Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zaaknummer: ZWO 25/19
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), de heffingsambtenaar.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft op 24 februari 2024 de WOZ-waarde van de onroerende zaak, de niet-woning [adres] (het pand), per waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 1.010.000,-.
Tegelijk met die beschikking heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voor deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2024 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 4.958,09.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld en beroepsgronden en aanvullende beroepsgronden ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 april 2026 ter zitting behandeld.
Belanghebbende heeft ter zitting pleitaantekeningen overgelegd.
Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2], WOZ-taxateur.
Feiten
1. Het pand met bouwjaar 1900 betreft een winkelpand met twee verdiepingen met een oppervlakte van 102 m² (begane grond) respectievelijk 80 m² (eerste verdieping).
[bedrijf 1] B.V. heeft pand in september 2022 leeg en onverhuurd verkocht aan [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2]) voor € 1.150.000,-. [bedrijf 2] wilde in het pand drie wooneenheden realiseren, maar kreeg daarvoor geen vergunning. [bedrijf 2] heeft het pand op 23 september 2022 aan belanghebbende verkocht voor € 1.000.000,-.
Belanghebbende is bedrijfsmakelaar/register taxateur in (winkel)vastgoed. Ten tijde van de aankoop was hij de verhurend makelaar.
Beoordeling door de rechtbank
Standpunten van partijen
2. Belanghebbende voert het volgende aan. De heffingsambtenaar stelt ten onrechte dat voor de WOZ-waardebepaling de door hem op 1 december 2022 betaalde koopsom leidend is. Hij heeft het pand weliswaar op 23 september 2022 gekocht voor € 1.000.000,- maar indien de heffingsambtenaar dat koopcijfer als leidend beschouwt voor de waardebepaling, houdt hij niet voldoende rekening met het verschil tussen ‘marktwaarde’ en ‘de vraag wat een pand waard is’.
Het eigen koopcijfer hangt samen met ‘het type koper’ en is in dit geval ‘niet marktconform’.
De heffingsambtenaar houdt daarnaast onvoldoende rekening met de waardedaling van het pand in de jaren 2018 – 2022 en de periode tussen koop (23 september 2022) en levering (1 december 2022). Het pand is in 2018 in verhuurde staat verkocht voor € 2.638.000,- . In de periode 2018 – 2022 is sprake geweest van aanzienlijke waardevermindering van het onroerende goed in het (A1-) winkelgebied en ook de verhuurprijzen daalden in 2018 – 2022 met 45 - 50%. Eind 2022 was die neergaande lijn nog steeds gaande.
3. De heffingsambtenaar stelt
primairdat het eigen verkoopcijfer bij de WOZ-waardebepaling van het pand leidend is.
primairdat het eigen verkoopcijfer bij de WOZ-waardebepaling van het pand leidend is.
Een rond de waardepeildatum gerealiseerd eigen koopcijfer is, behoudens uitzonderingen, de beste referentie. Belanghebbende - makelaar in (winkel-)vastgoed - heeft het pand in september 2022, kort voor de waardepeildatum, gekocht voor € 1.000.000,-. Kort hierna heeft hij nog een aantal verbeteringen in het pand aangebracht voor in totaal € 45.000,-. Het eigen koopcijfer en genoemd bedrag aan investeringskosten volstaan ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Hoewel juridisch geheel irrelevant, heeft hij dit gelet op zijn professie kennelijk weloverwogen en met de beste wetenschap gedaan.
4. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde
subsidiaironderbouwd met een op basis van de huurwaarde kapitalisatiemethode (HWK-methode) opgesteld taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix van [naam 3]. In de taxatiematrix is de WOZ-waarde van het pand per 1 januari 2023 getaxeerd op € 1.010.000,-.
subsidiaironderbouwd met een op basis van de huurwaarde kapitalisatiemethode (HWK-methode) opgesteld taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix van [naam 3]. In de taxatiematrix is de WOZ-waarde van het pand per 1 januari 2023 getaxeerd op € 1.010.000,-.
5. De rechtbank overweegt als volgt.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Voorop staat dat bij procedures waarin de waarde van een onroerende zaak in geschil is hoofdregel is dat de heffingsambtenaar stelplicht en bewijslast heeft om de waarde te onderbouwen. Wanneer een belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde moeten leiden dan beschikt door de heffingsambtenaar, moet hij feiten en omstandigheden aannemelijk maken wanneer de heffingsambtenaar deze betwist. Als genoemde feiten en omstandigheden komen vast te staan respectievelijk aannemelijk zijn gemaakt, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden bij vaststelling van de waarde.
7. Volgens vaste rechtspraak over WOZ-waardebepaling kan de WOZ-waarde van een object het best worden vastgesteld aan de hand van het eigen aankoopcijfer indien de aankoop van de betreffende onroerende zaak is gelegen binnen het tijdvak van 12 maanden rondom de betreffende waardepeildatum en moet dit in beginsel als hoofdregel gelden. Dat wil zeggen, in de regel geldt het eigen verkoopcijfer rondom de waardepeildatum als correcte waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en moet bij uitstek van het eigen aankoopcijfer als waarde in het kader van de Wet WOZ worden uitgegaan. Behoudens contra-indicaties is het eigen aankoopcijfer immers de beste indicatie voor de WOZ-waarde van een woning respectievelijk niet-woning voor een (potentiële) koper, omdat deze waarde feitelijk is gerealiseerd. Factoren zoals bouwjaar, grootte, ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling zijn daarin immers verdisconteerd, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft [1] . Dat kan de heffingsambtenaar zijn (die de waarde te laag acht, bijvoorbeeld omdat verkoop niet op de vrije markt is totstandgekomen waarbij derden konden meedingen), maar ook de koper (die naar eigen zeggen teveel heeft betaald ter verkrijging van de eigendom).
