Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/852
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
gemachtigde: mr. H. Martens,
en
de heffingsambtenaar van GBLT,
gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 januari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 380.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwolle en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van het waterschap Drents Overijsselse Delta voor het jaar 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd naar € 330.000,- en de aanslagen onroerendezaakbelas-tingen en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door haar gemachtigde, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning, een hoekwoning gebouwd in 1979, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 122 m² en staat op een kavel van 176 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage van 24 m² en is aangepast op het gebruik van een rolstoel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende heeft verlaagd naar € 330.000,-, zijnde de waarde die belanghebbende in het bezwaarschrift heeft bepleit. De waardeverlaging van
€ 50.000,- heeft voor de helft betrekking op het feit dat de woning van belanghebbende een rolstoelwoning betreft en voor de andere helft op onder meer het verschil in de staat van onderhoud tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten.
8. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde waarderapport, opgesteld door [taxateur], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van
€ 338.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie hoekwoningen, die in de directe nabijheid van de woning van belanghebbende zijn gelegen. Het gaat om de woningen
- [adres 2], op 18 juli 2022 verkocht voor € 380.000,-;
- [adres 3], op 28 april 2022 verkocht voor € 430.406,-;
- [adres 4], op 2 juni 2022 verkocht voor € 427.500,-.
9. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, onderhoud en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
10. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten doorwerken in de waarde. Het is niet verklaarbaar hoe woningen uit dezelfde wijk, die geen rolstoelwoning zijn en een grotere gbo hebben, lager zijn gewaardeerd dan de woning van belanghebbende. Zij wijst hierbij op de woningen [adres 5] (WOZ-waarde € 304.000,-) en [adres 6] (WOZ-waarde € 329.000,-). In bezwaar heeft belanghebbende de gebreken van haar woning benoemd en daarbij verschillende offertes, facturen en betalingsbewijzen overgelegd tot een bedrag van ruim € 27.000,-. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar ook niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de onderhoudstoestand doorwerkt in de waarde van de woning. Verder moet ook de garage lager worden gewaardeerd, omdat de onderhoudswerk-zaamheden ook daarop betrekking hadden. Nu belanghebbende meer heeft moeten betalen voor onderhoud dan waarvoor in de matrix is gecorrigeerd, is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld.
11. De rechtbank overweegt dat uit de matrix, die onderdeel uitmaakt van het waarderapport van de taxateur, volgt dat zowel voor het onderhoud van als voor de voorzieningen in de woning van belanghebbende van een ondergemiddelde staat (kwalificatie 2) is uitgegaan, met een lagere waarde per m² voor de woning tot gevolg. Uit deze matrix volgt verder dat wegens “overige waarde correctie” een aftrek van € 25.000 heeft plaatsgevonden. Deze aftrek ziet op het feit dat de woning van belanghebbende een rolstoelwoning betreft. Namens de heffingsambtenaar is ter zitting verklaard dat voortaan bij de WOZ-waardering een aftrek van € 25.000 voor het zijn van rolstoelwoning zal worden toegepast. De totale correctie voor het onderhoud en de voorzieningen en het feit dat het om een rolstoelwoning gaat, bedraagt ruim € 59.000,-. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van het onderhoud en de voorzieningen in haar woning zodanig zijn, dat dit een nog verdere verlaging van de m²-prijs voor haar woning rechtvaardigt.
12. Uit de door belanghebbende overgelegde offertes, facturen en betaalbewijzen volgt dat zij ruim € 27.000 in het onderhoud van haar woning heeft geïnvesteerd. Anders dan belanghebbende veronderstelt, is het echter niet zo dat deze investering zich één op één vertaalt in een even zo grote verlaging van de WOZ-waarde. Volgens vaste jurisprudentie leidt elke euro ter verbetering van niet constructieve of fundamentele aard van een woning tot een waardetoename van € 0,60. Deze 60%-regel kan ook worden gehanteerd voor woningen die gedateerd zijn en in mindere staat verkeren. Met de nu toegepaste correctie op de WOZ-waarde komt de mindere staat van onderhoud en voorzieningen in de WOZ-waarde voldoende tot uiting.
13. Met betrekking tot de door belanghebbende aangedragen objecten [adres 5] en [adres 6] heeft de heffingsambtenaar er in het verweerschrift en ter zitting op gewezen dat de [adres 5] een gedateerde en kwalitatief slechte rijwoning betreft met een gbo van 123 m² en een perceel van 166 m² en de [adres 6] een gedateerde rijwoning met een gbo van 125 m², een kavel van
135 m² en geen garage. Rekening houdend met de onderlinge verschillen heeft de taxateur een WOZ-waarde van € 330.000,- voor de woning van belanghebbende niet te hoog geacht.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar hierin niet te volgen, temeer niet nu belanghebbende het door de heffingsambtenaar aangevoerde niet gemotiveerd heeft bestreden.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.W.H. Oude Aarninkhof, rechter, in aanwezigheid van H. Blekkenhorst, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op:
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.