ECLI:NL:RBOVE:2026:1571

• Datum uitspraak: 23 maart 2026
• Publicatiedatum: 24 maart 2026
• Zaaknummer: 11988920 \ EJ VERZ 25-271
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: A.M.S. Kuipers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlenging ontruimingstermijn huur bedrijfsruimte wegens onevenredige belangenverdeling

Verzoekers huren een perceel met opstallen van de gemeente Hengelo en betwisten de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst. Zij stellen primair dat het een 7:290-bedrijfsruimte betreft en dat de opzegging niet aan alle vennoten is gericht, waardoor zij niet-ontvankelijk verklaard willen worden. Subsidiair vorderen zij verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2026.

De gemeente stelt dat het gaat om huur van onbebouwde grond en dat alleen verzoeker 1 huurder is. De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde bebouwd is en kwalificeert het als een 7:230a-bedrijfsruimte. De opzegging is rechtsgeldig, omdat geen sprake is van contractovername door de vennootschap onder firma. De vennootschap en de andere vennoot worden niet-ontvankelijk verklaard.

De belangenafweging leidt tot verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2026, omdat de belangen van verzoeker 1 bij ontruiming op korte termijn ernstiger worden geschaad dan de belangen van de gemeente. De gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten en de wettelijke rente. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Uitkomst: De ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 oktober 2026 en de vennootschap onder firma wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer / rekestnummer: 11988920 \ EJ VERZ 25-271

Beschikking van 23 maart 2026

in de zaak van

1. [partij A1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2. de vennootschap onder firma
[naam vof] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3.
[partij A2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

verzoekende partijen,

verwerende partijen in het tegenverzoek,

hierna samen te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE [gemeente] ,

zetelende te [gemeente],

verwerende partij,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: gemeente [gemeente],

gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel.

1. De zaak in het kort

1.1.

[partij A] stellen dat zij een perceel van de gemeente [gemeente] huren en dat de gemeente [gemeente] de huur niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij stellen namelijk dat sprake is van een 7:290-bedrijfsruimte en dat geen sprake is van de in de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden. Daarnaast stellen zij dat de opzegging niet aan alle vennoten is gericht. Primair verzoeken zij daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard. Subsidiair stellen zij dat sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte en vorderen zij verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2026.

1.2.

Gemeente [gemeente] voert aan dat sprake is van huur van onbebouwde grond en dat alleen [partij A1] huurder is. Zij verzoekt het tijdstip van ontruiming vast te stellen op twee dagen na de beschikking, dan wel de ontruimingstermijn te verlengen tot 31 januari 2026.

1.3.

De kantonrechter concludeert dat sprake is van huur van een 7:230a-bedrijfsruimte, dat [partij A1] huurder is en dat de huur rechtsgeldig is opgezegd. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt toegewezen, omdat de belangen van [partij A1] bij ontruiming op korte termijn ernstiger worden geschaad dan de belangen van de gemeente [gemeente].

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties,

- het verweerschrift met een tegenverzoek en producties,

- de mondelinge behandeling van 16 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de spreekaantekeningen van [partij A]

2.2.

De beschikking is nader bepaald op vandaag.

3. De feiten

3.1.

Op 1 oktober 2015 heeft [partij A1] , handelend onder de naam [naam vof] , een huurovereenkomst gesloten met de gemeente [gemeente]. In de huurovereenkomst is overeengekomen dat hij het perceel met opstallen aan de [adres] van de gemeente [gemeente] huurt. Daarvóór was [partij A1] al jaren onderhuurder van het perceel.

3.2.

In de aanhef van de huurovereenkomst staat dat het om een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gaat. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, lopende tot en met 30 september 2025. In artikel 3.4 staat dat opzegging plaatsvindt met een opzegtermijn van ten minste één jaar.

3.3.

[partij A1] heeft een autosloperij op het perceel. Op het perceel staat een gebouw dat wordt gebruikt als kantoor.

3.4.

Op 29 maart 2019 zijn [partij A1] en [partij A2] een vennootschap onder firma aangegaan onder de naam [naam vof] , om samen de autosloperij uit te oefenen.

3.5.

Op 27 september 2024 heeft de gemachtigde van de gemeente [gemeente] een brief naar [naam vof] , ter attentie van [partij A1] gestuurd, waarin de huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 oktober 2025. De ontruiming is tegen diezelfde datum aangezegd.

4. Het verzoek en het verweer

4.1.

[partij A] verzoeken de kantonrechter – samengevat – om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair: hen niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn,

II. subsidiair: de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar, tot 1 oktober 2026,

III. zowel primair als subsidiair: de gemeente [gemeente] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

[partij A] leggen aan hun primaire verzoek ten grondslag dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Volgens hen huren zij een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW. De huurovereenkomst kan daarom alleen worden opgezegd als sprake is van één van de in artikel 7:296 BW limitatief opgesomde gronden, namelijk slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik. Volgens [partij A] is daar geen sprake van. Daarnaast stellen [partij A] dat de huurovereenkomst door [partij A1] is ingebracht in de vennootschap onder firma [naam vof] en dat de gemeente [gemeente] heeft ingestemd met de contractovername. De VOF moet dus als huurder worden aangemerkt. De opzegging is niet aan alle vennoten gericht en daarom niet rechtsgeldig. Voor zover wordt geoordeeld dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de huur wel rechtsgeldig is opgezegd, verzoeken [partij A] subsidiair verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a lid 1 BW. Zij stellen dat hun belangen bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder wegen dan de belangen van de gemeente [gemeente] bij ontruiming.

