Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11818822 \ CV EXPL 25-2261
Vonnis van 16 juni 2026
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties;
- akte wijziging van eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigden hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd;
- de akte uitlaten van zowel [partij A] als [partij B] ;
- de antwoordakte, ook van zowel [partij A] als [partij B] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1
[partij A] heeft de kantonrechter gevraagd om de betalingsverplichting van [partij B] vast te stellen. Het voornaamste geschilpunt tussen partijen ziet op de vraag of [partij B] recht heeft op een tegemoetkoming vanuit de TTB. De kantonrechter komt in deze zaak tot de conclusie dat [partij B] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming vanuit de TTB, omdat [partij B] al heeft geprofiteerd van het prijsplafond. De kantonrechter stelt de totale betalingsverplichting voor de nutsvoorzieningen, de servicekosten en de gemeentelijke heffingen over het jaar 2023 van [partij B] vast op € 1.326,92 en daarom moet [partij B] nog een bedrag van € 258,92 aan [partij A] betalen.
2.2
[partij B] heeft in reconventie gevorderd dat [partij A] een aantal gebreken moet herstellen, hem wordt verboden om zonder toestemming de gemeenschappelijke ruimten/kamers te betreden en dat hij de geluidsoverlast dient te beperken.
De kantonrechter wijst de vorderingen in reconventie af: op een enkel incident in het verleden na, verkeert [partij A] niet in gebreke. [partij A] heeft verder aangegeven niet zomaar de ruimten van de studenten te betreden en ook weer melding te zullen maken van de feesten in het weekend.
3.De feiten
3.1
[partij B] heeft met ingang van 15 augustus 2022 een huurovereenkomst gesloten met [partij A] op grond waarvan [partij B] kamer [nummer] voor onbepaalde tijd huurt van het pand gelegen aan de [adres]. Het gehuurde maakt deel van een complex dat bestaat uit een café op de begane grond en een studentenhuis met negen onzelfstandige woonruimten (kamers) op de bovenverdieping(en). Het café op de begane grond wordt geëxploiteerd door [partij A] en zijn echtgenote.
3.2
[partij A] heeft ten behoeve van het gehele complex contracten gesloten met nutsbedrijven voor de levering van gas, water en elektriciteit. In de huurovereenkomst zijn partijen de volgende verdeelsleutel voor de kosten overeengekomen:
- elektriciteit: 2/3 van de jaarafrekening voor het studentenhuis;
- gas: 2/3 van de jaarafrekening voor het studentenhuis;
- water: 3/4 van de jaarafrekening voor het studentenhuis.
3.3
In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is verder opgenomen dat de huurder een vergoeding dient te betalen voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde (servicekosten). Het hiermee verband houdende voorschot is bepaald op € 15,00 per maand.
3.4
[partij B] heeft op 11 december 2024 een verzoekschrift bij de huurcommissie ingediend, waarin hij heeft verzocht om de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2023 vast te stellen.
3.5
De huurcommissie heeft haar onderzoeker verzocht om op basis van de aangeleverde gegevens een rapport van onderzoek op te stellen. De onderzoeker is tot de conclusie gekomen dat de betalingsverplichting van [partij B] over 2023 € 511,44 bedraagt. [partij A] heeft naar aanleiding van dit onderzoeksrapport aanvullende stukken toegestuurd.
3.6
De voorzitter van de huurcommissie heeft op 23 april 2025 een uitspraak gedaan met betrekking tot de betalingsverplichting van [partij B] . Volgens de uitspraak dient [partij B] over 2023 een bedrag van € 517,25 betalen. [partij A] is in verzet gegaan tegen deze uitspraak.
3.7
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 26 mei 2025 het verzet van [partij A] gegrond verklaard en de betalingsverplichting van [partij B] vastgesteld op een bedrag van € 223,49.
