Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3195
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Staphorst,
gemachtigde: J.T. Mol.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 111.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Staphorst voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft op 11 maart 2026 aanvullende stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en
[taxateur 1] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. De vrijstaande recreatiewoning is gebouwd in 1996, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 62 m² op een perceel van 370 m². De woning beschikt over een aangebouwde berging/schuur en een overkapping/luifel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 111.000,- niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Eén en ander gerelateerd aan het gewone gebruik dat van de onroerende zaak kan worden gemaakt. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [taxateur 2] , WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 119.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande recreatiewoningen in [adres 5] :
- [adres 5] [nummer 1] , op 4 april 2023 verkocht voor € 151.151,-;
- [adres 5] [nummer 2] , op 21 december 2022 verkocht voor € 140.000,-;
- [adres 5] [nummer 3] , op 30 september 2022 verkocht voor € 120.000,-.
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, kwaliteit, voorzieningen en onderhoud, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning niet hoger kan zijn dan € 66.000,-. Afgelopen jaren is de waarde in het economische verkeer toegenomen, omdat permanent wonen mogelijk bleek. In 2019 heeft belanghebbende zich als huurder ingeschreven op [adressen 1] en in 2020 is hij verhuisd naar [adressen 2] . Sindsdien is het beleid van de gemeente gewijzigd. Permanent wonen wordt nu ontmoedigd of zelfs verboden. Dit moet volgens belanghebbende leiden tot een bijstelling naar beneden van de waarde van de woning. Verder voert belanghebbende aan dat hij zijn vergelijking met bungalows op een ander park, waar het steeds duidelijk is geweest dat permanente bewoning niet mogelijk was, handhaaft. De voorzieningen op dat andere park zijn ook nog aanzienlijk beter dan op het park [locatie] . Dit alles maakt dat een waarde van
€ 66.000,- nog te laag is.
9.1.
In de aanvullende stukken wijst belanghebbende op het toekomstplan van park [locatie] , een pagina van de gemeentelijke informatiepagina en naar gegevens van de recreatiewoning [adressen 3] .
9.2.
Op de zitting heeft belanghebbende informatie overgelegd die hij bij AI heeft opgevraagd. Dat gaat over het verschil in waarde van woning als de woning wel of niet permanent bewoond wordt. Ook heeft hij een artikel van 2 juli 2024 overgelegd: ‘Van vakantiehuisje naar woonhuis: WOZ-waarde verdrievoudigd na legalisatie’.
10. Ter informatie van belanghebbende wijst de rechtbank erop dat een WOZ-waarde niet wordt bepaald op basis van (stijgings- of dalingspercentages van) WOZ-waarde(n) van het te waarderen object dan wel andere objecten, maar op basis van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van soortgelijke recreatiewoningen. In het geval van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar dat ook gedaan. Er is in het taxatierapport ter onderbouwing van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning immers gewezen op drie vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] die op hetzelfde park zijn gelegen als de woning van belanghebbende. Dat het gewijzigde beleid van de gemeente Staphorst over permanent wonen in recreatiewoningen mogelijk invloed op de WOZ-waarde heeft, is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op hetzelfde park. Door deze verkoopcijfers ter onderbouwing van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning te gebruiken, wordt impliciet rekening gehouden met het door belanghebbende gestelde over het gewijzigde beleid in verband met permanent wonen dat eerder gedoogd werd. De taxateur heeft op zitting verder toegelicht dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten recreatiewoningen zijn die niet permanent bewoond zijn; er staat niemand op die adressen ingeschreven. De woningen zijn verkocht voor recreatie en niet voor bewoning voor een langere termijn. Dit betekent dat de waarde ook aan de hand van die omstandigheid is vastgesteld en niet zoals belanghebbende stelt tegen een hogere waarde zijn verkocht, omdat permanente bewoning tot de mogelijkheden behoorde. Het park heeft altijd al een recreatieve bestemming gehad. Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat de taxateur van de heffingsambtenaar op zitting verder heeft toegelicht dat de verkoopcijfers in 2024 en 2025 evenmin laten zien dat de waarde van woningen op het park is gedaald als gevolg van gewijzigd beleid van de gemeente Staphorst en dat daarmee de waarde van belanghebbendes woning te hoog is vastgesteld. Er zijn namelijk 2 woningen verkocht aan de [adres 5] voor € 155.000,- (september 2024) respectievelijk € 182.500,- (februari 2025).
10.1.
Het standpunt van belanghebbende dat recreatiewoningen op een ander park beter vergelijkbaar zijn, kan niet tot een gegrond beroep leiden. Zo heeft belanghebbende dit standpunt niet nader onderbouwd met stukken over deze objecten, zodat niet beoordeeld kan worden of de betreffende objecten eventueel vergelijkbaar kunnen zijn. Bovendien heeft de heffingsambtenaar zich op zitting op het standpunt gesteld dat de woning die belanghebbende in zijn aanvullende stukken noemt, op een ander park is gelegen en dat daarom sprake is van een andere markt. Daarom kan daarmee niet vergeleken worden. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen.
10.2.
Over de inpandige opname heeft de heffingsambtenaar op zitting toegelicht dat de woning inderdaad - zoals belanghebbende stelt - niet inpandig is opgenomen. Er is twee keer geprobeerd een afspraak hiervoor te maken met belanghebbende, maar dat is niet gelukt. De eerste keer kwam het belanghebbende niet uit en de tweede keer was hij op vakantie. Hoewel de woning niet inpandig is opgenomen, heeft de taxateur het onderhoud toch op slecht (score ‘2’) gewaardeerd. De ligging is gewaardeerd op gemiddeld (score ‘3’), maar dat had vanwege de ligging aan de buitenzijde van het park ook bovengemiddeld (score ‘4’) kunnen zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft toegelicht dat de waarde ondanks dat geen inpandige opname heeft plaatsgevonden niet te hoog is vastgesteld.
10.3.
Gelet op het voorgaande kunnen de beroepsgronden van belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet slagen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 111.000,- in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.W.H. Oude Aarninkhof, rechter, in aanwezigheid van
P.P. van Essen - van 't Ende, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.