Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/334297 / HA ZA 25-186
Vonnis van 28 januari 2026
in de zaak van
[partij A 1] en [partij A 2] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna samen te noemen [partij A] ,
gemachtigde: mr. W.M. Janse,
tegen
[partij B 1] en [partij B 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
verwerende partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna samen te noemen [partij B] ,
gemachtigde: mr. B.A. Heupers en F.F. Oude Wesselink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 1 december 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[partij B] heeft in 2021 een kavel grond gekocht aan [adres] , kadastraal bekend onder [locatie] .
2.2.
[partij B] heeft op 1 september 2022 een vergunning aangevraagd voor de bouw van een woning. De gemeente Nijmegen heeft de gevraagde bouwvergunning verleend.
2.3.
[partij B] heeft de bouwplannen niet doorgezet en de bouwkavel is omstreeks januari 2024 in de verkoop geplaatst bij een makelaar.
2.4.
In de advertentie is onder meer vermeld:
‘Het bestemmingsplan Groot Oosterhout-9 is onherroepelijk op 15 januari 2019 vastgesteld en is inzichtelijk via ruimteplannen.nl. De bouwvergunning, zie impressie, is verleend. Natuurlijk is een eigen woning ontwerpen met daarbij een andere bouwvergunning aanvragen ook mogelijk! Kortom er is veel ruimte om naar eigen wens te bouwen.’
2.5.
[partij A] heeft contact opgenomen met de Omgevingsdienst Regio Nijmegen (ODRN) om te informeren naar de bouwmogelijkheden op het perceel. In een e-mail van
2 februari 2024 schrijft de ODRN:
‘(…) Omdat het hoogste toetsingsniveau geldt wordt er wel een architectonisch kwalitatief hoogwaardig ontwerp verwacht. Gelet op het voorgaand, is een vooroverleg een zeer geschikt instrument om de mogelijkheden te verkennen.’
2.6.
Op 6 februari 2024 heeft [partij B] het perceel verkocht aan [partij A] voor
€ 375.000,000. In de koopovereenkomst staat onder meer:
‘4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1-05-2024 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
(…)
15.2
Koper kan ontbinden als hij geen onherroepelijke goedkeuring van het in te dienen bouwplan heeft ontvangen, 8 weken na het moment van indienen plus eventueel bezwaartermijn.’
2.7.
Tot zekerheid van nakoming heeft [partij A] een waarborgsom van € 37.500,00 gestort op de derdengeldrekening van de notaris.
2.8.
[partij A] heeft verschillende keren gebruik gemaakt van het vooroverleg. [partij A] heeft bouwtekeningen laten maken door Enigma Architecten en zich bij het vergunningstraject laten bijstaan door [bedrijf 2].
2.9.
De bouwschetsen zijn mede naar aanleiding van het vooroverleg verschillende keren aangepast.
2.10.
Partijen hebben een allonge op de koopovereenkomst gesloten:
´Partijen zijn d.d. 28 juni 2024 het volgende overeengekomen:
- De datum van levering van het o.g. zal zijn 26 september 2024 of zoveel eerder als de gemeente Nijmegen de aangevraagde bouwvergunning definitief heeft afgegeven.
- Overige afspraken die in de koopakte staan vastgelegd blijven onverminderd van kracht, met nadrukkelijk de ontbindingsmogelijkheid voor koper in het geval de gemeente geen definitieve vergunning heeft afgegeven. Er moet aantoonbaar bewezen worden dat koper een uiterste inspanning heeft aangetoond de vergunningsaanvraag tot stand te laten komen.
- Koper betaalt aan verkoper per 1 juli € 1500,- per maand als vergoeding voor het overbruggingskrediet tot 26 september 2024. Dit bedrag zal maandelijks op de eerste van de maand worden overgemaakt op nummer (…).
- Als koper hierin nalatig is dan hebben schuldeisers recht op een contractuele boete.
(…)
2.11.
Op 9 juli 2024 heeft [partij A] een omgevingsvergunning aangevraagd voor een omgevingsplanactiviteit. Op 21 juli 2024 heeft de Adviescommissie Omgevingskwaliteit een positief advies afgegeven aan het college van B&W, dat wil zeggen dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.
2.12.
Op 16 september 2024 schrijft de ODRN in een brief aan [partij A] :
U heeft op 9 juli 2024 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de nieuwbouw van een woning en het aanleggen van een uitrit op [adres] .
Helaas kunnen wij niet verder met uw aanvraag. We missen namelijk gegevens en sommige aangeleverde gegevens moet u aanpassen.
(…)
De aanvraag is niet ontvankelijk daar enkele bescheiden ontbreken danwel deels niet juist zijn weergegeven. Ook is door de juridisch medewerkster geconstateerd dat het huidige plan in strijd is met de vigerende bestemmingsplanvoorschriften.
2.13.
