Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/324322 / HA ZA 24-437
Vonnis van 6 mei 2026
in de zaak van
[partij A] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
advocaat: mr. B.M.B. Gruppen,
tegen
1.[partij B 1],
te [woonplaats 1],
advocaat: mr. J.J.M. Pinners,
gedaagde partij in conventie,
2.
[partij B 2],
2.
[partij B 2],
te [woonplaats 2],
advocaat: mr. E.M. Prins,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
3.
[partij B 3],
3.
[partij B 3],
te [woonplaats 3],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
4.
[partij B 4],
4.
[partij B 4],
te [woonplaats 4],
advocaat: mr. E.M. Prins,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
5.
[partij B 5],
5.
[partij B 5],
te [woonplaats 5],
advocaat: mr. J.J.M. Pinners,
gedaagde partij in conventie,
6.
[partij B 6],
6.
[partij B 6],
te [woonplaats 6],
advocaat: mr. J.J.M. Pinners,
gedaagde partij in conventie,
7.
[partij B 7],
[partij B 7],
te [woonplaats 7],
advocaat: mr. J.J.M. Pinners,
gedaagde partij in conventie,
8.
[partij B 8],
8.
[partij B 8],
te [woonplaats 8],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie.
Partijen zullen hierna als volgt worden genoemd:
- eiseres in conventie en verweerster in reconventie als [partij A];
- gedaagden in conventie sub 1, 5, 6 en 7 als [partij B];
- gedaagden in conventie en eisers in reconventie sub 2, 3, 4 en 8 als [partij B]
1.De zaak in het kort
1.1.
Gedaagden bewonen een in ontwikkelingsgebied gelegen (voormalig) kantoorpand dat eigendom is van [partij A]. Partijen verschillen van mening over de aard van de overeenkomsten die gedaagden met de (voormalige) beheerder van [partij A] hebben gesloten met betrekking tot het gebruik van het pand aan de [adres]. Volgens [partij A] kwalificeren deze overeenkomsten als bruikleenovereenkomsten die rechtsgeldig zijn opgezegd, terwijl gedaagden menen dat sprake is van huurovereenkomsten die zonder rechtsgrond zijn beëindigd. [partij A] vordert ontruiming. [partij B] hebben tegenvorderingen ingediend. Zij vorderen een verklaring voor recht dat [partij A] gebonden is aan de overeenkomsten tussen haar (voormalige) beheerder en gedaagden, in het bijzonder aan de daarin vervatte ontruimingsbescherming, en nakoming van beheerverplichtingen.
De rechtbank volgt [partij A] in haar standpunt. Dit betekent dat de ontruimingsvordering van [partij A] toewijsbaar is en dat de tegenvorderingen van [partij B] zullen worden afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het bevoegdheidsincident van 19 maart 2025;
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 19 maart 2025, waarbij de vordering van [partij B] om toe te staan dat zij [bedrijf 1] B.V. (hierna [bedrijf 1]) [1] in vrijwaring oproepen is afgewezen;
- de conclusie van antwoord van [partij B];
- het vonnis van 28 mei 2025, waarbij is bepaald dat tegen het incidentele vrijwaringsvonnis van 19 maart 2025 hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen;
- het vonnis van 28 mei 2025, waarbij is bepaald dat tegen het incidentele vrijwaringsvonnis van 19 maart 2025 hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [partij B];
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de brief van [partij B] van 13 februari 2026 met productie 5;
- het B8-formulier van [partij B] met producties 28 t/m 31;
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 februari 2026.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij A] is eigenaar van het voormalig kantoorpand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is gelegen in het ontwikkelgebied 'Centrumgebied Oosterenk'.
3.2.
Op 7 juli 2021 hebben (de rechtsvoorganger van) [partij A] [2] en [bedrijf 1] met betrekking tot het pand een beheerovereenkomst gesloten. [bedrijf 1] richt zich op het tijdelijk beheer van leegstaande panden. In de beheerovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“1.2. Leegstandsbeheerplan om mogelijkheden uw pand optimaal te benutten
(…).
