Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3019
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2], wonende te [woonplaats],
hierna: [eiser 1] en [eiser 2]
(gemachtigde: mr. B. Oudenaarden),
en
het college van burgemeester en wethouders van Enschede
hierna: het college
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de afwijzing van de aanvraag van [eiser 1] en [eiser 2]. [eiser 1] en [eiser 2] hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan 'Het Eeftink-Gasfabriekstraat'. Het college heeft de aanvraag afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] zijn het niet eens met deze afwijzing. Zij voeren daartoe aan dat het college het advies van de schadebeoordelingscommissie niet had mogen negeren.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om planschadevergoeding niet heeft kunnen afwijzen. Het college had bij de beoordeling van het planschadeverzoek niet mogen afwijken van het advies van de aangestelde, onafhankelijke adviescommissie. [eiser 1] en [eiser 2] krijgen dus gelijk en het beroep is daarmee gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 15 mei 2022 een aanvraag ingediend voor de tegemoetkoming in planschade in de vorm van waardevermindering van hun pand aan [adres] als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Het Eeftink-Gasfabriekstraat’.
2.1.
Op 4 oktober 2022 heeft het college, in overeenstemming met de Verordening tegemoetkoming planschadevergoeding 2008 van Enschede (hierna: de verordening), aan [bedrijf 1] B.V. de opdracht gegeven om als schadebeoordelingscommissie (de adviescommissie) een advies uit te brengen over het planschadeverzoek van [eiser 1] en [eiser 2].
2.2.
Op 28 februari 2023 heeft [bedrijf 1] namens de adviescommissie een conceptadvies uitgebracht aan het college en verzonden naar partijen. In dit conceptadvies komt [bedrijf 1] tot de conclusie dat er een planologische verslechtering heeft plaatsgevonden die moet leiden tot een uitkering van € 68.000,- aan planschadevergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2].
2.3.
Het college heeft bij brief van 11 april 2023 in reactie op het conceptadvies een contra-expertise ingediend, uitgevoerd door [bedrijf 2], waarin wordt geconcludeerd dat er geen planologische verslechtering optreedt, en daarmee geen recht bestaat op een vergoeding wegens planschade.
2.4.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben bij brief van 21 april 2023 gereageerd op het conceptadvies.
2.5.
Op 3 mei 2023 heeft de adviescommissie een definitief advies uitgebracht aan het college, concluderend dat er sprake is van een recht op planschadevergoeding ter hoogte van € 68.000,-.
2.6.
Op 22 juni 2023 heeft het bureau [bedrijf 2] op verzoek van het college een second opinion uitgebracht naar aanleiding van het definitieve advies van de adviescommissie. In deze second opinion wordt geconcludeerd dat er zodanige gebreken aan het advies van de schadebeoordelingscommissie kleven, dat dit advies niet gevolgd kan worden. In de second opinion wordt opnieuw geconcludeerd dat er geen planologische verslechtering optreedt, en daarmee geen recht bestaat op een vergoeding wegens planschade.
2.7.
Bij brief van 27 juli 2023 heeft het college [eiser 1] en [eiser 2] laten weten voornemens te zijn de aanvraag om vergoeding van planschade af te wijzen. Daarbij verwijst het college naar de second opinion van [bedrijf 2] van 22 juni 2023 en stelt het college [eiser 1] en [eiser 2] in de gelegenheid te reageren op deze second opinion.
2.8.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben bij brief van 18 augustus 2023 gereageerd op het voornemen van het college om de aanvraag af te wijzen. Bij hun reactie hebben zij een inhoudelijke reactie op de second opinion gegeven, opgesteld door mr. S.G. van Hoogmoed RT, rentmeester NVR.
2.9.
Het college heeft in lijn met de second opinion van [bedrijf 2] en in afwijking van het advies van de schadebeoordelingscommissie het verzoek om planschadevergoeding van [eiser 1] en [eiser 2] met het besluit van 26 september 2023 afgewezen.
2.10.
Met het bestreden besluit van 29 mei 2024 op het bezwaar van [eiser 1] en [eiser 2] is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
2.11.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.12.
De rechtbank heeft het beroep op 10 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser 1], [eiser 2], hun gemachtigde en de gemachtigde van het college, vergezeld door [naam 1] en [naam 2] (deskundigen).
