Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1245
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. D. Prook)
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2025 van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2023 (de waardepeildatum) aanvankelijk vastgesteld op € 283.000,- (de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Enschede voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar is het bezwaar gegrond verklaard en is de WOZ-waarde verlaagd tot € 272.000,-.
De heffingsambtenaar heeft op 16 september 2025 gereageerd met een adviesformulier en een taxatiematrix.
Belanghebbende heeft op 4 april 2026 aanvullende beroepsgronden ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 ter zitting behandeld. Belanghebbende was aanwezig met haar partner. Ook de gemachtigde van de heffingsambtenaar was aanwezig, bijgestaan door [naam 1], taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is (mede-)eigenaar van bovengenoemde rijwoning, bouwjaar 1989, met een gebruiksoppervlakte van 98 m² gelegen op een kavel van 130 m². De woning beschikt over een dakkapel, berging en aanbouw en is voor belanghebbende een zogenoemde Box 3 woning.
De WOZ-waarde
per 1 januari 2022is in minnelijk overleg tussen partijen in de hoger beroepsprocedure verlaagd naar € 263.000,-.
per 1 januari 2022is in minnelijk overleg tussen partijen in de hoger beroepsprocedure verlaagd naar € 263.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
6. De waarde wordt jaarlijks geheel onafhankelijk van eerdere respectievelijk toekomstige jaren bepaald aan de hand van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten in een tijdvak van 12 maanden rondom de waardepeildatum. Mede omdat (steeds) nieuwe woningverkopen plaatsvinden, wisselen de vergelijkingsobjecten jaarlijks, en ook tijdens een bezwaar-/beroepsprocedure staat de rechtspraak van de Hoge Raad toe dat de heffingsambtenaar steeds andere, gewijzigde vergelijkingsobjecten kan en mag gebruiken ter onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], taxateur. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum per 1 januari 2023 van € 289.000,-. Bij de waardebepaling is in de beroepsfase rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen te Enschede:
- [adres 2], op 26 mei 2023 verkocht voor € 265.101,-;
- [adres 3], op 15 september 2023 verkocht voor € 225.000,-;
- [adres 4], op 28 augustus 2023 verkocht voor € 245.000,-;
- [adres 5], op 16 februari 2022 verkocht voor € 268.000,-;
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 250.000,-. Hiertoe voert zij aan dat bij de uitspraak op bezwaar vijf vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die alle voor een lager bedrag zijn verkocht dan de WOZ-waarde van haar woning. De heffingsambtenaar heeft niet gemotiveerd waarom haar woning een hogere WOZ-waarde heeft. De gemiddelde verkoopprijs van deze vijf woningen is € 246.000,-.
10. Deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals hiervoor is toegelicht, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dat gedaan door tijdens de beroepsprocedure een taxatiematrix over te leggen met vier (nieuwe) vergelijkingsobjecten, opgesteld door een taxateur. Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan en mag de heffingsambtenaar dit in elk stadium van de procedure doen. Hieruit blijkt dat de getaxeerde waarde op de waardepeildatum 1 januari 2023 € 289.000,- is. De beschikte WOZ-waarde van € 272.000,- is dan ook niet te hoog vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat dit, mede gelet op de woningmarkt met sterke prijsstijgingen, zonder meer een aanvaardbare waardestijging is ten opzichte van belastingjaar 2023 waarbij partijen toen in minnelijk overleg de WOZ-waarde hebben vastgesteld op € 263.000,- per 1 januari 2022.
11. Belanghebbende heeft als meest relevante stelling naar voren gebracht, en die stelling ook ter zitting herhaald, dat de woning [adres 2] de best vergelijkbare woning is. De eenheidsprijs van [adres 2] is lager dan haar woning, terwijl deze woning identiek is en de heffingsambtenaar het verschil niet heeft onderbouwd.
12. Deze beroepsgrond slaagt niet, omdat de WOZ-waarde op grond van eerdergenoemde vergelijkingsmethode niet op één vergelijkingsobject gebaseerd mag worden. Daarnaast heeft de taxateur ter zitting onbetwist toegelicht dat zelfs als de PPE-prijs per vierkante meter van [adres 2] wel één-op-één vergeleken zou worden met belanghebbendes woning dat ook dan de waarde € 274.000,- is en daarmee alsnog € 2.000,- hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 272.000,-. Bij een vergelijking met meer vergelijkingsobjecten is de getaxeerde waarde van belanghebbendes woning nog hoger, zoals blijkt uit de matrix en de taxateur ter zitting wederom onbetwist heeft voorgerekend.
13. Belanghebbende stelt voorts dat de ligging van 3 naar 2 moet worden bijgesteld. De woning ligt dicht bij het stadscentrum en ’s avonds en ’s nachts is er veel overlast van jeugdopvang en studentenhuizen.
14. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten (waaronder [adres 2]) ook qua ligging respectievelijk qua beweerdelijke geluidoverlast goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft in het Adviesformulier/verweerschrift uitvoerig toegelicht en gemotiveerd dat en waarom de stellingen van belanghebbende (rekenkundig) niet slagen. De rechtbank verenigt zich daarmee.
15. Belanghebbende stelt voorts de waardering voor voorzieningen moet worden verlaagd van 3 naar 2, omdat de woning [adres 6] op 19 juni 2025 is verkocht en uit het taxatieverslag voor het jaar 2025 blijkt dat het onderdeel ‘voorzieningen’ met een 2 is gewaardeerd.
16. Deze beroepsgrond slaagt niet, omdat de heffingsambtenaar deze woning niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt voor het belastingjaar 2024 dat in deze procedure aan de orde is. Daarom kan de verkoop van [adres 6] niet bij deze beoordeling worden betrokken.
17. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar een dwangsom moet betalen van € 184,-, omdat niet op tijd is beslist. Ook na het verstrijken van de verlengde beslistermijn bleef een beslissing uit. De heffingsambtenaar houdt zich niet aan de beslistermijn en belanghebbende was genoodzaakt een aangetekende brief te sturen. Na het sturen van de ingebrekestelling is beslist. Volgens belanghebbende is acht dagen te laat beslist.
18. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 4:17, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht is de heffingsambtenaar met ingang van de dag waarop twee weken verstreken zijn na ontvangst van de ingebrekestelling een dwangsom verschuldigd. De heffingsambtenaar heeft de ingebrekestelling onbetwist op 26 februari 2025 ontvangen en vervolgens binnen twee weken beslist. Daarom is geen dwangsom verschuldigd en slaagt de beroepsgrond niet.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.