ECLI:NL:RBOVE:2025:7689 - Rechtbank Overijssel - Betwisting van servicekosten door huurder in huurgeschil

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11360923 \ CV EXPL 24-3803

Vonnis van 23 december 2025

in de zaak van

1.[partij A 1],

te [woonplaats 1],
2.
[partij A 2],

te [woonplaats 2],
3.
[partij A 3],

te [woonplaats 3],

eisende partijen in conventie,

gedaagde partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [partij A] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. J. Smit,

tegen

[partij B],

te [woonplaats 4],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B],

gemachtigde: [gemachtigde].

1.De zaak in het kort

1.1.

[partij B] huurt van [partij A] een appartement. [partij A] verzoekt, na een procedure bij de Huurcommissie, de betalingsverplichting van [partij B] met betrekking tot de servicekosten over de jaren 2020, 2021 en 2022 vast te stellen. [partij B] vordert van [partij A] bedragen die hij over de jaren 2018 tot en met 2022 te veel zou hebben betaald.

1.2.

De kantonrechter zal in deze procedure de servicekosten vaststellen over de jaren 2020, 2021 en 2022. Gelet op de standpunten die partijen in deze procedure hebben ingenomen zal hierna worden uitgelegd waarom de kantonrechter op soms een andere beslissing zal nemen dan de Huurcommissie heeft gedaan. Ook zal de kantonrechter toelichten waarom [partij B] geen vordering op [partij A] heeft over de jaren 2018 tot en met 2022.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 36,
- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties 1 tot en met 6 en bijlagen 1 tot en met 3,

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties 37 van [partij A],

- de akte overlegging productie 37a van [partij A],

- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens [partij A] is een pleitnota voorgedragen,

- de getuigenverklaring van Surink,

- de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Met ingang van 1 februari 2018 huurt [partij B] van [partij A] het appartement (hierna: het gehuurde), gelegen aan de [adres].

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. Artikel 17.7. van de Algemene Bepalingen bepaalt het volgende:

‘‘
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde mede betrekking heeft op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die levering van zaken en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze levering van zaken en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.’’

3.3.

Het gehuurde maakt onderdeel uit van het appartementencomplex ‘Beeckestein’ te Deventer met 110 appartementen. De eigenaren zijn verenigd in een vereniging van eigenaars, de Vereniging van Eigenaars [de VvE] geheten (hierna: de VvE). Het appartementencomplex was voorheen een serviceflat. De bewoners konden allerlei diensten afnemen. Het servicekarakter van het complex is in de loop van de tijd wel afgenomen. Ter zake van servicekosten betaalt [partij A] maandelijks € 402,95 aan de VvE. Daaronder valt bijvoorbeeld het privé waterverbruik.

3.4.

In artikel 4.4. van de huurovereenkomst is bepaald dat de betalingsverplichting van [partij B] bestaat uit de aanvangshuur van € 550,00 per maand, het voorschot servicekosten van € 160,00 per maand en het voorschot verwarmingskosten van

€ 74,00 per maand.

3.5.

In artikel 6 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

6.Leveringen en diensten

‘‘
6.1 De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

- voorschot verwarming;

6.2

In de servicekosten zijnwelbegrepen de kosten van het verbruik van water ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Verhuurder zal zelf met de betreffende leveranciers overeenkomsten tot levering van genoemde diensten dienen af te sluiten en op te zeggen. Niet in de huurprijs begrepen zijn de kosten voor abonnement van telefoon/internet en televisie. Voor deze diensten sluit de huurder de betreffende

overeenkomsten zelf, en huurder zegt zelf deze overeenkomsten op.

6.3

In de huurovereenkomst zijnwelbegrepen de kosten van het verbruik van de verwarming ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van een overeenkomst tot levering en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Verhuurder zal zelf met de betreffende leveranciers overeenkomsten tot levering van genoemde diensten dienen af te sluiten en op te zeggen.

6.4

Indien partijen onder punt 6.3 zijn overeengekomen dat de kosten van het verbruik van de verwarming in de huurprijs zijn begrepen, worden kosten op voorschotbasis in rekening gebracht.’’

3.6.