2.13.
De rechtbank heeft op 15 mei 2025 het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige in deze zaak benoemd om onderzoek te verrichten en daarvan schriftelijk verslag uit te brengen.
2.14.
Op 16 september 2025 heeft de StAB een concept-verslag uitgebracht. Partijen hebben hierop gereageerd.
2.15.
Bij verslag van 20 oktober 2025 heeft de StAB aan de rechtbank verslag uitgebracht, zoals bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Partijen hebben hierop schriftelijk gereageerd.
2.16.
Op 17 februari 2026 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
3. Voor de beoordeling van het beroep is het van belang de inhoud van de verschillende adviezen en reacties daarop te schetsen. De rechtbank zal hierna daarom kort samengevat de inhoud van de verschillende adviezen en rapporten weergeven, waarna zal worden ingegaan op de inhoud van het beroep en het rapport van de StAB.
Het advies van [bedrijf 1] van 3 mei 2023
4. In het definitieve advies van de adviescommissie wordt het nieuwe (beweerdelijk) schadeveroorzakende planologische regime (bestemmingsplan ‘Het Eeftink-Gasfabriekstraat) vergeleken met het oude planologische regime (bestemmingsplan ‘Hogeland Zuid, Varvik en Diekman’). Mede van belang is een op 9 november 2022 onder het nieuwe bestemmingsplan verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw in afwijking van de regels van het bestemmingsplan ‘Het Eeftink-Gasfabriekstraat’. [bedrijf 1] concludeert naar aanleiding van de planvergelijking dat de bebouwingsmogelijkheden niet zijn gewijzigd, maar dat wel de gebruiksmogelijkheden van het terrein, gelegen naast het pand van [eiser 1] en [eiser 2], zijn verruimd van ‘Kantoor’ naar ‘Bedrijf’, waarin bedrijven met lichte milieucategorie 1 en 2 worden toegestaan. [bedrijf 1] schrijft dat er geen sprake is van onevenredige verslechtering ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden en dat er voor dit punt een grondslag ontbreekt voor een tegemoetkoming in planschade. Voor de door [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerde punten ‘vermindering van uitzicht’, ‘toename parkeerdruk’ en ‘extra verkeer’ geldt dat er geen sprake is van een dusdanige planologische verslechtering dat daardoor een recht bestaat op planschadevergoeding. Wel concludeert [bedrijf 1] dat de (via de omgevingsvergunning) gecreëerde mogelijkheid om, op minder dan de 30 meter die de VNG-brochure voorschrijft, bedrijfsmatige activiteiten te verrichten tot maximaal milieucategorie 2, een planologische verslechtering behelst, nu het aannemelijk is dat de verhuurbaarheid van de kantoorunits daardoor wordt beperkt. Ook leidt de transformatie van een ‘kantooromgeving’ naar een ‘bedrijvenomgeving’ tot een aantasting van de situeringswaarde van het kantoorpand van [eiser 1] en [eiser 2]. Na taxatie van het object, uitgevoerd door [naam 3], komt de adviescommissie tot de conclusie dat er een waardevermindering is opgetreden van
€ 140.000,-. Na aftrek van het normaal maatschappelijk risico van 5% leidt dit volgens [bedrijf 1] tot een recht op planschadevergoeding van € 68.000,-.
De second opinion van [bedrijf 2]
5. In reactie op het advies van [bedrijf 1] hebben [bedrijf 2] in opdracht van het college een second opinion opgesteld. Hierin concluderen zij dat er geen sprake is van planologisch nadeel, waardoor er geen recht bestaat op tegemoetkoming in planschade. Hiertoe overwegen zij dat [bedrijf 1] uitgaat van onjuiste uitgangspunten in het advies. Zo miskent [bedrijf 1] dat er sprake is van een gemengde omgeving, waardoor er geen richtafstand geldt van 30 meter, maar van 10 meter. De verruiming van gebruiksmogelijkheden naar bedrijven kan daarom niet leiden tot afname van de verhuurbaarheid. Ook is de vermeende aantasting van de situeringswaarde op onjuiste wijze in de vergelijking betrokken. De situeringswaarde kan geen zelfstandige schadefactor zijn en bovendien is niet gekeken naar de gehele omgeving. Ook heeft [bedrijf 1] nagelaten te concluderen dat de verlaging van de mogelijke bebouwingshoogte planologisch voordeel oplevert.