4.Het geschil
De vordering in conventie
4.1
[partij A] vordert – samengevat – de verklaring voor recht dat de betalingsverplichting voor [partij B] met betrekking tot de nutsvoorzieningen, de servicekosten en de gemeentelijke heffingen over 2023 in totaal € 1.480,88 bedraagt. Ook vordert [partij A] veroordeling van [partij B] tot betaling van een bedrag van € 412,88, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 juni 2025. Dit alles met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
4.2
[partij A] is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie: de huurcommissie heeft meerdere rekenfouten gemaakt en ten onrechte subsidie vanuit de ‘Tijdelijke subsidieregeling blokaansluitingen’ (hierna: ‘TTB’) in mindering gebracht op de betalingsverplichting van [partij B] . Daarom vraagt [partij A] de kantonrechter om de betalingsverplichting opnieuw vast te stellen.
Het verweer in conventie en de vorderingen in reconventie
4.3
[partij B] is het in hoofdlijnen (behoudens enkele rekenfouten) eens met de uitspraak van de huurcommissie van 26 mei 2025 en vraagt de kantonrechter derhalve om de vorderingen van [partij A] af te wijzen.
4.4
[partij B] vordert in reconventie:
I. [partij A] te verbieden de door [partij B] gehuurde woonruimte en de gemeenschappelijke ruimten van het studentenhuis te betreden zonder voorafgaande toestemming van [partij B] , dan wel zijn medehuurders, behoudens in spoedeisende gevallen, waarbij direct gevaar dreigt voor personen of zaken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 met een maximum van € 5.000,00;
II. voor recht te verklaren dat het ontbreken van toegang tot de verwarmingsinstallatie (ketel en thermostaat) voor [partij B] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro oplevert;
III. [partij A] te veroordelen om dit gebrek binnen acht weken na betekening van dit vonnis te verhelpen door:
- [partij B] en zijn medehuurders toegang te verschaffen tot de thermostaat, althans;
- een afzonderlijke thermostaat in de studentenwoning te (laten) plaatsen, waarmee [partij B] en zijn medehuurders zelfstandig de temperatuur kunnen regelen;
IV. voor recht te verklaren dat het ontbreken van toegang tot de stoppenkast voor [partij B] een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro oplevert;
V. [partij A] te veroordelen om dit gebrek binnen acht weken na betekening van dit vonnis te verhelpen door [partij B] en zijn medehuurders toegang te verschaffen tot de stoppenkast;
VI. voor recht te verklaren dat de structurele geluidsoverlast vanuit het café, in het bijzonder tijdens feesten met live muziek waarbij geluidsniveaus van meer dan 80 decibel worden bereikt, een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro oplevert;
VII. [partij A] te veroordelen om dit gebrek te verhelpen door:
- feesten en activiteiten in het café waarbij verhoogde geluidsoverlast te verwachten is, minimaal zeven dagen van tevoren schriftelijk (per e-mail) aan [partij B] en zijn medehuurders aan te kondigen;
- maatregelen te treffen om de geluidsoverlast te beperken, in het bijzonder na 23:00 uur;
VIII. [partij A] te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure.
4.5
[partij A] is het niet eens met de vorderingen in reconventie en vraagt de kantonrechter om deze vorderingen af te wijzen.
5.De beoordeling
In conventie
5.1
Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro kan een huurder of verhuurder binnen acht weken na een uitspraak van de huurcommissie zich tot de kantonrechter wenden en vorderen dat die een beslissing neemt over punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter stelt voorop dat het aan [partij A] als eisende partij is om gemotiveerd te stellen op welke onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie de kantonrechter een andere beslissing dient te nemen.
5.2
[partij A] vraagt de kantonrechter om de betalingsverplichting van [partij B] vast te stellen. Daarvoor is het van belang om de verschillende posten op grond waarvan de totale betalingsverplichting wordt vastgesteld, afzonderlijk door te nemen.
