Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12084871 \ CV EXPL 26-340
Vonnis in kort geding van 16 april 2026
in de zaak van
STICHTING WONINGSTICHTING SWZ,
te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: SWZ,
gemachtigde: mr. L.R. Brendel,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren.
1.De zaak en het oordeel in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt een kamer in een eengezinswoning van SWZ, die bestaat uit vier verhuurde kamers en de gemeenschappelijke ruimtes. [gedaagde] woont sinds oktober 2024 feitelijk niet meer in het gehuurde en heeft een huurachterstand laten ontstaan. SWZ vindt dat [gedaagde] daardoor tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. [gedaagde] is het daar niet mee eens omdat hij gedurende lange tijd niet in de woning kon wonen vanwege de ernstige overlast die zijn huisgenoot veroorzaakte. Hoewel de huisgenoot de woning na een ontruimingsprocedure in september 2025 heeft verlaten, vindt [gedaagde] dat hij niet kan terugkeren naar de woning omdat hij last heeft van psychische problemen en terugkeer zijn herstel zal belemmeren. Hij vindt daarom dat SZW hem een nieuwe woonruimte aan moet bieden en dat de huurachterstand gematigd moet worden.
1.2.
De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen het gehuurde te ontruimen en de huurachterstand te voldoen. De kantonrechter legt dat oordeel hierna uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 51;
- het bericht van 18 maart 2026 met producties 1 t/m 9 van [gedaagde];
- het bericht van 18 maart 2026 met productie 52 van SWZ.
- de mondelinge behandeling van 19 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de mondelinge behandeling van 19 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte eiswijziging van SWZ;
- de pleitnota van [gedaagde].
- de pleitnota van [gedaagde].
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 5 oktober 2023 een onzelfstandige woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van 1 april 2013 van toepassing verklaard.
3.2.
Het gehuurde bevindt zich in een eengezinswoning die is opgesplitst in vier kamers, bestemd voor de verhuur aan jonge statushouders. De overige ruimtes in de woning zijn voor gemeenschappelijk gebruik. De kamerverhuurconstructie is in samenspraak tussen SWZ en gemeente Zwolle tot stand gekomen om te voldoen aan de taakstelling met betrekking tot huisvesting van statushouders. Bij de huurconstructie is de regievoerder statushouders van de gemeente Zwolle betrokken en een woonbegeleider van Stichting Voor Elkaar Zwolle.
3.3.
Op 7 oktober 2024 heeft [gedaagde] per e-mail aan SWZ medegedeeld dat er sprake is van een slechte en onleefbare situatie in de woning en dat het de gezondheidsproblemen waar hij last van heeft, verergert. SWZ heeft daar dezelfde dag op gereageerd en gevraagd om nadere toelichting, maar daar heeft [gedaagde] niet op gereageerd. [gedaagde] heeft de woning vervolgens in oktober 2024 verlaten.
3.4.
Eind december 2024 heeft de wijkconsulent van de gemeente Zwolle aan SWZ medegedeeld dat een huisgenoot van [gedaagde] vernielingen heeft aangericht in de woning en naar aanleiding daarvan is opgenomen in de crisisopvang. Op 3 januari 2025 heeft [gedaagde] per e-mail aan SWZ aangegeven dat hij in december is gestopt met het betalen van de huur omdat het onmogelijk is om in het gehuurde te wonen. Ook heeft hij SWZ verzocht de problemen op te lossen.
3.5.
Op 14 januari 2025 heeft SWZ per brief verzocht om betaling van de huurachterstand. Voor de problemen met de medebewoner heeft zij [gedaagde] verwezen naar de gemeente. Op 30 januari 2025 heeft [gedaagde] een klacht ingediend bij de Huurcommissie omdat hij ernstige overlast ervaart in het gehuurde. Ook heeft hij een klacht ingediend bij SWZ en verzocht om een nieuwe passende woonruimte.
3.6.
Op 18 april 2025 heeft er een telefonisch overleg plaatsgevonden tussen SWZ en [gedaagde] over de woonsituatie in het gehuurde. [gedaagde] heeft aangegeven dag hij sinds oktober 2024 niet meer in het gehuurde woont en dat hij een andere woning wil. Dit heeft SWZ geweigerd.
3.7.