Op 4 november 2020 heeft 123Wonen (de verhuurmakelaar van [partij A]) [partij B] per brief onder meer het volgende bericht:

“
Er is geconstateerd dat in één of meer woningen het alarmsysteem niet (goed) functioneert. Daarom zal 123Wonen namens de verhuurder uw noodoproepinstallatie (geheel kosteloos) updaten.

De verhuurder wil hierin zijn verantwoordelijkheid nemen en wenst daarom gelijk de huurovereenkomst te voorzien van de toelichting op de bijgevoegde pagina. Zou u deze willen ondertekenen en ons retour sturen middels bijgevoegde retour envelop?

123Wonen zal binnenkort contact opnemen voor het maken van een afspraak voor het updaten van uw noodoproepinstallatie.”

3.7.

Op 5 november 2020 heeft [partij B] aan 123Wonen per e-mail het volgende geschreven:

‘‘
Ik krijg de hele tijd een reminder aangaande een document wat ik zou moet tekenen m.b.t. een noodoproep installatie welke aanwezig zou zijn in mijn woning.

Bij mij is geen noodoproep installatie aanwezig in de woning en derhalve is dit document dan ook niet op mij van toepassing.’’

3.8.

Op dezelfde dag, 5 november 2020, heeft 123Wonen per mail als volgt gereageerd:

‘‘
Het klopt inderdaad dat u van ons een brief heeft ontvangen met betrekking tot de noodoproepinstallatie. Deze zit bij binnenkomst van de woonkamer direct aan de linker of rechterkant en is eventueel afgedekt met een afdekplaatje.

U ontvangt vandaag ook een brief per post dat mijn collega [naam] aanstaande woensdag 11 november tussen 9.00 uur en 15.00 uur langs wil komen om dit systeem te updaten.

Daarnaast ontvangt u in het digitale bestand (en per post) de allonge op de huurovereenkomst, daarom ontvangen wij deze graag getekend retour (dit mag digitaal of per post).’’

3.9.

Op 11 november 2020 is 123Wonen bij [partij B] op huisbezoek geweest. Toen heeft [partij B] de allonge getekend. In de allonge is het volgende opgenomen:

‘‘
TOELICHTING OP DE HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE (ALLONGE)

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres], ingaande 01-02-2018.

Ter verduidelijking van die huurovereenkomst en de bestaande feitelijke situatie licht verhuurder e.e.a. toe, welke toelichting aan de huurovereenkomst zal worden gehecht en integraal deel hiervan zal uitmaken.

(…)

II. De specificatie van de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten (niet zijnde gas- en elektra woning) is als volgt:

kosten voor water
overige servicekosten

o
gas / water / elektra gemeenschappelijke ruimten

o
brandblusser en overige zaken in het kader van brandveiligheid

o
huismeester (en daarmee vergelijkbaar personeel, ten behoeve van toezicht en andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woning deel uitmaakt, bevorderen)

o
signaallevering

o
(glas)verzekeringen

o
glazenwassen

o
(schoonmaak / onderhoud) gemeenschappelijke ruimten

o
tuinonderhoud

o
onderhoud installaties en beveiliging

o
klein onderhoud

o
administratiekosten’’

3.10.

[partij B] heeft over de jaren 2020 en 2021 een voorschot van € 1.920,00 per jaar aan servicekosten betaald aan [partij A]. Over het jaar 2022 heeft [partij B] een voorschot aan servicekosten van € 3.125,00 betaald, waarbij het over 2023 te veel betaalde bedrag van € 388,67 door [partij B] is verrekend met de huur van april 2023.

3.11.

[partij B] heeft drie verzoeken ingediend bij de Huurcommissie waarin hij vraagt om de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten vast te stellen, op 29 juni 2023 over het jaar 2020 en op 30 juni 2023 over de jaren 2021 en 2022.

3.12.

Op 1 maart 2024 heeft de rapporteur van de Huurcommissie een onderzoek ter plaatse ingesteld. Bij dit onderzoek is alleen [partij B] aanwezig geweest. In de door de rapporteur opgestelde onderzoeksrapporten van 4 maart 2024 staat vermeld:

‘‘
Tijdens het onderzoek ter plaatse heeft de huurder de rapporteur de gemeenschappelijke ruimten laten zien en heeft de rapporteur geconstateerd dat het merendeel van de gemeenschappelijke ruimten, zoals de 8 logeerkamers, bestuurskamer van de VVE, voormalige bedrijfsruimten (kapper, fysio, winkeltje) afgesloten waren. Volgens de huurder worden enkele van deze ruimten door de VVE gebruikt als opslag- en/of bergruimte).