Elektra
5.3
Volgens [partij A] dient [partij B] over 2023 een bedrag van € 603,87 voor elektra te betalen. [partij A] heeft namelijk in totaal € 8.152,19 betaald voor elektra. Op grond van de in artikel 3.1. van de huurovereenkomst opgenomen verdeelsleutel komt 2/3 deel van dit bedrag, ofwel € 5.434,79, voor rekening van het studentenhuis. Iedere student moet daarvan dus 1/9, ofwel € 603,87 betalen. [partij A] betoogt dat ook de huurcommissie voornoemd totaalbedrag van € 8.152,19 en genoemde verdeelsleutel voor de berekening heeft meegenomen, maar een fout heeft gemaakt bij de daadwerkelijke berekening en is op een bedrag van € 489,13, in plaats van € 603,87, uitgekomen.
5.4
[partij B] vindt de verdeelsleutel buitenproportioneel en vindt dat er daardoor te hoge kosten bij de studenten in rekening worden gebracht voor elektra.
5.5
De kantonrechter is met de huurcommissie van oordeel dat de verdeelsleutel 2/3 (voor de studenten) 1/3 (voor [partij A] ) redelijk is en ziet geen reden om van deze verdeelsleutel af te wijken. [partij A] en [partij B] zijn bij aanvang van de huurovereenkomst genoemde verdeelsleutel overeengekomen. Hoewel zowel [partij A] als [partij B] een beroep doen op cijfers van het CBS, gaan beide vergelijkingen niet op. De kamer van [partij B] is namelijk niet te vergelijken met een appartement (de vergelijking van [partij A] ) en de negen kamers zijn ook niet te vergelijken met een 5+ huishouden. De kantonrechter zal voor het vaststellen van de kosten rekening houden met overeengekomen verdeelsleutel.
5.6
Daarnaast heeft [partij A] voldoende gesteld en onderbouwd dat de huurcommissie – door een foutieve berekening – op een onjuist eindbedrag van € 489,13 is uitgekomen; de kantonrechter stelt de betalingsverplichting van [partij B] voor de betaling van elektra over 2023 vast op € 603,87 (het bedrag van € 8.152,19 gedeeld door 2/3 en vervolgens gedeeld door 9).
Gas
5.7
[partij A] meent dat [partij B] een bedrag van € 521,86 over 2023 moet betalen voor het verbruik van gas.
5.8
[partij B] heeft geen verweer gevoerd tegen de verdeelsleutel of het gestelde gasverbruik in 2023 en daarom stelt de kantonrechter vast dat [partij B] een bedrag van € 521,86 voor gas moet betalen.
TTB
5.9
De kantonrechter beoordeelt hierna of op grond van de TTB een bedrag in mindering moet worden gebracht ten aanzien van de betalingsverplichting voor gas en elektra.
5.1
Volgens [partij A] is de huurcommissie er ten onrechte vanuit gegaan dat [partij A] een subsidie op grond van de Tijdelijke subsidieregeling blokaansluitingen (hierna: ‘TTB’) heeft ontvangen, waardoor ten onrechte een bedrag van € 384,94 in mindering is gebracht op de betalingsverplichting van [partij B] . [partij A] stelt dat het complex niet in aanmerking komt voor een subsidie op grond van de TTB, omdat er al een tegemoetkoming is ontvangen op grond van de Subsidieregeling bekostiging plafond energietarieven kleinverbruikers 2023.
5.11
Het standpunt van [partij B] is dat hij wel in aanmerking komt voor een tegemoetkoming vanuit de TTB. Volgens [partij B] zou hij geen recht hebben op TTB als hij reeds is gecompenseerd via het prijsplafond, maar dat is volgens [partij B] niet het geval. Ook blijkt uit de te raadplegen publicatielijst leveranciers CEK23, dat Engie (de leverancier van [partij A] ), géén beroep heeft gedaan op de regeling voor het prijsplafond.
