Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 11060837 CV EXPL 24-1399
Vonnis van 24 september 2024
in de zaak van
R.K. Woningstichting Ons Huis
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen Ons Huis,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
de heer [gedaagde] ,wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de akte inbreng producties van de zijde van [gedaagde] ,
- d mondelinge behandeling op 30 augustus 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Ons Huis en [gedaagde] is een huurovereenkomst gesloten met ingang van 22 juni 2006 betreffende de woning aan de [adres] .
2.2
In artikel 14 van de overeenkomst is bepaald:
Het is huurder nadrukkelijk verboden op enigerlei wijze een hennepkwekerij uit te oefenen in het gehuurde.
2.3.
Ons Huis hanteert algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte. Daarin staat onder meer:
6.4.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en de leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.(…)
6.5.
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.(…)
6.6.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
6.7.
Het is huurder niet toegestaan op straffe van uitzetting uit de woning middels de rechter in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
2.4.
De woning van [gedaagde] maakt deel uit van een complex in de binnenstad van [plaats] . De laatste jaren is sprake van een toename van drugsproblematiek in en rond het complex en Ons Huis heeft meerdere procedures gevoerd tegen huurders wegens drugshandel, prostitutie, verward gedrag en overlast. In 2022 heeft Ons Huis een plan gemaakt om de situatie in en rond het complex te verbeteren. Dat plan houdt onder meer in dat wordt opgetreden tegen huurders waar mogelijk is, en dat niet eerst een waarschuwing wordt gegeven maar dat bij ernstige overlast of strafbare feiten bij de rechtbank ontbinding en ontruiming zal worden gevraagd.
2.5.
Tijdens een oliebollenactie in het complex op 29 december 2022 liep een onverzorgde man in het complex; hij was geen huurder maar had wel een sleutel en een druppel van het complex. Deze man verklaarde [naam] te heten en vertelde dat hij gebruik mocht maken van een schuur in het complex, hij had voor de sleutels € 20,00 betaald. Nadat de beheerder van Ons Huis de sleutels van deze [naam] had ingenomen verscheen [gedaagde] en bleek dat de sleutels van hem waren. [gedaagde] was boos dat de sleutels waren afgepakt. De sleutels zijn aan [gedaagde] teruggegeven.
2.6.
Op 26 juni 2023 heeft de politie een overlastmelding gekregen over een henneplucht, die afkomstig zou zijn uit de schuur van nummer [nummer] . Uit het proces-verbaal van de politie blijkt dat de beveiliging van het complex verklaarde dat [naam] die schuur gebruikt. In de schuur heeft de politie aangetroffen 4 kartonnen dozen met daarnaast een zwarte plastic tas. Er hing een sterke hennepgeur. Op de grond lag veel hennepgruis. In de tas zat 1,05 kilo hennepgruis. Ons Huis heeft een nieuw slot op de schuur geplaatst en de sleutel aan [gedaagde] afgegeven.
2.7.
Op 13 januari 2024 heeft Ons Huis het proces verbaal, dat is opgemaakt op 26 juni 2023, ontvangen. Bij brief van 15 januari 2024 heeft Ons Huis [gedaagde] aangeschreven dat zij de huurovereenkomst wil ontbinden wegens de aangetroffen hennep en omdat aan [naam] de schuur in onderhuur heeft gegeven. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld zelf de huur op te zeggen. [gedaagde] en zijn gemachtigde hebben laten weten dat zij niet akkoord gaan met een vrijwillige huuropzegging.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
Ons Huis vordert:
Primair
dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Ons Huis en [gedaagde] ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen, in goede staat op te leveren en ontruimd te houden binnen twee weken na betekening van dit vonnis,
Subsidiair
dat de kantonrechter aan [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel een gedragsaanwijzing oplegt, dat [gedaagde] het gehuurde als goed huurder zal bewonen en alleen als woonruimte zal gebruiken, in het gehuurde geen drugs gerelateerde activiteiten zal exploiteren, zijn sleutels waarmee toegang tot het complex zal worden verkregen niet aan derden zal afstaan, het gehuurde niet zal verhuren of in gebruik geven aan derden en dat [gedaagde] mee zal werken aan periodieke inspecties door Ons Huis.
Tevens vordert Ons Huis om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten.
Ter onderbouwing voert Ons Huis aan dat zij heel streng moet zijn vanwege de ernstige overlast in het wooncomplex. Beleid daarover is bekend gemaakt via haar website en op prikborden in de algemene ruimtes. [gedaagde] wist waarschijnlijk wel wat [naam] in de schuur deed, want de hennepgeur was sterk. De politie vermoedt dat er in de schuur hennep is gedroogd, geknipt en/of verpakt en dit valt onder de definitie van een hennepkwekerij. De gedragingen van [gedaagde] zijn in strijd met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en met goed huurderschap.
Daarom is ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd.
3.2.
Het verweer
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] is een rustige man die niet drinkt en niets te maken heeft met drugs. Hij huurt al 18 jaar van Ons Huis en er zijn nooit problemen geweest. Hij betwist dat hij de algemene voorwaarden van Ons Huis ontvangen heeft.