6. [eiser 1] en [eiser 2] hebben schriftelijk gereageerd op de second opinion van [bedrijf 2]. Hierbij hebben zij een inhoudelijke reactie door mr. Van Hoogmoed RT overgelegd. Samengevat komt de reactie erop neer dat er onvoldoende aanleiding is om af te wijken van het advies van [bedrijf 1], nu dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en inhoudelijk juist en concludent is. De second opinion is slechts een reactie op enkele punten van het advies van [bedrijf 1] en geen zelfstandig integraal advies over de gestelde planschade.
Het bestreden besluit
7. In het bestreden besluit heeft het college de afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding van [eiser 1] en [eiser 2] gehandhaafd. De motivering van de afwijzing van het verzoek en ook de motivering van het bestreden besluit zijn inhoudelijk gebaseerd op de second opinion die is uitgevoerd door [bedrijf 2].
Het beroep
8. Het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] richt zich voornamelijk op het besluit van het college om het advies van de adviescommissie niet te volgen. De second opinion die het college heeft laten uitvoeren bevat volgens [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat het advies van de adviescommissie onzorgvuldig tot stand is gekomen en dat er daarom van afgeweken kon worden.
9. De rechtbank zag in het procesverloop en de verschillende adviezen en reacties op deze adviezen aanleiding om de StAB te benoemen als deskundige voor het uitbrengen van een inhoudelijk advies over het beroep.
Het StAB-advies
10. De rechtbank heeft de StAB gevraagd inhoudelijk advies vanuit hun deskundigheid uit te brengen over het beroep, waarbij de door partijen ingediende adviezen en reacties betrokken dienen te worden. De StAB concludeert dat het beroep zich beperkt tot de vraag of het college de besluitvorming heeft kunnen baseren op de second opinion van [bedrijf 2], in plaats van het advies van [bedrijf 1]. Daarbij constateert de StAB dat de second opinion van [bedrijf 2] geen zelfstandige, volledige beoordeling van de aanvraag omvat, maar dat er op enkele specifieke punten kritiek geleverd wordt op [bedrijf 1]. De StAB concludeert daarom dat het geschil tussen partijen in beroep zich beperkt tot de kritiekpunten van Langhout op het advies van [bedrijf 1]. In het advies beperkt de StAB zich daarom in het advies tot de beoordeling van deze kritiekpunten. Deze kritiekpunten zijn:
[bedrijf 1] heeft ten onrechte de verlaging van de maximale bebouwingshoogte niet aangemerkt als een planologisch voordeel;
[bedrijf 1] concludeert ten onrechte dat sprake is van een nadeel voor wat betreft de hinder van de bedrijven in categorie 1 en 2, omdat volgens de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering in een gemengd gebied kan worden aangesloten bij de richtafstand bij de lagere categorie voor het garanderen van een goed woon- en leefklimaat, in dit geval 10 meter;
[bedrijf 1] heeft bij de beoordeling van de situeringswaarde ten onrechte niet de verdere omgeving betrokken, zoals de gemengde bestemming ten oosten van het
kantoorpand van [eiser 1] en [eiser 2] en de verkeersbestemming ten zuiden daarvan;
4. [bedrijf 1] heeft niet de taxatietechnische deskundigheid om te kunnen concluderen dat sprake is van een planologisch nadeel voor het kantoorpand van [eiser 1] en [eiser 2]. [bedrijf 1] heeft ten onrechte de genoemde planologische nadelen niet gekwalificeerd en evenmin deze gerelateerd aan de gebruikelijke controlepercentages.
De second opinion van [bedrijf 2] concludeert dat er geen planologisch nadeel is. Er wordt daarom niet toegekomen aan een tegentaxatie. Wel hebben [bedrijf 2] een tiental kritiekpunten geleverd op de uitgevoerde taxatie van [naam 3]. De StAB heeft eveneens advies uitgebracht over de geleverde kritiekpunten van [bedrijf 2] op de uitgevoerde taxatie van [naam 3].