In de bijlage bij de brief wordt gewezen op diverse tekortkomingen aan de tekeningen. Er moeten drie nieuwe tekeningen worden aangeleverd en informatie over het aanwezige groen op het perceel, een plan met betrekking tot de Wet natuurbescherming, een plan voor water en een parkeerplan. Verder wordt geconstateerd dat het plan tegenstrijdigheden bevat met het bestemmingsplan. Zo ligt het hoofdgebouw niet binnen het toegestane bouwvlak, zijn de uitbouwen te groot, is er onvoldoende afstand tot de perceelgrens en zijn de parkeerplaatsen gesitueerd in de bestemming Groen. Mogelijk kan met een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) worden afgeweken van de bestemmingsplanvoorschriften; dit zal de gemeente moeten beoordelen.
2.14.
Op 17 september 2024 schrijft de ODRN in een brief aan [partij A] :
U heeft op 9 juli 2024 een omgevingsvergunning aangevraagd via het DSO voor de nieuwbouw van een woning en het aanleggen van een uitrit op [adres] .
Uw aanvraag is bij ons in behandeling. In navolging op de brief d.d. 16 september 2024 berichten wij u het volgende. Wij hebben het besluit genomen om de beslistermijn te verlengen.
2.15.
In een e-mail van 24 september 2024 schrijft [partij A] aan [partij B] :
Aangezien wij geen invloed hebben op de duur en op welke termijn de Gemeente Nijmegen en/of de ODRN het eens zullen worden over hun onderlinge tegenstrijdigheden en welke consequenties in de vorm van beperkingen of structurele aanpassingen dit aan onze bouwplannen zal hebben, zijn dit alles bij elkaar veel te veel factoren of ons plan te verwezenlijken is. (…)
Wij hebben dan ook besloten tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan, op grond van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst en de in de allonge vastgelegde afspraken. Helaas, maar we kunnen niet anders. Graag ontvangen we van u de bevestiging dat u hiermee akkoord bent en mee zal werken aan het vrijgeven van de betaalde waarborgsom, zodat de notaris die weer aan ons kan overmaken.
2.16.
Op 26 september 2024 stond de levering van het perceel gepland bij de notaris. [partij A] is daar niet verschenen.
2.17.
Bij brief van 27 september 2024 heeft de gemachtigde van [partij B] [partij A] in gebreke gesteld.
2.18.
Op 11 oktober 2024 heeft [partij B] de koopovereenkomst ontbonden omdat [partij A] de overeenkomst niet is nagekomen. Daarbij maakt [partij B] aanspraak op de boete van 10% van de overeengekomen koopsom, zijnde € 37.500,00.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[partij A] vordert dat de rechtbank:
I verklaart voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door [partij A] is ontbonden;
II [partij B] gebiedt om [bedrijf 1] te instrueren tot terugbetaling van de waarborgsom van € 37.550,00 aan [partij A] op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat gedaagden, afzonderlijk of tezamen, daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 100.000,00, dan wel op grond van artikel 3:300 BW Pro te bepalen dat de uitspraak van de rechtbank in de plaats treedt van de benodigde medewerking;
III [partij B] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de waarborgsom vanaf 24 september 2024 tot aan het moment van betalen;
IV [partij B] veroordeelt tot betaling van € 1.392,11 voor buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf
24 september 2024 tot aan het moment van betalen;
V [partij B] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[partij A] legt aan de vordering ten grondslag dat het perceel is gekocht met de bedoeling daar zijn bouwplan uit te voeren. Omdat vooraf niet kon worden gegarandeerd dat een omgevingsvergunning zou worden afgegeven, hebben partijen een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opgenomen. Er werd gekozen voor een termijn van acht weken omdat dat de beslistermijn is voor een bestuursorgaan om op de aanvraag te beslissen, eventueel te verlengen met zes weken (artikel 16.64 Omgevingswet). Ook tijdens de bezwaartermijn zou een beroep kunnen worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Aanvankelijk werd voor de afgifte van de vergunning uitgegaan van
1 mei 2024 of eerder. Voor het afstemmen van het bouwplan met de ODRN heeft [partij A]
9 versies van de bouwschets gemaakt. Bij het ontwerpen is gebruik gemaakt van de eerder verleende omgevingsvergunning die aan [partij B] is verstrekt. Op 28 juni hebben partijen de allonge gesloten. [partij A] wilde in ieder geval op 26 september 2024 duidelijkheid hebben, ook vanwege de oplopende kosten. [partij A] zou immers na het sluiten van de allonge maandelijks € 1.500,00 aan [partij B] betalen voor het overbruggingskrediet.