In de gemeenschappelijke verkeersruimten (hallen en gangen) zijn radiatoren maar deze volgens de huurder, sinds het complex niet meer als serviceflat in gebruik is, afgekoppeld. In een ruimte zijn fitnesstoestellen geplaatst en de voormalige keuken is in gebruik als fietsenstalling. Ook is er een soort van conferentiezaal met bar en stoelen met tafeltjes. Deze ruimten waren niet afgesloten.’’

3.13.

Op 12 augustus 2024 (verzonden op 21 augustus 2024) heeft de Huurcommissie drie uitspraken gedaan. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting van [partij B] vastgesteld over het jaar:

2020 op € 1.075,71 (verwarmingskosten) en € 239,92 (overige servicekosten), totaal € 1.315,63,
2021: € 969,22 (verwarmingskosten) en € 308,91 (overige servicekosten),

totaal € 1.278,13,

2022: € 750,61 (verwarmingskosten) en € 283,76 (overige servicekosten), totaal

€ 1.034,37.

3.14.

Volgens de Huurcommissie zijn de in de allonge genoemde kostenposten niet overeengekomen. Wat betreft de kosten van gas, water en elektra algemene ruimten overweegt de Huurcommissie dat een deel van de gemeenschappelijke ruimten is afgesloten en/of in gebruik is bij verhuurder of de VvE. [partij B] maakt dan ook geen gebruik van deze ruimten. Daarom heeft de Huurcommissie overwogen dat de door [partij B] voorgestelde verdeling redelijk is. Dat betekent dat 60% van de verwarmingskosten volgens de afrekening van Techem ten laste van [partij B] komt en 90% van de nutsvoorzieningen (water en elektra, individueel en algemeen). Deze overwegingen van de Huurcommissie zijn in de drie uitspraken identiek.

4.Het geschil

In conventie

4.1.

[partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2020 een bedrag van € 2.738,60 aan [partij A] is verschuldigd,

II. voor recht zal verklaren dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2021 een bedrag van € 2.708,12 aan [partij A] is verschuldigd,

III. voor recht zal verklaren dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2022 een bedrag van € 2.035,55 aan [partij A] is verschuldigd,

IV. [partij B] zal veroordelen in de proces- en nakosten, en de kosten (leges) van de procedure bij de Huurcommissie, te vermeerderen met wettelijke rente.

4.2.

[partij B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met hoofdelijke veroordeling van [partij A] in de proces- en nakosten.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

4.4.

[partij B] vordert dat [partij A] aan hem moet betalen:

I. over 2020 een bedrag van € 1.989,28, over 2021 een bedrag van € 1.948,23 en over 2022 een bedrag van € 2.018,26, vermeerderd met wettelijke rente,

II. (en voorwaardelijk, indien [partij B] in het gelijk wordt gesteld) over 2018 een bedrag van € 1.760,00 en over 2019 een bedrag van € 1.920,00, vermeerderd met wettelijke rente.

4.5.

[partij A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met veroordeling van [partij B] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

In conventie

De procedure bij de Huurcommissie

5.1.

[partij A] is het niet eens met de beslissingen van de Huurcommissie. Hij heeft op tijd (binnen acht weken na de verzenddatum) de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) vervallen daarmee de beslissingen van de Huurcommissie. Dat betekent dat de kantonrechter de servicekosten voor [partij B] over de jaren 2020, 2021 en 2022 moet vaststellen.

Het geschil

5.2.

Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of [partij B] de door [partij A] in rekening gebrachte servicekosten moet betalen en zo ja, of [partij A] het volledige bedrag of slechts een gedeelte daarvan kan doorberekenen aan [partij B].

5.3.

Op grond van artikel 7:259 lid 1 BW geldt als uitgangspunt dat [partij A] slechts servicekosten bij [partij B] in rekening kan brengen als deze zijn overeengekomen.

5.4.

