Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer / rekestnummer: 12076034 \ EJ VERZ 26-53
Beschikking van 29 april 2026
in de zaak van
[verzoekster],
te [woonplaats 1],
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekster],
gemachtigde: mr. A. Hoekman,
tegen
1.[verweerder 1],
te [woonplaats 2],
2.
[verweerder 2],
2.
[verweerder 2],
te [woonplaats 3],
verwerende partijen,
hierna samen te noemen: [verweerders],
gemachtigden: mrs. T.B. van Dreumel en A.M. Cornel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties
- het verweerschrift met producties
- de nagekomen producties 17, 18 en 18a
- de mondelinge behandeling van 8 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[verzoekster] huurt sinds 1 december 2019 de woning en garage c.a. aan de [adres], eerst met haar toenmalige partner en vanaf 2021 alleen (met haar kinderen).
Voor de woning en de garage c.a. heeft [verzoekster] in 2021 met de (toenmalige) verhuurder, de heer [naam] (hierna: [naam]), twee huurovereenkomsten gesloten.
2.2.
In de eerste huurovereenkomst tussen [naam] en [verzoekster] getiteld Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte staat dat de huurprijs € 720,00 per maand is, deze ingaat op
1 september 2021, en is voor de duur van minimaal 36 maanden. Verder staat in de huurovereenkomst onder meer:
Artikel 1: Het Pro gehuurde en de bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en verstrekt in gebruik dezelfstandige woning(onderstreping ktr.), alsmede de onroerende aanhorigheden, op het adres [adres]
1.2.
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en werkruimte en de eventueel bij het gehuurde behorende berging(en) als opslagruimte van eigen inboedel.
Op de huurovereenkomst is van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, volgens het ROZ- model van 20 maart 2017.
2.3.
In de tweede huurovereenkomst tussen [naam] en [verzoekster], handelend onder de naam [bedrijf], ook getiteld Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte, staat dat de huurprijs € 255,00 per maand is, deze ingaat op 1 september 2021 en is voor de duur van minimaal 36 maanden. Verder staat in de overeenkomst onder meer:
Artikel 1: Het Pro gehuurde en de bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en verstrekt in gebruik degarage(onderstreping ktr.), alsmede de onroerende aanhorigheden, op het adres [adres]
1.2.Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en werkruimte en de eventueel bij het gehuurde behorende berging(en) als opslagruimte van eigen inboedel.
Op de huurovereenkomst is van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, volgens het ROZ- model van 20 maart 2017.
2.4.
Op het moment van het aangaan van de huurovereenkomsten bestond het geheel uit twee kadastrale percelen; [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2]. Dit laatste perceel heeft [naam] gesplitst in de percelen [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4]. Zoals op onderstaande luchtfoto is te zien, staat het woonhuis op perceel [perceelnummer 3] en de garage op perceel [perceelnummer 4]. Perceel [perceelnummer 1] betreft een stuk ingericht als (kruiden)tuin.
[afbeelding]
2.5.
[verweerders] hebben in 2022 de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 4] inclusief opstallen van [naam] gekocht.
2.6.
Op 19 mei 2025 hebben [verweerders] de huurovereenkomst met [verzoekster] met betrekking tot de garage en onroerende aanhorigheden (zie 2.3) opgezegd tegen
1 december 2025. Zij hebben daarbij ook de ontruiming aangezegd tegen 1 december 2025. Volgens hen ziet de tweede overeenkomst op de percelen met nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 4] (met opstallen); bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. [verweerders] hebben deze huurovereenkomst opgezegd omdat zij de garage en de strook grond zelf in gebruik willen nemen. [verweerders] wonen ook aan de [adres], op nummer [nummer], en hun achtertuin grenst aan beide percelen.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Volgens [verzoekster] hoeft zij het gehuurde niet te ontruimen, omdat geen sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230 a BW, maar van woonruimte. Volgens
[verzoekster] kan zij dan ook niet worden ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Mocht hierover anders worden geoordeeld, dan geldt dat zij verzoekt om verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 december 2026.
3.2.
[verweerders] hebben primair verzocht het verzoek van [verzoekster] af te wijzen en het tijdstip van ontruiming van beide percelen met nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 4] vast te stellen op twee dagen na deze beschikking. Subsidiair verzoeken zij de ontruimingstermijn voor de percelen met nummer [perceelnummer 1] en [perceelnummer 4] te verlengen tot vijf maanden na het einde van de huurovereenkomst, dus tot en met 30 april a.s.
Meer subsidiair verzoeken [verweerders] hetzelfde als primair en subsidiair verzocht, met dien verstande dat de verzoeken gelden voor (een deel van) perceel [perceelnummer 4], voor het geval de kantonrechter tot de conclusie komt dat perceelnummer [perceelnummer 1] en/of een deel van perceel [perceelnummer 4] niet als aanhorige onroerende zaak tot de gehuurde bedrijfsruimte (de garage) valt.
Meer subsidiair verzoeken zij de kantonrechter vast te stellen dat in alle gevallen de gebruiksvergoeding voor de garage met terugwerkende kracht vanaf 1 december 2025
€ 700,00 per maand bedraagt.
4.De beoordeling
Separate huurovereenkomsten of één huurovereenkomst?
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter geldt tussen partijen dat [verzoekster] van [naam] het geheel (de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] met opstallen) huurde voor een bedrag van € 975,00. Uit het overgelegde geluidsfragment van een gesprek tussen [naam] en [verzoekster] eind augustus 2022 blijkt immers dat [naam] voor het totaal een huurprijs van € 975,00 wilde en dat dit bedrag op verzoek van [verzoekster] is “verdeeld” over de woning en de garage zodat zij huurtoeslag zou krijgen. Het opstellen van de tweede huurovereenkomst is dan ook (enkel) gedaan om ten opzichte van de fiscus een onjuiste voorstelling van zaken te geven. Tussen partijen geldt echter niet deze schijnhandeling, maar datgene wat zij werkelijk bedoelden en begrepen.