11. De StAB komt in haar advies tot de conclusie dat geen van de bovenstaande kritiekpunten van [bedrijf 2] op het advies van [bedrijf 1] terecht naar voren is gebracht. [bedrijf 1] heeft bij de schadebeoordeling uit kunnen gaan van de uitgangspunten zoals hij ze heeft gehanteerd. De StAB concludeert verder in haar advies dat de door [bedrijf 2] aangedragen kritiekpunten ten aanzien van de taxatie van [naam 3] onvoldoende aanleiding geven om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de taxatie en dat de taxatie van [naam 3] verder navolgbaar is.
12. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gereageerd op het StAB-advies. Zij geven aan het inhoudelijk eens te zijn met de conclusies van de StAB. Verder merken zij op dat de StAB niet is ingegaan op het door [bedrijf 1] gehanteerde percentage voor het normaal maatschappelijk risico van 5% omdat dit buiten de opdracht valt van de rechtbank. [eiser 1] en [eiser 2] plaatsen kanttekeningen bij de hoogte van dit percentage en verzoeken de rechtbank om, indien de rechtbank daar aanleiding voor ziet, de StAB te vragen advies uit te brengen over het gehanteerde percentage normaal maatschappelijk risico dan wel het bestreden besluit te vernietigen en zelf in de zaak te voorzien en daarbij hun standpunt over het normaal maatschappelijk risico zoals dat volgt uit de zienswijze van 21 april 2023 te betrekken.
13. In hun reactie op het rapport van de StAB namens het college herhalen [bedrijf 2] de eerder ingenomen kritiekpunten ten aanzien van het rapport van [bedrijf 1]. Er wordt niet verder ingegaan op de taxatie, omdat [bedrijf 2] van mening zijn dat er geen planologisch nadeel is. Wel merken [bedrijf 2] op dat de opmerkingen van de StAB ten aanzien van de taxatie en de hoogte van het planologische nadeel niet zijn gedaan door een register-taxateur.
De beoordeling
14. De rechtbank overweegt allereerst dat de bestuursrechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige (zoals de StAB) als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. [1] De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de geschilpunten die uit het StAB-advies volgen. Daarbij zal de rechtbank telkens eerst de beoordeling van de StAB van de kritiekpunten van [bedrijf 2] op het advies van [bedrijf 1] schetsen, vervolgens het standpunt van [bedrijf 2] weergeven en daarna overgaan tot beoordeling van het twistpunt. Omdat [eiser 1] en [eiser 2] zich inhoudelijk bij de StAB aansluiten, wordt er niet apart ingegaan op hun standpunten.
Planologisch voordeel bebouwingshoogte
15. De StAB heeft geconstateerd dat [bedrijf 1] in zijn advies een planologische vergelijking heeft gemaakt tussen de bebouwingsmogelijkheden in het oude planologische regime en het nieuwe planologische regime. [bedrijf 1] heeft daarbij terecht geconstateerd dat in het oude bestemmingsplan de gronden tot 40% bebouwd konden worden met hoofdgebouwen met een bouwhoogte van 15 meter en voor 60% met bijgebouwen met een bouwhoogte van 4,5 meter en dat in de nieuwe situatie de gronden tot 100% bebouwd kunnen worden met hoofdgebouwen van 12 meter hoog. [bedrijf 1] heeft verder expliciet geconcludeerd dat dit een verlaging in bouwhoogtemogelijkheden is ten opzichte van het oude plan en dat [eiser 1] en [eiser 2] hierdoor niet zijn benadeeld omdat een lagere bouwhoogte gunstiger is voor uitzicht en lichtinval. [bedrijf 1] overweegt echter ook dat uitzicht en inkijk een ondergeschikte rol spelen, omdat het een kantoor betreft. Deze conclusies zijn meegenomen in de taxaties van [naam 3]. De kritiek van [bedrijf 2] dat [bedrijf 1] ten onrechte de verlaging van de maximale bebouwingshoogte niet heeft aangemerkt als een planologisch voordeel is volgens de StAB daarom onterecht.