In de huurovereenkomst is in artikel 4 niet opgenomen welke posten vallen onder het door [partij B] te betalen voorschotbedrag aan servicekosten van € 160,00 per maand. Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat de bijkomende leveringen en diensten zijn: “
voorschot verwarming” en dat in de servicekosten zijn begrepen “
verbruik van water ten behoeve van het gehuurde” en “
verbruik van de verwarming ten behoeve van het gehuurde”. Artikel 6 is minst genomen onduidelijk want het privéverbruik wegens verwarming en elektriciteit loopt niet via de servicekosten. Zoveel is wel duidelijk. In de allonge is dan ook vermeld dat de servicekosten daarop niet betrekking hebben (“
niet zijnde gas- en elektra woning”). In de allonge is een specificatie opgenomen van de (naar de kantonrechter begrijpt) gemeenschappelijke kosten die volgens [partij A] onder de servicekosten vallen.

5.5.

Omdat partijen verdeeld zijn over de vraag of zij de allonge en daarmee de daarin opgenomen servicekosten zijn overeengekomen, zal de kantonrechter dit punt als eerste behandelen.

De allonge is tussen partijen overeengekomen en rechtsgeldig

5.6.

Vaststaat dat [partij B] de allonge heeft ondertekend. [partij B] heeft zich echter op het standpunt gesteld dat hij niet voor akkoord heeft getekend, maar voor gezien. De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Hoewel de allonge niet expliciet vermeldt dat [partij B] akkoord gaat, heeft hij de allonge wel ondertekend. Tijdens de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025 heeft [partij B] toegelicht dat hij heeft bedoeld om voor gezien te tekenen, maar dit blijkt niet uit de allonge. [partij B] heeft immers zijn handtekening gezet zonder dat hij dat (‘voor gezien’) erbij heeft gezet. [partij A] mocht er redelijkerwijs op vertrouwen dat de handtekening de strekking had akkoord te gaan met (de specificatie van) de servicekosten. Dat is in het rechtsverkeer immers de gebruikelijke betekenis van het plaatsen van een handtekening op een document. [partij B], die universitair is geschoold, had de allonge al één week in zijn bezit voordat hij ondertekende en had dus de tijd om de allonge te lezen en zich erover te beraden. Hij stelt dat de allonge onduidelijk is, maar dan had hij die niet moeten ondertekenen.

5.7.

[partij B] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat de allonge moet worden vernietigd omdat hij is misleid. Voor zover [partij B] hiermee een beroep heeft willen doen op dwaling op grond van artikel 6:228 BW dan wel misbruik van omstandigheid als bedoeld in artikel 3:44 BW slaagt dit niet. In dat geval had [partij B] feiten en omstandigheid moeten stellen dat hij onder invloed daarvan de allonge heeft getekend. De enkele stelling dat hij is misleid om de allonge te ondertekenen onder het mom van het installeren van de noodoproepinstallatie, die volgens hem niet in de woning aanwezig is, is onvoldoende. Dit geldt ook voor de stelling van [partij B] dat in het geval [partij A] hem van tevoren had gewezen op de consequenties, hij de allonge niet had ondertekend. Volgens [partij B] zouden de consequenties eruit bestaan dat hij naast het verbruik van verwarming en water voor zijn appartement nu ook andere servicekosten zou moeten betalen en dit was bij hem onbekend. Echter staat vast dat de services zoals opgenomen in de allonge altijd al werden verleend, dus ook voordat [partij B] tekende. [partij A] heeft gemotiveerd betwist dat de situatie voor [partij B] is gewijzigd: de allonge was alleen een verduidelijking van de servicekosten. De in de allonge gespecificeerde servicekosten werden altijd al in rekening gebracht en vielen onder het door [partij B] betaalde voorschotbedrag van € 160,00 per maand, aldus [partij A]. Dit laatste is door [partij B] niet, althans niet gemotiveerd bestreden.

5.8.