Bewoning
(…).
Bij deze vorm van beheer wordt er door [bedrijf 1] een bruikleenovereenkomst aangegaan met de bewoners. Er is gekozen om een bruikleenovereenkomst te hanteren vanwege de volgende voordelen voor u:
- Juridisch gewaarborgde constructies;
- [bedrijf 1] en eigenaar hebben toestemming om het pand te betreden. Dit in tegenstelling tot huurcontracten, waarbij betreding van het pand niet toegestaan is;
- Een verantwoorde wijze van het selecteren en screenen van de gebruikers.
(…).
3.2.
Volmacht tot tijdelijk gebruik
Door ondertekening van deze offerte wordt tevens een volmacht tot tijdelijk gebruik aan [bedrijf 1] BV verstrekt.
Volmachtgever
Volmachtgever is een natuurlijk persoon of een rechtspersoon die voor hemzelf, of middels volmacht dan wel op last, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop, bestemmingsplanwijziging of enige andere ontwikkeling, een tijdelijk leegstaand pand voor bepaalde tijd en tot wederopzegging om niet ter beschikking stelt teneinde daarin door een bruiklener tijdelijk verblijf te laten houden.
Volmacht
Volmachtgever verstrekt aan [bedrijf 1] B.V. een volmacht teneinde in eigen naam bruikleenovereenkomsten te sluiten voor het (de) tijdelijk leegstaande pand(en).”
3.3.
In het kader van leegstandbeheer heeft (de rechtsvoorganger van) [bedrijf 1] in eigen naam met gedaagden, ieder afzonderlijk, een overeenkomst gesloten. In de overeenkomst met het opschrift ‘Bruikleenovereenkomst’, staat, voor zover hier van belang, het volgende (of in soortgelijke bewoordingen):
“ONDERGETEKENDEN:
(…).
NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
- het Pand als omschreven in 1.1, staat leeg omdat dit binnen afzienbare tijd wordt gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd;
- Bruikleengever is bereid (een gedeelte van) het in 1.1. genoemde Pand, totdat dit zal worden gesloopt, her-ontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd, tijdelijk om niet in gebruik te geven aan Bruiklener;
- Bruiklener is zich uitdrukkelijk bewust van de tijdelijke en bijzondere aard van deze Bruikleenovereenkomst;
- Bruiklener stemt er uitdrukkelijk mee in dat het (gedeelte van het) Pand hem slechts tijdelijk en niet exclusieve huisvesting zal bieden;
- Bruiklener kan en zal na beëindiging van de onderhavige Bruikleenovereenkomst jegens Bruikleengever geen enkele aanspraak op vervangende huisvesting of anderszins doen gelden;
- het is uitdrukkelijk niet de bedoeling van partijen om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan. Bruiklener komt geen huurbescherming toe en is zich daarvan uitdrukkelijk bewust. Een beroep op huurbescherming is, gelet op de specifieke bedoeling van partijen bij het aangaan van deze Bruikleenovereenkomst, in strijd met de redelijkheid en billijkheid;”
Op de overeenkomsten zijn de Algemene Voorwaarden van [bedrijf 1] van toepassing.
3.4.
Op 14 augustus 2023 schreef [bedrijf 1] de volgende brief, die namens [partij A] voor akkoord is ondertekend:
“Wij hebben in gezamenlijk overleg besloten dat de beheerovereenkomst van [bedrijf 1] BV stop wordt gezet op 16-10-2023. Het pand zal op deze datum leeg worden opgeleverd aan [bedrijf 2] BV. Beide partijen hebben niets meer te vorderen van elkaar en zien af van enige aansprakelijkheid naar elkaar welke benoemd staan in de overeenkomst tussen [bedrijf 1] BV en C.C. [partij A] BV. Openstaande debet en credit posten bij beide partijen komen hiermee direct te vervallen en deze overeenkomst zal daarmee beëindigd worden per 16-10-2023.”
3.5.
Bij brief van 15 augustus 2023 heeft [bedrijf 1] de overeenkomsten met gedaagden opgezegd tegen 9 oktober 2023. Gedaagden hebben hieraan geen gehoor gegeven.