4.3.

Gemeente [gemeente] verzoekt – samengevat – om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair: [partij A] niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoek,

subsidiair: het tijdstip van ontruiming vast te stellen op twee dagen na de datum van deze beschikking,

meer subsidiair: de ontruimingstermijn te verlengen tot vier maanden na het einde van de huurovereenkomst, dus tot en met 31 januari 2026,

primair, subsidiair en meer subsidiair: [partij A] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.4.

Gemeente [gemeente] voert aan dat het primaire verzoek moet worden toegewezen, maar op een andere grondslag dan [partij A] stellen. Volgens haar is sprake van huur van onbebouwde grond en is daarom geen sprake van ontruimingsbescherming. Daarnaast is geen sprake van contractovername door de VOF en is [partij A1] huurder gebleven. De huurovereenkomst is daarom rechtsgeldig opgezegd. Voor zover wordt geoordeeld dat sprake is van huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a lid 1 BW, voert de gemeente [gemeente] aan dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen. Volgens haar worden de belangen van [partij A1] (dan wel de VOF) bij voortzetting van het gebruik niet ernstiger geschaad dan de belangen van de gemeente [gemeente] bij ontruiming.

5. De beoordeling

Onbebouwde grond

5.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van huur van onbebouwde grond. Partijen zijn het er namelijk over eens dat het gebouw dat op het perceel staat, bij aanvang van de huurovereenkomst in 2015 al aanwezig was. Daarnaast staat in artikel 5.7 van de overeenkomst expliciet vermeld dat de opstallen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Het gehuurde betreft dus bebouwde grond. Dat in artikel 5.7 en 5.8 van de overeenkomst staat dat het gebruik van de opstallen volledig voor rekening en risico van [partij A1] komt en dat hij bevoegd is om de opstallen bij het einde van de huur te verwijderen, maakt dat niet anders.

7:230a of 7:290-bedrijfsruimte

5.2.

Partijen hebben in de huurovereenkomst opgenomen dat sprake is van huur van een 7:290-bedrijfsruimte. Bij kwalificatie van een huurovereenkomst is echter niet van belang of partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst onder een bepaalde regeling te laten vallen, maar of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de regeling (vgl. ECLI:NL:HR:2019:2034).

5.3.

Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW wordt onder andere verstaan een gebouwde onroerende zaak (of gedeelte daarvan), die op grond van een huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Artikel 7:230a BW ziet op de huur van “overige” bedrijfsruimte, die niet is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

5.4.

Een autosloperij kan een 7:290-bedrijfsruimte zijn, indien onderdelen van de voor sloop aangeboden auto’s ter plaatse worden verkocht en die activiteit ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten geen ondergeschikte plaats inneemt (ECLI:NL:RBROT:2025:8199).

5.5.

[partij A] stellen dat sprake is van de huur van een 7:290-bedrijfsruimte, omdat zij auto-onderdelen aan particulieren verkopen in het kantoor op het perceel. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben zij echter onvoldoende onderbouwd dat deze activiteit géén ondergeschikte plaats inneemt ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten (de sloop van auto’s). [partij A] hebben namelijk verkoopcijfers uit 2024 overgelegd. Voor de kwalificatie van de huurovereenkomst is echter van belang wat de situatie was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft de gemeente [gemeente] onbetwist aangevoerd dat uit de overgelegde cijfers blijkt dat [partij A] in 2024 slechts € 3.095,00 aan auto-onderdelen hebben verkocht aan particulieren op een totale omzet van € 218.500,00. De verkoop van onderdelen nam in dat jaar dus juist een ondergeschikte plaats in ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten.

5.6.

Gelet op het voorgaande is onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van een 7:290-bedrijfsruimte. Daarom moet worden aangenomen dat sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte.

Opzegging

5.7.

Gemeente [gemeente] heeft in een brief van 27 september 2024 aan [partij A1] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst opzegt. [partij A] stellen dat deze opzegging niet rechtsgeldig is, omdat de VOF huurder is en de opzegging niet aan alle vennoten is gericht (namelijk alleen aan [partij A1] en niet ook aan [partij A2] ). Volgens [partij A] is de VOF huurder, omdat zij het huurcontract van [partij A1] heeft overgenomen.

5.8.

Op grond van artikel 6:159 lid 1 BW is voor contractovername vereist dat dit wordt vastgelegd in een akte en dat sprake is van medewerking van de wederpartij bij de overname van het contract. Medewerking kan schriftelijk of mondeling worden gegeven, maar kan ook stilzwijgend uit gedragingen blijken.

5.9.

