Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11636321 CV EXPL 25-1002
Vonnis van 7 april 2026
in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde mr. M.B. Boon,
en
[gedaagde] ,vennoot van de VOF [naam VOF] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 27 maart 2025,
het incident oproeping in vrijwaring,
de conclusie van antwoord in vrijwaring,
het vonnis in het incident van 15 juni 2025,
de conclusie van antwoord hoofdzaak van 27 augustus 2025,
de conclusie van repliek van [eiseres] van 3 oktober 2025,
de akte van [gedaagde] van 7 oktober 2025,
de akte van [gedaagde] van 4 november 2025,
de mondelinge behandeling op 23 februari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 juli 2018 heeft Belco Vastgoed aan de eenmanszaak [eenmanszaak] verhuurd het winkelpand aan de [adres 1] . Na vijf jaar is de huurovereenkomst verlengd tot en met 30 juni 2028.
2.2.
Na het sluiten van de huurovereenkomst is de eenmanszaak [eenmanszaak] omgezet in de vof [naam VOF] .
2.3.
Bij brief van 30 augustus 2024 heeft Belco de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2028 met het oog op eigen gebruik/renovatie.
2.4.
In 2024 is [naam VOF] op zoek gegaan naar een nieuw bedrijfspand met meer ruimte en met parkeergelegenheid voor de deur gelet op de vaak beperkte mobiliteit van haar klanten. [naam VOF] overlegt met de verhuurder over het eerder beëindigen van de huurovereenkomst. Een optie die besproken wordt, is dat [naam VOF] het pand koopt als belegging en zodoende niet meer gebonden is aan de huurovereenkomst, maar [naam VOF] kon, op dat moment, de gevraagde koopprijs niet financieren.
2.5.
Per brief van 17 oktober 2024 schrijft Belco Vastgoed dat zij heeft geconstateerd dat het gehuurde leegstaat en zij wijst de huurder op de verplichting op grond van de algemene bepalingen om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. [naam VOF] heeft dan al een ander winkelpand gehuurd, maar heeft de winkel aan de [adres 1]
weer geopend voor publiek.
2.6.
In een zijstraat direct achter het winkelpand aan de [adres 1] is gevestigd coffeeshop [bedrijf] , de eenmanszaak van [naam 1] , de echtgenoot van [eiseres] .
2.7.
[naam 1] heeft met [naam VOF] gesproken over zijn wens om het pand aan de [adres 1] te kopen van Belco Vastgoed.
2.8.
Tussen [naam 1] en [naam VOF] zijn de volgende apps gewisseld:
24 oktober 2024
[naam VOF]aan
[naam 1] ( [bedrijf] )
[naam 1] ( [bedrijf] )
‘Ik snap dat je druk bent. Wij willen alleen even weten of jullie er uit gaan komen?’
28 oktober 2024
[naam 1] ( [bedrijf] )aan
[naam VOF]:
[naam VOF]:
‘naar middag morgen ik bel voor kop [adres 1] .
Makelaar zei twee week geleden toen was griep beetje ziek punt vol rust hem hij wil verkopen maar omdat zolang huurder inzitten hij had niet zo echt haast mij. Na jou verhuizen probeer hem huur niet doorbetalen, hij wil echt verkopen. Hij heeft dat makelaar doorgegeven en prijs ook gezegd. Eigenlijk geen nut jou nog door laten betalen.’
29 oktober 2024
[naam 1] ( [bedrijf] )aan eigenaar pand:
‘Hallo [naam 2] goeiemiddag Laatste telefoon gesprek samen jij wil jouw pand [adres 1] verkopen maar jij wist niet precies wanneer en hoe. Zoals jij weet heb ik altijd belangstelling. Vanavond heb ik afspraak met jouw huurder winkel gehoorapparaat jouw pand. Hij is tijdje geleden naar andere locatie winkel nou gesloten! wij hebben vanavond afspraak omdat ik wil zijn interieur overnemen! Ik wil graag weten hoe sta jij nu moment verkopen pand en nieuw of later. Ik wil graag van jou horen zo snel mogelijk. Groetjes [naam 1] en [eiseres] ( [naam 2] laat jij mij snel weten).’
2.9.
