Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11954619 \ CV EXPL 25-1982
Vonnis van 12 mei 2026
in de zaak van
1.[partij A1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [partij A2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [partij A3] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
4. [partij A4] ,
wonende te [woonplaats 4] ,
5. [partij A5] ,
wonende te [woonplaats 5] ,
6. [partij A6] ,
wonende te [woonplaats 6] ,
7. [partij A7] ,
wonende te [woonplaats 7] ,
8. [partij A8] ,
wonende te [woonplaats 8] ,
9. [partij A9] ,
wonende te [woonplaats 9] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. J. Bouter,
tegen
1.[partij B1] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] ,
2.
[partij B2],
2.
[partij B2],
te [woonplaats 10] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. E.J.M. Maatman.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties
- de aanvullende producties van [partij B]
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties
- de aanvullende producties van [partij B]
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten en het geschil
2.1
De eisende partijen zijn de gezamenlijke erfgenamen van wijlen [erflater] , die woonde in Portugal en die eigenaar was van nader te noemen bedrijfsruimte in [vestigingsplaats 2] .
De eisende partijen hebben eiser sub 1 gemachtigd om de zaken naar beste weten waar te nemen.
2.2
In oktober 2023 is een huurovereenkomst gesloten tussen [partij A] en [partij B1] B.V. met betrekking tot de bedrijfsruimte met kantoor, woning en ondergrond, gelegen aan de [adres] . De huurovereenkomst is tot stand gekomen via een makelaar, [bedrijf] B.V. te [vestigingsplaats 3] , in de persoon van de heer [makelaar] . De huurovereenkomst is getiteld Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW en op de overeenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen volgens het ROZ model 2015.
De huur bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 3.000,00 per maand. In de huurovereenkomst staat onder meer dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt voor vervaardiging van overig timmerwerk voor de bouw (geen deuren, ramen, kozijnen), machinaal houtbewerkingsbedrijf, conform inschrijving Kamer van Koophandel.
2.3
Vast staat dat het gehuurde vanaf het begin gebreken had.
Partijen hebben in de huurovereenkomst in artikel 12 bepaald Pro:
12. De huurovereenkomst alsmede het opleveringsniveau is gebaseerd op het huidige opleveringsniveau tijdens bezichtiging d.d. 29 september 2023. Met uitzondering van het volgende:
- verhuurder zal de werking van de roldeur herstellen, zodat deze weer functioneel is voor ingangsdatum huur
- verhuurder zal het gat in het plafond herstellen in de slaapkamer van de woning
- verhuurder is akkoord dat er enkele kasten worden verwijderd
- de woning zal nog door verhuurder door een schoonmaakbedrijf voor oplevering schoon gemaakt worden
- rolluiken in de woning zullen worden hersteld/vervangen, waar nodig
- verhuurder is akkoord dat de bestaande kantoorinventaris in de kantoorruimte wordt vervangen door huurder
- verhuurder is akkoord dat huurder stelconplaten zal plaatsen en de bomen rechts van de oprit verwijderd
- verhuurder zal de schuifdeur in de woonkamer laten nakijken en waar nodig herstellen.
Na ondertekening van de huurovereenkomst en voor ingangsdatum van de huur zullen bovenstaande zaken zijn verholpen.
2.4
Ook staat vast dat op dit moment meerdere huurtermijnen niet zijn betaald.
2.5
[partij A] vordert in deze procedure, na wijziging van eis:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [partij B] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
- [partij B] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van
€ 20.467,42;
- [partij B] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huur vanaf maart 2026 zolang zij het gehuurde gebruiken;
- [partij B] te veroordelen tot betaling van de afgesproken borg van
€ 6.000,00;
- [partij B] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten en boetes, beperkt tot € 2.400,00;
- [partij B] te veroordelen tot betaling van de contractueel overeengekomen proceskosten.
De door [partij B] ingestelde vordering in reconventie moet volgens [partij A] worden afgewezen.
2.6
Volgens [partij A] is de huurovereenkomst gesloten met [partij B1] B.V. en heeft hij ondanks liquidatie van deze B.V. nog belang bij een veroordelend vonnis tegen deze B.V. [partij B] is geen huurder maar gelet op het standpunt van [partij B] dat hij contractspartij is geworden zijn de vorderingen ook ingesteld tegen [partij B] . Anders dan [partij B] stelt zijn alleen de huurrechtelijke bepalingen van art. 7:230a BW (en de algemene bepalingen) van toepassing in deze zaak. Het gehuurde is uitdrukkelijk verhuurd als kantoorruimte en over wonen in het voorgebouw is nooit gesproken laat staan afgesproken.
