Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/344982 / KG ZA 26-38
Vonnis in kort geding van 18 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen ook te noemen: [eisers],
advocaat: mr. M.B. Bollen,
tegen
REALEST DEALS VASTGOED B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: RD Vastgoed,
advocaat: mr. E. Hoekstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eisers]
- de producties van RD Vastgoed
- de mondelinge behandeling van 9 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van RD Vastgoed.
- de producties van [eisers]
- de producties van RD Vastgoed
- de mondelinge behandeling van 9 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van RD Vastgoed.
2.Samenvatting
[eisers] en RD Vastgoed hebben een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] en de [adres 2] heeft verkocht aan RD Vastgoed. [eisers] wenst dat de levering doorgaat en vordert in dit kort geding nakoming van de koopovereenkomst. RD Vastgoed wenst onder de transactie uit te komen, omdat er bij haar twijfel is ontstaan over de betrouwbaarheid van essentiële informatie waar de koop volgens haar op is gebaseerd. Zij stelt zich op het standpunt dat van haar niet kan worden verlangd dat zij het pand nog afneemt.
RD Vastgoed heeft de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat RD Vastgoed is gebonden aan de koopovereenkomst. Zij moet haar verplichtingen uit de koopovereenkomst nakomen.
De vorderingen van [eisers] worden toegewezen. De voorzieningenrechter licht zijn beslissing hieronder toe.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] (hierna [eisers]) zijn eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] en de [adres 2] (hierna: het pand). Het betreft een bedrijfspand met bovenwoning.
3.2.
RD Vastgoed is een dienstverlener en adviseur op de vastgoedmarkt.
3.3.
RD Vastgoed heeft in de loop van 2025 interesse getoond voor de koop van het pand als beleggingsobject, met mogelijke doorverkoop aan een derde. Zij heeft op
12 november 2025 een bod uitgebracht op het pand. De eerste bieding is door [eisers] afgewezen. De tweede bieding van RD Vastgoed inhoudende een voorgestelde koopprijs van € 795.000,- voor het pand vrij van huur van de studentenkamers, is geaccepteerd door [eisers].
3.4.
RD Vastgoed is vervolgens overgegaan tot het (laten) opstellen van een
concept koopovereenkomst, die met [eisers] is gedeeld.
3.5.
Bij e-mail van 19 november 2025 heeft [eisers] onder andere de onderliggende huurovereenkomsten gedeeld met RD Vastgoed.
3.6.
Partijen hebben diezelfde dag, op 19 november 2025, een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van het pand door [eisers] aan RD Vastgoed tegen een koopsom van € 795.000,-.
3.7.
De koopovereenkomst houdt, voor zover voor deze zaak relevant, het volgende in:
“
[…]
[…]
Artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal gepasseerdworden tien (10) weken nadat beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekendof zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoorVDB Notarissen, gevestigd te Burgemeester Burgerslaan 42, 5245 NH Rosmalen,hierna verder te noemen notaris.
[…]
artikel 11 Ingebrekestelling Pro/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1. vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
[…]
artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
[…]
d. binnen 21 werkdagen na ondertekening door beide partijen van deze koopovereenkomst koper geen voor koper positieve uitkomst heeft verkregen m.b.t. de bezichtiging van de onroerende zaak en van verkoper inzage heeft verkregen in alle beschikbare documenten ten aanzien van de onroerende zaak en lopende huurovereenkomsten en deze documenten voor koper niet conveniërend zijn.
e. twee(2) weken vóór de eigendomsoverdracht verkoper geen schriftelijk akkoord heeft bereikt met de huidige huurders dat zij de onroerende zaak per 01 juli 2026 zullen verlaten en koper door verkoper niet in het bezit is gesteld van dat akkoord.
[…].”.
3.8.
Op 15 december 2025 is - op verzoek van RD Vastgoed en na instemming van
[eisers] - de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de due diligence verlengd tot 31 december 2025.
3.9.
