Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11845905 \ CV EXPL 25-2452
Vonnis van 14 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. A. Prascevic,
tegen
1.V.O.F. [gedaagde 1],
te [vestigingsplaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
te [woonplaats 3],
gedaagde partijen,
gedaagde sub 2 en sub hierna ook: [gedaagden 2 en 3]
alle drie gedaagde samen hierna te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. M.H.J. Booijink.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagden] huurde een bedrijfsruimte van [eiser]. [eiser] stelt dat [gedaagden] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd, onterecht de huurbetalingen heeft gestaakt en het gehuurde heeft ontruimd in strijd met de gebruiksplicht.
Hij vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst; betaling van de gederfde huurinkomsten, contractuele boetes en opleveringsschade; en dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de waardevermindering van het gehuurde door voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Subsidiair vordert hij hervatting van het gebruik van het gehuurde, nakoming van de huurovereenkomst en betaling van de achterstallige huur en contractuele boetes. [gedaagden] voert verweer.
1.2.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de huurovereenkomst niet per 1 juli 2025 kon opzeggen, maar dat de opzegging moet worden omgezet naar een opzegging per 1 december 2025. Op die datum is de huurovereenkomst dus geëindigd. De primair gevorderde ontbinding wordt afgewezen bij gebrek aan belang. De subsidiair gevorderde hervatting van het gebruik en nakoming van de huurovereenkomst worden afgewezen omdat de huurovereenkomst is geëindigd. De gevorderde achterstallige huur en contractuele boetes worden gedeeltelijk toegewezen. De gevorderde opleveringschade en verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de waardevermindering van het gehuurde worden afgewezen, omdat deze vorderingen onvoldoende zijn onderbouwd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de aanvullende producties van [eiser],
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 4 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en
- de spreekaantekeningen van [eiser], waarin hij zijn eis heeft gewijzigd.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden 2 en 3] zijn vennoten van V.O.F. [gedaagde 1].
3.2.
Sinds 1 januari 2018 huurt [gedaagden] de ruimte aan de [adres]. Zij heeft hiervoor op 29 januari 2018 een huurovereenkomst gesloten met de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2]. In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 42.000,– exclusief btw per jaar overeengekomen. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen van toepassing verklaard.
3.3.
In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor de duur van vijf jaar, lopende tot en met 31 december 2022. Uit artikel 3.2 en 3.3 volgt dat de huurovereenkomst – behoudens beëindiging door opzegging tegen het einde van de periode van vijf jaar – telkens wordt voortgezet voor vijf jaar. In artikel 3.4 staat dat bij opzegging een opzegtermijn van ten minste één jaar (twaalf maanden) in acht moet worden genomen. Op grond van artikel 3.5 moet de opzegging bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven worden gedaan.
3.4.
In mei 2019 heeft [eiser] het gehuurde door eigendomsoverdracht verkregen. Hij is van rechtswege verhuurder geworden.
3.5.
[gedaagden] exploiteerde een bed & breakfast in het gehuurde enn elders in [vestigingsplaats] een hotelbedrijf, genaamd [gedaagde 1].
3.6.
Op 12 oktober 2021 heeft [eiser] per e-mail naar [gedaagden] gestuurd:
“(…) Ik ben een beetje aan het kijken wat de mogelijkheden zijn, aangezien jij me hebt aangegeven mogelijk te willen stoppen met de exploitatie op termijn.”
3.7.
Op 1 december 2022 heeft [gedaagden] per e-mail het volgende naar [eiser] gestuurd:
“December 2021 hebben we elkaar gesproken over en nieuw contract voor 2023 en dat wij niet wenste te verlengen voor 5 jaar, bijna en jaar later is er nog niets op papier gezet.
Kunnen we begin volgende week om tafel om alles op papier te krijgen?”
[eiser] heeft daarop gereageerd:
“Klopt inderdaad. Heb al contract gekregen. Moet daar nog even doorheen. Zal je het concept dit weekend even sturen.”
3.8.