De door [partij B] gestelde gebreken worden betwist. Na meldingen hebben diverse reparaties plaatsgevonden en er dient nog een enkele reparatie plaats te vinden. De hierop gebaseerde huurprijsvermindering vanaf januari 2024 moet worden afgewezen. Er is ook geen ingebrekestelling verstuurd en verrekening en opschorting is contractueel ook niet toegestaan. Niet [partij A] maar [partij B] verkeert structureel in betalingsverzuim. Er is berekend tot en met 4 maart 2026 sprake van een huurachterstand van € 26.767,42. Eigenlijk nog meer omdat betalingen van [partij B] eerst in mindering strekken op de buitengerechtelijke kosten (€ 3.970,11) en de verbeurde boetes (€ 2.400,00). Dat leidt tot een huurachterstand van € 32.837,53. Anders dan [partij B] stelt is niet met makelaar [makelaar] namens [partij A] afgesproken dat de huur over de maanden november en december 2023, en de borg van
€ 6.000,00, niet verschuldigd zou zijn. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. Een melding bij de gemeente over schuldhulpverlening is niet van toepassing gelet op het verhuurd zijn als kantoorruimte.
2.7
[partij B] concluderen tot afwijzing van de vorderingen in conventie. In reconventie vordert [partij B] :
- [partij A] te veroordelen tot herstel dan wel vervanging van het dak van de bedrijfshal, de ventilatie in de badkamer en het rolluik aan de zijkant van de woning, op straffe van een dwangsom;
- te verklaren voor recht dat [partij B] recht heeft op een huurprijsvermindering van 50% vanaf januari 2024;
- te verklaren voor recht dat een bedrag van € 36.774,90 wegens huurprijsvermindering opeisbaar is geworden en dit deels is verrekend; [partij A] dient veroordeeld te worden tot terugbetaling van het na verrekening resterende;
- [partij A] te veroordelen in de proceskosten.
2.8
Volgens [partij B] is [partij B1] B.V. al lang ontbonden en is [partij B] contractspartij geworden. De makelaar van [partij A] , [makelaar] , heeft daarvoor een allonge opgesteld. Volgens [partij B] zijn de huurregels over woonruimte (ook) van toepassing in deze zaak, voor de woning de huurregels voor woonruimte, voor de bedrijfshal de huurregels voor kantoorruimte. [partij B] heeft een tijd betalingsproblemen gehad maar vanaf maart 2025 tot op heden wordt de huur maandelijks tijdig en volledig betaald. [partij B] heeft met [makelaar] afgesproken dat de huur over de maanden november 2023, december 2023 en de borg niet verschuldigd zou zijn omdat zij in die maanden het gehuurde nog niet goed konden gebruiken. Er is nog een huurachterstand van € 9.220,00, voor de maanden januari 2024, februari 2024, januari 2025 en een deel van februari 2025. [partij B] loopt op dit moment de huurachterstand in. Met betrekking tot de gevorderde boetes doet [partij B] een beroep op matiging tot nihil. Ontbinding en ontruiming moet worden afgewezen omdat geen melding is gedaan aan bureau schuldhulpverlening en het op straat zetten van het gezin [partij B] een te zware sanctie is. Als ontbinding wel wordt toegestaan dan verzoekt [partij B] om een maand extra om aan zijn betalingsverplichtingen te kunnen voldoen als bedoeld in art. 7:280 BW Pro.
Bovendien is [partij A] zelf in gebreke gelet op gebreken aan het gehuurde, vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Er is sprake geweest van diverse lekkages in de woning en in de bedrijfshal, de afzuiging in de badkamer werkt niet en met de rolluiken was er ook sprake van gebreken. Één rolluik doet het nog steeds niet. Door de gebreken is het huurgenot van [partij B] beperkt. Volgens [partij B] bestaat recht op huurprijsvermindering vanaf januari 2024, voor 50%, voor een bedrag van € 36.774,90. Dit bedrag dient te worden verrekend met de huurachterstand in conventie en het restant dient aan [partij B] te worden betaald.
De gebreken moeten bovendien alsnog hersteld worden, op straffe van een dwangsom, zoals gevorderd. [partij A] dient verder in de proceskosten te worden veroordeeld.
3.De beoordeling, in conventie en in reconventie
3.1
huurregime
De kantonrechter constateert dat partijen het niet eens zijn over het toepasselijke huurregime. Volgens [partij A] is op het geheel van toepassing het regime van art. 7:230a BW, volgens [partij B] moet voor de woning het regime voor woonruimte toegepast worden en voor de bedrijfshal het regime van art. 7:230a BW.
3.2
De kantonrechter komt tot de conclusie dat op het geheel het regime van art. 7:230a BW toegepast moet worden. [partij B] heeft in zoverre gelijk dat naast bedrijfsruimte ook woonruimte is verhuurd: dat staat in de huurovereenkomst als bestemming (verhuurd wordt de bedrijfsruimte met kantoor, woning en ondergrond) en het is ook aannemelijk dat partijen dat gebruik hebben beoogd. Maar, gelet op de situatie gaat het hier evident om een bedrijfswoning die ondergeschikt is aan de bedrijfsruimte: de woning oogt meer als een kantoorruimte en men moet langs de woonruimte naar de bedrijfshal. Het is gelegen op een bedrijventerrein en qua ligging en oppervlakte (de bedrijfsruimte is vele malen groter dan de woning) is de woonfunctie ondergeschikt aan het bedrijf. Het gehuurde moet als één geheel worden beschouwd dat in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning wordt gebruikt.
