Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1388
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 456.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 16 januari 2024 vervallen. Op 1 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een definitieve matrix overgelegd, ter vervanging van de eerder ingediende voorlopige matrix.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De rij kwadrantwoning is gebouwd in 2003, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 157 m² en staat op een kavel van 272 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging en een dakkapel.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve matrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 456.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie woningen in [plaats]:
- hoekwoning [adres 2], op 5 augustus 2021 notarieel geleverd voor € 445.000,-;
- hoekwoning [adres 3], op 2 februari 2022 notarieel geleverd voor € 415.000,-;
- rij kwadrantwoning [adres 4], op 4 mei 2021 notarieel geleverd voor € 435.000,-.
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging en onderhoud, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan (1) dat zijn woning een zeer specifiek object betreft, namelijk een kwadrantwoning. Daarom is belanghebbende van mening dat zijn woning enkel vergeleken dient te worden met het referentieobject [adres 4], dat tevens een kwadrantwoning betreft. Dit levert een WOZ-waarde op van € 435.000,-. De overige referentieobjecten zijn hoekwoningen, die op geruime afstand liggen, sterk verschillende afmetingen hebben en een bouwjaar hebben dat achttien jaar afwijkt van het bouwjaar van belanghebbendes woning.
10. In het geval de rechtbank oordeelt dat de rijwoningen wel bruikbaar zijn als referentieobject, stelt belanghebbende (2) dat de doelmatigheid van deze objecten als ‘bovengemiddeld’ (score ‘4’) ten opzichte van de woning moet worden aangemerkt met als gevolg een WOZ-waarde van € 443.000,-. Kwadrantwoningen zijn volgens belanghebbende minder doelmatig dan hoekwoningen, onder andere omdat zij geen achtertuin hebben.
11. De heffingsambtenaar stelt dat de gebruikte hoekwoningen goed vergelijkbaar zijn met belanghebbendes woning. Dit type woning sluit het beste aan bij het voorzieningenniveau en de marktsituatie van het object van belanghebbende. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat kwadrantwoningen gewild zijn op de markt, dus het feit dat belanghebbendes woning een kwadrantwoning is, vormt geen enkele belemmering voor de verkoopbaarheid van de woning. Het is volgens de heffingsambtenaar dan ook niet realistisch om de doelmatigheid van de hoekwoningen aan te passen naar ‘bovengemiddeld’. Verder zijn de hoekwoningen ouder dan belanghebbendes woning. Tot slot verwijst de heffingsambtenaar naar de verkoop van [adres 5], als indicatie voor de waardeontwikkeling van kwadrantwoningen. Deze vergelijkbare woning is in mei 2023 verkocht voor € 537.500,-.
12. De rechtbank overweegt als volgt. Een kwadrantwoning is een type woning dat niet vaak voorkomt. Daarom moet de heffingsambtenaar voor referentieverkopen uitwijken naar objecten van een ander bouwtype. Anders dan belanghebbende, is de rechtbank van oordeel dat kwadrantwoningen niet minder doelmatig zijn dan hoekwoningen. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft aangevoerd, bestaat veel vraag naar kwadrantwoningen omdat zij energiezuinig zijn, veel privacy bieden en veel lichtinval hebben. De heffingsambtenaar heeft de doelmatigheid van de gebruikte hoekwoningen dan ook niet anders hoeven te beoordelen dan de doelmatigheid van belanghebbendes woning. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Voor wat betreft de door de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift aangedragen [adres 5], overweegt de rechtbank het volgende. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat belangrijke informatie over dit object ontbreekt, zoals de afmetingen en de indexering van de verkoopsom naar de waardepeildatum. Enkel het verkoopcijfer geeft volgens belanghebbende te weinig informatie. De heffingsambtenaar heeft daarna onbetwist gesteld dat de door belanghebbende genoemde gegevens wel degelijk zijn overgelegd aan de gemachtigde van belanghebbende. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de verwijzing naar dit object buiten beschouwing te laten.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.