Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/4061
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van het GBLT, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 409.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwolle voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op 27 maart 2026 schriftelijk op het verweerschrift gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], WOZ-taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze twee-onder-een-kap-woning, gebouwd in 1989, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 118 m² en staat op een kavel van 270 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 426.000,-.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten te Zwolle:
- [adres 2], op 16 november 2022 geleverd voor € 502.502,-;
- [adres 3], op 1 mei 2023 geleverd voor € 552.033,-;
- [adres 4], op 2 juni 2023 geleverd voor € 586.000,-;
- [adres 5], op 26 juli 2024 geleverd voor € 550.221,-.
6. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn gezien het type woning (twee-onder-een-kapwoningen), de locatie, het bouwjaar van de hoofdgebouwen (1989), de inhoud van het hoofdgebouw (113 m2 tot 118 m2), de omvang van de kavels en de overige kenmerken naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
De woning is zowel op kwaliteit, onderhoud als voorzieningenniveau gekwalificeerd op 2 (onder gemiddeld). De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde van de woning hiermee voldoende neerwaarts is gecorrigeerd.
Het standpunt van belanghebbende dat zijn woning een premie a-woning is, en dus kwalitatief lichter/goedkoper gebouwd en daardoor gehoriger dan de vergelijkingsobjecten, is niet door hem met stukken onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt.
7. Belanghebbende stelt dat met het verstrijken van de tijd de gehanteerde correctiefactoren op de waarde opgehoogd moeten worden voor de toegenomen relatieve achterstand ten opzichte van andere woningen. Volgens belanghebbende wordt er ook geen rekening mee gehouden dat (ver)bouw- en renovatiekosten stijgen.
8. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen vergelijkbare woningen zijn uit dezelfde bouwperiode. Al deze woningen zijn naar de huidige maatstaven qua bouwnormen in zekere zin gedateerd ten opzichte van de thans in nieuwbouw verplicht toegepaste strengere bouwnormen. Het is echter niet ongebruikelijk dat kopers een woning uit die bouwperiode min of meer strippen en in velerlei opzicht/algeheel vernieuwen en verduurzamen. Dat geldt dus ook voor de referentiewoningen.
9. Tot slot voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit niet is ingegaan op zijn argument dat de tuin een beperkte recreatieve waarde heeft. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit hierop ingaat. [2] De heffingsambtenaar verwijst naar [adres 6] en [adres 7] die een vergelijkbare ligging en perceelvorm hebben. Bovendien heeft belanghebbende dit standpunt in een eerdere procedure ook naar voren gebracht en is dit door de rechtbank Overijssel [3] en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [4] gemotiveerd verworpen.
10. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn gronden van beroep en in de schriftelijke reactie van 27 maart 2026 verwijst naar standpunten van de heffingsambtenaar of taxateur uit eerdere procedures omtrent de WOZ-waarde van de woning op andere waardepeildata. Dat is echter in de onderhavige procedure niet relevant.
11. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M. Timmerman, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.