Op 10 december 2022 heeft [eiser] een concept huurovereenkomst naar [gedaagden] gestuurd. Hij heeft in de bijgaande e-mail onder andere vermeld dat de huurprijs is geïndexeerd en jaarlijks geïndexeerd kan worden en dat de huur per jaar opzegbaar is door [gedaagden] Daarnaast heeft hij vermeld dat als [gedaagden] akkoord is, één en ander getekend kan worden. In de concept huurovereenkomst is opgenomen dat huurder de huurovereenkomst kan opzeggen tegen ieder tijdstip met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden, dat de huurprijs € 4.849,08 inclusief btw per maand bedraagt en dat uiterlijk op 31 januari 2023 een waarborgsom van € 6.515,– moet worden betaald.
3.9.
Op 5 februari 2023 heeft [eiser] per e-mail het volgende naar [gedaagden] gestuurd:
“Naar aanleiding van de eerder door mij toegezonden mail van 10 december jl. stuur ik je hierbij een iets gewijzigde versie.
Ik begreep van de jurist dat de passage inzake de opzegging van één jaar niet helemaal overeenkwam met wat we hebben besproken.
In deze versie staat het in ieder geval goed. De bijlagen van 10 december zijn identiek, maar heb ik gemakshalve nog even toegevoegd.”
3.10.
Op 23 december 2023 heeft [eiser] per e-mail aan [gedaagden] medegedeeld dat hij die week een getekende huurovereenkomst van [gedaagden] heeft ontvangen, maar dat geen overeenstemming is bereikt over de inhoud van de huurovereenkomst.
3.11.
Op 29 december 2023 heeft [gedaagden] per aangetekende brief aan [eiser] medegedeeld dat zij de huur opzegt en dat de huurovereenkomst op 31 december 2024 eindigt.
3.12.
Op 22 mei 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagden] per brief aan [eiser] medegedeeld dat het gebruik van het gehuurde na 1 januari 2025 is voortgezet, dat daardoor een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan en dat hij deze huurovereenkomst namens [gedaagden] per 1 juli 2025 opzegt.
3.13.
Op 13 juni 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] per brief aan [gedaagden] medegedeeld dat de opzegging ongegrond is en van de hand wordt gewezen en dat [gedaagden] aansprakelijk wordt gesteld voor de schade die ontstaat als zij het gehuurde per 30 juni 2025 ontruimt.
3.14.
Op 1 juli 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagden] per e-mail aan [eiser] medegedeeld dat het standpunt van [gedaagden] niet is gewijzigd en dat het gehuurde is ontruimd.
3.15.
Op 2 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagden] per brief aansprakelijk gesteld voor de schade door het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert primair – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst van 29 januari 2018 tussen partijen ontbindt, met ingang van 1 juli 2025,
- [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
- de contractuele boetes ex artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst, wegens niet-tijdige betaling van de huurtermijnen vanaf juli 2025, nader op te maken bij staat,
- de contractuele boete van € 250,– per dag wegens schending van de gebruiksplicht ex artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen, vanaf 1 juli 2025 tot de dag van de ontbinding,
- € 96.733,10 aan gederfde huurinkomsten over de resterende huurperiode van 1 juli 2025 tot en met 31 december 2027,
- € 6.552,– aan btw over de gederfde huurinkomsten,
- € 1.250,– aan opleveringsschade,
- € 3.405,59 aan beslagkosten,
- de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen,
- € 2.275,– aan buitengerechtelijke incassokosten,
- voor recht verklaart dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de waardevermindering van het gehuurde door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst,
- [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
Als de gevorderde ontbinding wordt afgewezen, vordert [eiser] subsidiair dat [gedaagden] hoofdelijk wordt veroordeeld tot onmiddellijke hervatting van het gebruik van het gehuurde, tot nakoming van de huurovereenkomst uit 2018 voor de volledige looptijd tot 31 december 2027 en tot betaling van de achterstallige huur, de contractuele boetes ex artikel 25.3 en 5.1 van de Algemene Bepalingen, de beslagkosten, de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke handelsrente en de proceskosten.
4.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontbinding of nakoming van de huurovereenkomst uit 2018
5.1.