Gemengde overeenkomst
4.2.
Blijkens haar verzoekschrift (punt 23) gebruikte [verzoekster] de garage als werkruimte ten behoeve van haar onderneming, was dit [naam] bekend en heeft hij met dit gebruik ingestemd. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een gebruik van het gehuurde voor ogen hadden dat valt onder twee verschillende huurregimes (woonruimte en 230a-ruimte). Er is dan ook sprake van een gemengde overeenkomst waarbij (onder meer) de bepalingen over beëindiging niet met elkaar verenigbaar zijn. Om te bepalen welk(e) huurregime(s) van toepassing is/zijn – en overigens ook om te bepalen of [verweerders] als verhuurder hebben te gelden [1] – moet eerst worden beoordeeld of de huurovereenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten..
Splitsing?
4.3.
Bij de hiervoor bedoelde beoordeling moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. [2]
4.4.
De kantonrechter acht splitsing van de huurovereenkomst aangewezen voor zover het gaat om de garage, gelet op het navolgende. Bij aanvang van de huurovereenkomst oefende [verzoekster] haar bedrijfsmatige activiteiten uit in de garage, die daarvoor ook specifiek was aangewezen. De garage is, (ook) getuige de door [verzoekster] overgelegde foto’s, nog steeds geschikt voor deze activiteiten en zij wil (volgens haar verzoekschrift) de garage daarvoor ook weer gaan gebruiken (momenteel heeft zij haar activiteiten gestaakt). Verder is er geen sprake van een bouwkundige samenhang; de garage is niet aan de woning gebouwd, maar op enige afstand daarvan en heeft een eigen toegang. Dat de nutsvoorzieningen gedeeld worden, maakt het voorgaande niet anders: deze kunnen, zo hebben [verweerders] tijdens de mondelinge behandeling (onbetwist) aangevoerd, gemakkelijk worden gesplitst.
De omstandigheid dat [verzoekster] de garage momenteel gebruikt om gasten te ontvangen en voor opslag van voedsel legt tegenover het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal om te oordelen dat splitsing niet aangewezen is.
4.5.
De huurovereenkomst zal dan ook worden gesplitst in twee huurovereenkomsten: één overeenkomst voor de woning met tuin, waarop het woonruimteregime van toepassing is, en één overeenkomst voor de garage, beheerst door het regime van artikel 7:230a BW. Daarbij wordt, met [verweerders], aangenomen dat het deel van perceel [perceelnummer 4] dat onder en ten oosten van de garage ligt als aanhorigheid bij de garage heeft te gelden, evenals het deel van perceel [perceelnummer 1] waarop het stenen pad naast de garage loopt. Voor het overige deel van beide percelen geldt dit niet, nu [verzoekster], op zichzelf onbetwist, heeft aangevoerd dat zij alleen de garage gebruikte voor bedrijfsmatige doeleinden en zij het perceel verder gebruikte als tuin. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat in deze procedure niet de vraag voorligt of (ook) de huurovereenkomst voor de woning en tuin gesplitst moet worden, nu een deel van de tuin door [naam] is overgedragen aan [verweerders].
4.6.
Een en ander leidt tot de conclusie dat dat het primaire verzoek van [verzoekster] om haar niet-ontvankelijk te verklaren wordt afgewezen voor zover het gaat om de garage met aanhorigheden. Dit brengt mee dat haar (subsidiaire) verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn moet worden beoordeeld.
Verlenging ontruimingstermijn?
4.7.
Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik.
4.8.
Hoewel [verzoekster] in haar verzoekschrift nog heeft aangevoerd dat haar belang is gelegen in het vanuit de garage kunnen exploiteren van haar onderneming (waarmee zij in haar levensonderhoud zou voorzien) heeft zij tijdens de mondelinge behandeling laten weten dat zij al zeer geruime tijd geen bedrijfsmatige activiteiten meer uitvoert in de garage.
Niet valt dan ook in te zien waarom de te maken belangenafweging in haar voordeel zou moeten uitvallen. Haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt dan ook afgewezen.
Het tijdstip van de ontruiming
4.9.
Aangezien het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen, moet de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vaststellen (artikel 7:230a lid 7 BW). De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van een maand redelijk en stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 juni 2026.
Gebruiksvergoeding
4.10.
Nu het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen, komt de kantonrechter niet toe aan het verzoek van de zijde van [verweerders] om de gebruiksvergoeding ex artikel 7:230a lid 6 BW vast te stellen.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:225 BW Pro, het voorgaande niet betekent dat [verzoekster] over de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de dag van ontruiming geen gebruiksvergoeding is verschuldigd. De gebruiksvergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW Pro moet echter bij dagvaarding gevorderd worden.
Proceskosten
4.11.
[verzoekster] is in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerders] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:230a BW voor zover het gaat om het deel van perceel [perceelnummer 4] dat
nietonder en ten oosten van de garage ligt en om het deel van perceel [perceelnummer 1] waarop niet het stenen pad naast de garage loopt,
nietonder en ten oosten van de garage ligt en om het deel van perceel [perceelnummer 1] waarop niet het stenen pad naast de garage loopt,
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van de gehuurde garage en aanhorigheden vast op 1 juni 2026 en veroordeelt [verzoekster] om het gehuurde uiterlijk op die datum ontruimd en verlaten aan [verweerders] op te leveren,
5.3.
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.