5.12
De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 2.1 lid 2 sub c van de TTB is opgenomen dat er in beginsel een subsidie wordt verleend wanneer sprake is van een blokaansluiting waarop ten minste vier onzelfstandige wooneenheden zijn aangesloten. In artikel 4.4. onder c van deze regeling is echter ook opgenomen dat, indien een subsidieaanvrager al subsidie heeft ontvangen voor het in 2023 toepassen van een prijsplafond overeenkomstig de ‘Subsidieregeling bekostiging plafond energietarieven kleinverbruikers 2023’ voor het leveren van elektriciteit, gas of warmte aan de wooneenheden die zijn aangesloten op de blokaansluiting waarvoor de aanvraag wordt ingediend, deze aanvraag voor subsidie wordt afgewezen. De TTB is bedoeld voor personen met een blokaansluiting, die niet in aanmerking kwamen voor toepassing van het prijsplafond.
5.13
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een blokaansluiting waarop ten minste vier onzelfstandige wooneenheden zijn aangesloten. In beginsel komen [partij A] , [partij B] en de andere huurders dus in aanmerking voor een tegemoetkoming vanuit de TTB. Naar het oordeel van de kantonrechter is echter voldoende gebleken, dat Engie subsidie heeft ontvangen op grond van de CEK23 en dat daardoor de in artikel 4.4. onder c van deze regeling genoemde uitzondering van toepassing is. Van belang is het volgende.
5.14
Hoewel [partij B] meent dat uit de te raadplegen publicatielijst leveranciers CEK23 blijkt dat ‘Engie Nederland Retail B.V.’ geen subsidie heeft ontvangen en dit dus ook niet in het voordeel kan zijn van [partij B] , heeft [partij A] dit standpunt voldoende weerlegd, nu is gebleken dat ‘Engie Energie Nederland N.V.’ wel subsidie op grond van CEK23 heeft aangevraagd, zij enig bestuurder en aandeelhouder is van ‘Engie Nederland Retail B.V.’ en de subsidievoordelen dus ook voor haar zullen gelden.
5.15
Uit de door [partij A] overgelegde afrekeningen van Engie blijkt ook dat Engie bedragen in mindering heeft gebracht met als toelichting ‘Prijsplafond Elektriciteit 2023’ en ‘Prijsplafond Gas 2023’. De kantonrechter stelt vast dat [partij A] aan de hand van deze afrekeningen – en dus ook nadat bedragen in mindering zijn gebracht uit hoofde van het prijsplafond – de betalingsverplichting voor de huurders ten aanzien van gas en elektriciteit heeft vastgesteld. De kantonrechter kan het standpunt van [partij B] , dat hij niet is gecompenseerd via het prijsplafond, derhalve niet volgen. Immers, vóórdat [partij A] de betalingsverplichting ten aanzien van elektra en gas voor de huurders heeft vastgesteld, is een compensatie op grond van het prijsplafond in mindering gebracht op de energie- en gasrekening, en derhalve profiteert ook [partij B] van dit prijsplafond.
5.16
De kantonrechter komt aldus tot de conclusie dat Engie subsidie heeft ontvangen op grond van CEK23, [partij B] heeft geprofiteerd van deze subsidie en daarom niet óók in aanmerking komt voor een tegemoetkoming vanuit de TTB. Het bedrag van € 384,94 zal dus niet in mindering worden gebracht op de betalingsverplichting van [partij B] ten aanzien van elektra en gas.
Water
5.17
[partij A] heeft in zijn dagvaarding gesteld dat [partij B] een bedrag van € 39,68 voor water dient te betalen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] toegelicht dat bij de berekening van de betalingsverplichting uitgegaan dient te worden van een bedrag van € 32,75. [partij B] heeft erkend dat hij dit bedrag voor water dient te betalen over 2023 en de kantonrechter stelt de betalingsverplichting voor het water dus ook vast op dit bedrag.
