ECLI:NL:RBOVE:2025:77 - Rechtbank Overijssel - Verhuurder veroordeeld tot herstel gebreken in gehuurd ap...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11406087 \ CV EXPL 24-4112

Vonnis in kort geding van 7 januari 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.F. Jager,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. J.R. Bügel

Samenvatting

[eiser] vordert dat [gedaagde] als verhuurder wordt veroordeeld tot het verhelpen van diverse gebreken in het door haar gehuurde appartement. De kantonrechter oordeelt voorlopig dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, die op grond van artikel 7:206 BW Pro moeten worden hersteld. De gevraagde voorzieningen worden grotendeels toegewezen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties (1-18)
- de aanvullende producties van [eiser] (19 en 20)
- de conclusie van antwoord met producties (1-7)
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 20 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser].

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds 1 januari 2023 van [gedaagde] het appartement gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement) tegen een maandelijkse huurprijs van

€ 750,00, exclusief gas, water en licht.

2.2.

[eiser] heeft vanaf november 2023 diverse keren melding gemaakt van gebreken aan het appartement en aan de buitendeur van het appartementencomplex. Ook heeft ze [gedaagde] verschillende keren aangemaand de gebreken te herstellen. Omdat [gedaagde] hier niet naar tevredenheid van [eiser] gehoor aan gaf, heeft ze met ingang van mei 2024 maandelijks € 535,00 in plaats van € 750,00 aan huur betaald.

2.3.

[eiser] heeft in juni 2024 een procedure tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie opgestart. De Huurcommissie heeft in die procedure nog geen uitspraak gedaan.

2.4.

In september 2024 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de volgende werkzaamheden uit te voeren:

- de lekkage in het appartement verhelpen;

- de verrotte en klemmende voordeur van het appartementencomplex vervangen;

- de radiator in de woonkamer vervangen;

- de airco dan wel buitenunit van het appartement vervangen.

In oktober 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] bovendien gemeld dat in het raam op de slaapkamer meerdere breuken zitten.

2.5.

Op 19 december 2024 heeft [gedaagde] de radiator in de woonkamer van het appartement vervangen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat en nadat zij ter zitting haar vordering heeft verminderd – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de volgende gebreken te herstellen:

- de lekkage in de woonkamer

- de gebreken aan voordeur van het appartementencomplex; de deur is verrot en klemt

- het defect aan de airco dan wel buitenunit

- de barst in het ruit in de slaapkamer;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [gedaagde] niet voldoet aan het onder I. gevorderde, met een maximum van € 50.000,00;

III. [gedaagde] te veroordelen aan [eiser] de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 462,50 te betalen;

IV. [gedaagde] te veroordelen aan [eiser] de proceskosten te betalen;

V. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder. Op grond van artikel 7:206 BW Pro is [gedaagde] volgens [eiser] verplicht de door haar gemelde gebreken te herstellen. Omdat [gedaagde] geen gehoor gaf aan haar meldingen en sommaties, heeft zij zich genoodzaakt gezien deze procedure op te starten.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van

[eiser] in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde] is geen sprake van gebreken in de zin van artikel 7:206 BW Pro.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

4.2.

[eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij hinder ondervindt van de gestelde gebreken aan het appartement, waardoor zij in haar woongenot wordt aangetast. Hiermee heeft zij een spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorzieningen. Dat er al een procedure bij de Huurcommissie loopt maakt dat niet anders. Het is namelijk nog niet bekend wanneer de Huurcommissie uitspraak doet. Bovendien heeft die procedure alleen betrekking op de hoogte van de huurprijs en niet, zoals dit kort geding, op het herstel van de gestelde gebreken.

De gebreken

4.3.

De kantonrechter zal hierna de door [eiser] aangevoerde gebreken per gebrek beoordelen.

-
De radiator

4.4.

Omdat de radiator in de woonkamer van het appartement inmiddels is vervangen, heeft [eiser] de vordering die hierop ziet ter zitting ingetrokken. Hierover zal de kantonrechter dan ook geen oordeel meer geven.

-
De lekkage

4.5.

[eiser] stelt dat zij sinds eind 2023 last heeft van lekkage in haar appartement. Die lekkage zit bij het raam aan de voorkant van het appartement. [gedaagde] betwist niet dat het lekt in het appartement, maar voert enerzijds aan dat de lekkage wordt veroorzaak door diverse stoornissen die worden veroorzaak door het bovengelegen appartement. Volgens hem is daarom geen sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro, maar van feitelijke stoornis als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW Pro en dit komt volgens [gedaagde] niet voor zijn rekening. Anderzijds voert hij aan dat de oorzaak van de lekkage zich vermoedelijk bij het dak bevindt. Het dak is gemeenschappelijk eigendom van de gezamenlijke eigenaars en het herstel moet daarom via de vereniging van eigenaars (de vve) lopen. De vve verleent hieraan echter geen medewerking. Het herstel van de lekkage ligt dus buiten zijn macht, aldus [gedaagde].