Op 7 november 2024 stuurt [naam 1] aan [naam VOF] een foto van het voorblad van een koopovereenkomst. De namen van de verkopende en kopende partij zijn niet te zien.
[naam VOF] : ‘
Goed nieuws, laat binnenkort maar even weten als je samen nog door het pand wil.’
Goed nieuws, laat binnenkort maar even weten als je samen nog door het pand wil.’
[naam 1] : ‘
Nee gaat via de makelaar.’
Nee gaat via de makelaar.’
[naam VOF] : ‘
Sleutels liggen klaar, kan ik morgen direct aan je overhandigen.’
Sleutels liggen klaar, kan ik morgen direct aan je overhandigen.’
[naam 1] : ‘
Ik bel jou vrijdag even voor kort gesprek’
Ik bel jou vrijdag even voor kort gesprek’
[naam VOF] : ‘
We lever liever morgen de sleutels in zoals afgesproken. alles wat in het pand staat mag kosteloos voor jullie. Ik kan de sleutels ook naar [bedrijf] brengen als je zoon er is?’
We lever liever morgen de sleutels in zoals afgesproken. alles wat in het pand staat mag kosteloos voor jullie. Ik kan de sleutels ook naar [bedrijf] brengen als je zoon er is?’
[naam 1] : ‘
Pandeigenaren wouden met mij geen zaken doen. Van verleden uit, dus ik heb daar niet kunnen kopen, maar mijn vrouw wel. daarom wou ik jou vertellen vrijdag even kort gesprek groetjes [naam 1] . Eigenlijk ik heb niet te veel zeggen hier. Helaas.’
Pandeigenaren wouden met mij geen zaken doen. Van verleden uit, dus ik heb daar niet kunnen kopen, maar mijn vrouw wel. daarom wou ik jou vertellen vrijdag even kort gesprek groetjes [naam 1] . Eigenlijk ik heb niet te veel zeggen hier. Helaas.’
2.10.
Bij overeenkomst van 8 november 2024 heeft Belco Vastgoed B.V. het object, bestaande uit winkelruimte met bovenwoning aan de [adres 1] , verkocht aan [eiseres] .
2.11.
Het pand is op 2 december 2024 aan [eiseres] geleverd. Op 3 januari 2025 heeft zij [gedaagde] aangeschreven en aangegeven dat de huur vanaf januari op haar rekening moet worden betaald.
2.12.
Vanaf februari 2025 heeft [gedaagde] in contact met (de gemachtigde van) [eiseres] gerefereerd aan de gesprekken die hij heeft gehad met [naam 1] en de verwachtingen die hij op basis hiervan had over de beëindiging van de huurovereenkomst eind 2024. Verzocht wordt in overleg te treden voor bereiken van een oplossing.
2.13.
De facturen voor de maanden september en oktober 2025 zijn toegestuurd door [naam 1] vanaf het emailadres [e-mailadres] .
3.Het geschil
3.1.
De vordering
[eiseres] vordert om [gedaagde] te veroordelen
tot betaling van de achterstallige huur van € 2.201,16 per maand vanaf 1 maart 2025 tot het moment dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, te vermeerderen met de wettelijke rente,
tot betaling van een boete van € 300,00 per maand, zolang [gedaagde] in gebreke blijft om de verschuldigde huurtermijnen tijdig te voldoen,
het gehuurde pand aan de [adres 1] binnen veertien dagen na dit vonnis weer in gebruik te nemen en open te stellen voor het publiek, tot het moment dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag,
tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 660,00,
in de kosten van deze procedure.
Ter onderbouwing van de vorderingen voert zij het volgende aan. De huidige huurprijs is
€ 2.201,16 inclusief BTW per maand. Na aanmaning zijn de maanden januari en februari 2025 betaald. Het pand staat echter nog steeds leeg, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst.