Signaallevering/internet
5.18
[partij A] stelt dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een jaarbedrag van € 12,00 voor de signaallevering/internet aan [partij B] . [partij A] heeft namelijk een totaalbedrag van € 538,94 aan signaallevering betaald en [partij B] moet daarvan 1/10 ofwel € 53,89 betalen.
5.19
[partij B] erkent dat [partij A] de kosten voor signaallevering mag doorbelasten, maar vindt de huidige verdeling van de kosten oneerlijk. Volgens [partij B] heeft het café veel gasten die allen gebruik maken van de wifi, waardoor het internet in de praktijk meer gebruikt wordt door de horecagasten dan door de negen bewoners. Ook wil [partij B] – dat als er extra’s in het internetabonnement zijn opgenomen waarvan [partij B] niet profiteert – dat deze kosten worden afgetrokken van het gevorderde bedrag.
5.2
De kantonrechter zal ten eerste beoordelen of de verdeelsleutel van 1/10 eerlijk is. Daarbij is – net als bij de verdeelsleutel voor de elektra – van belang dat partijen deze verdeelsleutel bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen en dat hier dus slechts in uitzonderlijke gevallen van kan worden afgeweken. [partij B] heeft hiertoe slechts aangevoerd dat het café veel gasten ontvangt die allemaal gebruik zullen maken van het internet. De kantonrechter vindt het echter niet aannemelijk dat bezoekers van het café veelvuldig maken van het internet. In de regel zullen cafébezoekers het café van [partij A] bezoeken voor sociale gelegenheden. Aan de andere kant zullen de huurders/studenten op hun beurt voor hun studie en sociale contacten vanuit hun woonruimte veelvuldig gebruik maken van het internet. De kantonrechter vindt de verdeelsleutel dus niet oneerlijk en wijkt daar dus ook niet van af.
5.21
In het verlengde hiervan acht de kantonrechter het ook niet aannemelijk dat [partij A] zonder medeweten van [partij B] extra’s aan het internetabonnement heeft toegevoegd, waar alleen cafébezoekers van profiteren en de huurders/studenten, die dagelijks veelvuldig gebruik zullen maken van het internet, niet. Bovendien gaat het om één abonnement zodat een individuele keuze per student voor de eventuele extra’s niet mogelijk is. De kantonrechter zal de betalingsverplichting van [partij B] ten aanzien van de signaallevering/het internet daarom vaststellen op € 53,89.
Gemeentelijke heffingen
5.22
Volgens [partij A] heeft de huurcommissie ten onrechte gesteld dat [partij A] de kosten aan afvalstoffen- en rioolheffing niet aan [partij B] mocht doorberekenen op grond van de huurovereenkomst. [partij A] stelt dat hij deze kosten – een totaalbedrag van € 69,58 (rekening houdend met een verdeelsleutel van 1/10 van de totale kosten voor afvalstoffenheffing) – aan [partij B] mag doorberekenen op grond van artikel 15.33 lid 1 en lid 2 Wet Milieubeheer.
5.23
[partij B] betwist dat hij een bedrag van € 69,58 aan gemeentelijke heffingen moet betalen. Gemeentelijke heffingen behoren niet tot de servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW Pro en het Besluit servicekosten. Als [partij A] deze kosten op [partij B] wilde verhalen, had [partij A] dit uitdrukkelijk en specifiek in de huurovereenkomst op te nemen.
5.24
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 15.33 lid 1 jo. lid 2 Wet Milieubeheer, volgt dat de gemeente afvalstoffen- en rioolheffing in rekening kan brengen bij personen die – krachtens een zakelijk of persoonlijk recht (dus ook in geval sprake is van een huurovereenkomst) – gebruik maken van een perceel ten aanzien waarvan een verplichting tot het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen geldt.