De kantonrechter is dan ook, anders dan de Huurcommissie, van oordeel dat partijen de allonge zijn overeengekomen. Dat betekent dat [partij A] de servicekosten die in de allonge staan opgenomen in beginsel bij [partij B] in rekening kan brengen. De onderhavige situatie is een andere situatie dan de uitspraak van 18 juli 2022 van deze rechtbank onder zaaknummer 9714711 \ CV EXPL 22-774 waarnaar [partij B] heeft verwezen. In die uitspraak is overwogen dat slechts de kosten van verwarming en waterverbruik van het gehuurde op grond van de huurovereenkomst bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht, maar daar waren partijen - anders dan hier - geen allonge overeengekomen.

De servicekosten: verwarmingskosten en overige servicekosten

5.9.

Vervolgens is de vraag welk bedrag (met name gaat het om het percentage van de totale kosten) [partij A] aan servicekosten bij [partij B] in rekening mag brengen. De servicekosten bestaan enerzijds uit verwarmingskosten en anderzijds uit overige servicekosten. Tussen partijen is uitsluitend in geschil de verschuldigdheid hiervan en niet de hoogte van de bedragen.

5.10.

De verwarmingskosten die via het bedrijf Techem worden afgerekend, bestaan uit:

het individuele gasverbruik van [partij B],

het gasverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes, waarbij [partij A] een verdeelsleutel hanteert van gelijke delen, te weten 1/110,

de servicekosten van Techem.

5.11.

De overige servicekosten worden door [partij A] separaat afgerekend op basis van de stukken van de VvE, waarbij door [partij A] een verdeelsleutel van 1/110 wordt gehanteerd voor de gemeenschappelijke ruimtes. Het gaat daarbij om:

nutsvoorzieningen (elektra en water gemeenschappelijk en water individueel),

schoonmaakkosten (eigen personeel en externe inhuur),

huismeester,

glasbewassing,

glasverzekering,

klein onderhoud,

administratiekosten.

5.12.

De hiervoor genoemde posten zal de kantonrechter behandelen, waarbij eerst zal worden ingegaan op de kosten van de gemeenschappelijke ruimten ten aanzien van de verwarmingskosten en de nutsvoorzieningen. Vervolgens worden de overige servicekosten besproken.

Kosten deels gemeenschappelijke ruimten

5.13.

Allereerst zijn partijen verdeeld over de vraag of [partij A] de volledige kosten of een gedeelte van de verwarmingskosten en de overige nutsvoorzieningen (elektra en water) van de gemeenschappelijke ruimten aan [partij B] kan doorberekenen.

5.14.

De Huurcommissie heeft overwogen dat de door Lutenborg voorgestelde verdeling redelijk is. Een deel van de gemeenschappelijke ruimten is afgesloten en/of in gebruik bij de verhuurder en/of de VvE. Omdat [partij B] geen gebruik maakt van de ruimten, kan [partij A] 60% van de verwarmingskosten en 90% van de overige nutsvoorzieningen bij [partij B] in rekening brengen.

5.15.

[partij B] heeft in deze procedure, net zoals bij de Huurcommissie, zich op het standpunt gesteld dat hij niet voor alle kosten wil betalen omdat een deel van de gemeenschappelijke ruimten niet toegankelijk is. Volgens [partij A] is het echter niet relevant of bepaalde ruimten niet toegankelijk zijn en/of worden gebruikt door [partij B]. In dit kader heeft [partij A] zich beroepen op artikel 17.7. van de Algemene Bepalingen.

5.16.

De kantonrechter oordeelt als volgt. In artikel 17.7 van de Algemene Bepalingen staat onder meer: ‘
Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen geen gebruik maakt’. Uit deze zinsnede volgt weliswaar dat het niet van belang is of [partij B] feitelijk gebruikt maakt van bepaalde ruimten, maar hieruit vloeit niet voort dat dit artikel ook geldt in het geval een huurder geen gebruik
kanmaken van die ruimten. Daarvan is in dit geval sprake. De rapporteur van de Huurcommissie heeft tijdens het onderzoek ter plaatse geconstateerd dat het: ‘
merendeel van de gemeenschappelijke ruimten, zoals de 8 logeerkamers, bestuurskamer van de VVE, voormalige bedrijfsruimten (kapper, fysio, winkeltje) afgesloten waren. Volgens de huurder worden enkele van deze ruimten door de VVE gebruikt als opslag- en/of bergruimte’. De kantonrechter neemt deze bevindingen van de rapporteur tot uitgangspunt, nu [partij A] die niet, althans niet gemotiveerd en onderbouwd heeft weersproken, hoewel het op zijn weg lag precies aan te geven welke ruimten nu wel of niet door [partij B] kunnen worden gebruikt. Hieruit volgt dat [partij B] van de gemeenschappelijke ruimten, althans een deel ervan (de rapporteur van de Huurcommissie heeft tijdens zijn bezoek een niet afgesloten ruimte met fitnesstoestellen, een fietsenstalling en een conferentiezaal waargenomen), geen gebruik kan maken en dat [partij A] zich daarom niet op artikel 17.7. van de Algemene Bepalingen kan beroepen. Het is dus niet redelijk als [partij A] ook de kosten van de voor [partij B] niet toegankelijke ruimten doorbelast aan [partij B]. De kantonrechter zal dit aspect verdisconteren in de (overigens noodzakelijke) schatting van het percentage dat aan [partij B] mag worden doorbelast.