Omdat hij laaggeletterd is, wordt hij in het dagelijks leven, voor financiën en contacten met instanties, begeleid door vrijwilligers. Voor zijn omgeving is hij behulpzaam en goed van vertrouwen. In de binnenstad worden veel fietsen gestolen en daarom is er veel behoefte aan een plek om een fiets te stallen. In het verleden heeft [gedaagde] vaker zijn schuur ter beschikking gesteld aan winkeliers in de omgeving, door een sleutel uit te lenen. Ook [naam] kent hij omdat die werkte in een winkel onder de woning van [gedaagde] en hij heeft hem, tegen vergoeding van € 20,00 voor het bijmaken van een sleutel, toegestaan een fiets binnen te zetten. Dat [naam] daar daadwerkelijk een fiets stalde blijkt uit het relaas van de beheerder van het complex en de foto in het dossier van [naam] met zijn fiets. Er is geen sprake van onderhuur. [gedaagde] komt zelf ook af en toe in de schuur en had nooit reden om aan te nemen dat er drugs werden opgeslagen. In de zomer van 2023 is [gedaagde] een paar weken nauwelijks thuis geweest, omdat hij vaak uit logeren gaat of op woningen past van mensen die op vakantie zijn. Tijdens de politie-inval was hij er niet; bij terugkeer vond hij een brief van de politie dat de deur van de berging was opengemaakt en hij een nieuwe sleutel op kon halen bij de politie. De politie heeft [gedaagde] nooit gehoord en ook niets bij hem geverifieerd. Er is geen hennepbericht opgesteld. Het proces-verbaal is meer dan een half jaar later, kort voor het uitbrengen van de dagvaarding, ontvangen.
Als er al sprake is van een tekortkoming, is die van geringe aard en rechtvaardigt niet de ontbinding. [gedaagde] heeft groot belang bij het behouden van de woonruimte.
Ook voor een gedragsaanwijzing is geen reden. [gedaagde] is geschrokken van deze zaak en zal niet opnieuw de fout ingaan. De gevorderde inspecties vormen een te grote inbreuk op zijn recht op privacy.
4.De beoordeling
4.1.
Voor zover de vorderingen berusten op de stelling dat in strijd met de huurovereenkomst een hennepkwekerij is uitgeoefend in de schuur van het gehuurde, overweegt de kantonrechter dat het dossier daarvoor onvoldoende aanknopingspunten biedt. Het enkele feit dat er op 26 juni 2023 een tas met een kilo hennepgruis stond en dat de politie vermoedt dat er daarbinnen is geknipt, is daarvoor onvoldoende. Behalve de zak zijn er geen gereedschappen of andere aan hennepteelt gelieerde zaken aangetroffen. De politie heeft geen hennepbericht opgesteld en verder ook geen contact opgenomen met [gedaagde] . Als de politie of Ons Huis werkelijk aannamen dat er sprake was van hennepteelt is niet te begrijpen waarom het opstellen van het proces-verbaal ruim zes maanden is blijven liggen en waarom er verder geen actie is ondernomen.
Niet uitgesloten is dat het in dit geval om een incident ging. Dat er volgens Ons Huis al langer een hennepgeur in de buurt van de schuurtjes hing leidt niet tot een andere conclusie, omdat deze geur ook uit een van de andere schuren kan zijn gekomen.
4.2.
Uit artikel 11 en 12 van de huurovereenkomst volgt dat huurder bij ondertekening een exemplaar van de algemene voorwaarden heeft ontvangen, en dat deze deel uitmaken van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de toepasselijkheid van de voorwaarden.
4.3.
Duidelijk is dat [gedaagde] gedurende minstens een jaar een sleutel en een druppel in gebruik heeft gegeven aan [naam] zodat deze zijn fiets kon stallen. Dat deze de schuur ook daadwerkelijk daarvoor gebruikte blijkt uit de foto’s uit het dossier. Het in gebruik geven van delen van het gehuurde aan derden is niet toegestaan in de algemene voorwaarden.
Maar dat hierop streng werd toegezien is niet gebleken. [gedaagde] had eerder ook een extra sleutel gegeven aan zijn zoon en dochter, zo blijkt uit de rapportage van het beveiligingsbedrijf, produktie 5 bij de dagvaarding. Dat daarover met [gedaagde] is gesproken en dat hij hierover een waarschuwing heeft ontvangen, blijkt niet uit het dossier. Ter zitting heeft hij verklaard dat hij in het verleden ook een sleutel heeft gegeven aan de dochter van een andere winkelier uit de buurt, zodat zij haar scooter veilig kon stallen.
Dat voor het gebruik van [naam] een vergoeding is gevraagd is niet komen vast te staan; de verklaring van [naam] komt op dit punt precies overeen met die van [gedaagde] , namelijk dat er alleen eenmalig € 20,00 is betaald voor het bijmaken van een sleutel. Van onderhuur is dus geen sprake.
Het in gebruik geven van de schuur aan een derde is naar het oordeel van de kantonrechter wel een tekortkoming is de nakoming, maar niet zo ernstig dat dit het ontbinden van de huurovereenkomst met alle gevolgen rechtvaardigt. Dat er sprake is van overlast is niet onderbouwd. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden afgewezen.
4.4.
Ook voor het subsidiair gevorderde, het opleggen van een gedragsaanwijzing, ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde] is nu een gewaarschuwd mens en heeft tijdens de zitting uitdrukkelijk verklaard enorm te zijn geschrokken van de gevolgen van zijn acties. Het heeft verklaard dat hij nooit meer zijn sleutels, druppels dan wel andere middelen waarmee toegang tot het gehuurde/complex kan worden verkregen aan derden zal afstaan. Ook zal hij (delen van) het gehuurde niet meer in gebruik geven aan derden. [gedaagde] heeft begeleiding van vrijwilligers, die er op toe kunnen zien dat hij niet opnieuw in de fout gaat. In deze omstandigheden is een gedragsaanwijzing niet nodig.
4.5.
Ons Huis zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 408,00 (2 punten).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
Wijst alle vorderingen van Ons Huis af.
5.2.
Veroordeelt Ons Huis in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op
€ 408,00.
5.3.
Verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.
(RS(O)