Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12250238 \ CV EXPL 26-1775
Vonnis in kort geding van 9 juli 2026
in de zaak van
STICHTING DELTAWONEN,
te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: deltaWonen,
gemachtigde: mr. B.M. Speerstra,
tegen
QURALIS BEWIND B.V.,
in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [gedaagde] ,
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder respectievelijk [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De zaak in het kort
[gedaagde] huurt van deltaWonen woonruimte. deltaWonen vordert ontruiming van het gehuurde omdat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. De kantonrechter oordeelt dat deltaWonen dit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt en wijst de vordering af. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 15,
- de producties 16 tot en met 20 van deltaWonen,
- de producties 1 tot en met 7 van de bewindvoerder,
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2026, waar zijn verschenen namens deltaWonen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door mr. B.M. Speerstra. Daarnaast is verschenen [gedaagde] , bijgestaan door mr. J.J.M. Pinners. De bewindvoerder is niet verschenen,
- de pleitnota van deltaWonen,
- de pleitnota van bewindvoerder.
- de producties 16 tot en met 20 van deltaWonen,
- de producties 1 tot en met 7 van de bewindvoerder,
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2026, waar zijn verschenen namens deltaWonen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door mr. B.M. Speerstra. Daarnaast is verschenen [gedaagde] , bijgestaan door mr. J.J.M. Pinners. De bewindvoerder is niet verschenen,
- de pleitnota van deltaWonen,
- de pleitnota van bewindvoerder.
3.De feiten
3.1.
Sinds 12 juli 2024 verhuurt deltaWonen de woonruimte aan de [adres] aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde).
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van deltaWonen van toepassing. Daarin is opgenomen:
‘‘
6.6.
6.6.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden bewonen en er zijn exclusieve hoofdverblijf hebben.’’
3.3.
Op 7 oktober 2025 heeft de gemeente Zwolle, naar aanleiding van een melding van deltaWonen, een adresonderzoek opgestart (hierna: de gemeente). De gemeente heeft [gedaagde] per brief verzocht om contact op te nemen indien hij niet is verhuisd.
3.4.
Op 13 oktober 2025 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met de gemeente. Op dezelfde dag heeft de gemeente een voornemen tot ambtshalve uitschrijving gepubliceerd.
3.5.
Op 5 december 2025 heeft de gemeente om 10:20 uur en 12:20 uur huisbezoeken afgelegd, waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen.
3.6.
Op 29 januari 2026 heeft de gemeente [gedaagde] ambtshalve uitgeschreven op het adres van het gehuurde met terugwerkende kracht tot 13 oktober 2025.
3.7.
Op 12 februari 2026 heeft [gedaagde] de gemeente verzocht om hem opnieuw in te schrijven op het adres van het gehuurde.
3.8.
Op 16 februari 2026 om 12:22 uur, 18 februari 2026 om 12:44 uur en 25 februari 2026 om 10:45 uur heeft de gemeente naar aanleiding van het verzoek van [gedaagde] om opnieuw ingeschreven te worden huisbezoeken afgelegd, waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen.
3.9.
Op 18 februari 2026 heeft [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met de gemeente.
3.10.
Op 2 maart 2026 en 6 maart 2026 heeft [gedaagde] per e-mail aan de gemeente medegedeeld dat hij niet de hele dag in het gehuurde aanwezig is, maar op specifieke momenten in het gehuurde aanwezig kan zijn voor de huisbezoeken.
3.11.
Op 9 maart 2026 heeft de gemachtigde van deltaWonen per brief [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om alsnog zijn hoofdverblijf in het gehuurde te nemen en zich in te schrijven op het adres van het gehuurde of om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Daarbij is ook aangezegd dat deltaWonen bij geen (tijdige) reactie een kort geding zal opstarten waarin ontruiming zal worden gevorderd.
3.12.
Bij e-mail van 19 maart 2026 heeft de bewindvoerder de gemachtigde van deltaWonen bericht dat [gedaagde] de huurovereenkomst wenst voort te zetten, maar dat hij vanwege de uitkomsten van het adresonderzoek van de gemeente Zwolle zich kan niet inschrijven op het adres van het gehuurde. Daarbij heeft de bewindvoerder diverse stukken bijgevoegd die ook naar de gemeente zijn gestuurd.