Kosten gemeenschappelijke verkeersruimten

5.17.

Ten aanzien van de verwarmingskosten van de gemeenschappelijke verkeersruimten oordeelt de kantonrechter als volgt. In de rapportages van de rapporteur van de Huurcommissie naar aanleiding van het onderzoek, waarbij alleen [partij B] aanwezig was, staat opgenomen: ‘
In de gemeenschappelijke verkeersruimten (hallen en gangen) zijn radiatoren maar deze zijn volgens de huurder, sinds het complex niet meer als serviceflat in gebruik is, afgekoppeld.’ In deze procedure heeft [partij A] gesteld dat dit niet juist is. Het is niet zo dat in de gangen alle radiatoren zijn afgekoppeld. Het kan zijn dat er hier en daar een verwarming is afgekoppeld of uit staat, maar de gangen zijn wel degelijk verwarmd, aldus [partij A]. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] op dit punt de stellingen van [partij B] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Het lag op zijn weg onderbouwd te weerspreken dat (en welke) radiatoren zijn afgekoppeld of uit staan. De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat in de gemeenschappelijke verkeersruimten geen (noemenswaardig) gas is verbruikt waarvoor [partij B] een vergoeding is verschuldigd.

Schatting van het percentage wegens verwarming

5.18.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht de kantonrechter het redelijk als [partij A] 75% van de kosten in rekening kan brengen bij [partij B]. Het door de Huurcommissie gehanteerde percentage (60%) acht de kantonrechter niet redelijk, omdat het onvoldoende in rekening brengt dat er verwarmingskosten zijn verbonden aan de gemeenschappelijke ruimten waarvan [partij B] wel gebruik kan maken. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat de Huurcommissie in haar uitspraken onjuiste bedragen heeft opgenomen, omdat die afwijken van de (onweersproken gebleven) bedragen die in de afrekeningen van Techem zijn opgenomen.

Nutsvoorzieningen elektra en water

5.19.

De Huurcommissie heeft beslist dat op de post nutsvoorzieningen een korting van 10% moet worden toegepast en daarom 90% van deze kosten ten laste van [partij B] kan worden gebracht. Daarvoor was van belang dat de kostenpost niet is verdeeld in individueel en algemeen.

5.20.

Volgens [partij B] moet de beslissing van de Huurcommissie worden gevolgd. [partij A] heeft daarentegen gesteld dat niet valt in te zien waarom 10% voor zijn rekening zou moeten komen.

5.21.

De kantonrechter stelt vast dat, hoewel partijen tijdens de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025 het eens zijn geworden dat onder de post nutsvoorzieningen elektra en water algemene ruimten en water individueel valt, [partij A] ook in deze procedure onvoldoende heeft toegelicht hoe de kosten individueel en algemeen zijn verdeeld. Uit de door [partij A] overgelegde jaarrekening en grootboekrekeningen volgt dat enkel over 2022 een splitsing is gemaakt, maar deze verdeling ontbreekt over de jaren 2020 en 2021^[1]. Zeker nu [partij B] bij conclusie van antwoord een eigen berekening van de mogelijke verdeling over 2020 en 2021 heeft gemaakt omdat dit voor hem niet duidelijk is^[2], had het op de weg van [partij A] gelegen om dit goed te onderbouwen. Nu [partij A] dit heeft nagelaten acht de kantonrechter de correctie die de Huurcommissie op deze kostenpost heeft toegepast van 10% redelijk. Dat betekent dat 90% van deze kostenpost ten laste van [partij B] komt en 10% voor rekening van [partij A].

