ECLI:NL:RBOVE:2026:3633

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 11965065 \ CV EXPL 25-3344

Vonnis van 16 juni 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

ELSINVEST B.V.,

gevestigd te Alkmaar,

eisende partij, hierna te noemen: Elsinvest,

gemachtigde: Janssen en Janssen Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

voormalig beherend vennoot van de inmiddels ontbonden vennootschap onder firma

[naam V.O.F.] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde, hierna te noemen [gedaagde 1] ,

procederend in persoon,

2.2. [gedaagde 2] ,

voormalig beherend vennoot van de inmiddels ontbonden vennootschap onder firma

[naam V.O.F.] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde, hierna te noemen [gedaagde 2] ,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] ;

- de mondelinge behandeling van 1 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1

Elsinvest heeft een bedrijfspand verhuurd aan [naam V.O.F.] . De huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2025. Over de periode van oktober 2024 tot en met maart 2025 is een bedrag van € 18.783,75 niet betaald. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn zij dit bedrag niet verschuldigd en daarbij doen zij een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling c.q. bedrog. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben namelijk een veel hoger bedrag aan servicekosten per maand moeten betalen dan het bij de huurovereenkomst overeengekomen voorschot.

2.2

De kantonrechter komt in deze zaak tot de conclusie dat het beroep op een wilsgebrek niet opgaat. De vorderingen van Elsinvest worden grotendeels toegewezen.

3.De feiten

3.1

[gedaagde 2] (destijds handelend onder de naam [bedrijf] ) heeft op 20 mei 2022 een huurovereenkomst gesloten met Elsinvest. Partijen spraken af dat [gedaagde 2] het gehuurde zou huren van 1 juni 2022 tot en met 31 maart 2024.

3.2

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst waren onder meer de volgende Algemene Bepalingen van toepassing:

‘Betalingen

(…)

25.3.

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)’

Kosten, verzuim

30.1.

In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.

De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.

(…)’

3.3

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op enig moment de vennootschap onder firma

“ [naam V.O.F.] V.O.F.” (hierna: [naam V.O.F.] ) opgericht. Voornoemde huurovereenkomst is per 1 augustus 2022 via een overeenkomst van indeplaatsstelling overgedragen aan [naam V.O.F.] .

3.4

Elsinvest heeft [naam V.O.F.] over de periode van 1 juni 2022 tot en met

31 maart 2024 een bedrag van € 22.172,90 aan servicekosten in rekening gebracht.

[naam V.O.F.] heeft dit bedrag niet betaald.

3.5

In een allonge hebben partijen de volgende afspraken vastgelegd:

‘(…)

Het volgende in aanmerking nemende:

Verhuurder en de rechtsvoorganger van huurder hebben een tijdelijke huurovereenkomst gesloten voor de winkelruimte aan de [adres] , ingaande op 1 juni 2022 en van rechtswege eindigende op 31 maart 2024;
Per 1 augustus 2022 is er een overeenkomst tot indeplaatsstelling gesloten waarbij alle rechten en plichten uit voornoemde huurovereenkomst over zijn gedragen door de rechtsvoorganger van huurder op huurder;
Verhuurder en huurder zijn met elkaar in gesprek gegaan over een verlening van de huurovereenkomst en wensen de afspraken vast te leggen in onderhavige allonge;

Verklaren partijen te zijn overeengekomen dat:

1.
In afwijking van het gestelde in artikel 3.1 en 14.8 van de tijdelijke huurovereenkomst wordt de huurovereenkomst per 1 april 2024 met 12 (twaalf) maanden verlengd, waarna de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op

31 maart 2025.

2.
Huurder betaalt gedurende de huurperiode een niet verrekenbaar voorschot aan servicekosten van € 150,00 per maand.

3.
Huurder ontvangt van verhuurder, inzake eindafrekening servicekosten 2022, een creditnota ter hoogte van het bedrag dat huurder dient bij te betalen.