[eiser] stelt dat de huurovereenkomst uit 2018 niet rechtsgeldig is opgezegd en daardoor niet is geëindigd. De overeenkomst is volgens hem stilzwijgend met vijf jaar verlengd en loopt daarom door tot en met 31 december 2027. Aangezien [gedaagden] de huurbetalingen heeft gestaakt en het gehuurde heeft ontruimd – terwijl zij op grond van de huurovereenkomst een gebruiksplicht had – is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Volgens [eiser] rechtvaardigt dat ontbinding van de huurovereenkomst. Voor zover de gevorderde ontbinding niet wordt toegewezen, stelt [eiser] dat de huurovereenkomst uit 2018 moet worden nagekomen.
5.2.
[gedaagden] voert aan dat de huurovereenkomst uit 2018 is geëindigd en dat partijen per 1 januari 2023 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. Volgens [gedaagden] heeft zij die nieuwe overeenkomst rechtsgeldig opgezegd en is deze geëindigd per 1 januari 2025. Daarna is het gebruik van het gehuurde voortgezet en is dus stilzwijgend weer een nieuwe huurovereenkomst ontstaan, die volgens haar is opgezegd en geëindigd per 1 juli 2025.
Huurovereenkomst aangepast
5.3.
Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst uit 2018 in ieder geval tot 1 januari 2023 gold. Naar het oordeel van de kantonrechter moet uit de stukken worden afgeleid dat de oorspronkelijke huurovereenkomst is aangepast en dat partijen een tussentijdse opzegmogelijkheid zijn overeengekomen. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
5.4.
Uit de overgelegde e-mails tussen partijen blijkt dat [gedaagden] op of vóór 12 oktober 2021 aan [eiser] heeft medegedeeld dat zij op termijn mogelijk wilde stoppen met de exploitatie van de bed & breakfast. Daarna, in december 2021, heeft zij aan [eiser] medegedeeld dat zij de huur niet met vijf jaar wilde verlengen. Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd over een nieuw huurcontract en vervolgens overeenstemming hebben bereikt over een opzegtermijn van één jaar. [eiser] schrijft in zijn e-mail van 5 december 2023 namelijk dat partijen een opzegtermijn van één jaar hebben besproken en dat dit in de nieuwe versie van het huurcontract goed staat. [eiser] stelt dat partijen over andere punten nog geen overeenstemming hadden bereikt, waaronder de waarborgsom (die ook niet is betaald), de indexatie van de huurprijs en welke partij in het gehuurde zou komen als [gedaagden] zou stoppen met de bed & breakfast. Nergens is echter uit gebleken dat de overeenstemming over de opzegtermijn afhankelijk was van overeenstemming over de andere punten. Bovendien is [gedaagden] de nieuwe geïndexeerde huurprijs gaan betalen. De afspraak over de opzegtermijn geldt dan ook tussen partijen, ook al hebben zij het nieuwe huurcontract vervolgens niet beiden ondertekend.
[gedaagden] heeft de huurovereenkomst op 29 december 2023 dan ook rechtsgeldig opgezegd met als einddatum 31 december 2024.
Huurovereenkomst voortgezet
5.5.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] het gehuurde na 31 december 2024 is blijven gebruiken, dan wel opnieuw is gaan gebruiken en dat zij huur is blijven betalen. Dit is door [eiser] geaccepteerd. Op grond van artikel 7:230 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst daarmee voor onbepaalde tijd is verlengd. [gedaagden] stelt dat zij de huurovereenkomst vervolgens rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 juli 2025. [eiser] betwist dat.
Wettelijke opzegtermijn, soort bedrijfsruimte
5.6.
Aangezien bij de verlenging voor onbepaalde tijd geen opzegtermijn is afgesproken, is de wettelijke opzegtermijn van toepassing. Om te beoordelen welke wettelijke opzegtermijn van toepassing is, moet worden beoordeeld of sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
5.7.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat sprake is van huur van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro. Bij kwalificatie van een huurovereenkomst is echter niet van belang of partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst onder een bepaalde regeling te laten vallen, maar of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de regeling (vgl. ECLI:NL:HR:2019:2034).
5.8.
Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro wordt verstaan (een gedeelte van) een gebouwde onroerende zaak, die krachtens een huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub b BW Pro wordt verstaan (een gedeelte van) een gebouwde onroerende zaak die krachtens een huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf.