Uit de beslissing van de gemeente is duidelijk dat geen omgevingsvergunning zal worden verleend. Het plan moet gewijzigd worden en voor een BOPA moet een complexe procedure worden gevolgd. De uitkomst is onzeker. Achteraf bleek dat bij de verlening van een omgevingsvergunning aan [partij B] niet correct is getoetst door de ODRN, waardoor abusievelijk toestemming is gegeven om buiten het bouwvlak te bouwen. De aanvraag van [partij A] werd opnieuw getoetst. Omdat er geen goedkeuring kwam, heeft [partij A] een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Die is afgesproken met het doel het standpunt van de ODRN af te wachten over het al dan niet kunnen krijgen van goedkeuring op het bouwplan. Het was de bedoeling van partijen om op 26 september 2024 helder te hebben of er goedkeuring van de ODNR kwam; dat bleek niet het geval.
[partij A] heeft veel moeite gedaan en kosten (in totaal € 18.228,37) noch moeite gespaard voor het project.
3.3.
[partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
Daarvoor voert [partij B] het volgende aan:
- Zowel uit de letterlijke tekst als uit de context van hetgeen tussen partijen is besproken blijkt dat de ontbindende voorwaarde anders moet worden uitgelegd dan [partij A] stelt. Er mag alleen worden ontbonden als er een formele aanvraag is gedaan die binnen de beslistermijn wordt afgewezen; aan beide aspecten van de voorwaarden is niet voldaan.
- Bovendien heeft [partij A] te laat en ondeskundig het vergunningstraject aangepakt. [partij A] heeft zich onvoldoende ingespannen. Daarom komt aan [partij A] geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde.
- Uit de voorwaarden van de koopovereenkomst, artikel 15.2 en 15.3, blijkt dat een beroep op het ontbindende artikel binnen een werkdag na de betreffende datum moet zijn gedaan; [partij A] is dus te laat en dat leidt tot niet-ontvankelijkheid van de vordering.
Bij de verkoop van het perceel in februari 2024 stelde [partij A] dat er een concreet bouwplan lag en dat hij per direct de vergunningsprocedure in gang zou zetten. Dat was belangrijk want [partij B] wilde niet een heel ontwerptraject en dan nog een aanvraagprocedure afwachten. [partij B] wijst in dat kader op de verklaring van zijn verkoopmakelaar en biedt ook getuigenbewijs aan. Er zou een catalogus woning worden gebouwd, maar in plaats daarvan ging [partij A] een vooroverleg-traject in.
Tijdens het overleg over uitstellen van de leverdatum vernam [partij B] dat er nog geen reactie op de bouwplannen was gekomen. Het was niet de bedoeling dat de levering van het perceel volledig afhankelijk was van het verkrijgen van een vergunning; dat was onaanvaardbaar want dan kon [partij B] voor onbepaalde tijd blijven wachten op een afwijzing dan wel toekenning van een vergunning. [partij A] erkende dat de vertraging aan hem te wijten was en heeft daarom ingestemd met een vergoeding van € 1.500,000 per maand ter compensatie van het overbruggingskrediet. Met de zin ‘nog geen goedkeuring’ wordt bedoeld een afwijzing. Een andere uitleg zou betekenen dat [partij A] op ieder moment de overeenkomst had kunnen ontbinden.
[partij A] stelt dat hij op 9 juli een omgevingsvergunning heeft aangevraagd, maar dat gaat om een conceptverzoek waarbij het plan wordt beoordeeld door de adviescommissie omgevingskwaliteit (voorheen welstandscommissie). Dit is nog geen formele vergunningsaanvraag. Datzelfde geldt voor het vooroverleg, waar schetsen zijn ingediend. Dat er op 14 augustus en 12 september 2024 nog een schetsontwerp is ingediend bevestigt dat er nog steeds geen sprake was van een complete aanvraag. Dat het zo lang duurde, komt omdat men maar wat heeft aangemodderd of omdat [partij A] zich niet realiseerde wat een vergunningstraject allemaal inhoudt, terwijl zij dat wel had geweten als zij zich professioneel had laten bijstaan. Toen [partij A] vernam dat de aanvraag niet paste binnen het bestemmingsplan en dat er nog veel moest worden aangepast voordat een vergunning kon worden verleend, heeft hij het bijltje erbij neer gegooid.
Dat de vergunning van [partij B] foutief is afgegeven of foutief getoetst, zoals [partij A] stelt, klopt niet. Er was bij het plan van [partij B] één esthetisch element dat net buiten het bouwvak viel. Dat voor de plannen van [partij A] een BOPA moet worden aangevraagd komt voor zijn rekening.
De ontbindende voorwaarde is niet opgenomen om [partij A] in de gelegenheid te stellen een haalbaarheidsonderzoek te doen. [partij A] stelde bij aankoop ook dat hij dat al had gedaan. De bedoeling was dat direct de vergunning zou worden aangevraagd, vandaar ook de
8-weken termijn. De aanvraag die uiteindelijk op 9 juli 2024 is ingediend was nog niet compleet en nog niet in behandeling genomen. Er is alleen een aanvullingsverzoek gekomen, geen afwijzing. In de allonge is opgenomen dat [partij A] zich maximaal moet inspannen. Dat de verplichting niet verder reikt dan het indienen van een verzoek klopt niet.
