Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/2835
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
McDonald's Nederland B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres
gemachtigde: M.O.E. Uyen,
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar,
gemachtigde: M.S. Boschman.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 mei 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak Goudstraat 3 te Hengelo
(het restaurant) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.258.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet-woning van de gemeente Hengelo voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van het restaurant gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op 12 september 2025 een zogenoemd advies in beroep ingediend, welk stuk door de rechtbank zal worden aangemerkt als verweerschrift. Bij dit stuk is een taxatierapport overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 6 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. [naam 1] namens de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het restaurant, dat in 1999 is gebouwd en in 2022 is uitgebreid en gerenoveerd. Het betreft een fastfoodrestaurant met terras, parkeerplaatsen en een drive-through. De verhuurbare vloeroppervlakte van het restaurant bedraagt 385 m² en de kadastrale perceeloppervlakte bedraagt in totaal 3.623 m². Het restaurant is nabij een toe- en afrit van de rijksweg A35 gelegen.
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het restaurant per 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het restaurant kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het restaurant niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe op 1 december 2025 een nieuw taxatierapport overgelegd, dat door [naam 2] is opgesteld en waarin na een inpandige opname door [taxateur] tot een WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 van € 1.467.000 wordt geconcludeerd. Bij de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 134.750, een bottom-up berekende kapitalisatiefactor van 11 en een corona-aftrek van € 14.820.
Waar in het op 12 september 2025 ingediende oude taxatierapport (met een getaxeerde waarde van € 1.482.000) op pagina 10 nog de extra grond met een oppervlakte van 2.660 m² is meegewaardeerd, is deze extra grond in voormeld nieuwe rapport buiten beschouwing gelaten.
6. De taxateur heeft bij de waardering gebruik gemaakt van de volgende huurtransacties:
- de KFC met drive-through aan de Woonboulevard 60 te Almelo, bouwjaar 2023, oppervlakte gebouw 309 m², per 1 januari 2024 verhuurd voor € 105.000 per jaar. Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde huurinlichtingenformulier volgt dat de eerste twee maanden huurvrij waren. Dat komt neer op een gecorrigeerde jaarhuur van € 100.425 en een huurwaarde van € 325 per m²;
- de KFC met drive-through aan de Heerlerbaan 240 te Heerlen, bouwjaar 2022, oppervlakte gebouw 398 m², per 1 april 2021 verhuurd voor € 123.000 per jaar
(huurwaarde € 309,05 per m²);
- de Burger King met drive-through aan de Gouwelandenlaan 15 te Alphen a/d Rijn, bouwjaar 2006, oppervlakte gebouw 528 m², per 1 januari 2020 verhuurd voor
€ 242.308 (huurwaarde € 458,92 per m²).
De taxateur heeft verder op de volgende verkooptransacties gewezen:
- de KFC met drive-through aan de Westelijke Randweg 40 te Sittard, bouwjaar 2015, oppervlakte 612 m², op 25 augustus 2023 in verhuurde staat verkocht voor
€ 1.950.000;
- de KFC met drive-through aan de Van Doorneweg 1 te Kampen, bouwjaar 2024, oppervlakte 302 m², op 9 april 2024 in verhuurde staat verkocht voor € 1.700.000;
- een perceel grond aan de Hanzepoort 2 te Oldenzaal, oppervlakte 4.205 m², op
1 februari 2022 verkocht voor € 1.600.000. Deze transactie betreft de aankoop van de grond door McDonald’s Nederland B.V.. De opstal was al via een recht van erfpacht [de rechtbank leest: recht van opstal] in eigendom en gebruik bij McDonald’s;
- een Burger King met drive-through aan de Leeghwaterweg 3 te Wijdewormer, bouwjaar 2006, oppervlakte 350 m², op 17 mei 2021 in verhuurde staat verkocht voor € 2.500.000;
- een McDonald’s met drive-through aan de Ariënsstraat 98 te Venlo, bouwjaar 2012, oppervlakte 570 m², op 26 december 2023 verkocht voor € 3.450.000. Bij deze transactie is vermeld dat McDonald’s deze vestiging rechtstreeks van de ontwikkelaar/belegger heeft gekocht.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en wat verder is aangevoerd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van het restaurant niet te hoog is en overweegt daartoe het volgende.