16. [bedrijf 2] hebben in hun reactie op het definitieve StAB-advies geen inhoudelijke reactie gegeven op de beoordeling van de StAB op hun eerder gegeven kritiekpunt ten aanzien van het planologisch voordeel van de gewijzigde bouwhoogte. De rechtbank leidt hieruit af dat dit niet langer een punt van geschil is.
Hinder bedrijven
17. In het advies merkt de StAB op dat op de gronden van het oude bestemmingsplan de gebruiksfunctie ‘Kantoor’ was toegestaan. In het nieuwe bestemmingsplan is dit gewijzigd in de bestemming ‘Bedrijf’, waar bedrijven zijn toegestaan die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de bijbehorende Lijst van Bedrijfstypen. [bedrijf 1] heeft in zijn advies de hinder door de verruiming van de gebruiksmogelijkheden besproken en erop gewezen dat bedrijven in categorie 2 een hindercontour hebben van 30 meter tot milieugevoelige bestemmingen zoals wonen. Kantoren zijn niet milieugevoelige bestemmingen, waarvoor de richtafstand dus niet geldt. Ook de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ geeft indicatief aan te houden richtafstanden tot milieugevoelige bestemmingen aan. Voor categorie 1 is de richtafstand 10 meter, en voor categorie 2 is de richtafstand 30 meter tot milieugevoelige bestemmingen. Deze richtafstanden gelden dus niet voor een kantoorpand zoals dat van [eiser 1] en [eiser 2]. In de nieuwe situatie kunnen de bedrijfsactiviteiten daarom worden uitgeoefend tot op de perceelsgrens en op een afstand van 20 meter tot het kantoorpand. Dat er volgens de VNG-publicatie op een afstand van 30 meter nog steeds een goed woon- en werkklimaat is, betekent niet dat de hinder niet toeneemt, bijvoorbeeld in de vorm van geluid, geur of stof. [bedrijf 1] heeft dit terecht geconcludeerd, aldus de StAB.
18. [bedrijf 2] geven in reactie op het advies van de StAB aan dat [bedrijf 1] en de StAB beiden onvoldoende erkennen dat in het oude bestemmingsplan met bestemming ‘Kantoor’ ook ondergeschikte niet-kantoorfuncties, zoals bedrijfsfuncties, mogelijk waren en dat daarmee de sprong van een kantoorbestemming naar een bedrijvenbestemming kleiner is dan wordt verondersteld. Er kan daarom niet worden gesproken van een situatie waarbij potentiële hinder is toegenomen ten opzichte van de oude situatie.
19. De rechtbank volgt [bedrijf 2] niet in hun herhaalde kritiek ten aanzien van de hinder. In het advies van de StAB is meegenomen dat onder de oude kantoorbestemming ook een ondergeschikt bedrijfsmatig gebruik mogelijk was. De StAB overweegt ten aanzien hiervan echter dat deze ondergeschikte bedrijfsmogelijkheden niet overheersend qua hinder mochten zijn om binnen de bestemming ‘Kantoor’ te passen. [bedrijf 1] heeft dit niet zo expliciet overwogen in zijn advies, maar heeft wel de juiste definitiebepaling van kantoor opgenomen en er mag daarom van worden uitgegaan dat de in de beoordeling van toename van hinder rekening is gehouden met ondergeschikte bedrijfsmatige mogelijkheden in het oude bestemmingsplan. Overigens acht de rechtbank de conclusie van de StAB navolgbaar dat de mate van hinder die kan worden veroorzaakt door ondergeschikte bedrijfsmatige activiteiten in een kantoorbestemming niet te vergelijken zijn met de mate van hinder die door een volwaardige bedrijfsbestemming kan worden veroorzaakt. De conclusie van de StAB ten aanzien van het aspect hinder is inzichtelijk en begrijpelijk. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de conclusie van de StAB dat er in de nieuwe planologische situatie meer hinder kan worden ervaren.