Op 31 december 2025 is - op verzoek van RD Vastgoed en na instemming van
[eisers] - de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de due diligence verlengd tot en met 9 januari 2026.
3.10.
Op 5 januari 2026 is - op verzoek van RD Vastgoed en na instemming van [eisers] - de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de due dilligence verlengd tot 19 januari 2026 met daarbij de afspraak dat de koopprijs
wordt verhoogd naar € 820.000,- k.k. en dat de passeerdatum wordt bepaald op
28 februari 2026.
3.11.
Op 14 januari 2026 heeft een bezichtiging van het pand plaatsgevonden door een potentiële koper van RD Vastgoed.
3.12.
Op 19 januari 2026 heeft RD Vastgoed [eisers] verzocht een beperkte bouwkundige keuring door een onafhankelijke derde te laten uitvoeren ten aanzien van de staat van de fundering van het pand. [eisers] heeft daarmee ingestemd. Partijen zijn ten aanzien van deze bouwkundige keuring nog een nader/afzonderlijk voorbehoud overeengekomen, welk voorbehoud liep tot 26 januari 2026, hetgeen zij hebben vastgelegd in hun e-mailwisseling van 19 januari 2026.
3.13.
Bij e-mail van 19 januari 2026 heeft [naam] namens RD Vastgoed aan [eisers] het volgende bericht:
“
Beste [eiser 1],
Beste [eiser 1],
Bij deze zoals afgesproken ook per mail de bevestiging dat ons Due Diligence voorbehoud uit de koopakte is komen te vervallen zoals geformuleerd in artikel 15.d
Het enige wat nog rest is het voorbehoud zoals geformuleerd in mijn voorgaande mail.
[…]”.
3.14.
Bij e-mail van 21 januari 2026 heeft [naam] namens RD Vastgoed aan [eisers] verzocht om toezending van betaaloverzichten van de huurder van de bedrijfsruimte.
[eisers] heeft aan dit verzoek gehoor gegeven en diverse bankafschriften toegezonden aan RD Vastgoed.
3.15.
RD Vastgoed heeft vervolgens verzocht om een videocall waarin tijdens
dat gesprek live inzage verschaft zou worden in de bankrekeningen. [eisers] is hiermee akkoord gegaan. Tijdens deze videocall heeft [eisers] inzage in afschriften betreffende betalingen van een andere huurder getoond.
3.16.
Op 22 januari 2026 heeft RD Vastgoed [eisers] verzocht om een videobestand toe te zenden van de internetbankierenomgeving, met daarbij de aankondiging dat RD Vastgoed genoodzaakt zal zijn over te gaan tot ontbinding van de koop indien het bewijs waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de aangeleverde bankafschriften daadwerkelijk overeenkomen met de betreffende overschrijvingen ontbreekt.
[eisers] heeft aan dat verzoek gehoor gegeven en heeft via WE Transfer een videobestand aan RD Vastgoed toegezonden.
3.17.
Bij e-mail d.d. 27 januari 2026 heeft RD Vastgoed de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. In het bericht staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“
[…]
[…]
Na zorgvuldig en uitvoerig intern overleg, waarbij wij de voorgenomen aankoop zowel commercieel als financieringstechnisch hebben beoordeeld, zijn wij tot de conclusie gekomen dat de huidige situatie voor ons onvoldoende basis biedt om de koop te continueren.
Deze conclusie is gebaseerd op een samenloop van factoren die, vanuit onze expertise in de vastgoedmarkt, leiden tot een verhoogd risicoprofiel van het object en de bijbehorende huursituatie. Graag lichten wij dit nader toe.
Allereerst zijn wij voorafgaand aan het traject niet geïnformeerd over het feit dat de huurder de huurverplichtingen (gedeeltelijk) contant voldoet. In de huidige vastgoed- en financieringsmarkt wordt transparantie in betalingsverkeer als een essentieel uitgangspunt gezien, mede in het kader van compliance, herleidbaarheid en acceptatie door financiers.
