ECLI:NL:RBOVE:2026:1920 - Rechtbank Overijssel - Betaling achterstallige huur en afwijzing vernietiging hu...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 11719651 \ CV EXPL 25-1553

Vonnis van 7 april 2026

in de zaak van

JUST BRICKS B.V.,

te Enschede,

eisende partij,

hierna in vrouwelijke enkelvoud te noemen: Just Bricks,

gemachtigde: mr. S.J.M. Masselink,

tegen

[gedaagde]handelend onder de naam [bedrijf 1],

te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. O. Saaliti.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 24 november 2025 met producties 7 tot en met 9 van Just Bricks.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

Just Bricks en [gedaagde] zijn overeengekomen dat [gedaagde] met ingang van 1 oktober 2024 een bedrijfsruimte van Just Bricks huurt. Deze ruimte mag op basis van de huurovereenkomst uitsluitend worden gebruikt als sportschool. Ook hebben partijen afspraken gemaakt over de financiering van de verbouwing van de bedrijfsruimte.
De huurovereenkomst is op 15 april 2025 buitengerechtelijk ontbonden.

In deze procedure vordert Just Bricks € 87.584,92 onder andere aan achterstallige huur en aflossingen op leningen voor verbouwingskosten. [gedaagde] voert verweer. Hij beroept zich op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.

De kantonrechter is van oordeel dat van dwaling geen sprake is, zodat de huurovereenkomst niet kan worden vernietigd. De vordering van Just Bricks is wat betreft de achterstallige huur toewijsbaar. Voor zover de vordering betrekking heeft op aflossingen op leningen voor verbouwingskosten wordt deze afgewezen.

Hierna zal deze beslissing van de kantonrechter nader worden toegelicht.

3.De feiten

3.1.

Just Bricks is een besloten vennootschap die met zich bezig houdt met het beheer van onroerend goed.

3.2.

[bedrijf 1] is een eenmanszaak die zich onder andere bezig houdt met personal training en leefstijl coaching.

3.3.

Op 9 augustus 2024 hebben Just Bricks als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst zijn zij overeengekomen dat Just Bricks met ingang van 1 oktober 2024 voor een periode van vijf jaar de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] aan [gedaagde] verhuurt. Op deze overeenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ-model)” van toepassing.

3.4.

In artikel 4.8 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de volgende componenten:
Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij huuringangsdatum:
- de huurprijs € 2.800,-
- vergoeding voor lening € 40.000,- (geen BTW) € 400,-
- in geval van belaste huur de over de huurprijs en het voorschot w/e
verschuldigde omzetbelasting € 588,-
totaal € 3.788,-
Deze bedragen zijn op grond van artikel 4.10 van de overeenkomst in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
3.5. In artikel 11.10 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat huurder en verhuurder het volgende m.b.t. te verrichten werkzaamheden en de betaling van deze werkzaamheden overeenkomen:
Te verrichten werkzaamheden:
De bouwkundige werkzaamheden staan genoemd
in de offerte van [bedrijf 2] uit [vestigingsplaats 1] € 41.474,44
De installatie werkzaamheden staan genoemd in de offerte van
[bedrijf 3] uit [vestigingsplaats 2] € 38.329,29
post onvoorzien
€ 5.196,27totaal € 85.000,00

Betalingsregeling bovenstaande werkzaamheden:
I [bedrijf 1] betaald [naam] een bijdrage in de verbouwing
voor aanvang van de werkzaamheden € 15.000,-
II [naam] neemt voor zijn rekening zonder verdere verrekening € 30.000,-
III [naam] neemt maximaal voor zijn rekening
(met verrekening in de toekomst)
€ 40.000,-totaal € 85.000,-
ad III
- bij lening bedrag € 40,000,- en geen aflossing, gaat de huur met € 400,-/mnd omhoog

- wanneer er wel wordt afgelost, dan zal de huur worden aangepast op basis van het afgeloste bedrag

- wanneer de verbouwing goedkoper uitvalt, gaat dit van het te verrekenen bedrag af

- wanneer er een derde partij (bank of particulier) is die deze lening voordeliger wil/kan verstrekken is dat geen probleem

3.6.

In artikel 11.11 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de bijdrage groot € 15.000,- van [bedrijf 1] wordt overgemaakt aan Just Bricks, voordat deze de aannemers definitief opdracht geeft om de werkzaamheden uit te voeren.