Situeringswaarde
20. Ten aanzien van de situeringswaarde overweegt de StAB het volgende. Door de wijziging in de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het perceel ten noorden van het kantoorpand van [eiser 1] en [eiser 2] kan het karakter van de omgeving nadelig wijzigen, omdat bedrijven een andere uitstraling hebben dan kantoren. Dit heeft een nadelige invloed op de situeringswaarde van het pand. [bedrijf 1] heeft dit terecht geconcludeerd. Volgens de StAB is de overige omgeving wel van belang voor de situeringswaarde van een pand, maar nu de rest van de omgeving niet wijzigt, betekent dit dat de invloed daarvan ongewijzigd is op de waarde van het kantoorpand. [bedrijf 1] heeft de situeringswaarde verder als zelfstandige schadefactor gehanteerd. Volgens [bedrijf 2] kan dat niet. De StAB overweegt echter dat in de planschaderechtspraak verschillend wordt omgegaan met het begrip ‘situeringswaarde’, waarbij dit soms als overkoepelende term wordt gebruikt en wordt uitgesplitst in bijvoorbeeld privacy en uitzicht, maar dat in andere gevallen het wel een zelfstandige betekenis toekomt. [bedrijf 1] heeft het daarom als een zelfstandige schadefactor kunnen hanteren.
21. Volgens [bedrijf 2] heeft de StAB erkend dat de omgeving van een onroerende zaak altijd relevant is voor de waarde daarvan en dat de situering van een onroerende zaak altijd wordt meegenomen bij de taxatie, waarbij niet alleen het gewijzigde planologische regime wordt meegenomen, maar ook de rest van de omgeving. Door de planologische mogelijkheden ten oosten, ten westen en ten zuiden in de vorm van (ondergeschikte) bedrijfsmogelijkheden en een parkeergarage kan niet gezegd worden dat de wijziging ten noorden van het pand van kantoor naar bedrijven een nadeligere situering teweeg brengt. Nu [bedrijf 1] dat niet heeft onderkend werkt dit onjuiste uitgangspunt door in de taxatie.
22. De rechtbank overweegt dat de conclusie van [bedrijf 2] dat de taxatie onjuist is geweest wegens een onjuist uitgangspunt van [bedrijf 1] niet volgt uit het standpunt van de StAB ten aanzien van de situeringswaarde. De StAB concludeert immers dat voor de situeringswaarde de (overige) omgeving wel relevant is, maar ook dat [bedrijf 1] terecht concludeert dat de situeringswaarde door de planologische wijziging verslechtert. De niet gewijzigde omgeving rondom het kantoorpand van [eiser 1] en [eiser 2] laat immers onverlet de nadelige planologische gebruiksmogelijkhedenwijziging ten noorden van hun pand. [bedrijf 1] heeft volgens de StAB terecht geconcludeerd dat de situeringswaarde is gewijzigd en dit uitgangspunt is vervolgens betrokken bij de taxatie. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de conclusie van de StAB.
De taxatietechnische deskundigheid
23. De StAB overweegt in haar advies dat door [bedrijf 1] enkel de planologische vergelijking is gemaakt en planologisch nadeel is geconstateerd. Vervolgens heeft [bedrijf 1] een taxateur ([naam 3]) ingeschakeld om te kijken of het planologische nadeel ook leidt tot waardevermindering of andere schade. In deze gang van zaken ziet de StAB geen onregelmatigheden. Verder is het volgens de StAB niet vereist dat een gestelde waardevermindering van een beleggingsobject of kantoorpand wordt onderbouwd met bewijsstukken zoals feitelijke huurcontracten.
24. [bedrijf 2] stellen zich ten aanzien van dit punt op het standpunt dat op geen enkele wijze aannemelijk is gemaakt dat er door de planologische wijziging sprake is van een verminderde verhuurbaarheid. Nu dit causale verband niet is aangetoond, kan er geen sprake zijn van inkomens- of vermogensschade.
25. De rechtbank overweegt dat de StAB in haar advies voldoende heeft onderbouwd dat [bedrijf 1] terecht heeft gesteld dat de nadelige planologische verandering leidt tot een verminderde verhuurbaarheid van het kantoorpand. Concrete huurcontracten zijn daarvoor niet nodig, nu voor de vraag of er sprake is van een verminderde verhuurbaarheid kan worden gerekend met de markthuurwaarde in plaats van effectief gerealiseerde huurwaardes. Huuropbrengsten kunnen immers per peildatum ongewijzigd zijn, maar dat kan in de toekomst wijzigen. De rechtbank ziet op dit punt evenmin aanleiding om te twijfelen aan de conclusie van de StAB.