5.25
Uit voornoemd artikel volgt aldus dat niet de eigenaar van een pand belast wordt met betaling van voornoemde heffingen, maar degenen die gebruik maken van een perceel, bijvoorbeeld als huurder. Dit betekent ook dat [partij A] niet in de huurovereenkomst had hoeven opnemen dat [partij B] een bedrag aan afvalstoffen- en rioolheffing moet betalen, nu de verschuldigdheid al uit de wet volgt. De huurder dient de heffingen aan verhuurder te betalen, indien verhuurder deze voor de huurder aan de gemeente heeft betaald. De kantonrechter vindt de door [partij A] gehanteerde verdeelsleutel van 1/10 voor iedere huurder en 1/10 voor [partij A] eerlijk en zal aan de hand van deze verdeelsleutel de betalingsverplichting op een bedrag van € 69,58 per jaar stellen.
Overige servicekosten
5.26
Ook meent [partij A] dat de huurcommissie de servicekosten ten onrechte op een bedrag van € 0,00 heeft vastgesteld, terwijl er niet om een oordeel over deze kosten is verzocht, de servicekosten in overeenstemming zijn met het Besluit servicekosten en de bedoeling van partijen. [partij B] moet over 2023 € 120,00 aan overige servicekosten betalen, aldus [partij A] . Dit bedrag ziet op administratiekosten, kosten voor het gebruik van roerende zaken en kosten voor service, onderhoud en reparaties.
5.27
Volgens [partij B] moet het gevorderde bedrag aan overige servicekosten worden afgewezen wegens het gebrek aan transparantie hoe de servicekostenafrekening is opgebouwd en hoeveel de administratiekosten bedragen. [partij B] voert aan dat [partij A] de kosten voor het gebruik van roerende zaken niet mag doorbelasten, nu dit niet expliciet is afgesproken in de huurovereenkomst. Ook mogen er geen kosten voor service, onderhoud en reparaties in rekening worden gebracht, nu de kosten van onderhoud van het gehuurde voor rekening van [partij A] dienen te komen.
Roerende zaken
5.28
Voor kosten voor het gebruik van roerende zaken is de kantonrechter met [partij B] van oordeel dat [partij A] in de huurovereenkomst had dienen op te nemen welke servicekosten de huurder moet betalen. Hij had daarbij dienen te specificeren voor welke specifieke diensten servicekosten in rekening worden gebracht. In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat ook voor het gebruik van roerende zaken servicekosten in rekening wordt gebracht. Dit betekent dat er geen kosten voor roerende zaken in rekening mogen worden gebracht.
Kosten voor service, onderhoud en reparaties
5.29
Blijkens de dagvaarding van [partij A] ziet een deel van de in rekening gebrachte servicekosten op ‘buiten schoonhouden, vuilnis aan de straat zetten, natte ruimtes herstellen, spoedreparaties, service bij problemen’. Zoals [partij B] ook in zijn verweer heeft aangevoerd, komen de kosten voor het onderhoud van het gehuurde op grond van artikel 7:204 BW Pro voor rekening van [partij A] . [partij A] mag hiervoor dus geen servicekosten in rekening brengen. Ook geldt hiervoor dat wat in r.o. 5.28 is overwogen.
Administratiekosten
5.3
[partij B] heeft erkend dat [partij A] administratiekosten in rekening mag brengen die maximaal 5% bedraagt van de werkelijke servicekosten.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] tijdens de mondelinge behandeling voldoende toegelicht dat hij 2% administratiekosten over de warmtelevering (2% van € 521,86, ofwel € 10,44) en 5% administratiekosten over het totaal van elektra, water en internet (5% van € 690,51 ofwel € 34,53) mag rekenen. Dit betekent dat [partij B] een totaalbedrag van € 44,97 aan administratiekosten is verschuldigd aan [partij A] .