4.
Huurder ontvangt van verhuurder, inzake eindafrekening servicekosten 2023, een creditnota ter hoogte van het bedrag dat huurder dient bij te betalen.

5.
Huurder ontvangt van verhuurder, inzake eindafrekening servicekosten 2024, een creditnota ter hoogte van het bedrag dat huurder dient bij te betalen.

6.
(…)

7.
Verhuurder zal namens verhuurder en huurder een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter met het verzoek om toestemming te verkrijgen voor het gestelde in punt 1. Deze allonge wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de kantonrechter vóór 1 april 2024 zijn goedkeuring heeft verleend;

8.
Indien de bevoegde kantonrechter haar goedkeuring niet of niet tijdig verleend voor het afwijkende beding, zullen partijen afzien van een beroep op vernietiging van de van de wet afwijkende bedingen en in overleg treden om een omschrijving te vinden waarvoor wel toestemming wordt verkregen, waarbij de afspraken zoals gemaakt in onderhavige allonge leidend is;

9.
(…)

10.
(…)

11.
(…)

(…)’

3.6

Voor het afwijkende huurbeding is goedkeuring verleend.

4.Het geschil

De vordering

4.1

Elsinvest vordert, samengevat, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 20.817,90, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 16.062,80 en met de proceskosten.

4.2

Elsinvest legt aan het gevorderde ten grondslag dat [naam V.O.F.] op grond van de allonge huur moest betalen over de periode van 1 april 2024 tot en met 31 maart 2025, dat zij in oktober 2024 een deel van de verschuldigde huur heeft betaald en daarna niets meer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn, als voormalig vennoten van [naam V.O.F.] , hoofdelijk aansprakelijk. Dit geldt ook voor de ruitschade aan het pand van € 3.587,05, de op grond van de toepasselijke algemene bepalingen verschuldigde contractuele boete van € 2.100,00 en de incassokosten.

Het verweer

4.3

Volgens [gedaagde 1] heeft hij bij het sluiten van de huurovereenkomst gedwaald dan wel is hij bedrogen en daarom vraagt hij de kantonrechter om de huurovereenkomst te vernietigen. Als dit beroep op dwaling c.q. bedrog niet slaagt, dan vindt [gedaagde 1] dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is om hem de huur in rekening te brengen.

4.4

Ook [gedaagde 2] vraagt de kantonrechter om de vorderingen af te wijzen. Zijn stellingen ter zitting komen erop neer dat hij zich aansluit bij het verweer van [gedaagde 1] .

5.De beoordeling

Dwaling c.q. bedrog

5.1

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] menen dat sprake is van bedrog dan wel dwaling, omdat de oorspronkelijke huurovereenkomst is getekend in de veronderstelling dat het maandelijks te betalen voorschot voor servicekosten bij benadering toereikend zou zijn. Dit bleek echter absoluut niet het geval; aan servicekosten moest een veelvoud worden afgerekend. Als zij dit hadden geweten, was de huurovereenkomst niet aangegaan.

5.2

Volgens Elsinvest gaat het beroep op een wilsgebrek niet op. De oorspronkelijke huurovereenkomst is – net als de verlenging daarvan – rechtsgeldig tot stand gekomen, aldus Elsinvest.

5.3

De kantonrechter overweegt als volgt.

In de huurovereenkomst is een voorschot op de servicekosten van € 150,00 opgenomen. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst staat:

5.1 .

Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:

Dagelijks en periodiek onderhoud en reparatie, schoonhouden, verwarmen en verlichten van de algemene ruimten zoals: entree's, passage, liften, tapis roulant, trappenhuizen en schoonhouden beglazing aan de buitenzijde en het expeditieterrein, afvalverwijdering en huismeesterkosten. (...)

