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Op grond van de wet is een gebrek een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.

5.2.

Een verhuurder hoeft gebreken niet te herstellen als de kosten daarvoor buitensporig hoog zijn. Daarnaast hoeft een verhuurder geen herstelwerkzaamheden te verrichten als het gaat om kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is, of als het gaat om gebreken die de huurder zijn toe te rekenen.

5.3.

[eiser c.s.] wil dat alle gebreken uit het rapport van Homekeur worden hersteld. [eiser c.s.] heeft echter niet toegelicht welke door hem gestelde gebreken volgens hem op korte termijn hersteld moeten worden en welke gebreken over enkele jaren zullen moeten, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor zodanige derving van het huurgenot dat hij dat niet mocht verwachten, en in hoeverre de gebreken voor rekening van [gedaagde] dan wel [eiser c.s.] komen, met inachtneming van het Besluit kleine herstellingen. Ook is nog onvoldoende ingegaan op het verweer van [gedaagde] dat [eiser c.s.] ten aanzien van een aantal gebreken eigen schuld heeft, omdat deze te laat zijn gemeld, dan wel [eiser c.s.] zelf onvoldoende onderhoud heeft gepleegd.

5.4.

Rozendal heeft namens [eiser c.s.] aangeboden bij conclusie van dupliek bovengenoemde punten nader te onderbouwen. Hij wordt daartoe in de gelegenheid gesteld. Beide partijen hebben er immers belang bij dat op ieder gesteld gebrek een oordeel komt, zodat niet over enkele weken/maanden een nieuwe procedure aanhangig zal worden gemaakt om de resterende gebreken aan de rechter voor te leggen.

5.5.

De zaak komt over zes weken op de rol voor het nemen van een conclusie van dupliek. Daarbij is rekening gehouden met de naderende kerstvakantie.

5.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 27 januari 2026 voor het nemen van een conclusie van repliek door [eiser c.s.] over wat is vermeld onder 5.3, waarna [gedaagde] op de rol van vier weken daarna een conclusie van dupliek kan nemen;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025. (JK)