8. Volgens vaste rechtspraak zijn (privé)omstandigheden (echtscheiding, ziekte, verandering van baan etc.) die onder omstandigheden een koper nopen tot de aankoop van een onroerende zaak tegen een relatief (te) hoge aankoopprijs, bijvoorbeeld ook door overbieden, geen mitigerende factoren voor wat betreft de WOZ-waarde van een pand. In het systeem van de Wet WOZ is die koper kennelijk de beste koper en representeert die aankoopsom kennelijk de waarde van het pand.
9. Het gebruik van een rond de waardepeildatum gerealiseerd eigen verkoopcijfer voor de WOZ-waardebepaling is in voorkomende gevallen niet slechts mogelijk bij de WOZ-waardebepaling van woningen maar ook van niet-woningen zoals bedrijfs-/kantoorpanden [2] .
10. De partij die zich beroept op eerdergenoemde ‘tenzij-clausule’, en daarmee een uitzondering van genoemde hoofdregel bepleit - in dit geval belanghebbende - heeft stelplicht en bewijslast dat de koopsom niet de werkelijke waarde weerspiegelt.
11. Belanghebbende heeft argumenten aangedragen ter onderbouwing van zijn stelling dat de op 23 september 2022 voor het pand overeengekomen koopprijs van de aan hem op 1 december 2022 geleverde onroerende zaak niet de WOZ-waarde van het pand per 1 januari 2023 representeert, maar de rechtbank is van oordeel dat zijn betoog niet slaagt. In dit geval moet conform het standpunt van de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepaling per 1 januari 2023 het eigen - kort vóór de waardepeildatum gerealiseerde - aankoopcijfer worden gebruikt als waardebepaling voor de WOZ-waarde.
12. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende naar eigen zeggen al meer dan 20 jaar werkzaam als bedrijfsmakelaar en registertaxateur (ook) om die reden bij uitstek is gespecialiseerd in aankoop en verhuur van winkelvastgoed. En dan nog, feitelijk was hij bereid te betalen wat hij het pand waard vond.
Belanghebbende heeft het pand kort voor de waardepeildatum gekocht en geleverd gekregen tegen een prijs € 150.000,- lager dan de aankoopprijs van de verkoper
(€ 1.150.000,-) en voor minder dan de helft van de oorspronkelijke verkoopprijs in 2018 (€ 2.638.000,-).
13. De rechtbank houdt het ervoor dat belanghebbende, geen leek maar gezien zijn ervaring en deskundigheid van de markt en de marktontwikkelingen/trends, ten tijde van de koop weloverwogen en vanuit winstmotief het in september 2022 te koop komende winkelpand in de Diezerstraat - de belangrijkste winkelstraat te Zwolle - heeft gekocht, zonder dat hij heeft onderbouwd dat zijn aankoop een ander motief betrof. En dan nog blijft feit dat hij kennelijk bereid was te betalen voor de aankoop wat hij betaalde, ook los van vorengenoemde achtergrond. Het gaat overigens ook niet om vergroting van zijn bedrijfsruimte op een naastgelegen locatie ‘buurmans erf’, voor zover aan een dergelijke omstandigheid al betekenis zou zijn toe te kennen.
14. De heffingsambtenaar heeft de eigen aankoopsom van € 1.000.000,- gelet op het voorgaande als leidend mogen aanmerken.
15. Op grond van artikel 18, eerste lid van de wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van het derde lid, onder b, van artikel 18 van Pro de wet WOZ wordt de waarde, als de onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van - onder meer - bouw, verbouwing en verbetering, in afwijking van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de latere toestandsdatum is bepalend voor de eerdere waardepeildatum 1 jaar daarvoor).
16. De heffingsambtenaar stelt onbetwist dat belanghebbende kort na de koop, in het najaar van 2022 dan wel de eerste maanden van 2023, aan het pand een aantal noodzakelijke onderhoud- en herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten voor in totaal € 45.000,- (herstel- en schilderwerk, stucwerk buitengevel, vervanging/herstel dakgoten, waterdicht maken dak).
De heffingsambtenaar heeft terecht betoogd dat hij gelet op het in artikel 18, derde lid, en onder b, van de Wet WOZ bepaalde die investeringen/verbeteringen als feitelijke toestand moet betrekken bij het vaststellen van de WOZ-waarde per 1 januari 2023.
17. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar op basis van het eigen aankoopcijfer en (een deel van) het investeringsbedrag van € 45.000,- met een waarde van
€ 1.010.000,- de WOZ-waarde van het pand voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
18. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd ter betwisting van de aannemelijkheid van de vastgestelde WOZ-waarde - waaronder de beroepsgronden gericht tegen subsidiair gevoerde onderbouwing middels het, op basis van de HKW-methode opgestelde en in beroep overgelegde, taxatierapport van [naam 3] - treft geen doel en slaagt niet.
19. De beroepsgronden slagen niet.
20. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar met een waarde van
€ 1.010.000,- de WOZ-waarde van het pand voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2023 blijven gehandhaafd. De aanslag ozb blijft eveneens gehandhaafd.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het door hem betaalde griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.