Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1427
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, [plaats]-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 494.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Olst-Wijhe voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 17 januari 2024 en het aanvullend beroepschrift van 2 april 2024 vervallen. Op 2 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een definitieve matrix ingediend, ter vervanging van de eerder ingediende voorlopige matrix.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning is gebouwd in 1992, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 137 m² en staat op een kavel van 418 m². De woning beschikt over aangebouwde woonruimte, een dakkapel en een werkplaats.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve waardematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 497.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen in [plaats]:
- [adres 2], op 31 januari 2022 notarieel geleverd voor € 568.000,-;
- [adres 3], op 15 december 2021 notarieel geleverd voor € 650.000,-;
- [adres 4], op 1 oktober 2021 notarieel geleverd voor € 500.000,-.
8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de woning. Het toilet, de badkamer en de keuken zijn gedateerd. Ter onderbouwing heeft belanghebbende foto’s overgelegd. Volgens belanghebbende dient het voorzieningenniveau aangemerkt te worden als ‘ondergemiddeld’ (score ‘2’). Ook het kwaliteitsniveau van de woning dient als ‘ondergemiddeld’ (score ‘2’) te worden gekwalificeerd gelet op en evenals referentieobject [adres 5]. Dit referentieobject is het enige object dat, zonder renovatie, dateert uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar als belanghebbendes woning. De heffingsambtenaar heeft het kwaliteitsniveau van [adres 5] terecht als ‘ondergemiddeld’ aangemerkt.
10. Voor wat betreft het voorzieningenniveau overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbendes woning is een degelijk huis gebouwd in 1992. Zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd ter zitting, worden de KOUDV-factoren gewaardeerd in relatie tot het bouwjaar van de woning. De door belanghebbende overgelegde foto’s tonen een keuken, badkamer en toilet gebouwd conform de wijze van standaardbouw uit het bouwjaar 1992. De foto’s tonen geen functionele gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de voorzieningen dan ook op ‘gemiddeld’ (score ‘3’) kunnen waarderen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ten aanzien van het kwaliteitsniveau overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar [adres 5] in beroep niet langer hanteert als vergelijkingsobject. Daarmee vervalt deze beroepsgrond. Los daarvan, indien dit object wel meegenomen zou moeten worden in de vergelijking voor wat betreft de badkamer, keuken en wc, geldt dat de heffingsambtenaar de woning van belanghebbende op dit aspect terecht als gemiddeld heeft gewaardeerd, omdat - zoals hiervoor is overwogen - de foto’s van de woning van belanghebbende een keuken, badkamer en wc tonen, zoals die gangbaar waren bij de oplevering in 1992 en de foto’s geen gebreken tonen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Daarnaast stelt belanghebbende dat het referentieobject [adres 2] over een hagelnieuwe keuken en vernieuwde badkamer beschikte ten tijde van de verkoop in 2020. De heffingsambtenaar heeft hiermee geen rekening gehouden bij het bepalen van de KOUDV-factoren.
13. Naar aanleiding van het beroepschrift heeft de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van het object [adres 2] opnieuw bekeken en aangepast. In de definitieve matrix zijn de voorzieningen van het object als ‘bovengemiddeld’ (score ‘4’) gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende tegemoet gekomen aan belanghebbendes beroepsgrond, die daarom niet slaagt.
14. Belanghebbende heeft zijn stellingen ten aanzien van [adres 4] ter zitting laten vervallen zodat die geen bespreking meer behoeven.
15. Tot slot stelt belanghebbende dat het referentieobject [adres 6] in 2008 is gebouwd, waardoor alle onderdelen in deze woning ten tijde van de verkoop maximaal 13 jaar oud waren. Dat betekent volgens belanghebbende dat de kwaliteit, de voorzieningen en het onderhoudsniveau van [adres 6] als ‘bovengemiddeld’ moeten worden beoordeeld.
16. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met steeds nieuwe gegevens (vergelijkingsobjecten) te onderbouwen. Dit volgt uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad. De heffingsambtenaar hanteert [adres 6] in de definitieve matrix niet langer als vergelijkingsobject. Wat belanghebbende aanvoert over dit object kan daarom onbesproken blijven.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Belanghebbende krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.