5.9.
Het gehuurde bestaat uit zeven kamers en één appartement, die alleen toegankelijk zijn door middel van een digitale sleutel (code). Er is geen receptie voor ontvangst van (potentiële) klanten en geen eetzaal en het is niet gebleken dat een service wordt verleend, zoals verstrekking van eten en/of drinken of dagelijkse schoonmaak. Dit alles is geen bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 BW Pro omdat er geen voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de levering van goederen of diensten.
Daarnaast is ook geen sprake van een hotelbedrijf. Er worden weliswaar overnachtingen van niet duurzame aard verstrekt, maar essentiële elementen van de bij een hotel behorende dienstverlening (receptie, dagelijkse schoonmaak, ontbijtvoorziening) ontbreken in het gehuurde. Dat klanten bij de balie van [gedaagde 1] konden inchecken en ontbijt konden bijboeken bij [gedaagde 1], maakt niet dat het gehuurde als een hotelbedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub b BW Pro is aan te merken.
5.10.
Er is dus sprake van huur van een onroerende zaak die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is. De huur is verlengd voor onbepaalde tijd. In dat geval geldt op grond van artikel 7:228 lid 2 BW Pro dat de huur kan worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van
ten minsteeen maand.
ten minsteeen maand.
Redelijke opzegtermijn
5.11.
Naar het oordeel van de kantonrechter is een opzegtermijn van één maand in dit geval onredelijk kort. De strekking van dergelijke langere opzegtermijnen is tweeërlei: enerzijds bescherming voor de huurder die een redelijke termijn moet hebben om investeringen ten behoeve van zijn bedrijf terug te verdienen, anderzijds bescherming van het belang van de verhuurder om tijdig te kunnen omzien naar een nieuwe huurder.
Vóór de verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kon [gedaagden] de huurovereenkomst tegen ieder tijdstip opzeggen, maar met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. [gedaagden] heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar het gebruik van het gehuurde toch voortgezet. Het is niet redelijk dat zij de huurovereenkomst dan vervolgens met een maand opzegtermijn zou kunnen opzeggen. [eiser] zou daarmee onvoldoende tijd hebben om een nieuwe huurder voor het gehuurde te kunnen zoeken. De kantonrechter acht in dit geval redelijk dat een opzegtermijn van zes maanden wordt gehanteerd.
5.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet de opzegging door [gedaagden] van 22 mei 2025 op grond van artikel 3:42 BW Pro worden omgezet in een opzegging per 1 december 2025. Voor [eiser] was namelijk al lang duidelijk dat [gedaagden] de huurovereenkomst wilde beëindigen. [gedaagden] had de huurovereenkomst al rechtsgeldig opgezegd per 1 januari 2025, maar [eiser] heeft dat niet geaccepteerd. [gedaagden] heeft verklaard dat zij het gehuurde vervolgens alleen opnieuw is gaan gebruiken omdat zij huurrekeningen van [eiser] bleef ontvangen en zij daar gestrest van werd, waarna zij een advocaat heeft ingeschakeld. Sinds 1 juli 2025 heeft zij het gehuurde ontruimd. [eiser] heeft dus moeten begrijpen dat [gedaagden] de huurovereenkomst tegen een zo vroeg mogelijke datum en met inachtneming van een geldige termijn wilde opzeggen. Onder deze omstandigheden is redelijk dat de opzegging tegen een onjuiste datum en met inachtneming van een onredelijke termijn wordt omgezet in een opzegging tegen een redelijke termijn. De stelling van [eiser] dat dit bij de huur van bedrijfsruimte niet kan, is onjuist. De huurovereenkomst moet dus worden geacht te zijn opgezegd en geëindigd per 1 december 2025.
5.13.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juli 2025, maar heeft onvoldoende onderbouwd welk belang hij heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst op een eerdere datum dan 1 december 2025. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Aangezien de huurovereenkomst per 1 december 2025 is geëindigd, zullen de subsidiaire vorderingen tot hervatting van het gebruik van het gehuurde en tot nakoming van de huurovereenkomst ook worden afgewezen.
