Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/4141
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR), (gemachtigde: [gemachtigde 2] en [gemachtigde 3], taxateur).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2024 van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 63.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Raalte voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft op 12 september 2025 gereageerd met een verweerschrift, een taxatiematrix en twee notariële akten van leveringen van [adres 1] en [adres 2].
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigden namens de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een vrijstaande recreatiewoning op [locatie]. De woning is gebouwd 2004 en heeft een gebruiksoppervlakte van 52 m² en staat op een kavel van 285 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is in de eerste plaats verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 68.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
- [adres 3], op 29 december 2022 verkocht voor € 60.500,-;
- [adres 4], op 24 maart 2023 verkocht voor € 65.500,-;
- [adres 5], op 18 juli 2022 verkocht voor € 57.500,-.
6. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde niet hoger kan zijn € 46.000,-. De aankoop van de woning op 21 juli 2022 voor een aankoopbedrag van € 47.500,- is op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs.
7. Volgens de heffingsambtenaar kan de eigen aankoopprijs niet worden gebruikt, omdat geen sprake is geweest van een verkoop tegen de reële waarde van deze woning in het economisch verkeer. Uit de notariële leveringsakten blijkt dat op 21 juli 2022 twee woningen zijn overgedragen: belanghebbende leverde [adres 2] voor een bedrag van € 32.500,-. In de akte van levering is onder het kopje "Overdrachtsbelasting" aldus de heffingsambtenaar een opmerkelijke tekst opgenomen:
"De maatstaf van heffing van overdrachtsbelasting is de tegenprestatie (koopprijs) dan wel, indien hoger, de waarde in het economisch verkeer van het verkochte. De waarde in het economisch verkeer van het verkochte wordt door de koper vastgesteld op vijftigduizend euro (€ 50.000,00), zijnde de laatstelijk vastgestelde waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken."
7.1.
Volgens de heffingsambtenaar blijkt hieruit dat belanghebbende [adres 2] (op papier) heeft verkocht voor een prijs van minimaal € 17.500,- onder de waarde in het economisch verkeer, aldus de notaris. Vervolgens heeft belanghebbende bij de notaris dezelfde dag [adres 1] geleverd gekregen voor € 47.500,-.
7.2.
Daarnaast is volgens de heffingsambtenaar van belang dat voor de waarde van woningen op een chaletpark wordt gekeken naar de gerealiseerde verkopen en omstandigheden. Voor de vraag of en in hoeverre het eigen aankoopcijfer van de woning bruikbaar is, is daarom onderzoek gedaan naar de transacties. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat de afgelopen jaren verschillende woningen zijn verkocht:
Adres
Aard marktinformatie
Soort transactie
Datum transactie
Transactieprijs
[adres 6]
T
K
21-07-2022
€ 47.500,00
[adres 7]
T
K
21-07-2022
€ 32.500,00
[adres 3]
T
K
29-12-2022
€ 60.500,00
[adres 4]
T
K
24-03-2023
€ 65.500,00
[adres 8]
T
K
12-07-2024
€ 67.500,00
[adres 9]
T
K
12-07-2024
€ 67.500,00
[adres 10]
T
K
16-07-2024
€ 77.500,00
8. De rechtbank stelt voorop dat belanghebbendes gemachtigde geen (logische) verklaring ter zitting heeft kunnen geven over bovengenoemde twee eigen transacties van belanghebbende, anders dan ter zitting dat ‘transacties op recreatieterreinen vaak niet kloppen’ waaronder, aldus de gemachtigde, ook de levering van de huisnummers: [adres 3] en [adres 4], die volgens hem kort voor de verkoop van het recreatiepark aan een Franse investeerder, eerst aan de eigenaar van het park zijn verkocht en om die reden zijns inziens onbetrouwbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank schreeuwen de transacties van belanghebbende om een valide, logische verklaring van belanghebbende die desverzocht niet is verstrekt.
9. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht niet is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer van belanghebbendes woning, omdat dit cijfer geen marktconforme prijs representeert. Aan het eigen verkoopcijfer kan geen betekenis worden toegekend, alleen al niet omdat het er op lijkt dat de notaris voor de levering van [adres 7] uitdrukkelijk geen verantwoordelijkheid/aansprakelijkheid heeft willen aanvaarden blijkens de leveringsakten.
10. De heffingsambtenaar heeft met bovengenoemd overzicht óók inzichtelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van woningen aan de [adres 6] en [adres 7] duidelijk niet marktconform zijn. Deze verkoopprijzen wijken dusdanig af van de vijf andere woningen op hetzelfde chaletpark dat niet gesproken kan worden van een marktconforme prijs. Daarentegen blijkt uit bovengenoemd overzicht dat de door belanghebbendes gemachtigde betwiste verkoopprijzen van [adres 4] en [adres 3] juist wél markconform zijn, omdat die verkoopprijzen in lijn zijn met de verkoopprijzen van de verkooprijzen van de woningen [adres 8], [adres 9] en [adres 10].
11. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn onbetwist tussen partijen en ook naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
12. Belanghebbende heeft de vergelijkingsmethode in het (aanvullende) beroepschrift niet (gemotiveerd) betwist. Voor zover hij dat eerst tijdens de zitting al heeft willen doen, heeft hij, zoals hiervoor overwogen, geen twijfel gezaaid ten aanzien van de stelling van de heffingsambtenaar - en het gelijkluidende oordeel van de rechtbank - dat de verkoopprijzen van de woningen [adres 4] en [adres 3] normale markconforme verkopen zijn.
13. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug en ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.