Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1549
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 307.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Wierden voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op 28 april 2026 aanvullende stukken overgelegd, bestaande uit een aantal foto’s van zijn woning.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [naam] namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande woning, gebouwd in 1966, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 120 m² en staat op een kavel van 416 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage van 16 m² en een carport.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Anders dan belanghebbende (veronder)stelt zijn algemene (procentuele) tendensen qua waardestijgingen niet relevant. De waarde van een woning wordt jaarlijks steeds geheel opnieuw vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van zogenoemde vergelijkingsobjecten. Het gelijkheidsbeginsel gaat (nagenoeg) nooit op, omdat op het eerste oog vergelijkbare woningen vrijwel altijd (op onderdelen) verschillen.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 312.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Wierden. Het gaat om:
- [adres 2], op 8 oktober 2023 verkocht voor € 385.000,-;
- [adres 3], op 27 maart 2024 verkocht voor € 385.000,-;
- [adres 4], op 12 april 2024 verkocht voor € 420.000,-.
8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de carport en de garage. De carport is gebouwd met circulair materiaal en de waarde daarvan is verwaarloosbaar. Belanghebbende meent dat de carport voor wat betreft kwaliteit en uitstraling gewaardeerd zou moeten worden als matig (2) of slecht (1). De garage moet voor wat betreft uitstraling niet als gemiddeld (3) beoordeeld worden. De garage van de referentiewoning [adres 2] is ook als gemiddeld (3) beoordeeld en belanghebbende stelt dat er grote verschillen zijn in kwaliteit en uitstraling tussen zijn garage en die van de [adres 2].
10. In zijn verweerschrift wijst de heffingsambtenaar er op dat de carport en de garage voor wat betreft kwaliteit, onderhoud en uitstraling al zijn gewaardeerd als matig (2). De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat aldus voldoende rekening is gehouden met de (mindere) staat van de carport en de garage. De garage van de referentiewoning [adres 2] is op alle onderdelen beoordeeld als gemiddeld (3). Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar onderschrijft dat er duidelijk verschillen zijn tussen de garage van belanghebbende en de garage van de [adres 2].
11. Daar komt bij dat een door belanghebbende verzochte verlaging van de waarde van de garage van € 2.700,- naar € 700,- taxatietechnisch geen zoden aan de dijk zet voor wat betreft de WOZ-waarde. De taxatiewaarde blijft ook dan nog boven de beschikte WOZ-waarde.
12. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van zijn woning. Belanghebbende wijst op boeien en dakgoten die aan vervanging toe zijn.
13. De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat voldoende rekening is gehouden met de (mindere) staat van de woning, doordat deze voor kwaliteit en voorzieningen als matig (2) zijn beoordeeld. Een lagere beoordeling (1) zou betekenen dat de woning in dusdanig slechte staat is dat deze gesloopt zou moeten worden. Dat is niet aan de orde.
14. De stelling van belanghebbende dat referentiewoning [adres 2] voor wat betreft kwaliteit is beoordeeld als slecht (1) onderschrijft de rechtbank niet. De rechtbank verwijst in dit kader naar de in beroep overgelegde matrix.
15. Ook de stelling van belanghebbende dat een taxateur de staat van zijn woning niet via een bureautaxatie kan beoordelen treft geen doel, nu de heffingsambtenaar zijn taxatie mede heeft gebaseerd op een inpandige opname op 23 november 2022.
16. Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning. Zijn perceel grenst namelijk aan een autospuiterij. Verder stelt belanghebbende dat de waardering van zijn ligging zonder onderbouwing van matig (2) naar gemiddeld (3) ging. Het referentieobject [adres 2] heeft dezelfde beoordeling voor de ligging, maar dit object grenst niet aan een autospuiterij.
17. De rechtbank stelt vast dat in het in beroep overgelegde taxatierapport een kwalificatie matig (2) is toegekend voor wat betreft de ligging van belanghebbendes woning. De referentieobjecten hebben een kwalificatie gemiddeld (3). Aldus is voldoende rekening gehouden met de mindere ligging ten opzichte van de referentieobjecten.
18. Ook al hetgeen overigens ter zitting nog door belanghebbende is aangevoerd, is uitvoerig gemotiveerd weerlegd ter zitting door de heffingsambtenaar.
19. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning met € 307.000,- niet te hoog heeft vastgesteld. Het niet onderbouwde standpunt van belanghebbende dat de waarde van zijn woning moet worden vastgesteld op € 295.000,- slaagt daarom niet. De waarde van de woning en de aanslag zijn niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M. Timmerman, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.