Overige servicekosten

-
Schoonmaakkosten, glasbewassing, klein onderhoud en glasverzekering

5.22.

Hiervoor is overwogen dat partijen de allonge zijn overeengekomen, waarin is opgenomen dat [partij A] de schoonmaakkosten, de kosten van glasbewassing, klein onderhoud en glasverzekering kan doorberekenen aan [partij B]. Nu [partij B] verder geen verweer heeft gevoerd tegen deze kostenposten, zal de kantonrechter de bedragen die aan [partij B] kunnen door worden doorberekend, anders dan de Huurcommissie, vaststellen op de bedragen die [partij A] hiervoor in rekening heeft gebracht.

-
Administratiekosten van 1% en 5%

5.23.

Tegen deze kostenpost heeft [partij B] geen bezwaar gemaakt. [partij A] kan dan ook 1% over de nutsvoorzieningen en 5% over de overige servicekosten in rekening brengen bij [partij B]. Dit komt overeen met de beslissingen en het beleid van de Huurcommissie.

-
Huismeester

5.24.

De kostenpost is opgenomen in de allonge, en kan [partij A] dan ook in beginsel in rekening brengen bij [partij B], anders dan de Huurcommissie heeft overwogen.

5.25.

[partij B] heeft zich op het standpunt gesteld dat ook al zou de allonge zijn overeengekomen, [partij A] deze kosten niet bij hem in rekening kan brengen. Volgens [partij B] heeft de VvE weliswaar een bedrag hiervoor betaald, maar staat er geen prestatie tegenover omdat er geen huismeester is. [partij A] heeft dit betwist.

5.26.

De kantonrechter stelt vast dat de kostenpost huismeester in de door [partij A] bij dagvaarding overgelegde jaarrekening en grootboekrekeningen over 2020, 2021 en 2022 van de VvE staan gespecificeerd. [partij B] heeft in deze procedure pas tijdens de mondelinge behandeling van 20 augustus 2025 zich op het standpunt gesteld dat er geen huismeester is. De kantonrechter passeert het verweer. Niet in geschil is dat de kosten, aangeduid met de post huismeester, door de VvE zijn betaald. Het is onaannemelijk dat de VvE betaalt voor kosten waarvoor geen prestatie wordt geleverd. Of het nu een huismeester is die rechtstreeks een contractuele relatie met de VvE heeft of dat het een door de VvE gecontracteerd bedrijf is, is om het even. Volgens de gemachtigde van [partij B] is er betaald aan een derde, maar heeft diegene niets gedaan voor de huurders. Deze stelling van de gemachtigde van [partij B] is tegenstrijdig met de stelling van [partij B] dat er geen huismeester is. [partij B] moet voor deze service betalen overeenkomstig het bedrag dat [partij A] hiervoor in rekening heeft gebracht.

Conclusie

5.27.

Dit betekent dat de kantonrechter de betalingsverplichting van [partij B] als volgt zal vaststellen:

2020

2021

2022

Verwarmingskosten

Privé

€ 944,00

€ 944,69

€ 498,17

Techem servicekosten

€ 42,41

€ 44,11

€ 90,79

Algemene ruimten 75%

€ 259,31^[3]

€ 342,66^[4]

€ 202,05^[5]

Totaal

€ 1.245,72

€ 1.331,46

€ 791,01

2020

2021

2022

Overige servicekosten

Nutsvoorzieningen 90%

€ 218,25^[6]

€ 284,97^[7]

€ 263,10^[8]

Schoonmaak (eigen personeel en externe inhuur)

€ 766,01

€ 345,47

€ 114,44

€ 541,43

Huismeester

€ 136,35

€ 210,94

€ 53,01

Glasbewassing

€ 49,32

€ 33,83

€ 55,63

Klein onderhoud

€ 113,51

€ 148,39

€ 123,73

Glasverzekering

€ 11,51

€ 24,57

Subtotaal

€ 1.294,95

€ 1.149,55

€ 1.061,47

Administratiekosten 1% van de verwarmingskosten

€ 12,46

€ 13,31

€ 7,91

Administratiekosten 5% van de overige servicekosten

€ 64,75

€ 57,48

€ 53,07

Totaal

€ 1.372,16

€ 1.220,34

€ 1.122,45

5.28.

