Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1346
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 298.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 16 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 12 maart 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De hoekwoning is gebouwd in 1969, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 122 m² en staat op een kavel van 177 m². De woning beschikt over een berging.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve waardematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 300.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie woningen in Deventer:
- hoekwoning [adres 2], op 26 oktober 2021 notarieel geleverd voor € 320.000,-;
- rijwoning [adres 3], op 19 mei 2022 notarieel geleverd voor € 320.000,-;
- hoekwoning [adres 4], op 12 mei 2021 notarieel geleverd voor € 245.000,-.
8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, kwaliteit en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan (1) dat een correctie van 10% op de grondwaarde van zijn woning moet worden toegepast, gelet op de ligging van de woning. De woning ligt tegenover een complex met daarin een basisschool, kinderopvang, speciaal onderwijs en dagopvang. Belanghebbende ervaart (2) de hele dag geluidsoverlast. Daarnaast ervaart hij op de haal- en brengmomenten (3) parkeeroverlast. Belanghebbende stelt dat de ligging van zijn woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten daarom als ‘ondergemiddeld’ (score ‘2’) moet worden aangemerkt, omdat de vergelijkingsobjecten op rustiger plekken in de woonwijk zijn gelegen en toch de voordelen genieten van aanwezige voorzieningen.
10. De heffingsambtenaar betwist dat de ligging van de woning ‘ondergemiddeld’ is, zoals belanghebbende aanvoert. De aanwezigheid van een school in de nabije omgeving kan immers evengoed resulteren in een positieve invloed op de waarde. Bovendien kijkt de woning uit op een stuk groen en ligt deze bij een naastgelegen parkeerplaats. Dat resulteert in goed uitzicht en voldoende parkeergelegenheid. De haal- en brengmomenten zijn relatief korte momenten en veroorzaken geen permanent parkeerprobleem. Verder is de buitenspeelgelegenheid van de school aan de andere zijde van het gebouw gesitueerd.
11. Tot slot wijst de heffingsambtenaar in het verweerschrift erop dat [adres 5] en [adres 6] enige tijd voor de waardepeildatum boven de vraagprijs zijn verkocht en dat een gemiddeld beoordeelde ligging in het waarderingsmodel van de heffingsambtenaar zorgt voor een logische verhouding tussen de WOZ-waarde en gerealiseerde transactieprijs.
12. De rechtbank houdt het er voor dat laatstgenoemde stelling ten overvloede is aangevoerd door de heffingsambtenaar en niet nader met cijfermateriaal is onderbouwd, omdat deze verkopen kennelijk (te) ver vóór de peildatum liggen, zodat aan deze stelling geen doorslaggevende betekenis toekomt, al geldt tegelijkertijd dat belanghebbende de juistheid van deze stelling in het verweerschrift van de heffingsambtenaar ook niet gemotiveerd heeft betwist.
13. Wat daar ook van zij, de rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning als ‘gemiddeld’ (score ‘3’) heeft kunnen kwalificeren. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Bij de gemiddelde waardering weegt mee dat onbetwist sprake is van groen uitzicht. Verder weegt mee dat niet sprake is van continue parkeerdruk. De parkeeroverlast is beperkt tot piekmomenten op werkdagen, in het bijzonder de momenten van brengen en halen van kinderen, en overlast vindt niet in de weekenden plaats. Daarbij is de parkeerplaats naast belanghebbendes woning bestemd voor docenten, ook al zal daar (mogelijk incidenteel) gebruik van worden gemaakt als haal- en brengplek. Ten aanzien van de stelling dat belanghebbende hinder ondervindt van de buitenspeelplaats bij het complex, geldt eveneens dat niet sprake is van continue overlast. Daar komt bij dat de mate waarin belanghebbende als gevolg van de door hem gestelde overlast een aantasting van zijn woongenot ervaart een subjectieve beleving is waarvan niet genoegzaam aannemelijk is gemaakt dat hiervan een objectief meetbaar waardedrukkend effect uitgaat. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Verder stelt belanghebbende (4) dat het voorzieningenniveau van het vergelijkingsobject [adres 4] moet worden bijgesteld naar ‘gemiddeld’ in plaats van ‘ondergemiddeld’, omdat het een prima onderhouden woning betreft met normale voorzieningen voor een object uit dat bouwjaar.
15. De heffingsambtenaar stelt dat [adres 4] in vergelijking met andere referentieobjecten een simpel uitgevoerde en afgewerkte woning is. De keuken is simpel en heeft geen inbouwapparatuur. Ook het toilet en de badkamer zijn eenvoudig en goedkoop uitgevoerd. De verkoopadvertentie bij [adres 4] vermeldde over de badkamer dat deze op termijn aan vervanging toe is.
16. Deze aankondiging in de verkoopadvertentie acht de rechtbank veelzeggend en maakt aannemelijk dat de staat van de badkamer al bij de verkoop onmiskenbaar effect heeft gehad op de verkoop en de verkoopsom. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.