Daarnaast is ons pas in een later stadium duidelijk geworden dat sprake is van onregelmatige huurbetalingen. Een consistente en aantoonbare betalingshistorie is voor ons, en voor externe financiers, een cruciale factor bij de beoordeling van zowel de stabiliteit van de kasstromen als de waardering van het object.
Verder hebben de waarnemingen die tijdens het videobellen zijn gedaan aanleiding gegeven tot twijfels over de courantheid en betrouwbaarheid van de huurder. In combinatie met bovengenoemde punten leidt dit tot onzekerheid over de duurzaamheid van de huurovereenkomst en het langetermijnrendement.
Mede op basis van deze factoren heeft onze cliënt besloten zich terug te trekken uit de aankoop. De geschetste omstandigheden brengen naar ons oordeel te veel risico's met zich mee op het gebied van financierbaarheid, continuïteit van huurinkomsten en het behalen van het beoogde rendement, om de transactie op verantwoorde wijze voort te zetten.
Hierbij ontbinden wij dus de koop van de [adres 1] & [adres 2], [plaats].
[…]”.
3.18.
Bij brief van 2 februari 2026 heeft de advocaat van [eisers] namens [eisers]
RD Vastgoed gesommeerd tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. In de brief staat, voor zover hier relevant:
“
[…]
[…]
Cliënt wil dat RD Vastgoed haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst
nakomt. Dat wil zeggen afname van pand tegen betaalbaarstelling van de overeengekomen koopprijs ad EUR 820.000 k.k. waarbij de juridische levering zal plaatsvinden op 28 februari 2026. Juridisch gezegd vordert cliënt dan nakoming van de koopovereenkomst. Uit de houding en gedrag van
RD Vastgoed (te weten het inroepen van de ontbinding) kan cliënt al opmaken dat RD Vastgoed niet voornemens is haar verplichtingen na te komen, waardoor er reeds sprake kan zijn van een opeisbare vordering en verzuimsituatie.
Ondanks vorenstaande verzoek en voor zover nodig sommeer ik RD Vastgoed namens
cliënt hierbij om mij alsnog binnen acht dagen na dagtekening dezes te berichten dat
RD Vastgoed haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst (namelijk
afname van het pand onder gelijktijdig betaalbaarstelling van de koopprijs) zal
nakomen.
Voor de goede orde: indien RD Vastgoed geen gehoor zal geven aan deze sommatie,
dan zal cliënt tevens ex artikel 11 lid 3 van Pro de koopovereenkomst aanspraak maken op
de onmiddellijk opeisbare boete van drie promille van de koopprijs per dag tot en met
de nakoming, met een maximum van 10% van de koopprijs. Ik verzoek RD Vastgoed
hiervan goede nota te nemen.
Rechtsmaatregelen - kort geding
Indien geen gehoor gegeven zal worden aan vorenstaande, zal cliënt direct en zonder
nadere aankondiging over zal gaan tot het opstarten van rechtsmaatregelen, waarbij
een kort geding bij de voorzieningenrechter niet wordt uitgesloten. In dat geval verzoek
ik u mij binnen de gestelde termijn voor de komende zes weken de verhinderdata van
RD Vastgoed door te geven. Ontvang ik geen verhinderdata, dan zal ik ter zake niets
doorgeven aan de voorzieningenrechter.
[…]”.
3.19.
Op 26 februari 2026 is de dagvaarding in dit kort geding betekend aan
RD Vastgoed.
3.20.
Hangende dit kort geding heeft RD Vastgoed opnieuw haar interesse getoond in het pand.
4.De vordering en de standpunten van partijen
4.1.
