Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1670
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2], wonende te [woonplaats], belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van Rijssen-Holten.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) aanvankelijk vastgesteld op € 224.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rijssen-Holten voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar gegrond verklaard en daarbij de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 217.000,-.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. In dit verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning nogmaals verlaagd tot een niet door belanghebbenden geaccepteerd schikkingsvoorstel van € 198.000,-. Op 14 april 2026 hebben belanghebbenden een nadere toelichting op het beroep gestuurd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [belanghebbende 1] en namens de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur.
Feiten
Belanghebbenden zijn samen eigenaar van de woning. De vrijstaande recreatiewoning, gebouwd in 1965, heeft een gebruiksoppervlakte van 76 m² en staat op een perceel van 991 m². De woning beschikt over een tuinhuis van 6 m² en een vrijstaande garage van 47 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. Omdat de heffingsambtenaar in het verweerschrift een lagere WOZ-waarde voorstaat van € 198.000,- dan in de uitspraak op bezwaar vermeld, is het beroep gegrond.
3. De rechtbank beoordeelt vervolgens of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van € 198.000,- niet alsnog te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbenden.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. Ter voorlichting merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad vrij staat om in elke fase van het geding (in bezwaar en nadien in beroep) de beschikte waarde met nieuwe gegevens/andere respectievelijk betere vergelijkingsobjecten te onderbouwen.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 200.000,- Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande recreatiewoningen eveneens te Holten:
- [adres 2], bouwjaar 1970, op 8 april 2024 verkocht voor € 183.500,-;
- [adres 3], bouwjaar 1968, op 17 oktober 2023 verkocht voor € 187.000,-;
- [adres 4], bouwjaar 1970, op 12 juni 2024 verkocht voor € 200.000,-.
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbenden. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kwaliteit en uitstraling, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbenden voeren aan dat de woning uit bouwjaar1965 dateert en in oorspronkelijke staat verkeert. Zo is sprake van enkel steens muren van 1 meter hoog, houten schragen, grotendeels enkel glas, de originele keuken, oude vloerbedekking en een oude meterkast. Er is geen badkamer. De heffingsambtenaar vermeldt dat er een tuinhuis van 20 m² is, maar dat is een schuurtje van 1,5 bij 2 meter. Ook de foto is niet van huisnummer [nummer 1], maar van huisnummer [nummer 2]. De garage (volgens de heffingsambtenaar) van 56 m² is geen een-steens garage, maar een houten schuur van schragen van 25 m². Verder betwisten belanghebbenden de door de heffingsambtenaar aanvankelijk gebruikte vergelijkingsobjecten: [adres 3], [adres 7] en [adres 8]. Deze woningen zijn stenen woningen, beter geïsoleerd en gemoderniseerd. Ook wijzen belanghebbenden op nieuwere, modernere woningen met een lagere WOZ-waarde:
- [adres 9], opnieuw gebouwd een aantal jaren geleden, WOZ-waarde
€ 215.000,-;
- [adres 5], bouwjaar 1990, WOZ-waarde € 189.000,-;
- [adres 6], bouwjaar 2003, WOZ-waarde € 208.000,-;
- [adres 5], bouwjaar 2001, WOZ-waarde € 228.000,-;
- [adres 5] (mag permanent bewoond worden), bouwjaar 2011, WOZ-waarde € 216.000,-.
Een reële waarde zou € 171.000,- zijn, zoals [adres 10]. Belanghebbenden stellen dat de woning een nog lagere waarde zou moeten hebben, omdat ook laatstgenoemde woning van steen is, beter geïsoleerd en gemoderniseerd.
9.1.
In de toelichting van 14 april 2026 benadrukken belanghebbenden dat een aantal jaren geleden ook al bezwaar is gemaakt op dezelfde gronden over de verkeerde foto, de verkeerde afmetingen van het tuinhuisje en de schuur en het achterstallig onderhoud en de oorspronkelijke staat van de woning. Het bevreemdt dat jaren later nog steeds dezelfde foutieve foto en verkeerde afmetingen worden gebruikt. Waarom is dit destijds niet aangepast in de matrix? Verder kloppen de afmetingen nog steeds niet. De schuur (geen garage) is gedeeltelijk open en niet zichtbaar op de plattegrond. Ook hebben belanghebbenden de heffingsambtenaar de vraag voorgelegd waarom [adres 10] is getaxeerd op € 172.000,-, terwijl deze woning bij uitstek vergelijkbaar is met belanghebbendes woning. Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de staat van de woning foto’s aan het dossier toegevoegd.
10. Over de vermelding van onjuiste objectkenmerken en de foto stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat inderdaad een onjuiste foto is gebruikt, maar dat dit geen gevolgen heeft voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Verder heeft de heffingsambtenaar de afmetingen van het tuinhuis in de matrix bij het taxatierapport aangepast naar 6 m² en heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de garage 47 m² is en dat rekening is gehouden met het bouwmateriaal door de garage op ondergemiddeld/matig (2) te waarderen. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Ten aanzien van de staat van belanghebbendes woning heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de onderdelen Kwaliteit en Voorzieningen van de woning in de matrix zijn gewaardeerd op matig (score ‘2’). Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mindere staat van belanghebbendes woning.
11. Verder overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde van woningen wordt vastgesteld aan de hand van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning heeft vergeleken met drie rond de waardepeildatum verkochte vergelijksobjecten uit dezelfde bouwperiode met alle drie de woningen, blijkens de matrix, eveneens matige koudv-aspecten. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat de WOZ-waarde een relatie heeft met de actuele woningmarktprijzen onafhankelijk van eerdere WOZ-waardebepalingen van de woning of van andere woningen. Blijkens de matrix is aan de woning met aanhorigheden een getaxeerde waarde toegekend van circa € 85.000,-, terwijl het perceel van belanghebbenden in vergelijking met de drie vergelijkingsobjecten (veruit) de laagste grondprijs heeft. Desalniettemin vertegenwoordigt het perceel nog een waarde van circa € 115.000,-. Aan de door belanghebbenden genoemde WOZ-waarden van andere woningen aan de Winkelbergweg komt vanwege de wetssystematiek inzake waarderen geen betekenis toe, omdat alleen de vergelijkingsmethode kan en mag worden toegepast waarbij gerealiseerde verkopen van min of meer vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum allesbepalend zijn voor de WOZ-waarde, nu het (impliciete) beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
12. In de kern schuilt de pijn er in dat de matrix rekenkundig klopt, omdat vergelijkbare woningen uit dezelfde bouwperiode blijkens de matrix voor (relatief) hoge bedragen zijn verkocht, zodat ook de woning van belanghebbende qua waarde hoog scoort. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel is ter zitting uitvoerig besproken en bediscussieerd, maar klip en klaar is dat dit niet opgaat omdat vergelijkbare identieke woningen ontbreken. Reeds om die reden kan geen betekenis worden toegekend aan de WOZ-waarde van andere recreatiewoningen.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van
€ 198.000,- niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen en bepalen dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2024 wordt vastgesteld op
€ 198.000,-.
De heffingsambtenaar moet het griffierecht ter hoogte van € 53,- vergoeden aan belanghebbenden. De reiskosten voor het bijwonen van de zitting van € 23,20 komen eveneens voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2024 vast op € 198.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde vermindert/vaststelt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- en de proceskosten van
€ 23,20 aan belanghebbenden zal vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
P.P. van Essen - van 't Ende, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.