Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1351
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 623.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 16 januari 2024 en het aanvullend beroepschrift van 28 februari 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
Op 23 juni 2026 heeft belanghebbende opnieuw een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande semibungalow is gebouwd in 1996, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 210 m² en staat op een kavel van 1.102 m². De woning beschikt over drie dakkapellen, een balkon en een aangebouwde garage.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve waardematrix, opgesteld door [naam]. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 632.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande semibungalows in [plaats]:
- [adres 2], op 7 september 2021 verkocht voor € 560.000,-;
- [adres 3], op 1 november 2021 verkocht voor € 753.700,-;
- [adres 3], op 4 juli 2022 verkocht voor € 715.000,-.
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, kwaliteit en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan (1) dat de ligging van zijn woning als ‘gemiddeld’ in plaats van ‘bovengemiddeld’ moet worden aangemerkt. De grondwaarde dient te worden bijgesteld naar € 213.900,- en de WOZ-waarde naar € 611.000,-. De drie vergelijkingsobjecten, die op hetzelfde recreatiepark zijn gelegen als belanghebbendes woning, hebben volgens de matrix immers ook een gemiddelde ligging. Dat belanghebbendes woning aan de achterzijde vrij ligt, maakt niet dat de ligging als ‘bovengemiddeld’ moet worden beoordeeld juist niet vanwege een bezoekersparkeerplaats aan de voorzijde. Vanwege de vele aanwezige planten geniet ieder object immers van een bosrijke omgeving, waardoor het voordeel dat in een ‘normale’ woonwijk optreedt bij een vrije voor- of achterzijde op dit park nihil is te noemen.
9.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de woning aan de rand van het park ligt, waardoor de woning uitkijkt op open gebied in plaats van op omliggende bebouwing. Dit maakt dat de woning aanzienlijk minder inkijk, meer privacy en een semi-landelijke uitstraling heeft. De overgang van woongebied naar open landschap geeft de woning een ruimtelijke kwaliteit die binnen de wijk slechts beperkt voorkomt. Volgens de heffingsambtenaar kennen woningen met een open randligging binnen dit gebied een duidelijk hogere waardering dan vergelijkbare objecten dieper in de wijk. Ter onderbouwing wijst de heffingsambtenaar op de verkoop van [adres 4], een vrijstaande bungalow aan de rand van het park, met een gbo van 229 m2 en een perceel van 1.232 m2. Deze woning is op 1 december 2021 verkocht voor € 748.500,-.
9.2.
Belanghebbende stelt in zijn aanvullend beroepschrift van 23 juni 2026 in reactie op het standpunt van de heffingsambtenaar over [adres 4] (2) dat laatstgenoemde verkooptransactie niet aantoont dat een ligging aan de rand van het park leidt tot een hogere verkoopprijs. [adres 4] - een door de heffingsambtenaar niet gehanteerd vergelijkingsobject - en [adres 3] - wel een vergelijkingsobject - zijn zijns inziens goed vergelijkbaar. Toch is [adres 4] aan de rand van het park voor een lagere prijs verkocht dan [adres 3].
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar genoegzaam onderbouwd dat een randligging gunstiger is dan een ligging dieper op het park, omdat de randligging het bijkomende voordeel biedt dat een object vrij uitzicht heeft op het weiland. Belanghebbendes woning heeft daarmee een betere ligging dan de gebruikte referentieobjecten, die dieper in het park zijn gelegen en zijn omringd door bebouwing. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning dan ook als ‘bovengemiddeld’ mogen kwalificeren.
10.1.
De stelling van belanghebbende dat [adres 4] niet aantoont dat een randligging tot een hogere waarde leidt, omdat [adres 4] voor een lager bedrag is verkocht dan [adres 3], gaat niet op. Om te beginnen is de vergelijking tussen [adres 4] en [adres 5] een onterechte vergelijking, omdat [adres 4] niet is gebruikt als referentieobject en daarom geen invloed heeft op de beoordeling van de ligging van belanghebbendes woning. Bovendien is het feit dat [adres 4], ondanks de randligging, voor een (iets) lager bedrag is verkocht goed verklaarbaar aan de hand van het bouwjaar. [adres 3] is gebouwd in 2005, terwijl [adres 4] dateert uit 1969 en in 2001 is gemoderniseerd. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, hebben moderniseringen uit 2001 geen waardeverhogende invloed meer in belastingjaar 2023. Dat beide objecten voor een vergelijkbare prijs zijn verkocht, ondanks de gedateerde staat van [adres 4], laat zien dat de randligging van [adres 4] wel een waardevermeerderend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.