[eisers] vordert dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- RD Vastgoed gebiedt tot nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst, in het bijzonder door uiterlijk 28 februari 2026, althans binnen één week na het in dezen te wijzen vonnis indien dit vonnis later wordt gewezen dan voornoemde datum, over te gaan tot afname van het pand, onder gelijktijdige betaling van de koopprijs ad € 820.000,- k.k.;
- RD Vastgoed veroordeelt (om ten titel van voorschot) tot betaling aan [eisers] van de contractueel verschuldigde en onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van 3% (drie promille) van de koopprijs per dag, te rekenen vanaf de datum van intreden van het verzuim tot aan de dag der algehele nakoming, zulks met een maximum van 10% van de koopprijs, zijnde € 82.000,-. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van het ten dezen te wijzen vonnis;
- RD Vastgoed veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de advocaat van [eisers], te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente daarover indien betaling niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis plaatsvindt.
4.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen onder andere het volgende ten grondslag.
Er is geen sprake van omstandigheden die een ontbinding van de koopovereenkomst kunnen rechtvaardigen. De in de koopovereenkomst opgenomen due diligence-periode is verstreken. Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde was derhalve niet langer
mogelijk. Er is een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand gekomen en deze dient te worden nagekomen door RD Vastgoed.
4.3.
RD Vastgoed voert verweer. RD Vastgoed concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], althans iedere voorziening te weigeren die vooruitloopt op een inhoudelijke beoordeling in een bodemprocedure. Volgens RD Vastgoed kan zij niet gehouden worden tot nakoming van de koopovereenkomst omdat er serieuze aanwijzingen bestaan dat bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan en dat essentiële informatie onbetrouwbaar is gebleken over de huurbetalingen van de bedrijfsruimte.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is in dit kort geding in geschil of RD Vastgoed gehouden is tot nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, zoals [eisers] stelt en
RD Vastgoed betwist.
Spoedeisend belang
5.2.
[eisers] heeft spoedeisend belang bij de door hem gevraagde voorzieningen.
De in de koopovereenkomst afgesproken leveringsdatum is inmiddels verstreken en [eisers] verkeert in onzekerheid over de verkoop van het pand. Van [eisers] kan niet worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. [eisers] is ontvankelijk in zijn vorderingen.
5.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat uitgangspunt is dat hij zich bij de beoordeling van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening dient te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een eventuele bodemprocedure. Dat betekent in dit geval dat de vorderingen, die strekken tot afname van het pand door RD Vastgoed onder gelijktijdige voldoening van de koopsom, alsmede tot betaling van de contractueel verschuldigde boete, in beginsel alleen kunnen worden toegewezen als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat RD Vastgoed de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden en daarom is gehouden tot nakoming. Bovendien moet bij het treffen van een onmiddellijke voorziening het belang van [eisers] zwaarder wegen dan het belang van
RD Vastgoed bij afwijzing van de vordering.
5.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de vorderingen van [eisers] kunnen worden toegewezen. Het volgende is daarvoor redengevend.
RD Vastgoed is gehouden tot nakoming van de koopovereenkomst
5.5.
RD Vastgoed heeft de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst bij e-mail van 27 januari 2026 ingeroepen. RD Vastgoed heeft daaraan ten grondslag gelegd dat er bij haar gerede twijfel is ontstaan over de duurzaamheid van de huurovereenkomst en het langetermijnrendement. Volgens RD Vastgoed is zij voorafgaand aan het traject niet geïnformeerd over het feit dat de huurder de huurverplichtingen (gedeeltelijk) contant voldoet, is haar in een later stadium duidelijk geworden dat sprake is van onregelmatige huurbetalingen en hebben de waarnemingen die tijdens het videobellen zijn gedaan aanleiding gegeven tot twijfels over de courantheid en betrouwbaarheid van de huurder.
5.6.
Tussen partijen staat vast dat in artikel 15 lid 1 van Pro de koopovereenkomst een aantal ontbindende voorwaarden is opgenomen (zie hiervoor onder 3.7.), waaronder een
due dilligence voorbehoud.
5.7.