3.13.
Op 27 maart 2026 heeft de gemeente het verzoek van [gedaagde] tot herinschrijving afgewezen. Tegen dit besluit heeft [gedaagde] bezwaar ingediend. Deze bezwaarprocedure loopt nog.
3.14.
Op 24 april 2026 heeft de gemachtigde van deltaWonen [gedaagde] per brief bericht dat de overgelegde stukken onvoldoende zijn om aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarbij wordt [gedaagde] voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen, bij gebreke waarvan deltaWonen een ontruimingsprocedure zal opstarten.
3.15.
Op 6 mei 2026 heeft de gemachtigde van de bewindvoerder per e-mail hierop afwijzend gereageerd.
4.Het geschil
4.1.
deltaWonen vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.
4.2.
deltaWonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de algemene huurvoorwaarden niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarmee is [gedaagde] zodanig ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontruiming in dit kort geding gerechtvaardigd is. Omdat deltaWonen een toegelaten instelling is in de zin van de Woningwet op het gebied van volkshuisvestiging kan zij zich, gelet op het grote woningtekort, niet permitteren dat het gehuurde nog langer leegstaat, aldus deltaWonen.
4.3.
De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot afwijzing van de vorderingen van deltaWonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van deltaWonen in de kosten van deze procedure.
4.4.
De bewindvoerder betwist het spoedeisend belang van deltaWonen. Volgens de bewindvoerder moet deltaWonen de bestuursrechtelijke procedure afwachten. Ook betwist de bewindvoerder dat [gedaagde] het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf bewoont. [gedaagde] is weliswaar geregeld overdag bij zijn kinderen en vriendin in [plaats 2] , maar hij heeft nog steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Allereerst moet de kantonrechter beoordelen of deltaWonen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.
5.2.
deltaWonen heeft gesteld dat zij als sociale verhuurder, gelet op het grote woningtekort, zich niet kan permitteren dat een woning leegstaat. Als [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, zoals deltaWonen heeft gesteld, dan is de kantonrechter van oordeel dat deltaWonen hiermee een spoedeisend belang heeft. De omstandigheid dat er een bestuursrechtelijke procedure loopt over de vraag of de gemeente [gedaagde] ten onrechte niet opnieuw heeft ingeschreven op het adres van het gehuurde, zoals de bewindvoerder heeft aangevoerd, staat daaraan niet in de weg. De kantonrechter zal dan ook overgaan tot een inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Toetsingskader
5.3.
Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de bewindvoerder tot ontruiming zal veroordelen. In dit vonnis geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet daarom terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.
Artikel 6.6. van de algemene huurvoorwaarden
5.4.
Uitgangspunt is artikel 6.6. van de algemene huurvoorwaarden, waarin is bepaald dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde feitelijk te bewonen en daar zijn exclusieve hoofdverblijf te hebben.
5.5.
Tijdens de zitting heeft deltaWonen gesteld dat onder ‘hoofdverblijf’ volgens haar moet worden verstaan dat [gedaagde] ten minste zes maanden per jaar in het gehuurde moet verblijven. Hierin volgt de kantonrechter deltaWonen niet. In de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden is immers niet opgenomen hoeveel dagen, weken of maanden [gedaagde] in het gehuurde moet verblijven. Voor de uitleg van het begrip ‘hoofdverblijf’ wordt daarom aangesloten bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, die het hoofdverblijf in een arrest van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:6178) heeft aangemerkt als ‘de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen’ (vgl. het begrip ‘woonstede’ in artikel 1:10 BW Pro). Het ligt hierbij op de weg van deltaWonen om voldoende feiten en omstandigheden te stellen, althans aannemelijk te maken, dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde.
Onderzoeken gemeente
5.6.
deltaWonen heeft zich met name gebaseerd op de onderzoeken van de gemeente, die ertoe hebben geleid dat [gedaagde] is uitgeschreven op het adres van het gehuurde en niet opnieuw is ingeschreven.
5.7.