Dat [gedaagde] stelt dat met de echtgenoot van [eiseres] de afspraak is gemaakt dat de huurovereenkomst direct na de aankoop zou worden beëindigd, is niet relevant omdat [eiseres] de eigenaar is geworden. [eiseres] is wel getrouwd met [naam 1] , maar eigenlijk is dat alleen nog een zakelijk huwelijk. [eiseres] en [naam 1] leven gescheiden, zij hebben ieder hun eigen bedrijven en ze hebben geen weet van wat de ander doet. De uitlatingen van [naam 1] voorafgaand aan de koop zijn niet bekend aan [eiseres] . [eiseres] zou nooit instemmen met leegstand of vroegtijdige beëindiging van de huur. Een leegstaand pand is minder courant en de huurpenningen dienen als aanvulling op haar pensioen. [eiseres] staat in haar recht om huur op te eisen tot 30 juni 2028. Zij hoeft dus ook niet in te gaan op de voorstellen van [gedaagde] over een opvolgend huurder of ten aanzien van onderhuur. Wisselen van huurder brengt voor [eiseres] alleen maar rompslomp en onzekerheid met zich mee, terwijl zij gewoon recht heeft op de huur van [gedaagde] . De afkoopsom die [gedaagde] heeft aangeboden is te laag en daarom is dat voorstel afgeslagen.
3.2.
Het verweer
[gedaagde] voert verweer en voert het volgende aan. [naam 1] wilde het pand kopen en had laten weten dat hij na de aankoop zou instemmen met het beëindigen van de huur, zolang het winkelinterieur zouden blijven zitten. Ook de vrouw van [naam 1] was bij de afspraken betrokken en ze zijn samen in de winkel geweest om het pand te bekijken en één en ander te bespreken. [naam 1] heeft [naam VOF] aangemoedigd om het pand alvast te verlaten en geen huur meer te betalen, want de eigenaar zou eerder geneigd zijn een leegstaand pand te verkopen en dat zou voor [naam 1] een lagere koopprijs betekenen. [naam 1] stuurde op 7 november 2024 bericht dat de overeenkomst er aan kwam, maar daarna ontweek hij plotseling alle vragen. Vervolgens bleek dat het pand aan de vrouw van [naam 1] was verkocht en zij deed of ze niet van de eerdere gesprekken en toezeggingen op de hoogte was. Het is niet redelijk – gezien de toezeggingen van [naam 1] – dat [eiseres] volledige nakoming eist. Partijen hebben geprobeerd een oplossing te zoeken en [naam VOF] heeft een afkoopsom aangeboden die zij per omgaande kan betalen, maar dit is afgeslagen. Bovendien zijn verschillende namen van geïnteresseerde huurders aan [eiseres] doorgegeven, maar ook daar wil zij niets van weten. [eiseres] wil alleen maar de doorbetaling van de huur tot 30 juni 2028 en door deze houding stelt zij zich onredelijk op.
4.De beoordeling
4.1.
vonnis in het vrijwaringsincident
[gedaagde] heeft [naam 1] opgeroepen in vrijwaring. Bij beslissing van 15 juli 2025 is dit verzoek afgewezen. De toetsing van het vrijwaringsverzoek kent een specifiek beoordelingskader dat los staat van de inhoudelijke beoordeling in deze zaak. Het vonnis is voor de beoordeling in deze zaak niet van belang.
4.2.
[eiseres] heeft alleen [gedaagde] gedagvaard. Zoals hiervoor onder 2. is vermeld, heeft [gedaagde] zijn eenmanszaak omgezet in de vof [naam VOF] , waarvan [gedaagde] samen met mevrouw [naam 3] vennoot is. Omdat alleen [gedaagde] is gedagvaard, is ook alleen hij de gedaagde en kan [eiseres] een eventueel veroordelend vonnis ook alleen verhalen op het privévermogen van [gedaagde] .
4.3.
[eiseres] stelt dat zij het pand heeft gekocht en dat zij niets te maken heeft met de afspraken tussen haar echtgenoot en de huurders van het pand. De kantonrechter oordeelt echter dat zij over de samenhang tussen haar zaken en die van haar echtgenoot tegenstrijdige verklaringen heeft afgelegd. Zij stelt dat zij gescheiden leven en dat zij niets weet van zijn zaken, maar ter zitting heeft zij ook verklaard dat zij en haar echtgenoot samen verschillende bedrijven hebben, die onderling zijn verbonden. [eiseres] stelt in dienst te zijn van coffeeshop [bedrijf] en doet daarvoor de bedrijfsvoering; de coffeeshop is bovendien gevestigd in een pand dat eigendom is van [eiseres] . Het pand aan de [adres 2] , naast [naam VOF] , is sinds enkele jaren eigendom van [eiseres] en [naam 1] samen. Bovendien is [eiseres] voorafgaand aan de koop van [adres 1] samen met [naam 1] in de winkel geweest om het pand te bekijken.