Een due dilligence voorbehoud strekt er, kort gezegd, toe eventuele risico’s en kansen van een onderneming/een transactie inzichtelijk te maken, in de regel met name ten behoeve van de koper. Zo ook in dit geval; partijen hebben – ten behoeve van RD Vastgoed – een due dilligence voorbehoud opgenomen in hun koopovereenkomst. Het uitvoeren van due dilligence vormde een belangrijk onderdeel voor het laten doorgaan van de koop.
Het stelde RD Vastgoed in staat onderzoek te doen naar onder meer de lopende huurovereenkomsten en de koop te ontbinden indien
‘deze documenten voor koper niet conveniërend zijn’.
‘deze documenten voor koper niet conveniërend zijn’.
5.8.
Tussen partijen is niet in discussie dat de termijn voor het inroepen van het
due dilligence voorbehoud, nadat deze op verzoek van RD Vastgoed (en na instemming van [eisers]) tot drie keer toe was verlengd, uiteindelijk met ingang van 19 januari 2026 was verstreken en met ingang van die datum dus niet meer kon worden ingeroepen door
RD Vastgoed.
5.9.
RD Vastgoed heeft dat echter wel gedaan. Bij e-mail van 27 januari 2026, ruim na het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het due dilligence voorbehoud, heeft RD Vastgoed de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, omdat haar zou zijn gebleken van onzuiverheden met betrekking tot de huur en de (wijze van) huurbetaling. “
Informatie omtrent een onderwerp dat ook al onderdeel is geweest van het eerdere DD-onderzoek: de huurbetalingen.”, zoals RD Vastgoed zelf stelt in haar pleitaantekeningen. Dat is te laat. Indien en voor zover het voor RD Vastgoed van essentieel (doorslaggevend) belang was dat zij zich een beeld had moeten kunnen vormen van de wijze en de regelmatigheid van de huurbetalingen, alsmede over de courantheid en betrouwbaarheid van de huurders van de bedrijfsruime, dan had het op de weg van
Informatie omtrent een onderwerp dat ook al onderdeel is geweest van het eerdere DD-onderzoek: de huurbetalingen.”, zoals RD Vastgoed zelf stelt in haar pleitaantekeningen. Dat is te laat. Indien en voor zover het voor RD Vastgoed van essentieel (doorslaggevend) belang was dat zij zich een beeld had moeten kunnen vormen van de wijze en de regelmatigheid van de huurbetalingen, alsmede over de courantheid en betrouwbaarheid van de huurders van de bedrijfsruime, dan had het op de weg van
RD Vastgoed gelegen dat zij daar tijdig – binnen de termijn van het voorbehoud – en in voldoende mate onderzoek naar had gedaan. Dat heeft RD Vastgoed kennelijk niet gedaan, terwijl zij daar in ieder geval voldoende de gelegenheid voor gehad, mede gelet op de tot drie keer toe verlengde due dilligence termijn. Daar komt bij dat RD Vastgoed – in tegenstelling tot [eisers] – ervaren is met betrekking tot vastgoedtransacties.
RD Vastgoed kon zich op basis van het due dilligence voorbehoud dan ook niet (meer) terugtrekken uit de aankoop. Dit alles nog los van het feit dat de bezwaren die RD Vastgoed (te laat) heeft geuit ten aanzien van de huurbetalingen nauwelijks gewicht in de schaal leggen. Onweersproken is immers gebleven dat er, bezien over een jaar, nooit huurachterstanden (van betekenis) zijn.
5.10.
Dat RD Vastgoed is gaan twijfelen over de betrouwbaarheid van de huurbetalingen/huurders naar aanleiding van stukken die [eisers] coulancehalve na het verstrijken van de due dilligence termijn (onverplicht) heeft verstrekt aan RD Vastgoed, maakt uiteraard niet dat RD Vastgoed zich (alsnog) kan terugtrekken uit de aankoop.