Een dergelijk voorschot was, zo merken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op zichzelf terecht op, ook in 2021 (voorafgaand aan de energiecrisis in 2022) al allesbehalve toereikend. Uit de door [gedaagde 1] overgelegde “afrekening servicekosten 2021” blijkt immers van servicekosten in dat jaar van in totaal € 12.921,83 (exclusief btw) voor het betreffende pand. Elsinvest was dus, zo moet worden aangenomen, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [gedaagde 2] (in mei 2022) in staat om een reëlere inschatting van de verschuldigde servicekosten te geven dan zij met het overeengekomen voorschot heeft gedaan. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben, op zichzelf onbetwist, gesteld dat [gedaagde 2] de overeenkomst niet (onder deze voorwaarden) zou hebben gesloten als hij had geweten van de werkelijke servicekosten. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat door de contractsoverneming ook de wilsrechten tot bijvoorbeeld vernietiging van de overeenkomst, zoals hier op grond van dwaling, overgaan. Desalniettemin leidt dit beroep op dwaling niet tot het gewenste resultaat, gelet op het navolgende.

5.4

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn,
wetenddat de servicekosten veel hoger waren dan voorgespiegeld (en er (dus) was gedwaald), een verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen tegenover het “wegstrepen” van de daadwerkelijke servicekosten voor zover deze boven de € 150,00 per maand uitkwamen. Niet valt dan ook in te zien waarom hen ter zake nog een beroep op dwaling toekomt. Voor zover zij zich (op dat moment) niet realiseerden dat zij een beroep op dwaling hadden kunnen doen (rechtsdwaling), moet dit voor hun rekening blijven. Een en ander rechtvaardigt evenmin een beroep op het (niet aangevoerde, maar met ambtshalve aanvulling van de grondslag beoordeelde) wilsgebrek misbruik van omstandigheden.

5.5

Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de (beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid slaagt evenmin. Een tussen partijen geldende regel kan immers slechts buiten toepassing blijven voor zover dit in de gegeven omstandigheden ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn'. Daarvan is slechts in uitzonderlijke gevallen sprake. In dit geval, waarin tegenover de betaling van de huurprijs en een gemaximeerd bedrag aan servicekosten het gebruik van het gehuurde, inclusief geleverde diensten, staat, is daarvan geen sprake.

Achterstallige huur en servicekosten, rente en boetes

5.6

De conclusie is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode van oktober 2024 tot en met maart 2025 een bedrag van € 18.783,75 aan huur en servicekosten verschuldigd zijn.

5.7

De door Elsinvest gevorderde wettelijke rente over de achterstallige huursom komt niet voor toewijzing in aanmerking. De wettelijke rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Met het in artikel 25.3 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding zijn partijen een van de wet afwijkende regeling overeengekomen voor de schade door vertraging in de betaling van de huurprijs. Artikel 6:92 lid 2 BW Pro bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. In casu is dit niet het geval.

5.8

Elsinvest stelt ook dat, gelet op het bepaalde in artikel 25.3 van de algemene bepalingen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de zes achterstallige huurtermijnen telkens een boete van € 300,00 verschuldigd zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit op zichzelf niet betwist, maar doen een beroep op matiging tot nihil.

5.9

De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Gelet op deze strenge maatstaf ziet de kantonrechter in de stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij in financiële problemen verkeren geen aanleiding voor matiging van de boetes.

Daarbij wordt, ten overvloede, opgemerkt dat de boete hoe dan ook niet gematigd zou kunnen worden tot nihil, omdat artikel 6:94 lid 1 BW Pro bepaalt dat de rechter de schuldeiser niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

Herstelkosten gebroken ruit, boete

5.1

Elsinvest heeft, onder verwijzing naar een door haar overgelegde factuur ten bedrage van € 3.587,05 voor vervanging van glas, gesteld dat het gaat om een ruit in het gehuurde en dat de herstelkosten voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit niet hebben betwist, is dit deel van de vordering toewijsbaar.