Achterstallige huur (inclusief btw)
5.14.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] voor de maanden tot en met juni 2025 huur aan [eiser] heeft betaald. Aangezien de huurovereenkomst per 1 december 2025 is geëindigd, moet [gedaagden] nog huur aan [eiser] betalen voor de maanden juli tot en met november 2025. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat de geïndexeerde huurprijs vanaf januari 2025 € 5.028,82 inclusief btw (€ 4.156,06 x 1,21) per maand bedroeg. De kantonrechter zal daarom een bedrag van € 25.114,10 (5 maanden x € 5.028,82 inclusief btw) toewijzen.
Gederfde huurinkomsten
5.15.
De gevorderde (gederfde) huurinkomsten voor de periode van 1 december 2025 tot en met 31 december 2027 zullen worden afgewezen. [gedaagden] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen 1 december 2025. Zij is daarom niet aansprakelijk voor de huur vanaf 1 december 2025.
5.16.
Dit zou niet anders zijn als de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juli 2025 zou hebben toegewezen. Ook dan geldt dat de huurovereenkomst moet worden geacht rechtsgeldig te zijn opgezegd per 1 december 2025. Er zou dan in de periode vanaf 1 december 2025 geen sprake zijn van schade die [eiser] heeft geleden doordat ontbinding in plaats van nakoming zou hebben plaatsgevonden.
Contractuele boetes
5.17.
Aangezien de oorspronkelijke huurovereenkomst uit 2018 is aangepast en voortgezet, zijn de Algemene Bepalingen van toepassing gebleven op de huurovereenkomst.
Geen daadwerkelijk en behoorlijk gebruik
5.18.
Op grond van artikel 5.1 van de Algemene Bepalingen was [gedaagden] verplicht om het gehuurde daadwerkelijk en behoorlijk te gebruiken als bed & breakfast. Op grond van artikel 31 van Pro de Algemene Bepalingen is [gedaagden] een boete van € 250,– per dag aan [eiser] verschuldigd als zij zich – na ingebrekestelling – niet aan deze verplichting houdt.
5.19.
Op 1 juli 2025 was het gehuurde volledig ontruimd door [gedaagden] [eiser] stelt dat hij [gedaagden] per brief van 2 juli 2025 in gebreke heeft gesteld. Deze brief kan echter niet als ingebrekestelling worden aangemerkt, aangezien daarin geen redelijke termijn voor nakoming is vermeld. Nu niet is gebleken dat [gedaagden] in verzuim is geraakt, zal de gevorderde boete worden afgewezen.
Niet-tijdige betaling van de huur
5.20.
Op grond van artikel 25.3 van de Algemene bepalingen is [gedaagden] bij niet-tijdige betaling van de huur, per kalendermaand een boete van 1% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, met een minimum van € 300,– per maand, verschuldigd aan [eiser].
5.21.
[gedaagden] heeft de verschuldigdheid van de boete inhoudelijk niet weersproken. De boete is dan ook toewijsbaar. [gedaagden] heeft nog wel aangevoerd dat als de huurovereenkomst per 1 juli 2025 ontbonden zou zijn, er geen grondslag voor de boete meer zou zijn. De kantonrechter volgt haar hier echter niet in. Het boetebeding blijft na beëindiging van de huurovereenkomst gelden, want het is gekoppeld aan het niet tijdig betalen van de achterstallige huur en de verplichting om achterstallige huur te betalen, (vgl. ECLI:NL:GHDHA:2018:1103, r.o. 14).
5.22.
De vordering om de schade nader op te maken bij staat, zal worden afgewezen, omdat de schade in deze procedure kan worden vastgesteld.
5.23.
Aangezien [gedaagden] de huur sinds 1 juli 2025 te laat heeft betaald, is inmiddels (in april 2026) een bedrag van € 3.000,– (10 maanden x € 300,–) opeisbaar. Eén procent van het totaal aan huur verschuldigde bedrag van € 25.114,10 is minder dan € 300,–. Dit bedrag (dat als minimum geldt) is elke kalendermaand dan ook verschuldigd als boete voor niet-tijdige betaling van de achterstallige huur. De kantonrechter zal dan ook een bedrag van € 3.000,– toewijzen en daarnaast een bedrag van € 300,– per maand toewijzen voor elke kalendermaand vanaf maart 2026 dat [gedaagden] de huurachterstand nog niet (volledig) heeft betaald.