De stelling van RD Vastgoed dat [eisers] (op verlangen van RD Vastgoed) de vrijdag voor de mondelinge behandeling van dit kort geding nog een verklaring van de bank heeft overgelegd waardoor het er allemaal niet duidelijker op is geworden, brengt dan ook geen wijziging in het oordeel dat RD Vastgoed zich niet meer kon terugtrekken uit de aankoop. Uit de door [eisers] overgelegde stukken – waaronder de brief van 2 februari 2026 – blijkt ook dat [eisers] steeds nakoming van de koopovereenkomst heeft verlangd en van haar recht op nakoming geen afstand heeft gedaan.
5.11.
De voorzieningenrechter overweegt ten overvloede dat hem overigens ook niet is gebleken dat de door RD Vastgoed van [eisers] ontvangen informatie daadwerkelijk risico’s met zich meebrengt op het gebied van financierbaarheid, continuïteit van huurinkomsten en het behalen van het beoogde rendement, zoals RD Vastgoed ten grondslag heeft gelegd aan de door haar ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding.
5.12.
Het standpunt van RD Vastgoed dat het vervallen van een contractueel ontbindend voorbehoud niet uitsluit dat zich nadien nog feiten kunnen voordoen die een beroep op ontbinding wegens dwaling of bedrog kunnen rechtvaardigen kan niet slagen.
Een overeenkomst kan immers niet worden
ontbondendoor wilsgebreken.
ontbondendoor wilsgebreken.
Indien en voor zover RD Vastgoed zich op het standpunt heeft gesteld dat de koopovereenkomst moet worden vernietigd wegens dwaling, omdat deze onder invloed van onjuiste of onbetrouwbare informatie tot stand is gekomen, dan kan dat standpunt niet slagen. Zo heeft RD Vastgoed niet aannemelijk gemaakt dat er in de omstandigheden waaronder de verkoop tot stand is gekomen sprake was van een vergaande mededelingsplicht van [eisers] en evenmin dat [eisers] relevante informatie over huurachterstanden heeft verzwegen (dan wel heeft geweigerd mee te werken aan verdere verificatie), die van doorslaggevend belang was voor het laten doorgaan van de aankoop.
Gesteld noch gebleken is bovendien dat RD Vastgoed de (buitengerechtelijke) vernietiging van de koopovereenkomst heeft ingeroepen dan wel dat zij voornemens is dat (buiten of in rechte) te gaan doen. Een beoordeling van dat vraagstuk ligt dan ook niet voor in deze procedure.
5.13.
Het argument van RD Vastgoed dat deze zaak zich niet leent voor een (eenvoudige, summiere) beoordeling in kort geding omdat het in deze procedure gaat om de vraag
“
of RD Vastgoed gehouden kan worden een inmiddels ontbonden koopovereenkomst na te komen wanneer er serieuze aanwijzingen bestaan dat bij het aangaan daarvan een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan en dat essentiële informatie onbetrouwbaar is gebleken”, wordt dan ook terzijde geschoven. Het heeft er veeleer de schijn van dat RD Vastgoed pas van de overeenkomst af wilde toen haar potentiële koper afhaakte. Dat maakt echter niet dat RD Vastgoed de overeenkomst met [eisers] niet meer hoeft na te komen.
of RD Vastgoed gehouden kan worden een inmiddels ontbonden koopovereenkomst na te komen wanneer er serieuze aanwijzingen bestaan dat bij het aangaan daarvan een onjuiste voorstelling van zaken is ontstaan en dat essentiële informatie onbetrouwbaar is gebleken”, wordt dan ook terzijde geschoven. Het heeft er veeleer de schijn van dat RD Vastgoed pas van de overeenkomst af wilde toen haar potentiële koper afhaakte. Dat maakt echter niet dat RD Vastgoed de overeenkomst met [eisers] niet meer hoeft na te komen.
5.14.
Het voorgaande leidt tot het voorlopige oordeel dat de door RD Vastgoed buitengerechtelijke inroeping van de ontbinding van de koopovereenkomst niet slaagt.
RD Vastgoed heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij de koopovereenkomst (rechtsgeldig) heeft ontbonden.
5.15.
