Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3532
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In een voorafgaande procedure (ZWO 23/1034) heeft de rechtbank de WOZ-waarde van na te noemen woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2021 bepaald op € 260.000,-.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres 1] (de woning) per
1 januari 2022 aanvankelijk beschikt op € 333.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Losser voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
Na een inpandige opname heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en in zijn thans bestreden uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2024 de WOZ-waarde van de woning alsnog verlaagd naar € 286.000,-. Primaire en secundaire kenmerken van de woning zijn aangepast, gecorrigeerd respectievelijk lager gewaardeerd.
Belanghebbende heeft op 26 september 2024 beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op 3 maart 2025 op het beroep gereageerd met een Adviesformulier WOZ-Beroep, dat door de rechtbank als verweerschrift wordt aangemerkt, en een taxatiematrix.
Belanghebbende heeft in reactie op het verweer op 5 maart 2026 aanvullende gronden ingediend en de rechtbank verzocht om zonder zitting uitspraak te doen vanwege zijn leeftijd en gezondheidstoestand. Na een instemmende verklaring van de heffingsambtenaar heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Feiten
1. Belanghebbende is (mede)eigenaar van de woning. De twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1912, heeft een gebruiksoppervlakte van 62 m² en staat op een perceel van 968 m². De woning beschikt over een aanbouw van 54 m², een berging van 113 m² en een garage 117 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 316.000,-. Bij deze taxatiewaarde is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen te Overdinkel:
- [adres 2], op 15 juni 2022 verkocht voor € 330.000,-;
- [adres 3], op 11 november 2022 verkocht voor € 220.000,-;
- [adres 4], op 18 juli 2022 verkocht voor € 235.000,-.
7. Belanghebbende stelt zonder enige onderbouwing dat de WOZ-waarde per 1 januari 2022 niet hoger is dan € 230.000,-, omdat alle secundaire kenmerken zeer slecht zijn. Daarnaast voert hij aan dat de garage en de berging ten onrechte als twee afzonderlijke losstaande objecten zijn gewaardeerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de foto’s uit het taxatiedossier blijkt dat het om één enkel fysiek gebouw gaat en de Wet WOZ schrijft voor dat de feitelijke toestand leidend is. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ dienen gebouwonderdelen die een samenstel vormen als één object te worden gewaardeerd.
8. Ook stelt belanghebbende dat de prijs per vierkante meter van de garage naar beneden dient te worden bijgesteld. Hiertoe voert hij aan dat de heffingsambtenaar de omschrijving van ‘twee garages’ heeft gewijzigd naar ‘één garage met berging/schuur’. Volgens belanghebbende heeft een berging/schuur een lagere bouwkundige waarde en soberder afwerkingsniveau dan een garage. Omdat de heffingsambtenaar erkent dat dat deel van het object geen garage maar een schuur is, dient de prijs per vierkante meter van de garage naar beneden te worden bijgesteld.
9. De rechtbank is van oordeel dat al hetgeen belanghebbende stelt uitvoerig gemotiveerd wordt weersproken in het Adviesformulier WOZ-beroep zonder dat belanghebbende hiertegen gemotiveerd verweer voert. De rechtbank sluit zich aan bij het betoog en het door de heffingsambtenaar ter onderbouwing overgelegde fotomateriaal (luchtfoto’s) en verenigt zich ook met de door belanghebbende niet (gemotiveerd) betwiste matrix in het procesdossier. Dat betekent dat de beroepsgronden niet slagen.
10. Los daarvan, alleen al in het licht van de prijsontwikkelingen op de woningmarkt, en nog afgezien van alle correcties qua primaire en secundaire kenmerken door de heffingsambtenaar in het voordeel van belanghebbende, ligt het niet in de rede aannemelijk te achten de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde per 1 januari 2022 (aanzienlijk) lager zou liggen dan de waarde per 1 januari 2021 door de rechtbank bepaald ad € 260.000,-. Integendeel, alleen al vanwege genoemde ontwikkelingen op de woningmarkt is de waarde van onroerend goed sedert 1 januari 2021 gestegen en is het door de heffingsambtenaar beschikte bedrag ad € 286.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022 niet onaannemelijk en is daarmee de beschikte waarde niet te hoog.
11. Gelet op het al voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is.
Overschrijding redelijke termijn
12. Belanghebbende heeft in het beroepschrift van 26 september 2024 en expliciet herhaald in zijn brief van 5 maart 2026 verzocht om vergoeding van immateriële schade van € 500,- per half jaar wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende stelt dat de redelijke termijn van 2 jaar voor bezwaar en beroep met een jaar is overschreden, omdat de heffingsambtenaar na het (pro forma) bezwaarschrift van 3 maart 2023 pas op 31 augustus 2024 uitspraak op bezwaar heeft gedaan.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Overschrijding van de zogenoemde redelijke termijn van twee jaar is niet in geschil. Echter, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:853) geldt als gewijzigd, nieuw recht van de Hoge Raad dat indien het financieel belang/voordeel bij verlaging van de WOZ-waarde minder bedraagt dan € 1.000,- de rechter - alle omstandigheden en feiten in ogenschouw genomen en gewogen - kan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn - aanvangend per datum ontvangst van het bezwaarschrift - met meer dan 12 maanden is overschreden, indien het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan ná 14 juni 2024, zoals in onderhavig geval in het beroepschrift van 26 september 2024. Dat geldt óók als de redelijke termijn voor de betreffende fase van de procedure op 14 juni 2024 al zou zijn overschreden. Er zijn omstandigheden gesteld noch gebleken om dit nieuwe recht niet van toepassing te achten respectievelijk om hiervan af te wijken, reden waarom het verzoek om immateriële schadevergoeding strandt.
14. Ook alle overige gronden, waaronder de stelling dat de heffingsambtenaar misbruik van procesrecht (heeft) (ge)maakt, treffen geen doel.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en evenmin een vergoeding van proceskosten
.
.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om toekenning van immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.