3.7.

Bij brief van 8 april 2025 heeft Just Bricks [gedaagde] bericht dat hij een huurachterstand heeft van bijna zes volledige termijnen en dat Just Bricks daarom per direct (per 1 april 2025) de huurovereenkomst buitenrechtelijk wil ontbinden. Just Bricks heeft [gedaagde] gesommeerd om binnen vijf dagen te bevestigen dat hij akkoord is met beëindiging van de huurovereenkomst en om binnen vijftien dagen zorg te dragen voor betaling van € 87.584,92 aan onder andere huurpenningen en aflossingen op leningen voor verbouwingskosten.

3.8.

Bij e-mail van 15 april 2025 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van Just Bricks meegedeeld dat hij akkoord gaat met ontbinding van de huurovereenkomst.

4.Het geschil

4.1.

Just Bricks B.V. vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 87.584,92, vermeerderd met rente en kosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter ziet aanleiding het beroep van [gedaagde] op dwaling als meest verstrekkende verweer eerst te beoordelen.

De huurovereenkomst is niet vernietigbaar wegens dwaling5.2. [gedaagde] stelt dat hij zijn handelen bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gebaseerd op mededelingen van Just Bricks en haar makelaar dat het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning een formaliteit zou zijn. Deze mededelingen zijn achteraf onjuist gebleken. Op de dag van de ondertekening van de overeenkomst had [gedaagde] bovendien sterk het gevoel dat hij onder druk werd gezet om onmiddellijk te tekenen.

5.3.

Just Bricks voert verweer. Zij betoogt dat in de huurovereenkomst geen voorbehoud voor de omgevingsvergunning is gemaakt. De omgevingsvergunning was ook niet het probleem. [gedaagde] heeft de financiering niet rond gekregen. Als [gedaagde] op voorhand wist dat hij de verbouwingen niet kon betalen, dan had hij volgens Just Bricks de huurovereenkomst niet moeten ondertekenen.

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen geslaagd beroep op dwaling kan doen en overweegt daarover het volgende.

5.5.

[gedaagde] heeft tegenover de betwisting van Just Bricks onvoldoende onderbouwd dat Just Bricks en haar makelaar aan hem hebben meegedeeld dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning een formaliteit zou zijn. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij niet met Just Bricks over het verkrijgen van een omgevingsvergunning heeft gesproken. De mededeling is volgens [gedaagde] gedaan door de makelaar van Just Bricks, maar wat deze makelaar op welk moment zou hebben gezegd, heeft [gedaagde] niet toegelicht en/of met stukken gestaafd. Bovendien is niet gebleken dat deze makelaar namens Just Bricks heeft gehandeld.

5.6.

Evenmin heeft [gedaagde] voldoende onderbouwd dat Just Bricks informatie over het verkrijgen van een omgevingsvergunning had, waarover zij [gedaagde] had behoren in te lichten. [gedaagde] licht niet toe welke informatie Just Bricks volgens hem zou hebben verzwegen. Uit de stukken kan niet worden afgeleid dat Just Bricks ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst wist dat de gemeente geen omgevingsvergunning zou verstrekken. De gesprekken met de gemeente werden steeds door [gedaagde] gevoerd en niet door Just Bricks,

5.7.

Naast de omstandigheid dat niet is gebleken dat Just Bricks onjuiste inlichtingen aan [gedaagde] heeft verstrekt of relevante informatie voor [gedaagde] heeft achtergehouden, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst zelf een onderzoeksplicht had.

5.8.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat het voor hem vanaf het eerste moment duidelijk was dat het gebruik van het gehuurde afhankelijk was van een omgevingsvergunning. Ook heeft [gedaagde] toegelicht dat hij op basis van eerdere ervaringen wist dat het moeilijk was om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Gelet op deze kennis had [gedaagde] voor het sluiten van de overeenkomst moeten nagaan of de gemeente de omgevingsvergunning zou verstrekken of bij het aangaan van de huurovereenkomst daarvoor een voorbehoud moeten maken. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan.

5.9.