3.6.
Bij brief van 22 november 2023 heeft [partij A] [bedrijf 1] in gebreke gesteld.
3.7.
Op 11 juni 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle het ruimtelijk ontwikkelplan 'Centrumgebied Oosterenk' vastgesteld, dat op 23 september 2024 door de gemeenteraad is goedgekeurd. Dit plan voorziet in de bouw van circa 580 woningen in verschillende prijssegmenten en geeft ruimte voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. [partij A] zal een deel van het plan realiseren. Vooruitlopend hierop wenst [partij A] over te gaan tot circulaire sloop van het pand waarvoor eerst een asbestinventarisatie moet plaatsvinden.
3.8.
Bij vonnis van 3 september 2025 [3] heeft de rechtbank Oost Brabant, voor zover hier van belang, voor recht verklaard dat [bedrijf 1] gehouden is de kosten van nutsvoorzieningen te vergoeden ter zake van het pand vanaf 16 oktober 2023, de dag waarop [bedrijf 1] het pand leeg en ontruimd ter vrije beschikking van [partij A] had dienen te stellen, tot de datum van ontruiming van het pand door de contractanten van [bedrijf 1], welke kosten tot 18 juni 2025 bedragen € 130.600,85. Voorts is [bedrijf 1] veroordeeld tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, telkens tot de dag van volledige betaling, alsmede een voorschot van € 30.000,00 met betrekking tot de nutsvoorzieningen ter zake van het pand vanaf 18 juni 2025 tot de datum van ontruiming door de contractanten van [bedrijf 1], te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 2 juli 2025 tot de dag van volledige betaling.
3.9.
Bij arrest van 10 februari 2026 [4] heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het incidentele vrijwaringsvonnis van 19 maart 2025 vernietigd en [partij B] toegestaan [bedrijf 1] in vrijwaring op te roepen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 25 februari 2026 hebben de betrokken partijen medegedeeld dat [bedrijf 1] op een door de rechtbank te bepalen roldatum in vrijwaring zal worden opgeroepen, waarna de vrijwaringszaak op de parkeerrol zal worden geplaatst in afwachting van dit vonnis.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) gedaagden zal gelasten om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een nader door de rechtbank te bepalen korte termijn, tot ontruiming over te gaan van het pand met medeneming van alle personen en zaken die zich door of vanwege gedaagden in of bij het pand bevinden, teneinde het pand geheel leeg en bezemschoon ter vrije beschikking van [partij A] te stellen;
(2) gedaagden als hoofdelijk schuldenaren zal veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Aan haar ontruimingsvordering legt [partij A] ten grondslag dat de tussen [bedrijf 1] enerzijds en gedaagden anderzijds gesloten bruikleenovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd, zodat gedaagden sinds medio oktober 2023 zonder recht of titel – en dus onrechtmatig – in het pand verblijven. [partij A] stelt dat gedaagden geen huurbescherming genieten en dat zij een rechtens te beschermen belang bij de ontruiming heeft met het oog op (1) de schade die zij lijdt als gevolg van de aanwezigheid van gedaagden in het pand, bestaande uit de kosten van de nutsvoorzieningen, en (2) de planontwikkeling.
4.3.
[partij B] en [partij B] voeren apart verweer. Omdat [partij A] met [partij B] en gedaagde sub 8 een schikking heeft bereikt – zie rov. 5.2 – zal alleen op het verweer van [partij B] worden ingegaan. Kort samengevat stellen [partij B] dat zij met [bedrijf 1] huurovereenkomsten hebben gesloten uit hoofde waarvan zij huurbescherming genieten. Op die bescherming kunnen [partij B] zich ook jegens [partij A] beroepen gezien de nauwe relatie tussen [bedrijf 1] en [partij A]. De maandelijkse vergoeding die zij verschuldigd zijn moet als een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro worden aangemerkt. Voorts betwisten [partij B] dat de plannen van [partij A] met het pand voldoende concreet, onderbouwd en op afzienbare termijn uitvoerbaar zijn. [partij A] heeft daarom geen rechtmatig belang bij de ontruiming, aldus [partij B]
concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] en (subsidiair) bij toewijzing de voorwaarde te verbinden dat een bruikbare omgevingsvergunning voor het bouwplan dat nu heet 'de Kop van de Boulevard' door de gemeente Zwolle is afgegeven, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
in reconventie
4.5.