De taxatie
26. Door [bedrijf 2] zijn geen concrete punten aangevoerd waarom de StAB op dit punt niet tot de conclusie heeft kunnen komen dat de taxatie door [naam 3] voldoet. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van hetgeen de StAB hierover aanvoert en daarmee ook van de uitgangspunten die [naam 3] heeft gehanteerd bij de taxatie in eerste instantie, nu de StAB in reactie op het tiental kritiekpunten van [bedrijf 2] telkens tot de conclusie is gekomen dat de taxatie van [naam 3] navolgbaar is. De rechtbank ziet geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het StAB-advies.
Normaal maatschappelijk risico
27. [eiser 1] en [eiser 2] voeren tot slot aan dat zij in bezwaar kanttekeningen hebben geplaatst bij het door [bedrijf 1] gehanteerde percentage normaal maatschappelijk risico van 5%. De StAB is in haar advies niet verder ingegaan op het normaal maatschappelijk risico, omdat het bestreden besluit (en daarmee de inhoudelijke discussie in beroep) niet was gebaseerd op het advies van [bedrijf 1]. [eiser 1] en [eiser 2] verwijzen naar de door hen ingediende zienswijze van 21 april 2023 op het concept-advies van [bedrijf 1] ten aanzien van het gehanteerde percentage normaal maatschappelijk risico. In het kort betogen zij dat (1) [bedrijf 1] onvoldoende onderbouwd heeft dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, (2) de ontwikkeling niet past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en (3) dat de ontwikkeling niet past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde gemeentelijke beleid. De korting vanwege het normaal maatschappelijk risico moet volgens [eiser 1] en [eiser 2] daarom in lijn met jurisprudentie (hoogstens) 2% betreffen.
28. De rechtbank overweegt ten eerste dat aanvullende advisering door de StAB op het normaal maatschappelijk risico niet noodzakelijk is, nu zij in het concept-advies van [bedrijf 1], de door [eiser 1] en [eiser 2] ingediende zienswijze en het definitieve advies van [bedrijf 1] voldoende aanknopingspunten ziet om te beoordelen of het voorgestelde percentage normaal maatschappelijk risico van 5% door [bedrijf 1] voldoende is onderbouwd. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Zij overweegt daartoe als volgt.
29. [bedrijf 1] gebruikt in zijn advies de uitgangspunten en het stappenplan uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 3 november 2021. [2] Uit de rechtspraak van de Afdeling over het normaal maatschappelijk risico volgt dat eerst wordt gekeken of de ontwikkeling valt aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. [bedrijf 1] beantwoordt die vraag bevestigend, nu het betreffende terrein reeds jarenlang grotendeels braak lag en niet voor de kantoorbestemming verkoopbaar was. Het kiezen voor een bestemming waar in de markt wel vraag naar bestaat (bedrijven) is volgens [bedrijf 1] een normale maatschappelijke ontwikkeling. De rechtbank volgt [bedrijf 1] in dit standpunt. In tegenstelling tot wat [eiser 1] en [eiser 2] aanvoeren is het omzetten van een kantoorlocatie naar een gemengde kantoor-bedrijvenlocatie niet ongebruikelijk. Dit past is een reeds jaren geleden ingezette trend waarbij overheden grip proberen te houden op groeiende leegstand op kantorenlocaties en een groeiende vraag naar nieuwe locaties voor bedrijven en woningen, die leidt tot functievermenging. [3] De tweede vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij zijn de volgende indicatoren van belang: of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien de ontwikkeling aan beide indicatoren voldoet, mag een bestuursorgaan een drempel van 5% normaal maatschappelijk risico van de waarde van de onroerende zaak toepassen. [bedrijf 1] concludeert dat de onderhavige ontwikkeling aan beide indicatoren voldoet. De rechtbank oordeelt dat de conclusies van [bedrijf 1] dat de ontwikkeling aan beide indicatoren voldoet te volgen zijn. Gelet op de omgeving van het (plan)gebied en de in 2017 door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval, waarin voor een ruimere werkbestemming voor het gebied is gekozen, past de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving. [bedrijf 1] heeft verder onder verwijzing naar meerdere beleidsdocumenten en ontwikkelingen vanaf 2009 voldoende onderbouwd dat de ontwikkeling past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Hetgeen [eiser 1] en [eiser 2] aanvoeren hierover doet daar niet aan af.