Op vordering van SWZ is de overlast veroorzakende huisgenoot bij vonnis van 13 augustus 2025 veroordeeld de woning te ontruimen. De ontruiming heeft op 2 september 2025 plaatsgevonden. Vervolgens heeft SWZ de woning professioneel laten reinigen. Daarna heeft zij contact opgenomen met [gedaagde] en hem gevraagd wanneer hij weer in de woning gaat wonen. Ook heeft zij benadrukt dat het van belang is dat hij het gehuurde zelf bewoont. Daar heeft [gedaagde] niet op gereageerd.
3.8.
Bij e-mail van 3 november 2025 heeft [gedaagde] aangegeven dat het vanwege psychische klachten niet mogelijk is om terug te keren naar het gehuurde. Ook heeft hij SWZ verzocht om een regeling te treffen voor de betaling van de huur. Op 18 november 2025 heeft een overleg plaatsgevonden waarbij [gedaagde] heeft aangegeven dat terugkeer naar de woning geen optie is en hij een andere woonruimte wil. SWZ heeft [gedaagde] geen andere woonruimte aangeboden.
3.9.
Bij brief van 4 december 2025 heeft de gemachtigde van SWZ [gedaagde] medegedeeld dat hij tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat hij al lange tijd niet in het gehuurde woont en er sprake is van een huurachterstand. SWZ heeft [gedaagde] de keuze gegeven om de huur op te zeggen of te bevestigen dat hij weer in de woning gaat wonen. Op 17 december 2025 heeft [gedaagde] daarop gereageerd en SWZ verzocht hem een andere woonruimte aan te bieden. Ook heeft hij verzocht om huurprijsvermindering van 80% vanwege gederfd woongenot over de periode vanaf 14 juni 2024 tot en met 5 september 2025.
3.10.
Bij brief van 7 januari 2026 heeft SWZ gereageerd dat zij geen nieuwe woning zal aanbieden omdat het gehuurde inmiddels veilig en stabiel is en zij ook geen huurkorting zal geven. Op 13 januari 2026 heeft SWZ [gedaagde] medegedeeld dat hem binnen hetzelfde project (onverplicht) een andere onzelfstandige woonruimte kan worden aangeboden van verhuurder DeltaWonen. [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen omdat de woonruimte volgens hem niet stabiel is en er sprake is van overlast, dreiging en drugsgebruik. SWZ heeft daarop gereageerd dat bij DeltaWonen en Stichting Voor Elkaar Zwolle geen overlast bekend is op dat adres. Ook heeft zij [gedaagde] medegedeeld dat zij een ontruimingsprocedure zal starten.
4.Het geschil
4.1.
SWZ vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] en betaling van de huurachterstand, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten, in totaal € 2.071,03, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
4.2.
SWZ legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij sinds oktober 2024 niet meer in het gehuurde woont en er daarnaast sprake is van een huurachterstand.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van SWZ, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SWZ.
4.4.
[gedaagde] voert aan dat hij een lange tijd niet in de woning kunnen wonen omdat er sprake was van ernstige overlast door een huisgenoot, die de woning (na een ontruimingsprocedure) heeft verlaten. Omdat [gedaagde] last heeft van psychische problemen en de situatie in de woning erg stressvol en traumatisch voor hem was, kan hij niet terugkeren naar de woning. Terugkeer zal zijn herstel belemmeren. [gedaagde] vindt daarom dat SWZ hem een andere veilige woonruimte moet aanbieden. Ook vindt hij dat de hoogte van de huurachterstand gematigd moet worden vanwege de overlast die hij heeft ondervonden.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Vordering tot ontruiming
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat bij het toewijzen in kort geding van een vordering tot ontruiming, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt, grote terughoudendheid moet worden betracht omdat dit een zeer ingrijpende maatregel betreft. Bij deze afweging dient ook zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder.
5.2.
Daarbij komt dat in een kort geding procedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, in een eventuele bodemprocedure, tot toewijzing van die vordering zal komen. Bovendien moet ook sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
Spoedeisend belang
5.3.
SWZ heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen omdat de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde], namelijk het sinds lange tijd niet bewonen van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand van acht maanden, dusdanig ernstig zijn dat het een maatregel in kort geding rechtvaardigt.
Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
5.4.