[partij B] vorderen dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(1) voor recht zal verklaren dat [partij A] gebonden is aan de overeenkomsten tussen [partij B] enerzijds en [bedrijf 3]/[bedrijf 1] anderzijds, in het bijzonder aan de daarin vervatte ontruimingsbescherming;
(2) [partij A] zal veroordelen om, onder verbeurte van een dwangsom van € 600 per overtreding per dag dat deze overtreding voortduurt, met een maximum van € 90.000:
* [partij B] het ongestoord huurgenot te verschaffen;
* haar verhuurderstaken uit te voeren;
* de nutsvoorzieningen en verwarming aan te laten, de ingangen en trappenhuizen toegankelijk te houden en de afvalafvoer te hervatten;
(3) [partij A] zal veroordelen in de proceskosten.
4.6.
[partij B] gronden hun vordering op het volgende. [partij A] heeft aan [bedrijf 1] een ingebrekestelling gestuurd, waarin [partij A] meedeelt geen aanspraak meer te maken op nakoming van de tussen [partij A] en [bedrijf 1] gesloten overeenkomst, doch op grond van artikel 6:87 BW Pro schadevergoeding vordert. Door deze omzettingsverklaring heeft [partij A] bewerkstelligd dat [bedrijf 1] haar verplichtingen uit de als huurovereenkomsten aan te merken overeenkomsten met [partij B] niet langer nakomt. [partij A] kan zich niet distantiëren van de uitvoering van het beheer en moet juist instaan voor dat beheer. Anders levert de weigering om het beheer uit te voeren onrechtmatig handelen jegens [partij B] op. Omdat [partij A] gehouden is de schade die [partij B] lijden te vergoeden dient zij alsnog voor het beheer zorg te dragen. Daarnaast moet [partij A] de ontruimingsbescherming respecteren die voortvloeit uit de overeenkomsten tussen [bedrijf 1] en [partij B], aldus deze laatste.
4.7.
[partij A] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
4.8.
Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Vanwege de onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [partij A] en gedaagden sub 1, 5, 6, 7 en 8 een minnelijke regeling bereikt, inhoudende dat gedaagden sub 1, 5, 6, 7 en 8 de door hen gebruikte woonruimte in het pand zullen ontruimen uiterlijk op 1 september 2026. Deze regeling is in een vaststellingsovereenkomst neergelegd die vervolgens in het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling is opgenomen. Het voorgaande betekent dat het geschil in de hoofdzaak is beperkt tot [partij A] enerzijds en gedaagden sub 2, 3 en 4 anderzijds.
Huur of bruikleen?
5.3.
Partijen verschillen van mening over de vraag of de grond van het gebruik van het pand als huur of bruikleen moet worden aangemerkt.
5.4.
Artikel 7:201 lid 1 BW Pro omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
Artikel 7A:1777 BW omschrijft bruikleen als de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder de voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na een bepaalde tijd, zal teruggeven.
5.5.
Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat aldus de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen. Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. [5]
5.6.
Gedaagden sub 2, 3 en 4 stellen dat zij ieder afzonderlijk € 300,40 per maand aan [bedrijf 1] betalen voor het gebruik van hun woning en dat dit als een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro moet worden aangemerkt. Volgens gedaagden kunnen de door hen betaalde vergoedingen slechts dan niet als huurbetaling worden aangemerkt indien degene die de woonruimte ter beschikking stelde aantoont dat deze vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op daadwerkelijk gemaakte onkosten. Daarvan is in dit geval geen sprake. Evenmin kan de huurverhouding in de gegeven omstandigheden worden aangemerkt als naar haar aard van korte duur. Daarnaast wijzen gedaagden erop dat [partij A] ten tijde van de totstandkoming van de beheerovereenkomst onderdeel uitmaakte van hetzelfde concern en onder hetzelfde bestuur viel als [bedrijf 1] en dat [partij A] dus geacht moet worden te hebben ingestemd met de inhoud en strekking van de overeenkomsten met gedaagden. [partij A] kan zich daarom niet op het standpunt stellen dat [bedrijf 1] buiten haar bevoegdheid zou zijn getreden, zodat ook zij aan deze huurovereenkomsten is gebonden, aldus gedaagden.