5.11

Ook over dit bedrag zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete van € 300,00 verschuldigd volgens Elsinvest. Deze stelling gaat niet op. De factuur dateert van 20 augustus 2025. Niet valt in te zien waarom deze vordering niet is verrekend met door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaalde waarborgsom van € 5.808,00.

Incassokosten

5.12

Deze vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn (in artikel 30.1 van de algemene bepalingen) een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Dit leidt tot een toe te wijzen bedrag van € 1.230,22.

Te veel betaald aan voorschotten

5.13

Over de verschuldigde servicekosten wordt als volgt overwogen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat, ondanks dat in de allonge is afgesproken dat er voor de servicekosten over de gehele huurperiode een niet verrekenbaar voorschot van € 150,00 moet worden betaald, over de periode van januari 2024 tot en met april 2024 ten onrechte telkens een bedrag van € 540,00 in rekening is gebracht en door hen is betaald. Het te veel betaalde willen zij verrekenen.

5.14

Volgens Elsinvest ziet de allonge op de huurperiode vanaf april 2024 tot en met maart 2025 en had zij dus over de periode van januari 2024 tot en met maart 2024 € 540,00 aan voorschot in rekening mogen brengen. Vanaf april 2024 zijn de servicekosten op het gemaximeerde bedrag gesteld en is het meerdere gecrediteerd, aldus Elsinvest ter zitting. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit laatste niet hebben weersproken, wordt in het navolgende (alleen) beoordeeld of zij over de periode januari tot en met maart 2024 te veel servicekosten hebben betaald.

5.15

In de allonge is hierover het volgende opgenomen:

Huurder betaalt gedurende de huurperiode een niet verrekenbaar voorschot aan servicekosten van € 150,00 per maand.

Partijen zijn het er niet over eens over hoe de term ‘gedurende de huurperiode’ moet worden uitgelegd. Is hiermee bedoeld de servicekosten te maximeren voor de gehele periode (van juni 2022 tot en met maart 2025, standpunt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) of voor de periode van

juni 2022 tot en met december 2023 en vervolgens voor de periode van april 2024 tot en met maart 2025 (standpunt Elsinvest)? Daarbij gaat het om de bedoeling die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en om wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[1]

5.16

Naar het oordeel van de kantonrechter mochten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er redelijkerwijs vanuit gaan dat ook over de periode van januari tot en met maart 2024 maandelijks (slechts) een bedrag van € 150,00 aan servicekosten verschuldigd was. Niet, althans niet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt in te zien waarom over de maanden vóór

januari 2024 en vervolgens over de maanden ná maart 2024 wel zou zijn overeengekomen een gemaximeerd bedrag aan servicekosten aan te houden en over de tussenliggende maanden niet.

5.17

Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode van januari tot en met maart 2024 (3 × € 390,00 =) € 1.170,00 te veel hebben betaald en hun beroep op verrekening in zoverre opgaat.

Conclusie

5.18

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren aan Elsinvest verschuldigd:

€ 18.783,75 aan huur en servicekosten

€ 1.800,00 aan boetes

€ 3.587,05 aan schadevergoeding

€ 1.230,22 aan incassokosten.

Elsinvest heeft op het verschuldigde in mindering gebracht het op 23 mei 2025 betaalde bedrag van € 500,00 en de waarborgsom van € 5.808,00, hetgeen resulteert in een nog te betalen bedrag van € 19.093,02. Na verrekening met het hiervoor onder 5.17 vermelde bedrag resteert nog een bedrag van € 17.923,02.

Proceskosten

5.19

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Elsinvest worden begroot op:

- dagvaarding € 292,28

- griffierecht € 1.461,00

- salaris gemachtigde € 864,00 (2 punten x tarief € 432,00)

- nakosten €
144,00

Totaal € 2.761,28

5.2

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van

€ 17.923,02,

6.2

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.761,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de kosten van betekening betalen;

6.3

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op

16 juni 2026.

Hoofdelijke veroordeling tot betaling achterstallige huur en servicekosten na afwijzing beroep op dwaling en bedrog