[partij B] biedt bewijs aan van haar stellingen.
De vorderingen van [partij A] moeten daarom worden afgewezen.
3.4.
In reconventie vordert [partij B] dat de rechtbank [partij A] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 37.500,00. [partij A] was op 26 september 2024 niet aanwezig bij de notaris om mee te werken aan de levering en notariële overdracht van de kavel en is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook vordert [partij B] veroordeling van [partij A] in de kosten van de procedure in reconventie.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Partijen twisten over de vraag hoe verschillende onderdelen van de overeenkomst en allonge moeten worden uitgelegd.
Uit de stukken en uit de toelichting van partijen concludeert de rechtbank dat partijen er bij het sluiten van de overeenkomst vanuit zijn gegaan dat [partij A] op zo kort mogelijke termijn een bouwvergunning aan zou vragen. Na het sluiten van de overeenkomst op
6 februari is immers gekozen voor de leveringsdatum van 1 mei 2024. Uit de tekst van artikel 15.2 blijkt dat als uitgangspunt is genomen dat het realistisch was dat er een beslissing zou zijn binnen de wettelijke beslistermijn van 8 weken na aanvraag plus eventueel bezwaartermijn van 6 weken, in totaal dus 14 weken ofwel ruim drie maanden.
Partijen gingen er vanuit dat de tijd tussen het sluiten van de overeenkomst en de leveringsdatum 1 mei zou voldoende moeten zijn om een beslissing op de aanvraag af te wachten; de tekst van de overeenkomst laat wel ruimte om in overleg de datum aan te passen als de beslissing op de aanvraag toch iets langer op zich laat wachten.
De rechtbank is het met [partij B] eens dat het niet logisch is dat partijen zouden hebben afgesproken dat [partij A] ook zonder inhoudelijke beslissing het recht zou hebben om de overeenkomst te ontbinden. Dat zou immers grote onzekerheid voor [partij B] met zich mee brengen en [partij A] de vrijheid geven om op ieder moment gedurende de looptijd van de aanvraag bouwvergunning van de koop van de grond af te zien.
De rechtbank is ook het met [partij B] eens dat de ontbindende voorwaarde niet is bedoeld om [partij A] in staat te stellen een heel ontwerptraject te doorlopen. De ontbindende voorwaarde was bedoeld om de inhoudelijke beoordeling van een aangevraagde bouwvergunning af te wachten, en [partij A] de mogelijkheid te bieden om als het een afwijzing was (eventueel na een bezwaarprocedure) de koopovereenkomst te ontbinden. Zover is de gemeente echter nooit gekomen want [partij A] heeft pas in juli een aanvraag ingediend, vijf maanden na het sluiten van de koopovereenkomst. De maanden daarvoor is er wel overleg geweest met de gemeente over de eisen van welstand, maar dat is maar één deel van de vele beoordelingspunten voor het verlenen van een vergunning. Door pas in juli een aanvraag in te dienen heeft [partij A] dus het risico genomen dat hij niet meer op tijd een inhoudelijke beoordeling zou krijgen om met succes op tijd een beroep te doen op de ontbindingsmogelijkheid.
De brief van 16 september 2024 waarin staat dat de aanvraag nog niet compleet is, betreft geen inhoudelijke beoordeling en dus geen afwijzing. Er is dus niet voldaan aan de voorwaarde om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Dat er nog geen inhoudelijke beslissing is, is het gevolg van de manier waarop [partij A] heeft gehandeld en de gevolgen daarvan komen dan ook voor zijn risico. Als het al zo is dat de destijds aan [partij B] verleende vergunning door een vergissing bij de gemeente afgegeven op grond van een andere toetsingskader – wat niet kan worden vastgesteld - blijft het zo dat het feit dat het bij [partij A] anders is gegaan en allemaal langer duurde iets dat voor rekening van [partij A] blijft. Het had op zijn weg gelegen om zich daar tijdig in te verdiepen, zonodig advies in te winnen en voortvarend te werken aan tijdige verlening van een vergunning.Nu hij dat niet in voldoende mate heeft gedaan, komt hem dus geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde. [partij A] had de koopovereenkomst moeten nakomen. De vorderingen van [partij A] zullen gezien het bovenstaande worden afgewezen.
4.2.
De vordering in reconventie van [partij B] zal worden toegewezen en [partij A] zal worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 37.500,00.
4.3.
[partij A] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punt × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.124,00
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [partij A] af,
5.2.
veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] van de contractuele boete
van € 37.550,00;
5.3.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken
op 28 januari 2026.