5.7.
De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat gedaagden allemaal onder dezelfde voorwaarden in het pand verblijven. Uit de inhoud van de overeenkomsten en de standpunten van partijen kan worden afgeleid dat [bedrijf 1] en gedaagden, ten tijde van het aangaan van die overeenkomsten, een gebruik om niet van (een gedeelte van) het pand voor ogen heeft gestaan in afwachting van concrete plannen van [partij A] om het pand te slopen, her-ontwikkelen, verkopen, verhuren of te renoveren.
In de overeenkomsten is in de considerans opgenomen dat 'bruiklener' zich uitdrukkelijk bewust is van de tijdelijke en bijzondere aard van de 'bruikleenovereenkomst', dat 'bruiklener' er uitdrukkelijk mee instemt dat het (gedeelte van het) pand hem slechts tijdelijk en niet exclusieve huisvesting zal bieden, dat 'bruiklener' na beëindiging van de 'bruikleenovereenkomst' jegens 'bruikleengever' geen enkele aanspraak op vervangende huisvesting of anderszins kan en zal doen gelden, dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling van contractspartijen is om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan en dat 'bruiklener' geen huurbescherming toekomt en zich daarvan uitdrukkelijk bewust is. Verder is in de overeenkomst op meerdere plaatsen bepaald dat deze ziet op bruikleen en niet op huur. Uit de tekst wordt duidelijk dat dit gebruik door gedaagden tijdelijk en eindig was. Gelet op de inhoud en strekking van de bepalingen van de overeenkomst staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat [bedrijf 1] en gedaagden de bedoeling hebben gehad om een bruikleenovereenkomst te sluiten, althans dat [bedrijf 1] mocht verwachten dat gedaagden ermee akkoord zijn gegaan (een gedeelte van) het pand in bruikleen te bewonen.
Overigens wordt dit door gedaagden ook niet betwist. De vraag ligt voor of met het betalen van het maandelijkse bedrag van € 300,40 een tegenprestatie voor het gebruik is overeengekomen, zoals door gedaagden is betoogd en door [partij A] is betwist.
5.8.
[bedrijf 1] en gedaagden zijn overeengekomen dat gedaagden aan [bedrijf 1] een vergoeding betalen voor de kosten van de diensten van [bedrijf 1]. Gedaagden beta(a)l(d)en aan [bedrijf 1] een maandelijkse vergoeding van € 300,40. De vraag is of deze maandelijkse betaling uitsluitend ziet op vergoeding van kosten aan de kant van [bedrijf 1] als beheerder. In dat geval wordt de vergoeding niet als betaling voor gebruik van (een gedeelte van) het pand aangemerkt en is dus sprake van bruikleen. In de specificatie, die deel uitmaakt van de overeenkomst, is een nadere invulling gegeven aan de diensten die [bedrijf 1] aanbiedt voor de maandelijkse vergoeding. Daarin is vermeld dat die diensten bestaan uit: (i) bruikleenvergoeding € 195,40, (ii) tegemoetkoming nutsvoorzieningen € 75, (iii) afvalcontainer € 15 en (iv) schoonmaak € 15. Ten aanzien van de bruikleenvergoeding ad
€ 195,40 heeft [partij A] toegelicht dat deze vergoeding conform het Keurmerk Leegstandbeheer ziet op dekking van door [bedrijf 1] in verband met het door haar uit te voeren beheer c.q. gebruik van het (gedeelte van het) pand gemaakte (bedrijfs-)kosten die zij heeft moeten maken om het (gedeelte van het) pand beschikbaar te krijgen en bewoonbaar te houden. Daarmee heeft [partij A] voldoende onderbouwd dat de ontvangen bedragen worden aangewend ter dekking van de kosten die [bedrijf 1] heeft gemaakt. Daarbij speelt mee dat [bedrijf 1] een professionele leegstandsbeheerder is en dat zij geen vergoeding voor het beheer ontvangt van [partij A] als haar opdrachtgever. Hieruit volgt dat gedaagden niet meer hebben betaald dan een vergoeding voor werkelijk gemaakte kosten en is de door gedaagden aan [bedrijf 1] betaalde vergoeding niet aan te merken als een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW Pro.