Partijen zijn in artikel 4.3 van de algemene voorwaarden overeengekomen dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunningen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als sportschool. Daarmee komt het al dan niet verkrijgen van een omgevingsvergunning voor rekening en risico van [gedaagde]. Dat [gedaagde] met deze afspraak tussen partijen heeft ingestemd, omdat Just Bricks hem onder druk heeft gezet, kan niet wordt vastgesteld. Daarvoor is onvoldoende dat hij binnen een dag na toesturen van de huurovereenkomst akkoord moest gaan. [gedaagde] had tegenover Just Bricks zijn aarzeling om te tekenen kunnen uiten of bij Just Bricks om een langere bedenktijd kunnen vragen. Gesteld noch gebleken is dat hij dat heeft gedaan.
5.10. Tot slot wordt in aanmerking genomen dat de gemeente zich bereid heeft verklaard de exploitatie van het gehuurde als sportschool te gedogen. Het gehuurde kon daardoor ook zonder omgevingsvergunning als sportschool worden gebruikt. [gedaagde] stelt dat de kredietverstrekker alleen een financiering wilde verstrekken als een omgevingsvergunning zou worden afgegeven, maar dit kan hem niet baten. Dat [gedaagde] geen financiering kon krijgen, komt voor zijn rekening en risico en kan niet aan Just Bricks worden tegengeworpen.

5.11.

Nu van dwaling geen sprake is, heeft de huurovereenkomst tussen partijen bestaan vanaf 1 oktober 2024 tot het moment waarop deze op 15 april 2025 door partijen buitengerechtelijk werd ontbonden. De vordering van Just Bricks die is gebaseerd op de huurovereenkomst wordt daarom in het navolgende beoordeeld.

[gedaagde] moet achterstallige huurpenningen betalen.

5.12.

Just Bricks vordert over de maanden oktober 2024 tot en met december 2024, februari 2025 en maart 2025 maandtermijnen van € 3.788,-, oftewel een totaalbedrag van
€ 18.940,-. Ook maakt Just Bricks aanspraak op € 588,- aan btw over januari 2025.

5.13.

De kantonrechter overweegt dat Just Bricks in de periode van 1 oktober 2024 tot en met 15 april 2025 het gehuurde aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven. Op basis van de huurovereenkomst moet [gedaagde] hiervoor huur aan Just Bricks betalen. In artikel 4.8 van de huurovereenkomst zijn partijen een huurprijs van € 2.800,- per maand en een over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting (btw) van € 588,- per maand overeengekomen. Over de periode van 1 oktober 2024 tot 1 april 2025, waarop de vordering van Just Bricks betrekking heeft, is [gedaagde] dan ook € 16.800,- (zes maal € 2.800,-) aan huur en € 3.528,- (zes maal € 558,-) aan btw aan Just Bricks verschuldigd. Van dit bedrag van in totaal
€ 20.328,- (€16.800,- + € 3.528,-) heeft [gedaagde] reeds € 2.800,- aan Just Bricks betaald, zodat aan huur en btw een bedrag van € 17.528,- toewijsbaar is.

5.14.

In het maandbedrag dat Just Bricks vordert, is € 400,- aan aflossing op de lening van
€ 40.000,- begrepen. Dit bedrag wordt niet toegewezen, omdat Just Bricks ook aflossing van de totale lening vordert. In artikel 11.10 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de huur enkel met € 400,- per maand omhoog gaat als de lening van
€ 40.000,- niet wordt afgelost. De vordering tot aflossing van de totale lening van € 40.000,- wordt hierna beoordeeld.

[gedaagde] wordt niet veroordeeld tot aflossing van de leningen voor verbouwingskosten.5.15. Just Bricks vordert € 15.000,- aan bijdrage in de verbouwing en € 39.600,- aan lening t.a.v. de verbouwing (- € 400,-). Zij stelt dat op basis van de huurovereenkomst op beide partijen verplichtingen rusten. Just Bricks heeft zich gehouden aan haar verplichting de verbouwingswerkzaamheden volledig uit te voeren. [gedaagde] moet zich nu aan zijn verplichting houden door de gevorderde bedragen te voldoen. Just Bricks wijst erop dat [gedaagde] van de verbouwing op de hoogte was en haar appte dat hij € 15.000,- zou overmaken. Ook beroept Just Bricks zich op artikel 11.4 van de huurovereenkomst.

5.16.