3.3
contractspartij
Partijen zijn het ook niet eens over de vraag wie als contractspartij van [partij A] moet worden aangemerkt. Vast staat dat de huurovereenkomst is gesloten met [partij B1] B.V.
Een wisseling van huurder kan op zich worden overeengekomen. [partij B] stelt dat dit is gebeurd via makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ). Volgens [partij B] is over de kwestie uitvoerig gecommuniceerd met [makelaar] en daarbij is besproken dat hiervoor een allonge zou worden toegevoegd aan de bestaande huurovereenkomst. Volgens [makelaar] was deze wijziging geen probleem en kon [partij B] de huurovereenkomst direct voortzetten. [partij A] ontkent te hebben ingestemd met wisseling van huurder; volgens [partij A] is de huurovereenkomst van kracht gebleven met [partij B1] B.V. De allonge is ook niet ondertekend door [partij A] , wel door [partij B] (en [partij B1] B.V.).
3.4
[partij B] beroept zich op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde huurderswisseling zodat op hem ter zake de bewijslast rust. Aan dat bewijs mogen hoge eisen worden gesteld omdat de wet waarborgt dat contractsoverneming alleen kan met instemming van de wederpartij. [partij B] zal worden opgedragen te bewijzen dat [makelaar] in die kwestie [partij A] vertegenwoordigde althans dat [partij B] er van uit mocht gaan dat [makelaar] [partij A] vertegenwoordigde, en dat namens [partij A] is ingestemd met de huurderswissel per 1 januari 2024.
3.5
huurachterstand en waarborgsom
Partijen zijn het evenmin eens over de hoogte van de huurachterstand en dat houdt (mede) verband met de stelling van [partij B] dat is afgesproken dat de huur over de maanden november en december 2023 en de borg niet betaald hoefde te worden. Dat is afgesproken met [partij A] via [makelaar] . [makelaar] vertegenwoordigde in die kwestie [partij A] althans mocht [partij B] er van uit gaan dat [makelaar] [partij A] vertegenwoordigde. Direct bij aanvang van de huur was er sprake van gebreken, zo bleek de woning allesbehalve schoon en stond deze vol met oud en smerig meubilair. De woning, de bedrijfshal en het omliggende terrein maakten toen in het geheel een onverzorgde en rommelige indruk. In de woning liepen zelfs muizen en ook de bedrijfshal stond vol met rommel. [makelaar] heeft toen te kennen gegeven dat [partij B] de woning kon leeghalen en schoonmaken en dat zij daartegenover geen huurprijs verschuldigd zouden zijn over november en december 2023. De woning kon immers destijds in die staat niet bewoond worden. Ook hoefde er geen borg van € 6.000,00 betaald te worden. [partij B] heeft toen meer dan een container vol met grof vuil afgevoerd. De kosten daarvan zijn door [makelaar] voldaan, voor zover [partij B] weet.
3.6
Ook deze stelling van [partij B] is door [partij A] gemotiveerd betwist. [partij A] betwist de afspraak alsook dat [makelaar] vertegenwoordigingsbevoegd was. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder ( [partij A] ) zelf als beheerder optreedt. Volgens [partij A] kunnen eventuele mededelingen van [makelaar] [partij A] niet binden.
3.7
Gelet op de betwisting door [partij A] zal [partij B] ook op dit punt bewijs moeten leveren van zijn stelling dat [makelaar] in die kwestie [partij A] vertegenwoordigde althans dat [partij B] er van uit mocht gaan dat [makelaar] [partij A] vertegenwoordigde en dat op die manier met [partij A] is afgesproken dat de huur over de maanden november en december 2023 en de borg niet betaald hoefden te worden in verband met gebreken aan het gehuurde.
3.8
De kantonrechter ziet aanleiding pas na de bewijslevering nader in te gaan op de resterende geschilpunten.
4 De beslissing
De kantonrechter
4.1
draagt [partij B] op te bewijzen dat [partij A] via [makelaar] heeft ingestemd met de huurderswissel van [partij B1] B.V. in [partij B] per 1 januari 2024, en dat [makelaar] daartoe gevolmachtigd was, althans dat [partij B] er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [makelaar] een toereikende volmacht had,
4.2
draagt [partij B1] B.V. en/of [partij B] op te bewijzen dat met [partij A] via [makelaar] is afgesproken dat de huur over de maanden november en december 2023 en de borg niet betaald hoefde te worden in verband met gebreken aan het gehuurde, en dat [makelaar] daartoe gevolmachtigd was, althans dat [partij B] er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [makelaar] een toereikende volmacht had,
4.3
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 9 juni 2026voor uitlating door [partij B1] B.V. en/of [partij B] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
dinsdag 9 juni 2026voor uitlating door [partij B1] B.V. en/of [partij B] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
4.4
bepaalt dat, als [partij B1] B.V. en/of [partij B] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,
4.5
bepaalt dat, als [partij B1] B.V. en/of [partij B]
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden augustus tot en met oktober 2026 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden augustus tot en met oktober 2026 dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
4.6
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. U. van Houten, in het gerechtsgebouw te Almelo, Egbert Gorterstraat 5,
4.7
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
4.8
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.