Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3969
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wondende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. K.A. Luehof),
en
de heffingsambtenaar van het GBLT,
(gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2024 van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 365.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Ommen voor het jaar 2024 opgelegd
(de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport.
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1910, met een gebruiksoppervlakte van 150m² en een perceeloppervlakte van 1.110 m². De woning beschikt over een aanbouw woonruimte, een garage en twee overkappingen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam], gediplomeerd taxateur. Op 22 maart 2024 heeft een inpandige opname plaatsgevonden. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 382.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
- [adres 2], op 13 januari 2022 verkocht voor € 570.000,-;
- [adres 3], op 10 augustus 2022 verkocht voor € 775.000,-;
- [adres 4], op 18 december 2023 verkocht voor € 622.500,-.
7. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn onbetwist tussen partijen en ook naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
8. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde ten onrechte niet is verlaagd/gecorrigeerd, terwijl als erkend geldt dat de ligging geen (3) maar een (2) moet zijn. Hiertoe verwijst belanghebbende naar de eerdere uitspraak ZWO 23/2046 over belastingjaar 2023. Daarin staat volgens belanghebbende dat een mindere ligging met de waardering 2 een correctie oplevert van 20% op de waarde van de grond. Het is onbegrijpelijk en niet aannemelijk dat in een later belastingjaar (2024) die lagere waardering van de ligging van (3) naar (2) financieel gezien op nul uitkomt. De ligging is immers niet gewijzigd.
9. De rechtbank volgt belanghebbende niet. De heffingsambtenaar heeft terecht er op gewezen dat in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een ligging (2). Alle processtukken vermelden consequent een (2) qua ligging van de woning en ook de matrix rekent cijfermatig met een (2), zonder dat belanghebbende dit betwist. Uit de matrix blijkt - wederom onbetwist ter zitting - dat de woningwaarde is gecorrigeerd van € 378.893,- naar € 219.758,- vanwege koudvl-factoren en dat de grond wegens genoemde ligging (2) is gecorrigeerd van € 153.300,- naar € 122.640,-.
10. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning (ook) te hoog is vastgesteld vanwege de ligging aan de N-weg [adres 1]. Deze beroepsgrond slaagt evenmin, omdat twee vergelijkingsobjecten ook aan dezelfde weg liggen, waarvoor bij deze woningen géén financiële correcties qua ligging (met wél een 3) zijn doorgevoerd in de matrix, terwijl belanghebbende wel financieel voordeel geniet.
11. De stelling dat ook over onderhavig belastingjaar 2024 aanvullend de 15%-correctie moet worden doorgevoerd die de heffingsambtenaar over belastingjaar 2025 (beroepszaak ZWO 25/1918) heeft doorgevoerd vanwege een windmolen, ligt voor eveneens voor dadelijke afwijzing gereed. In laatstgenoemde zaak heeft de heffingsambtenaar de ligging van belanghebbendes woning per 1/1/2024 (belastingjaar 2025) thans wél gewaardeerd op (3), doch de grondwaarde van belanghebbendes woning met 15% verminderd. Deze (windmolen-) correctie doorvoeren ook voor wat betreft onderhavig belastingjaar 2024 zou daarom dubbelop zijn. Dan zou belanghebbende geheel onterecht tweemaal financieel worden gecompenseerd.
12. Het beroep dat belanghebbende doet op een uitspraak van deze rechtbank uit 2006 is onbegrijpelijk, alleen al omdat de WOZ-waarde jaarlijks wordt vastgesteld, geheel onafhankelijk van eerdere (waarde)bepalingen etc. en uitsluitend wordt bepaald door feitelijk gerealiseerde recente, nieuwe verkoopopbrengsten van vergelijkingsobjecten rondom de betreffende waardepeildatum.
13. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.