5.9.
De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat de rechtsverhouding tussen [bedrijf 1] en gedaagden als bruikleen moet worden gekwalificeerd uit hoofde waarvan gedaagden geen huurbescherming genieten. Daarbij geldt dat als de overeenkomsten tussen [bedrijf 1] en gedaagden huurovereenkomsten zouden zijn geweest, dit niet zonder meer betekent dat gedaagden de rechten uit hun (als huurovereenkomsten te kwalificeren) overeenkomsten met [bedrijf 1] ook jegens [partij A] kunnen inroepen. Omdat hier echter geen sprake is van huurovereenkomsten behoeft dit geen verdere bespreking.
Rechtsgeldige opzegging?
5.10.
Gedaagden sub 2, 3 en 4 betwisten (subsidiair) dat de bruikleenovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd. Volgens gedaagden staan de planologische invulling van het gebied “Centrumgebied Oosterenk” en het daarbij behorende tijdspad nog niet onherroepelijk vast. Daarmee is niet voldaan aan de (opschortende) voorwaarde voor beëindiging van de bruikleenovereenkomsten, aldus gedaagden.
5.11.
De rechtbank overweegt dat in de bruikleenovereenkomsten is bepaald dat de bruikleenovereenkomst zowel door bruikleengever als bruiklener op ieder moment schriftelijk kan worden beëindigd middels opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 28 dagen, behoudens in geval van calamiteiten. Voor zover gedaagden betogen dat opzegging – en daarmee ontruiming – alleen is toegestaan als [partij A] beschikt over een bruikbare omgevingsvergunning voor het bouwplan dat nu heet “de kop van de boulevard”, getuigt dat van een verkeerde lezing van de opzeggingsvoorwaarde. Deze voorwaarde betekent niets anders dan dat [bedrijf 1] op ieder gewenst moment de bruikleenovereenkomsten kan opzeggen, mits zij daarbij een termijn van 28 dagen in acht neemt. Vast staat dat [bedrijf 1] in haar opzeggingsbrief van 15 augustus 2023 [6] aan die voorwaarde heeft voldaan. Het subsidiaire verweer van gedaagden faalt dus.
Conclusie
5.12.
De rechtbank komt tot de slotsom dat de ontruimingsvordering van [partij A] ten aanzien van gedaagden sub 2, 3, en 4 voor toewijzing in aanmerking komt. .
Ontruimingstermijn
5.13.