[gedaagde] voert verweer. Partijen zijn overeengekomen dat Just Bricks na betaling van € 15.000,- door [gedaagde] aan de aannemers opdracht zou geven om te starten met de verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Omdat [gedaagde] dat bedrag nooit heeft voldaan, is het een keuze van Just Bricks om in strijd met gemaakte afspraken tussen partijen de verbouwingswerkzaamheden uit te voeren en daarvoor kosten te maken. Deze keuze moet volgens [gedaagde] voor rekening en risico van Just Bricks blijven.

5.17.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de gevorderde bedragen van
€ 15.000,- en € 40.000,- niet aan Just Bricks hoeft te voldoen en overweegt daarover het volgende.

5.18.

Partijen hebben afgesproken dat de verbouwing van het gehuurde een aanvang neemt, nadat [gedaagde] een bedrag van € 15.000,- aan Just Bricks heeft voldaan. In artikel 11.10 huurovereenkomst staat dat dit bedrag voor aanvang van de werkzaamheden wordt betaald (zie hiervoor onder 3.5). In artikel 11.11 huurovereenkomst is afgesproken dat Just Bricks pas na betaling van dit bedrag een definitieve opdracht aan de aannemers geeft (zie hiervoor 3.6). [gedaagde] heeft geen betaling aan Just Bricks gedaan. Desondanks is de verbouwing uitgevoerd.

5.19.

Indien Just Bricks voor het maken van de afspraken van 9 augustus 2024 aan de aannemers de opdracht heeft gegeven om de verbouwingswerkzaamheden uit te voeren, dan heeft zij dat voorbarig gedaan en komt dit voor haar rekening en risico. Op 9 augustus 2024 heeft zij immers ermee ingestemd dat zij de opdracht aan de aannemers pas na betaling van het bedrag van € 15.000,- zou geven.

5.20.

Just Bricks wijst op het Whatsapp-bericht van 19 augustus 2024. In dit bericht antwoordt [gedaagde] op de vraag van Just Bricks hoever hij is met de lening en wanneer hij die € 15.000,- kan verwachten dat het is gelukt en dat hij morgen laat weten hoe en wat en hoe hij het het beste kan overmaken. De kantonrechter begrijpt dat Just Bricks zich erop beroept dat zij na deze toezegging van [gedaagde] om het bedrag over te maken de aannemers opdracht had mogen geven de verbouwingswerkzaamheden uit te voeren. Dit beroep gaat niet op. Uit het bericht blijkt niet dat [gedaagde] met de aanvang van de verbouwingswerkzaamheden instemt. [gedaagde] kondigt enkel aan dat hij het bedrag zal overmaken. Gelet op de afspraken tussen partijen had Just Bricks met de opdracht aan de aannemers moeten wachten tot het bedrag daadwerkelijk op zijn rekening stond.

5.21.

Ook stelt Just Bricks dat [gedaagde] ervan op de hoogte was dat hij het gehuurde liet verbouwen. De kantonrechter begrijpt dat Just Bricks zich hiermee erop beroept dat [gedaagde] (impliciet) met het uitvoeren van de verbouwingswerkzaamheden heeft ingestemd en dat partijen daarmee de afspraak hebben gemaakt dat de verbouwing kon beginnen.

5.22.

[gedaagde] erkent dat hij van de verbouwing op de hoogte was, maar weerspreekt dat hij met de aanvang van de verbouwing heeft ingestemd of daartoe opdracht heeft gegeven. Tegenover deze betwisting ligt het op de weg van Just Bricks als partij die zich op een nadere afspraak tussen partijen beroept om die afspraak voldoende te onderbouwen. Hier heeft Just Bricks onvoldoende aan voldaan.

5.23.

[gedaagde] heeft op 3 september 2024, ruim drie weken na het maken van de afspraken van 9 augustus 2024, naar Just Bricks gemaild dat “
het van belang is dat eerst de omgevingsvergunning er definitief opnieuw door is voordat we gaan verbouwen om te voorkomen dat we achteraf niet mogen doorgaan” en “
Daarin vraag ik nog even geduld tot de gemeente een terugkoppeling geeft.”. Vanaf dat moment had Just Bricks gelet op de vraag van [gedaagde] om geduld te hebben in geen geval een opdracht aan de aannemers mogen geven. Dat in de korte periode tussen het maken van de afspraken op
9 augustus 2024 tot het versturen van de e-mail op 3 september 2024 partijen hebben afgesproken dat de aannemers konden gaan verbouwen, is niet gebleken. Zoals hiervoor onder 5.20 is overwogen, is het Whatsbericht van 19 augustus 2024 daarvoor onvoldoende.

