Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/2561
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 363.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenwijkerland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende op 23 april 2024 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
Behandeling van het beroep op 7 januari 2026 ter zitting heeft niet plaatsgevonden, omdat beide partijen zich vooraf hebben afgemeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres]. Deze onroerende zaak betreft twee loodsen van respectievelijk 300 m2 en 295 m2, een kantoor van 15 m2, en een bedrijfswoning op een perceel van 295 m2. De onroerende zaak wordt verhuurd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door R. Bakker, WOZ-taxateur. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 363.000,-. Bij de taxatie is gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Bij de toepassing van genoemde waarderingsmethode is de heffingsambtenaar uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 33,33 voor de loodsen en € 50,- voor het kantoor. De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De bedrijfswoning is getaxeerd op € 140.572,- en de bijbehorende grond op € 41.875,-.
7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de waardering ten onrechte niet van het eigen huurcijfer is uitgegaan. De voorste loods wordt inclusief bedrijfswoning en kantoor in zijn geheel verhuurd. De achterste loods wordt verhuurd inclusief extra grond. De heffingsambtenaar heeft met deze grond ten onrechte geen rekening gehouden. Indien de heffingsambtenaar de feitelijke huurcijfers zou gebruiken, zou de waarde lager zijn, aldus belanghebbende. Verder stelt belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed te vergelijken zijn en dat de heffingsambtenaar van een te laag leegstandsrisico uitgaat, omdat de leegstand in [plaats 1] hoger is dan in [plaats 2], waarop de cijfers van de heffingsambtenaar gebaseerd zijn.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft de huurovereenkomst van de achterste loods overgelegd; deze is in 2020 gesloten met de gebruiker. Hieruit blijkt dat voor het gebruik van de
achtersteloods van 300 m2 met inbegrip van de extra grond in 2020 een huurprijs werd betaald van € 11.940,- per jaar. Dit is een vierkante meterprijs van € 39,80. Dat wil zeggen: € 995,- maandhuur x 12 maanden : 300 m2. De extra meeverhuurde grond is in dit huurcijfer reeds verdisconteerd. Belanghebbende heeft niet gesteld of de huurprijs in 2023 sedert 2020 is verhoogd respectievelijk geïndexeerd. De rechtbank overweegt daarom dat de vierkante meterprijs die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (€ 33,33) hoe dan ook lager is dan het eigen huurcijfer van belanghebbende in 2020. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar (zeker) niet van een te hoog huurcijfer is uitgegaan. Nu de
voorsteloods vrijwel even groot is, en de heffingsambtenaar bij de waardering hiervan van hetzelfde huurcijfer is uitgegaan, geldt ook hier, zonder gemotiveerde betwisting van het tegendeel door belanghebbende, dat de rechtbank het er voor houdt dat de heffingsambtenaar niet van een te hoog huurcijfer is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft verder terecht gesteld dat de bedrijfswoning niet door middel van de hwk-methode wordt gewaardeerd, maar door middel van de vergelijkingsmethode. Belanghebbende heeft geen, laat staan valide, beroepsgronden aangevoerd tegen de waarde van de bedrijfswoning, inclusief bijbehorende grond. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze waarde.
achtersteloods van 300 m2 met inbegrip van de extra grond in 2020 een huurprijs werd betaald van € 11.940,- per jaar. Dit is een vierkante meterprijs van € 39,80. Dat wil zeggen: € 995,- maandhuur x 12 maanden : 300 m2. De extra meeverhuurde grond is in dit huurcijfer reeds verdisconteerd. Belanghebbende heeft niet gesteld of de huurprijs in 2023 sedert 2020 is verhoogd respectievelijk geïndexeerd. De rechtbank overweegt daarom dat de vierkante meterprijs die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (€ 33,33) hoe dan ook lager is dan het eigen huurcijfer van belanghebbende in 2020. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar (zeker) niet van een te hoog huurcijfer is uitgegaan. Nu de
voorsteloods vrijwel even groot is, en de heffingsambtenaar bij de waardering hiervan van hetzelfde huurcijfer is uitgegaan, geldt ook hier, zonder gemotiveerde betwisting van het tegendeel door belanghebbende, dat de rechtbank het er voor houdt dat de heffingsambtenaar niet van een te hoog huurcijfer is uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft verder terecht gesteld dat de bedrijfswoning niet door middel van de hwk-methode wordt gewaardeerd, maar door middel van de vergelijkingsmethode. Belanghebbende heeft geen, laat staan valide, beroepsgronden aangevoerd tegen de waarde van de bedrijfswoning, inclusief bijbehorende grond. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze waarde.
9. De rechtbank overweegt voorts dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende. Het betreffen drie bedrijfsobjecten die als opslag/loods worden gebruikt, waarbij steeds een bedrijfswoning hoort. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens van deze vergelijkingsobjecten (vierkante meterprijzen, huurwaardes en kapitalisatiefactoren) blijkt niet dat de heffingsambtenaar bij de waardering van De Benten 7 van een te hoge huurwaarde of te hoge kapitalisatiefactor is uitgegaan. De gemiddelde kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten is namelijk circa 10,0, terwijl de heffingsambtenaar bij belanghebbende is uitgegaan van een (lagere) kapitalisatiefactor van 8,8. Het leegstandsrisico is reeds verdisconteerd in de kapitalisatiefactor. De stelling van belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico, heeft hij niet met verifieerbare gegevens onderbouwd en is in het licht van de berekening door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt of geworden.
10. De beroepsgronden slagen niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak De Benten 7 van € 363.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 in strijd blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.