Niet in discussie is tussen partijen dat de termijn voor inroeping van het voorbehoud van een bouwkundige keuring, die zij nader zijn overeengekomen, inmiddels is verstreken (op 26 januari 2026).
5.16.
Voorts is niet aannemelijk geworden dat de koopovereenkomst niet onvoorwaardelijk zal worden. Er zijn geen aanwijzingen dat [eisers] twee weken vóór de eigendomsoverdracht geen schriftelijk akkoord zal kunnen hebben bereikt met de huidige huurders dat zij de onroerende zaak per 1 juli 2026 zullen verlaten (en waarvan zij RD Vastgoed in het bezit zal stellen). [eisers] heeft ter zitting de uitdrukkelijke toezegging gedaan dat hij aan deze in artikel 15 lid 1 onder Pro e vastgelegde verplichting zal voldoen.
Ook zijn er geen feiten en/of omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat [eisers] ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten niet in staat zal zijn om de eigendom van de onroerende zaak op RD Vastgoed over te dragen (artikel 15 lid 2 van Pro de koopovereenkomst).
Deze omstandigheden kunnen in de gegeven omstandigheden dan ook niet in de weg staan aan toewijzing van het gevorderde in dit kort geding. Dit zijn bovendien omstandigheden die eerst aan de orde komen wanneer een nieuwe datum voor overdracht zal zijn bepaald. De voorzieningenrechter zal in dit vonnis een nieuwe overdrachtsdatum bepalen van vier weken na de datum van dit vonnis.
5.17.
Gelet op het voorgaande valt met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat RD Vastgoed is gehouden tot nakoming van de koopovereenkomst. De vordering om over te gaan tot afname van het pand, onder gelijktijdige betaling van de koopprijs ad € 820.000,- k.k. kan dan ook worden toegewezen, een en ander op de wijze zoals hierna in het dictum omschreven.
5.18.
Dat het hier gaat om verkoop en levering van een onroerende zaak maakt niet dat het gevorderde in deze procedure niet kan worden toegewezen. De omstandigheid dat de gevolgen van een in kort geding gegeven voorziening feitelijk onomkeerbaar zijn, staat aan het geven van een dergelijke voorziening immers niet in de weg, dit nog los van het feit dat de levering van een onroerende zaak betekent dat die niet meer terugleverbaar is
Betaling contractuele boete
5.19.
Nu voldoende aannemelijk is dat RD Vastgoed niet binnen de overeengekomen termijn een beroep op het due diligence voorbehoud heeft gedaan is de vordering om
RD Vastgoed te veroordelen tot betaling van een voorschot van 3% (drie promille) van de koopprijs per dag, te rekenen vanaf de datum van intreden van het verzuim, zijnde
10 februari 2026 (acht dagen na de sommatiebrief van 2 februari 2026) tot aan de dag van algehele nakoming, zulks met een maximum van 10% van de koopprijs, zijnde € 82.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dit vonnis, toewijsbaar. Van enig restitutierisico is de voorzieningenrechter niet gebleken.
Proces- en nakosten
5.20.
RD Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
155,67
- griffierecht
€
1.414,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.924,67
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
gebiedt RD Vastgoed tot nakoming van de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst, in het bijzonder door uiterlijk 15 april 2026 over te gaan tot afname van het pand, onder gelijktijdige betaling van de koopprijs ad € 820.000,- k.k., ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor VDB Notarissen, gevestigd te Burgemeester Burgerslaan 42, 5245 NH Rosmalen,
6.2.
veroordeelt RD Vastgoed (om ten titel van voorschot) aan [eisers] te betalen de contractueel verschuldigde boete ter hoogte van 3% (drie promille) van de koopprijs per dag, te rekenen vanaf 10 februari 2026 tot aan de dag van algehele nakoming, zulks met een maximum van 10% van de koopprijs, zijnde € 82.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dit vonnis,
6.3.
veroordeelt RD Vastgoed in de proceskosten van € 2.924,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als RD Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt RD Vastgoed tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op
18 maart 2026.