5.24.

Het beroep dat Just Bricks tijdens de mondelinge behandeling op artikel 11.4 van de huurovereenkomst heeft gedaan, gaat evenmin op. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is onduidelijk dat het artikel betrekking heeft op de verbouwingswerkzaamheden bij de aanvang van de huurovereenkomst waarover partijen afspraken hebben gemaakt. Het artikel lijkt in samenhang met de daaraan voorafgaande bepaling gelezen, te zien op toekomstige verbouwingen waar bij het sluiten van de overeenkomst nog geen rekening mee is gehouden.

5.25.

Gelet op het voorgaande komt de omstandigheid dat Just Bricks aan de aannemers de opdracht heeft gegeven om het gehuurde te verbouwen en daardoor kosten heeft gemaakt op basis van de afspraken tussen partijen voor rekening en risico komt van Just Bricks. Dit betekent dat de vordering van Just Bricks om [gedaagde] te veroordelen de leningen van
€ 15.000,- en € 40.000,- aan haar terug te betalen niet toewijsbaar is.

[gedaagde] is een contractuele boete verschuldigd.5.26. Just Bricks vordert een bedrag van € 2.032,80 aan openstaande boetes. Zij beroept zich daarbij op artikel 23.2 algemene voorwaarden.

5.27.

De kantonrechter is van oordeel dat € 175,28 aan boetes toewijsbaar is. Op grond van artikel 4.10 huurovereenkomst had [gedaagde] voor of op de eerste dag van de maand de voor die maand overeengekomen huurpenningen aan Just Bricks moeten voldoen. Zoals hiervoor onder 5.13 is overwogen, is er een huurachterstand van € 17.528,- ontstaan. Over dit bedrag is [gedaagde] op grond van artikel 23.3 algemene voorwaarden een boete van 1% verschuldigd.

De conclusie, nevenvordering en proceskosten5.28. De conclusie is dat [gedaagde] € 17.703,28 aan Just Bricks is verschuldigd. Dit bedrag bestaat uit de onder 5.13 vermelde achterstallige huurpenningen van € 17.528,- vermeerderd met de onder 5.27 vermelde boete van € 275,28. De gevorderde wettelijke rente over dit totaalbedrag is verschuldigd vanaf de vervaldata van de huurtermijnen over de maanden oktober 2024 tot april 2025 tot de dag van voldoening.

5.29.

De door Just Bricks op grond van artikel 28.1 algemene voorwaarden gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten zal worden toegewezen tot een bedrag van € 2.655,49. Dit is 15% over het toewijsbare bedrag van in totaal € 17.703,28. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is verschuldigd met ingang van de datum van de dagvaarding. Weliswaar is de wettelijke rente gevorderd met ingang van de vervaldata, maar wat betreft de buitengerechtelijke kosten is niet toegelicht welke data dat zijn. Daarom wordt van de datum dagvaarding uitgegaan.

5.30.

Het door Just Bricks op basis van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is niet toewijsbaar. Zoals hiervoor onder 5.29 is overwogen, is op grond van de algemene voorwaarden al een vergoeding voor deze kosten toegewezen.

5.31.

Omdat [gedaagde] de huur niet tijdig heeft betaald, moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) aan de zijde van Just Bricks betalen. De proceskosten van Just Bricks B.V. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 123,16

- griffierecht € 1.461,00

- salaris gemachtigde € 1.154,00 (2 punten × € 577,00)

- nakosten
€ 144,00(plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.882,16

5.32.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing geldt in dat geval totdat in hoger beroep een beslissing is genomen.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Just Bricks te betalen een bedrag van € 17.703,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, vanaf de vervaldata van de huurtermijnen over de maanden oktober 2024 tot april 2025, tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Just Bricks B.V. te betalen een bedrag van € 2.655,49 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Just Bricks € 2.882,16 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,- plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Mul, kantonrechter, en op

7 april 2026 in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman kantonrechter.