4.6.

De kantonrechter overweegt dat niet ter discussie staat dat [eiser] hinder ondervindt van lekkage in haar appartement. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, is dit wel een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro en is [gedaagde] op grond van artikel 7:206 BW Pro gehouden het gebrek verhelpen. Ter zitting heeft [gedaagde] ook erkend dat de lekkage niet (enkel) wordt veroorzaakt doordat de bovenbuurvrouw eigendommen en tegels op het dak van haar appartement heeft geplaatst, maar dat sprake is van een constructief gebrek. Voor zover voor het onderzoek naar de oorzaak van het gebrek en het herstel hiervan toestemming dan wel een opdracht van de vve noodzakelijk is, moet [gedaagde] ervoor zorgen dat die medewerking er komt.

-
De voordeur

4.7.

[eiser] stelt dat de voordeur van het appartementencomplex vervangen moet worden, omdat deze niet goed sluit en omdat het paneel van de voordeur in slechte staat verkeert. Volgens [gedaagde] is de deur aan een schilderbeurt toe, maar functioneert deze nog voldoende. Bovendien maakt de deur geen deel uit van het gehuurde en is het dus niet aan hem als verhuurder om iets aan de voordeur te doen, aldus [gedaagde].

4.8.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat de voordeur niet naar behoren functioneert. Ter zitting heeft zij toegelicht dat de deur de ene keer wel sluit en de andere keer niet en dat het cilinderslot soms wel functioneert en soms niet. Ook heeft zij toegelicht dat er weinig voor nodig is om het paneel in de voordeur los te laten komen. Dat de deur in zijn geheel vervangen moet worden, is niet op voorhand aannemelijk. Het ligt voor de hand dat de voordeur deel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimte van het appartementencomplex. Daarmee maakt het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook deel uit van het gehuurde. De gebreken aan de deur – het niet goed sluiten ervan en het loskomen van het paneel – kwalificeren daarom als gebreken aan het gehuurde en moeten door [gedaagde] worden verholpen. Omdat hier de opdracht/medewerking van de vve nodig voor zal zijn, is het aan [gedaagde] om de vve hiertoe te bewegen.

-
De airco

4.9.

[eiser] stelt dat in juli 2024 de airco in het appartement defect is geraakt. Dit heeft zij per WhatsApp aan [gedaagde] gemeld. Ze heeft de airco/buitenunit laten beoordelen door een monteur en de offerte hiervan naar [gedaagde] gestuurd. [gedaagde] heeft echter niet gereageerd op haar verzoek om de airco te herstellen, aldus [eiser].

4.10.

[gedaagde] betwist dat de airco gebrekkig is. Dit volgt volgens hem niet uit de door [eiser] overgelegde offerte. Volgens [gedaagde] ligt dit ook niet voor de hand, omdat de airco nog relatief jong is.

4.11.

De kantonrechter stelt voorop dat niet ter discussie staat dat de airco/buitenunit deel uitmaakt van het gehuurde. Anders dan [gedaagde] maakt de kantonrechter uit de als productie 20 overgelegde werkbonnen en facturen wel op dat de airco/buitenunit defect is. Dit defect zal door [gedaagde] als verhuurder hersteld moeten worden. Dat de airco niet te repareren is maar in het geheel vervangen moet worden, kan de kantonrechter uit deze stukken niet halen en is ook anderszins niet op voorhand aannemelijk.

-
Het raam in de slaapkamer

4.12.

[eiser] stelt dat het raam in de slaapkamer gebarsten is en dat [gedaagde] dit moet herstellen. [gedaagde] heeft ter zitting toegezegd dit raam te zullen herstellen.

Toewijsbaarheid vorderingen

4.13.

Gelet op het voorgaande zal vordering I. worden toegewezen, in die zin dat [gedaagde] veroordeeld zal worden tot het verhelpen van de lekkage en het herstel van de gebreken aan de voordeur en de airco en vervanging van het raam in de slaapkamer. Voor de airco en het raam in de slaapkamer zal een termijn van vier weken na betekening van het vonnis worden bepaald. Omdat voor de lekkage en de voordeur de medewerking van de vve nodig is, zal daarvoor een termijn van acht weken na betekening van het vonnis worden gehanteerd.

4.14.

De onder II. gevorderde dwangsom wordt toegewezen, waarbij het maximum wordt bepaald op € 10.000,00.

4.15.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van het gevorderde bedrag (€ 462,50) is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en wordt geacht redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar.

4.16.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,47

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.173,47

4.17.

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de gebreken aan de airco/buitenunit te herstellen en het raam in de slaapkamer te vervangen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de lekkage in het door [eiser] gehuurde appartement te (laten) verhelpen en de gebreken aan de voordeur van het appartementencomplex te (laten) herstellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de veroordelingen onder 5.1. en/of 5.2. voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.173,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.