30. De rechtbank concludeert dat [bedrijf 1] voldoende heeft onderbouwd dat een percentage van 5% aan [eiser 1] en [eiser 2] toe te rekenen forfait wegens normaal maatschappelijk risico niet te hoog is.
Conclusie
31. Het staat een bestuursorgaan vrij om van het advies van een door hem geraadpleegde deskundige, hier [bedrijf 1], af te wijken, indien het dit advies of onderdelen ervan onjuist acht. Afwijking dient echter, al dan niet op basis van een ander deskundigenadvies, deugdelijk gemotiveerd te worden. [4] Daarvan is hier geen sprake. De rechtbank oordeelt gelet op al het voorgaande dat de second opinion van [bedrijf 2] onvoldoende aanknopingspunten biedt om niet uit te gaan van het advies van [bedrijf 1]. Door [bedrijf 1] is, als door het college benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige, op objectieve wijze verslag gedaan van het door hem verrichte onderzoek, waarbij op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd. Deze conclusies waren niet onbegrijpelijk. Het college had daarom bij het nemen van het besluit op het verzoek om planschadevergoeding uit moeten gaan van het advies van [bedrijf 1]. Het beroep slaagt in zoverre. Het beroep van [eiser 1] en [eiser 2], voor zover gericht op het door [bedrijf 1] onderbouwde normaal maatschappelijke risico, slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
32. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb nu zelf een beslissing, inhoudende dat het bezwaar van [eiser 1] en [eiser 2] gegrond wordt verklaard, het primaire besluit wordt herroepen en dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit. De rechtbank bepaalt verder in het kader van finale geschilbeslechting, in lijn met het advies van [bedrijf 1], dat:
- [eiser 1] en [eiser 2] in overeenstemming met het advies van [bedrijf 1] van 3 mei 2023 recht hebben op een tegemoetkoming in planschade van € 68.000,-, te vermeerderen met de helft van de wettelijke rente vanaf de dagtekening van ontvangst van hun aanvraag (19 mei 2022) tot de dag van uitbetaling, onder de opschortende voorwaarde dat de in het rapport van [bedrijf 1] benoemde omgevingsvergunning d.d. 9 november 2021 voor drie bedrijfsverzamelgebouwen onherroepelijk is geworden;
- [eiser 1] en [eiser 2] in aanmerking komen voor de restitutie van het voor het in behandeling nemen van de aanvraag verschuldigde recht van € 300,-;
- [eiser 1] en [eiser 2] recht hebben op vergoeding van de kosten voor het inschakelen van een deskundige ter hoogte van € 1.400,-.
33. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan [eiser 1] en [eiser 2] vergoeden en krijgen zij ook een vergoeding van hun proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666,- per punt. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934,- per punt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend (1 punt), de hoorzitting bijgewoond (1 punt), een beroepschrift ingediend (1 punt), aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt) en een schriftelijke zienswijze ingediend na verslag van de StAB (0,5 punt). De vergoeding bedraagt dan ook in totaal € 3.667,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 29 mei 2024;
- herroept het besluit van 26 september 2023;
- bepaalt dat het college [eiser 1] en [eiser 2] een tegemoetkoming in de planschade van
€ 68.000,- toekent, te vermeerderen met de helft van de wettelijke rente vanaf 19 mei 2022 tot aan de dag van algehele voldoening, onder de opschortende voorwaarde dat de in het rapport van [bedrijf 1] benoemde omgevingsvergunning d.d. 9 november 2021 voor drie bedrijfsverzamelgebouwen onherroepelijk is geworden;
- bepaalt dat het college het door [eiser 1] en [eiser 2] betaalde recht van € 300,- dient terug te betalen;
- bepaalt dat het college [eiser 1] en [eiser 2] de kosten voor het inschakelen van een deskundige ter hoogte van € 1.400,- vergoedt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan [eiser 1] en [eiser 2] moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 3.667,- aan proceskosten aan [eiser 1] en [eiser 2].
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.P.K. van Rosmalen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken in het openbaar op
De griffier is buiten staat de uitspraak te ondertekenen
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.