De kantonrechter stelt vast dat [partij A] geen akte hebben overgelegd waaruit blijkt dat [partij A1] de huurovereenkomst heeft overgedragen aan de VOF. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat gemeente [gemeente] haar medewerking aan contractovername heeft verleend. [partij A] stellen dat gemeente [gemeente] na de contractovername correspondentie aan de VOF heeft gericht en gesprekken met [partij A2] heeft gevoerd, waaruit blijkt dat zij heeft meegewerkt aan overname van het huurcontract door de VOF. Gemeente [gemeente] heeft echter uitgelegd dat zij wist dat de VOF de autosloperij exploiteerde, maar dat zij niet wist in welke hoedanigheid de VOF het perceel gebruikte. Zij zou immers ook onderhuurder van [partij A1] kunnen zijn. De correspondentie en gesprekken hadden betrekking op een last onder dwangsom die gemeente [gemeente] heeft opgelegd aan de VOF als feitelijke pleger van een milieudelict op het perceel. Uit deze correspondentie en gesprekken kan dus niet worden afgeleid dat zij heeft meegewerkt aan overname van het huurcontract door de VOF.

5.10.

De kantonrechter concludeert daarom dat [partij A1] huurder is gebleven. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd, met inachtneming van de opzegtermijn.

Ontruimingstermijn

5.11.

[partij A] vorderen verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a lid 1 BW. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat alleen [partij A1] huurder van het perceel is, zullen de VOF en [partij A2] niet-ontvankelijk worden verklaard in hun verzoek.

5.12.

Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen toegewezen als de belangen van de huurder (en eventuele onderhuurder) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

5.13.

[partij A1] stelt dat [partij A] (nog) geen alternatieve locatie voor het bedrijf hebben gevonden en dat het vinden van een geschikte locatie voor een autosloperij niet eenvoudig is. Als het perceel nu ontruimd zou moeten worden, zou de uitoefening van het bedrijf gestaakt moeten worden, zullen [partij A1] en [partij A2] hun inkomsten – waarvan zij en hun gezinnen afhankelijk zijn – verliezen, zullen de werknemers van de sloperij hun baan verliezen en zal de sloperij haar klanten waarschijnlijk verliezen.

5.14.

Gemeente [gemeente] voert aan dat zij het perceel nodig heeft voor de opslag van bouwmaterialen. Zij gebruikt hiervoor op dit moment een ander perceel, maar dat perceel wil zij bouwrijp maken en verkopen. Dat perceel ligt namelijk in een plangebied voor bedrijfsbebouwing en er is een schaarste aan bedrijfsgrond in [gemeente]. Het huidige opslagperceel kan daarom geen opslaglocatie blijven. Het door [partij A1] gehuurde perceel is volgens gemeente [gemeente] bij uitstek geschikt voor de opslag van bouwmaterialen. Zij beschikt niet over een andere locatie waar zij de bouwmaterialen kan opslaan.

5.15.

Gemeente [gemeente] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat het perceel dat nu voor de opslag van bouwmaterialen wordt gebruikt, onderdeel uitmaakt van een groter terrein dat zij in eerste instantie als geheel wilde verkopen. Dat is echter niet gelukt, waarna zij heeft besloten om het terrein op te delen in vijf of zes percelen. Gemeente [gemeente] heeft verklaard dat zij verwacht in de zomer bezig te gaan met de verkoop van het terrein. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat sprake is van een zwaarwegend belang van gemeente [gemeente] dat wordt geschaad als zij tot 1 oktober 2026 (tot net na de zomer) moet wachten met de verkoop van het huidige opslagperceel. De overige percelen van het terrein kunnen immers al wel verkocht worden. Gemeente [gemeente] heeft verklaard dat het huidige opslagperceel aan de weg ligt en dat de achterste percelen op dit moment nog niet bereikbaar zijn. Daarvoor moet een omsluitingsweg worden aangelegd en dat duurt volgens haar enkele maanden. Het is echter niet gesteld of gebleken dat de omsluitingsweg rond de zomer – wanneer zij bezig wil gaan met de verkoop van het terrein – nog niet aangelegd kan zijn.

5.16.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de belangen van [partij A1] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente [gemeente] bij voortzetting van het gebruik door [partij A1] . Het verzoek van [partij A1] tot verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2026 zal daarom worden toegewezen. Het tegenverzoek van gemeente [gemeente] zal worden afgewezen.

Proceskosten

5.17.

Gemeente [gemeente] moet worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gelet op de samenhang tussen het verzoek en het tegenverzoek, zullen de proceskosten van [partij A1] worden begroot op:

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

totaal

€

677,50

5.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verklaart de vennootschap onder firma [naam vof] en [partij A2] niet-ontvankelijk in hun verzoek,

6.2.

verlengt de termijn waarbinnen [partij A1] het perceel met opstallen aan de [adres] moet ontruimen met één jaar, tot 1 oktober 2026,

6.3.

veroordeelt gemeente [gemeente] tot betaling aan [partij A1] van de proceskosten van € 677,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.4.

veroordeelt gemeente [gemeente] tot betaling aan [partij A1] van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.5.

verklaart de onderdelen 6.2 tot en met 6.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2026.