Conclusie betalingsverplichting [partij B]
5.31
De kantonrechter komt tot de conclusie dat [partij B] moet betalen: voor elektra € 603,87, voor gas € 521,86, voor water € 32,75, voor signaallevering/internet € 53,89, gemeentelijke heffingen € 69,58, en overige servicekosten € 44,97.
5.32
De totale betalingsverplichting van [partij B] over het jaar 2023 bedraagt dus € 1.326,92. [partij B] moet nog een bedrag van € 258,92 aan [partij A] betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.
Proceskosten in conventie
5.33
[partij B] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- dagvaarding € 145,45
- griffierecht € 226,00
- salaris gemachtigde € 360,00 (2,5 punten x tarief €144,00)
- nakosten €
72,00
72,00
Totaal € 803,45
5.34
Het gevorderde bedrag aan legeskosten huurcommissie van € 500,00 wordt afgewezen, omdat, als [partij A] direct een specificatie met onderliggende facturen had verstrekt, een procedure bij de huurcommissie was voorkomen.
In reconventie
Betreding van de gezamenlijke ruimten en studentenkamers
5.35
Volgens [partij B] maakt [partij A] structureel inbreuk op het recht van privacy en ongestoord huurgenot en daarom vraagt [partij B] de kantonrechter om [partij A] te verbieden de studentenwoning te betreden zonder aanwezigheid van de studenten en voorafgaande toestemming.
5.36
[partij A] voert op zijn beurt aan dat in het café een deur zit die toegang geeft tot de gemeenschappelijke ruimte op de eerste verdieping. In dat deel van het complex zit ook de opslagruimte van het café en [partij A] heeft daartoe af en toe toegang nodig. [partij A] betreedt geen studentenkamers zonder voorafgaande kennisgeving.
5.37
De kantonrechter overweegt als volgt. Onder ‘Bijzondere bepalingen’ van de huurovereenkomst is opgenomen dat [partij A] de kamers ten aller tijde mag betreden, na voorafgaande melding. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling al toegelicht dat de bepaling in de huurovereenkomst te ruim is en dat [partij A] een belang dient te hebben voor betreding van de ruimten. [partij A] heeft daarop te kennen gegeven dat hij nooit [1] in de studentenkamers komt, maar dat hij wel oog wil houden op de gemeenschappelijke ruimten. Ook moet [partij A] af en toe spullen uit een opslagplaats halen (rond kerstmis en carnaval). Tijdens de mondelinge behandeling is ook gebleken dat [partij A] – op een enkel incident na – de ruimten van de huurders niet zonder voorafgaande toestemming betreedt. De kantonrechter ziet – mede wegens de praktische onuitvoerbaarheid van de vordering – daarom aanleiding om het gevorderde af te wijzen.
Warmteregulatie in de woning en de stoppenkast
5.38
[partij B] is van mening dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, nu [partij B] en zijn huisgenoten geen toegang hebben tot de ketel, de thermostaat of de stoppenkast. Hierdoor hebben [partij B] en zijn medestudenten al enkele keren letterlijk in de kou gezeten. Ook kunnen [partij B] en zijn huisgenoten bij kortsluiting of stroomuitval het probleem niet zelfstandig verhelpen en zijn zij afhankelijk van de aanwezigheid van [partij A] . [partij B] eist dat [partij A] deze gebreken verhelpt.
5.39
Volgens [partij A] is geen sprake van een gebrek: [partij A] kan de warmte in het gehuurde reguleren via zijn telefoon en reageert altijd tijdig op dergelijke verzoeken. Voor wat betreft de stoppenkast is sprake geweest van een eenmalig incident en is dus ook geen sprake van een gebrek.
5.4
De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel [partij A] er als goed verhuurder voor moet zorgen dat het gehuurde in de winter niet te koud is en dat de stroom (incidenten daargelaten) werkt, is onvoldoende gebleken dat [partij A] hiertoe in gebreke is. Hoewel [partij B] heeft gesteld dat hij en zijn huisgenoten soms letterlijk in de kou zaten, heeft [partij B] tijdens de mondelinge behandeling die plaatsvond in januari, ook erkend dat het al een tijd warm was en bleef in het huis, ondanks de koude periode. Dat de woning aan het begin van een koude periode nog niet direct volledig is opgewarmd, maakt niet dat [partij A] in gebreke is met betrekking tot de warmteregulatie.