Huurwaarde
8. Eiseres heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de objecten, die voor de onderbouwing van de huurwaarde zijn gebruikt, niet allemaal even goed vergelijkbaar zijn. Zo is het object Gouwelandenlaan 15 te Alphen a/d Rijn in de Randstad gelegen. Het object Woonboulevard 60 te Almelo is het best vergelijkbaar, maar is kleiner en heeft ook een lagere huurwaarde per m². Verder is het object Heerlerbaan 240 te Heerlen weliswaar op een forse afstand gelegen, maar heeft dit object wel een soortgelijke ligging en verzorgingsgebied. Ook de huurwaarde van dit object onderbouwt een lagere huurwaarde voor het object van eiseres.
9. Namens de heffingsambtenaar is ter zitting aangevoerd dat het restaurant van eiseres in 2022 een aanbouw heeft gekregen, in het geheel is gerenoveerd en dat het in zoverre een vernieuwde McDonald’s betreft. Over de vergelijkbaarheid van de vermelde objecten is ter zitting verklaard dat het bij de McDonald’s om specifiek vastgoed gaat dat vaak langs een N-weg of een rijksweg ligt. Ook het onderhavige restaurant van eiseres ligt langs een rijksweg. De KFC heeft een andere bedrijfsvoering, waarbij de locatie van een wat ondergeschikter belang is. Dit verklaart waarom de huurwaarde van een McDonald’s hoger is dan die van een KFC. Voor dit type vastgoed moet buiten de gemeentegrenzen worden gekeken. Het restaurant in Alphen a/d Rijn ligt weliswaar in het westen, maar heeft ook een verschil in huurwaarde.
10. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het restaurant van eiseres. Eiseres en de heffingsambtenaar verschillen er niet over van mening dat met name de objecten Woonboulevard 60 te Almelo en Heerlerbaan 240 te Heerlen goed met het restaurant van eiseres kunnen worden vergeleken. Ook deze objecten betreffen fastfoodrestaurants met een drive-through en hebben een vergelijkbare vloeroppervlakte. De huurwaarde voor het object van eiseres valt binnen de bandbreedte van de huurtransacties. Deze huurtransacties geven een goed beeld van de huurprijzen in de markt van fastfoodrestaurants rond de waardepeildatum. Het vorenstaande, genomen bij de door eiseres niet bestreden verklaring van de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting dat het restaurant van eiseres in 2022 een aanbouw heeft gekregen en compleet is gerenoveerd, acht de rechtbank een huurwaarde van € 350 per m² op de waardepeildatum niet te hoog.
Kapitalisatiefactor
11. De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 bottom up berekend en daarbij gebruik gemaakt van voormelde huurwaarde van € 134.750. Ten aanzien van deze huurwaarde is hiervoor al overwogen dat deze niet te hoog is.
Over deze berekening heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat het leegstandsrisico van 3,9% is gebaseerd op alle horeca in Hengelo. Als gekeken wordt naar het vastgoed van eiseres in Nederland, dan is geen sprake van leegstand. Alleen een McDonald’s in Limburg is leeg komen te staan, maar dat is het gevolg geweest van een wegomlegging.
12. De rechtbank stelt vast dat eiseres de berekening van de kapitalisatiefactor voor het overige niet gemotiveerd heeft bestreden.
Verkooptransacties
13. Eiseres heeft aangevoerd dat drie van de vijf verkooptransacties in verhuurde staat hebben plaatsgevonden en om die reden niet bruikbaar zijn om de waarde van het restaurant van eiseres te onderbouwen.
14. Namens de heffingsambtenaar is hierover ter zitting verklaard dat een aantal objecten weliswaar in verhuurde staat is verkocht, maar dat deze transacties wel een beeld geven van de markt. Verder heeft de taxateur over de grondtransactie van het object Hanzepoort 2 te Oldenzaal aangevoerd dat het restaurant al bij eiseres in eigendom en gebruik was en dat de transactie alleen ziet op de verkoop aan eiseres van de grond met een oppervlakte van 4.205 m² voor € 1.600.000. Volgens de taxateur zegt dit wel iets over de waarde van dit specifieke vastgoed.
15. De rechtbank overweegt dat van de vijf gebruikte verkooptransacties er drie zien op de verkoop van een fastfoodrestaurant met drive-through in verhuurde staat en dit laatste maakt dat deze transacties zich minder goed lenen voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van het restaurant van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank laat met name de (grond)transactie van Hanzepoort 2 te Oldenzaal echter wel zien dat de beschikte waarde van het restaurant van eiseres niet te hoog is.
Artikel 30a van de Wet WOZ
16. De rechtbank zal ten slotte de in het beroepschrift opgeworpen gronden over de toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ en het in dat kader gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel onbesproken laten, nu in deze procedure vanwege de ongegrondverklaring van het beroep niet aan een proceskostenveroordeling wordt toegekomen.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en dat de beschikte WOZ-waarde in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.