Het voorgaande betekent dat gedaagden sub 2, 3 en 4 al geruime tijd zonder recht of titel in het pand verblijven en daarmee onrechtmatig handelen tegenover [partij A]. [partij A] vordert een ontruimingstermijn van (maximaal) 14 dagen. [partij A] heeft toegelicht dat voor “Centrumgebied Oosterenk” in 2020 eerst een gebiedsvisie en daarna in 2024 een ruimtelijk ontwikkelplan is vastgesteld en goedgekeurd, dat [bedrijf 2] B.V. in dit gebied de zogenaamde “Kop van de Boulevard” met circa 330 woningen en voorzieningen ontwikkelt, dat [bedrijf 2] B.V. hiermee in het eerste kwartaal van 2027 op basis van een omgevingsvergunning wil starten en dat voor die tijd circulaire sloop van het pand nodig is. Deze toelichting van [partij A] hebben [partij B] onvoldoende gemotiveerd weersproken. [partij A] heeft dus belang bij een spoedige ontruiming van het pand. [partij A] heeft echter ingestemd met een minnelijke regeling met [partij B] en Brüsewitz die onder meer inhoudt dat die vijf gedaagden het pand uiterlijk op 1 september 2026 ontruimen. De rechtbank zal dan ook beslissen dat gedaagden het pand ontruimd dienen te hebben op de in de periode tussen 1 juli 2026 en 1 september 2026 gelegen datum, waarop [partij B] en Brüsewitz allen het pand ontruimd hebben, doch uiterlijk op 1 september 2026. Dit betekent, dat gedaagden sub 2, 3 en 4 het pand op 1 juli 2026 ontruimd moeten hebben, indien alle andere vijf gedaagden reeds vóór 1 juli 2026 het pand ontruimd hebben, dat zij het pand ontruimd moeten hebben op een datum gelegen in de periode van 1 juli 2026 tot 1 september 2026 waarop de laatste van genoemde vijf gedaagden het pand ontruimd heeft en dat zij in ieder geval op 1 september 2026 het pand ontruimd moeten hebben.
Proceskosten
5.14.
Gedaagden sub 2, 3 en 4 zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom het hun toe te rekenen deel van de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De te betalen proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
42,14
(3/8 x € 112,37)
- griffierecht
€
258,00
(3/8 x € 688,00)
- salaris advocaat
€
489,75
(3/8 x 2 punten × € 653,00)
Totaal
€
789,89
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
5.16.
Hiervoor is overwogen dat tussen [bedrijf 1] en [partij B] geen huurovereenkomsten, maar bruikleenovereenkomsten tot stand gekomen zijn, dat deze overeenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en dat [partij B] thans zonder recht of titel verblijven in het hiervoor onder 3.1. genoemde kantoorpand. De vorderingen van gedaagden sub 2, 3 en 4 die verband houden met hun stelling dat tussen [bedrijf 1] en hen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen zal de rechtbank derhalve afwijzen. Het deel van de vordering dat ziet op onder meer het in stand houden van de nutsvoorzieningen en de verwarming zal de rechtbank eveneens afwijzen. Indien [partij A] al een dergelijke verplichting heeft, is onvoldoende onderbouwd dat [partij A] die niet na zou komen, mede gelet op de schikking die [partij A] met [partij B] en Brüsewitz heeft bereikt. De stelling van [partij A] dat zij toegezegd heeft dat zij de verschillende voorzieningen laat voortduren en dat zij zich aan die toezegging houdt hebben [partij B] immers niet kunnen weerleggen.
5.17.
Gedaagden sub 2, 3 en 4 zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom het hun toe te rekenen deel van de proceskosten betalen. De te betalen proceskosten van [partij A] worden begroot op € 489,75 (3/4 x 2 punten x factor 0,5 x € 653,00) aan salaris advocaat.
5.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In conventie en in reconventie
5.19.
De rechtbank zal gedaagden sub 2, 3 en 4 in de nakosten ter hoogte van € 296,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) veroordelen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt gedaagden sub 2, 3 en 4 om het pand ontruimd te hebben op de in de periode tussen 1 juli 2026 en 1 september 2026 gelegen datum, waarop [partij B] en Brüsewitz allen het pand ontruimd hebben doch uiterlijk op 1 september 2026
met medeneming van alle personen en zaken die zich door of vanwege gedaagden sub 2, 3 en 4 in of bij het pand bevinden, teneinde het pand geheel leeg en bezemschoon ter vrije beschikking van [partij A] te stellen;
6.2.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
6.3.
wijst de vorderingen van gedaagden sub 2, 3 en 4 af;
in conventie en in reconventie
6.4.
veroordeelt gedaagden sub 2, 3 en 4 hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten van € 1.575,64 (€ 789,89 + € 296,00 + € 489,75), te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als gedaagden sub 2, 3 en 4 niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.5.
veroordeelt gedaagden sub 2, 3 en 4 hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
6.6.
verklaart de veroordelingen onder 6.1, 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2026. (PvdS)