Uit de overgelegde stukken volgt dat het eerste adresonderzoek van de gemeente heeft bestaan uit een brief van 7 oktober 2025 aan [gedaagde] , twee huisbezoeken op 5 december 2025 en een gesprek met omwonenden. In het kader van het tweede adresonderzoek van de gemeente zijn er in februari 2026 (16,18 en 25) drie huisbezoeken afgelegd. [gedaagde] heeft naar aanleiding van de eerste brief op 13 oktober 2025 telefonisch contact opgenomen met de gemeente en uitgelegd dat hij nog steeds in het gehuurde woont. Ook heeft [gedaagde] na de huisbezoeken in februari 2026 naar aanleiding van de door de gemeente achtergelaten kaartjes en berichten geprobeerd telefonisch contact op te nemen met de gemeente. Omdat dit niet is gelukt, heeft [gedaagde] vervolgens in maart 2026 (2 en 6) de gemeente per e-mail bericht dat hij niet overdag in het gehuurde aanwezig is, maar op specifieke momenten aanwezig kan zijn voor de huisbezoeken. Uit het onderzoeksdossier blijkt dat de gemeente hieraan geen gewicht heeft toegekend en heeft aangenomen dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont omdat hij niet is aangetroffen tijdens de huisbezoeken.
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat deltaWonen hiermee de door haar gestelde tekortkoming onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] niet is aangetroffen tijdens vijf afgelegde huisbezoeken in een periode van drie maanden, die bovendien allemaal overdag hebben plaatsgevonden en waarvan twee op dezelfde dag, is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] al tijdens de adresonderzoeken heeft meegedeeld dat hij overdag niet veel in het gehuurde aanwezig is. Ook in dit kort geding heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij overdag veel bij zijn vriendin verblijft in [plaats 2] , waar hij de dagelijkse zorg voor hun twee jonge kinderen op zich neemt. Daarnaast bezoekt hij zijn familie veel. Dat [gedaagde] tijdens de overdag afgelegde huisbezoeken niet zou zijn aangetroffen is dan ook inherent aan de zorg voor zijn kinderen en het bezoeken van zijn familie. Verder is van belang dat in dit kort geding niet kan worden vastgesteld of [gedaagde] tijdens alle huisbezoeken wel in het gehuurde aanwezig was, maar om andere redenen niet is aangetroffen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij, gelet op de eerdere ervaringen met het wonen in een instelling, spanningen ervaart bij onverwachte controles en bezoeken en daarom niet altijd de deur opent. Ook heeft [gedaagde] toegelicht dat hij om deze reden tijdelijk zijn deurbel uit heeft gezet, waardoor hij mogelijk niet alle huisbezoeken heeft meegekregen. Dit is door deltaWonen niet voldoende weersproken, zodat de kantonrechter in de onderzoeken van de gemeente geen aanleiding ziet om aan te nemen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft.
Eigen onderzoek deltaWonen
5.9.
Ook de enkele stelling van deltaWonen dat uit eigen onderzoek blijkt dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont, omdat omwonenden, schilders en de complexbeheerder hem niet gezien en gehoord hebben is onvoldoende. Niet alleen is betwist door [gedaagde] dat omwonenden en schilders hem niet hebben gehoord en gezien. Ook heeft [gedaagde] hiervoor als verklaring gegeven dat hij sinds de zomer van 2025 een rustiger leefpatroon heeft. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij veelal alleen ’s nachts in het gehuurde verblijft. Nu dit door deltaWonen niet is weersproken en bovendien uit de door de bewindvoerder overgelegde foto’s volgt dat het gehuurde volledig is ingericht met persoonlijke eigendommen en aldus wordt bewoond, is aannemelijk dat [gedaagde] juist wel de intentie heeft om, nadat hij veelal overdag elders heeft verbleven, terug te keren naar het gehuurde als zijn hoofdverblijf. In het licht van het hiervoor genoemde toetsingskader heeft deltaWonen dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft.
Conclusie
5.10.
De conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de bewindvoerder zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. De gevorderde ontruiming zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
5.11.
deltaWonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van deltaWonen af,
6.2.
veroordeelt deltaWonen in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als deltaWonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Eshuis en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2026.