5.41
Dat [partij A] in gebreke is ten aanzien van de stoppenkast, is ook niet vast komen te staan, aldus de kantonrechter. Hoewel [partij B] geen toegang heeft tot de stoppenkast, is ook gebleken dat er in jaren tijd slechts één situatie is voorgevallen waarbij de stroom uitviel en [partij B] een dag zonder stroom (in één van de keukens) heeft gezeten.
5.42
De kantonrechter komt aldus tot de conclusie dat er ten aanzien van de warmteregulatie in de woning of het niet voorhanden zijn van een stoppenkast geen sprake is van een gebrek en [partij A] hoeft er dus ook niet voor te zorgen dat de studenten zelf de warmte kunnen reguleren of toegang hebben tot de stoppenkast. Zolang [partij A] ervoor zorgt dat in korte tijd adequaat wordt gereageerd op een stroomuitval, is dat afdoende.
Geluidsoverlast
5.43
[partij A] meent dat [partij B] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door de geluidsoverlast die [partij A] veroorzaakt door de feesten die gehouden worden in het café. De structurele overlast tast het normale woongenot aan en [partij B] wenst dat de geluidsoverlast wordt beperkt dan wel dat de feesten tijdig worden aangekondigd.
5.44
Volgens [partij B] is geen sprake van een tekortkoming van zijn zijde en is de geluidsoverlast ook niet buiten proportie. Er zijn vier overlastmeldingen gemeld in 3,5 jaar, van andere huurders dan [partij B] .
5.45
De kantonrechter overweegt als volgt. [partij B] (en zijn medehuurders) heeft (hebben) een kamer gehuurd boven een café. [partij B] had bij het aangaan van de huurovereenkomst kunnen verwachten dat hij daardoor iets meer geluidsoverlast zou ervaren dan een gemiddelde huurder. Maar ook [partij A] moet op zijn beurt de geluidsoverlast waar mogelijk beperken en melding doen van aanstaande feesten. In deze procedure is echter ook gebleken dat [partij A] in de veronderstelling was dat de huurders in de weekenden niet in de kamers verbleven, waardoor [partij A] niet de noodzaak zag om feesten die gehouden werden in het weekend aan te kondigen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] verteld dat hij ook de weekendfeesten weer aankondigt.
5.46
Al met al is niet gebleken dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ook is voldoende gebleken dat [partij A] de feesten – toen hem duidelijk werd dat de studenten soms ook in het weekend in het gehuurde verblijven – weer aankondigt. Gelet op hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, heeft de kantonrechter er alle vertrouwen in dat [partij A] de aankomende feesten ook zal aankondigen en daarom ziet zij aanleiding het gevorderde af te wijzen.
Proceskosten in reconventie
5.47
Ondanks dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren. Hoewel [partij A] niet in gebreke is, hebben zich enkele incidenten voorgedaan die voor [partij B] aanleiding waren om vorderingen in reconventie in te stellen. De kantonrechter vindt het gelet hierop dan ook onredelijk om [partij B] in de proceskosten van [partij A] te veroordelen.
6.De beslissing
In conventie
6.1
verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [partij B] met betrekking tot de servicekosten en gemeentelijke heffingen over 2023 in totaal € 1.326,92 bedraagt;
6.2
veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis van een bedrag van € 258,92, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling;
6.3
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 803,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [partij B] ook de kosten van betekening betalen;
In reconventie
6.4
wijst de vorderingen af;
6.5
compenseert de proceskosten, wat betekent dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
In conventie en in reconventie
6.6
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.