Dat [naam 1] niets met de bedrijfsvoering [eiseres] te maken heeft, strookt ook niet met het feit dat hij beschikte over de koopovereenkomst de dag voordat deze getekend werd en dat hij in september en oktober 2025 een factuur voor de huur heeft gestuurd. Dit alles duidt er juist op dat zij wel degelijk samen ondernemen. [gedaagde] heeft daarnaast onbetwist gesteld dat [naam 1] aanwezig is geweest bij de onderhandelingen tussen partijen over een afkoopsom. Tijdens de mondelinge behandeling op 23 februari 2026 waren ze ook samen aanwezig in het kantongerecht, hoewel [naam 1] er voor koos om niet in de zittingszaal plaats te nemen.
4.4.
[eiseres] kan zich gezien het bovenstaande in redelijkheid niet op het standpunt stellen dat zij niets te maken heeft met de uitlatingen van [naam 1] voorafgaand aan de koop, zoals het app-bericht waarin hij [naam VOF] aanmoedigt om het pand te verlaten, omdat het in lege staat eerder verkocht zou worden en voor een lagere prijs. Na de verkoop heeft [eiseres] iedere poging van [naam VOF] om voor hen de schade te beperken door een andere huurder aan te dragen van de hand heeft gewezen. Ter zitting is gebleken dat [naam VOF] meerdere concrete geïnteresseerde huurders aan haar heeft voorgesteld en bovendien diverse voorstellen heeft gedaan voor een afkoopsom. Gezien de gang van zaken voorafgaand aan de verkrijging van de eigendom van het verhuurde pand door [eiseres] , de uitlatingen van [naam 1] richting [naam VOF] over een spoedig einde van de huurovereenkomst na verkoop van het pand en de onderlinge verwevenheid van (de bedrijven van) [eiseres] en [naam 1] , is de kantonrechter van oordeel dat van [eiseres] verwacht had mogen worden in onderhandeling te treden met [naam VOF] om op redelijke termijn tot een einde van de huurovereenkomst te komen, al dan niet door het in de plaats stellen van een andere huurder. Al in oktober 2025 heeft [naam VOF] laatste genoemde optie voorgesteld, zodat de redelijke verwachting bestaat dat in ieder geval op een termijn van zes maanden een opvolgend huurder gevonden zou zijn die onder gelijkwaardige voorwaarden de huurovereenkomst zou willen overnemen. Verwezen wordt onder meer naar de bijlage van de akte van [gedaagde] van 7 oktober 2025. In ieder geval is door [eiseres] niet (gemotiveerd) betwist dat de overname van het huurcontract geen reële mogelijkheid zou kunnen zijn en de door haar genoemde bezwaren zijn, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet afdoende. Dit betekent dat aannemelijk wordt geacht dat, indien [eiseres] zich wel had opgesteld zoals van haar gezien de omstandigheden verwacht had mogen worden, de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam VOF] uiterlijk ingaande 1 mei 2026 zou zijn geëindigd. De vordering van [eiseres] tot betaling van de huurtermijnen zal dan ook worden toegewezen tot genoemde datum, zijnde een bedrag van 14 maanden à € 2.201,16 per maand, is een bedrag van € 30.816,24, te vermeerderen met de wettelijke rente over de openvallende maandtermijnen tot de dag van algehele betaling.
4.5.
Er wordt gelet op het voorgaande geen reden gezien om [gedaagde] daarnaast te veroordelen tot betaling van de gevorderde boete. Dat wordt, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden die gespeeld hebben ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst van het pand waarin het gehuurde zich bevindt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. De opstelling van [eiseres] speelt hierin ook een rol.
4.6.
Ook de vordering om het pand weer in gebruik te nemen is, gelet op hetgeen hier is overwogen, niet toewijsbaar.
4.7.
De incassokosten zijn berekend over twee maanden huur. Deze kosten zijn toewijsbaar zoals gevorderd.
4.8.
In de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten betaalt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 30.816,24, te vermeerderen met de wettelijke rente over de openvallende maandtermijnen tot de dag van algehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 660,30 voor incassokosten;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen;
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.
(RS(O)