SWZ voert aan dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij niet in het gehuurde woont en een huurachterstand heeft laten ontstaan. [gedaagde] erkent dat hij sinds oktober 2024 niet meer in de woning woont en er sprake is van een huurachterstand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij vanwege zijn psychische gezondheid niet meer in de woning kan en wil wonen en dat hij inmiddels bij een vriend woont, maar dat hij zich op dat adres niet mag inschrijven. Hij heeft het gehuurde daarom (alleen) aangehouden om een adres te hebben waarop hij zich in de gemeentelijke basisadministratie kan inschrijven. Verder heeft hij aangevoerd dat de huur moet worden gematigd vanwege de ernstige overlast die zijn huisgenoot heeft veroorzaakt en dat SWZ hem een vervangende woonruimte moet aanbieden.
[gedaagde] woont niet in het gehuurde
5.5.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] op grond van artikel 6.4. en 6.5. van de algemene huurvoorwaarden zelf in het gehuurde moet wonen en het gehuurde als zijn hoofdverblijf moet hebben. Omdat [gedaagde] al ruim anderhalf jaar niet meer in de woning woont en ook niet voornemens is daar weer te gaan wonen, schiet hij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is aannemelijk dat die tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen het gehuurde te ontruimen. Omdat [gedaagde] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan uitgegaan zou moeten worden van een langere ontruimingstermijn, zal de kantonrechter de gevorderde ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis toewijzen.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan
5.6.
SWZ vordert betaling van de huurachterstand van € 1.894,95, te vermeerderen met de incassokosten van € 176,08 (totaal € 2.071,03). SWZ voert aan dat [gedaagde] in de maanden januari en februari 2025 en in de maanden november 2025 tot en met maart 2026 de huur niet betaald heeft. [gedaagde] erkent dat hij in die maanden de huur niet heeft betaald maar verzoekt de kantonrechter het te betalen bedrag te matigen omdat hij gedurende een lange tijd niet in de woning heeft kunnen wonen vanwege de overlast die werd veroorzaakt door zijn huisgenoot.
5.7.
De kantonrechter overweegt dat, voor zover [gedaagde] met zijn stelling dat de achterstallige huur moet worden gematigd een beroep doet op de artikelen 6:94 BW of 6:109 BW (de matigingsbevoegdheid van de rechter), deze artikelen geen grondslag bieden voor matiging van achterstallige huur. Voor zover [gedaagde] een beroep doet op artikel 7:207 BW Pro en vermindering van de huurprijs wenst vanwege gederfd woongenot, geldt dat die vermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro alleen uitgesproken kan worden op
vorderingvan de huurder. Het “vorderen” in de zin van dit artikel moet strikt worden uitgelegd, in die zin dat het instellen van een, in dit geval reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als er slechts bij wijze van verweer aanspraak op wordt gemaakt, kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. [1] [gedaagde] heeft in deze procedure geen reconventionele vordering ingesteld waardoor de kantonrechter de huurprijs niet op grond van artikel 7:207 BW Pro kan verminderen. Dat betekent dat de kantonrechter de gevorderde achterstallige huur van € 1.894,95 zal toewijzen.
vorderingvan de huurder. Het “vorderen” in de zin van dit artikel moet strikt worden uitgelegd, in die zin dat het instellen van een, in dit geval reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als er slechts bij wijze van verweer aanspraak op wordt gemaakt, kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. [1] [gedaagde] heeft in deze procedure geen reconventionele vordering ingesteld waardoor de kantonrechter de huurprijs niet op grond van artikel 7:207 BW Pro kan verminderen. Dat betekent dat de kantonrechter de gevorderde achterstallige huur van € 1.894,95 zal toewijzen.
5.8.
SWZ vordert ook betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 176,08. De kantonrechter zal die vordering afwijzen omdat SWZ niet heeft toegelicht dat zij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht en welke dat zijn. Ook voldoet haar aanmaning niet aan de eisen van 6:96 lid 6 BW omdat het toepasselijke tarief daar niet in is opgenomen.
5.9.
Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat SWZ hem een vervangende woonruimte moet aanbieden, overweegt de kantonrechter nog dat [gedaagde] ten aanzien daarvan geen vordering heeft ingesteld en ook niet heeft toegelicht op welke grond SWZ daartoe gehouden is. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling voorbij.
Proceskosten
5.10.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SWZ worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
397,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.234,44
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met medeneming van al het zijne en de zijnen, en de sleutels af te geven aan SWZ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.894,95 aan SWZ binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.234,44, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2026.(mb)