Opleveringsschade
5.24.
[eiser] stelt dat [gedaagden] opleveringsschade heeft veroorzaakt. Hij heeft dit onderbouwd met een lijst waarin staat vermeld welke zaken volgens hem bij oplevering in het gehuurde ontbraken en wat de vervangingswaarde en herstelwerkzaamheden zijn. Hij begroot de schade op € 1.250,–. [gedaagden] betwist de opleveringsschade.
5.25.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] de opleveringsschade onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft geen beschrijving of foto’s overgelegd van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. De kantonrechter kan daarom niet controleren of de spullen op de lijst van [eiser] bij aanvang van de huur aanwezig waren. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW Pro wordt dan verondersteld dat [gedaagden] het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden afgewezen.
Waardevermindering door voortijdige beëindiging
5.26.
[eiser] stelt dat [gedaagden] het gehuurde (te vroeg) heeft ontruimd en leeg heeft laten staan, terwijl zij een gebruiksplicht had. Volgens [eiser] vermindert leegstaand de waarde van het gehuurde en maakt leegstand het opnieuw verhuren moeilijker. Hij vordert daarom een verklaring voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk is voor deze waardevermindering. [gedaagden] betwist dat het gehuurde in waarde is verminderd.
5.27.
[gedaagden] heeft het pand weliswaar vijf maanden te vroeg ontruimd, maar [eiser] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de waarde van het pand daardoor verminderd is. Bovendien heeft [eiser] verklaard dat één van de twee verdiepingen van het gehuurde sinds januari 2026 opnieuw verhuurd wordt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] de gestelde, mogelijke schade dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.28.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagden] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Op grond van de wettelijke tarieven wordt in dit geval een bedrag van een bedrag van € 1.056,14 (over de toegewezen hoofdsom inclusief verbeurde boetes van € 28.114,10) aan buitengerechtelijke incassokosten redelijk geacht. Aangezien [eiser] niet heeft onderbouwd dat de werkelijke kosten hoger zijn geweest, zal dit bedrag worden toegewezen.
Beslagkosten
5.29.
[eiser] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 109,08 voor kosten deurwaardersexploten, € 331,– voor griffierecht en € 577,– voor salaris gemachtigde (1,0 punt(en) × € 577,–), totaal € 1.017,08.
Wettelijke rente
5.30.
[eiser] vordert naast de contractuele boete wegens niet-tijdige betaling van de huur, ook wettelijke rente over de huurachterstand. De gevorderde rente en boete betreffen beiden een vorm van schadevergoeding die verschuldigd is bij vertraging in de betaling van een geldsom. Uit artikel 6:92 lid 2 BW Pro – dat van regelend recht is – volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet, zoals de wettelijke rente. De contractuele boete vervangt dus de wettelijke rente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Dit laatste is door [eiser] niet gesteld, zodat [gedaagden] alleen de contractuele boete verschuldigd is en niet ook de wettelijke rente over de huurachterstand.
5.31.
Over de contractuele boete en beslagkosten kan wel rente worden toegewezen. Deze kosten zijn vormen van schadevergoeding, zodat daarover geen wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen. De rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
Proceskosten
5.32.
[gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,88
- griffierecht
€
0,–
- salaris gemachtigde
€
1.154,–
(2 punten × € 577,–)
- nakosten
€
144,–
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
1.447,88
5.33.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 25.114,10 aan achterstallige huur inclusief btw,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.000,– aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van de datum van opeisbaarheid van de afzonderlijke boetes, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om – als zij niet uiterlijk op 30 april 2026 het volledige bedrag aan achterstallige huur aan [eiser] heeft betaald – aan [eiser] te betalen een bedrag van € 300,– per kalendermaand vanaf maart 2026 tot en met de kalendermaand waarin [gedaagden] de achterstallige huur volledig betaalt,
6.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.035,– aan buitengerechtelijke kosten,
6.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.017,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 7 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.447,88, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.