In totaal komt het vorenstaande voor [partij B] neer op een betalingsverplichting aan servicekosten over het jaar 2020 van € 2.617,88, een bedrag € 2.551,80 over het jaar 2021 en een bedrag van € 1.913,46 over het jaar 2022.

Proceskosten en leges Huurcommissie

5.29.

[partij A] heeft legeskosten gevorderd die hij aan de Huurcommissie heeft moeten betalen. Deze vordering zal de kantonrechter afwijzen omdat hiervoor geen juridische grondslag bestaat.

5.30.

[partij B] is grotendeels (immers wat betreft de allonge) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,38

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

901,38

5.31.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In reconventie

2020, 2021 en 2022

5.32.

[partij B] vordert de bedragen terug die hij te veel heeft betaald aan [partij A]. Volgens [partij B] gaat het om een bedrag van € 1.989,28 over 2020, een bedrag van

€ 1.948,23 over 2021 en over 2022 een bedrag van € 2.018,26.

5.33.

De kantonrechter wijst deze vordering af. In conventie is overwogen dat [partij B] in totaal moet betalen op grond van de servicekostenafrekeningen over de jaren 2020, 2021 en 2022 een bedrag van € 7.083,14 (zie r.o. 5.28.). [partij B] heeft in totaal aan voorschot servicekosten betaald aan [partij A] een bedrag van € 6.576,33 (zie r.o. 3.10.). Indien mocht blijken dat [partij B] meer heeft betaald dan de kantonrechter in dit vonnis heeft aangenomen, dan dient dat meerdere uiteraard in de afrekening tussen partijen naar aanleiding van dit vonnis te worden betrokken.

2018 en 2019

5.34.

[partij B] vordert voorwaardelijk, als hij in het gelijk wordt gesteld, de bedragen terug die hij te veel heeft betaald aan [partij A] over de jaren 2018 en 2019. Volgens [partij B] gaat het om een bedrag van € 1.760,00 over 2018 en een bedrag van € 1.920,00 over 2019.

5.35.

[partij A] heeft betwist dat zij enig bedrag aan [partij B] is verschuldigd. [partij A] heeft aangevoerd dat het recht van [partij B] om deze vordering in te stellen is vervallen op grond van artikel 7:260 lid 2 BW in samenhang met artikel 51 UHW. Ook heeft [partij B] volgens [partij A] zijn vordering in het geheel niet onderbouwd.

5.36.

De kantonrechter begrijpt dat [partij B] de vordering heeft ingesteld onder de voorwaarde dat hij wat betreft de allonge in het gelijk wordt gesteld. Dat wordt hij niet en daarom is de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet in vervulling gegaan. Bij deze stand van zaken kan de tegenvordering verder onbesproken blijven.

Proceskosten

5.37.

[partij B] is in reconventie ook in het ongelijk gesteld. Dat betekent dat hij de proceskosten van [partij A] moet betalen. De kantonrechter ziet echter aanleiding om de proceskosten van [partij A] op nihil te stellen. De vorderingen van [partij B] over de jaren 2020, 2021 en 2022 vloeien namelijk voort uit de vorderingen in conventie. Daarnaast zijn de vorderingen van [partij B] over de jaren 2018 en 2019 beperkt in omvang.

6.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

6.1.

verklaart voor recht dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2020 een bedrag van € 2.617,88 aan [partij A] verschuldigd is,

6.2.

verklaart voor recht dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2021 een bedrag van € 2.551,80 aan [partij A] verschuldigd is,

6.3.

verklaart voor recht dat [partij B] op grond van de servicekostenafrekening 2022 een bedrag van € 1.913,46 aan [partij A] verschuldigd is,

6.4.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 901,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.5.

veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

6.8.

wijst de vorderingen af,

6.9.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten aan de zijde van [partij A], tot aan de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.

Betwisting van servicekosten door huurder in huurgeschil

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.[partij A 1],

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.De feiten

6.Leveringen en diensten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten