Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 12021924 \ CV EXPL 25-4132
Vonnis in kort geding van 9 februari 2026
in de zaak van
BLUEBERRY PROPERTIES B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Blueberry Properties,
gemachtigde: mr. E.C.H. Cuijpers,
tegen
RAU READERS B.V.,
te Zwolle,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Rau Readers,
procederende bij haar (indirect) bestuurder [naam], hierna te noemen: ‘[naam]’.
1.De zaak in het kort
Rau Readers huurt van Blueberry Properties een opslagruimte, showroom en parkeerstrook. Sinds september 2025 betaalt Rau Readers geen huur- en servicekosten meer. In dit kort geding vordert Blueberry Properties daarom ontruiming van het gehuurde. Ook vordert Blueberry Properties betaling van de huur- en servicekostenachterstand alsmede de huurprijs en servicekosten tot en met de ontruiming. Verder vordert Blueberry Properties betaling van de contractuele boetes, buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke advocaatkosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van Blueberry Properties grotendeels toe. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 januari 2026 met producties 1 en 7,
- de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
3.De feiten
3.1.
Op 1 maart 2024 heeft de rechtsvoorganger van Blueberry Properties met Rau Readers een huurovereenkomst gesloten met betrekking de opslagruimte, showroom, gelegen op de eerste verdieping, en parkeerstrook aan de Nikolaus Ottostraat 3 te Zwolle, met ingang van 1 april 2024 (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en loopt dan ook tot en met 31 maart 2029.
3.2.
Sinds 15 augustus 2025 is Blueberry Properties eigenaar van het gehuurde.
3.3.
De maandelijks te betalen huurprijs en servicekosten voor het gehuurde bedraagt op dit moment € 7.904,83. Dit bedrag moet worden betaald voor of op de eerste dag van de maand.
3.4.
In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, opgenomen:
‘‘Zekerheden
6.1
Huurder en Verhuurder zijn overeengekomen dat er geen waarborgsom of bankgarantie hoeft te worden gestort door Huurder. Als zekerheid is afgesproken dat indien Huurder het gehuurde eerder dient te verlaten of bij faillissement of surseance van betaling alle aangebrachte voorzieningen ten behoeve van het kantoor, verwarming en keuken ‘‘omniet’’ achterblijven in gehuurde.
(…)
Kosten in geval van tussentijdse beëindiging huurovereenkomst
11.6
Huurder is gehouden om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die
het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij tussen
partijen schriftelijk anders is overeengekomen dan wel tenzij er sprake is van een
toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Tot die kosten en schade worden eveneens
gerekend, de verschuldigde huurprijs plus omzetbelasting over de overeengekomen
resterende huurtermijn, de kosten van de overeengekomen door verhuurder te leveren
zaken en diensten, waaronder begrepen de verwarmingskosten, althans indien en voor
zover verhuurder gehouden is om deze zaken en diensten na de beëindiging van de
huurovereenkomst van derden af te nemen, de kosten van wederverhuur, alle gemaakte
kosten ter incasso van de schade zowel in als buiten rechte, daaronder begrepen de kosten
van rechtskundige bijstand.’’
3.5.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Daarin is, voor zover relevant, opgenomen:
‘‘Betalingen
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.(…)
(…)
Kosten, verzuim
28.1
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.
Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
28.2 (
Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.’’
3.6.
Sinds september 2025 is Rau Readers gestopt met het betalen van de huurpenningen en servicekosten.
3.7.
In de periode van 16 september 2025 tot en met 13 november 2025 heeft Blueberry Properties diverse aanmaningen aan Rau Readers toegezonden ter zake van de betalingsachterstand. [naam] heeft aan Blueberry Properties telefonisch laten weten dat Rau Readers in betalingsonmacht verkeert.
3.8.
Bij brief van 2 december 2025 heeft de gemachtigde van Blueberry Properties Rau Readers gesommeerd om tot betaling van de huur en servicekostenachterstand alsmede de contractuele boete en incassokosten over te gaan. Verder is aangezegd dat zij bij het uitblijven van betaling een ontruimingskort geding zal opstarten.
3.9.
Bij e-mail van 21 december 2025 heeft [naam] de gemachtigde van Blueberry Properties voorgesteld dat Rau Readers het gehuurde ontruimt uiterlijk 31 januari 2026 en de achterstanden tot dat moment voldoet.
3.10.
Hierop heeft de gemachtigde van Blueberry Properties Rau Readers bericht dat dit geen zekerheid biedt ten aanzien van de ontruiming en betaling en daarom het kort geding zal worden doorgezet.
4.Het geschil
4.1.
Blueberry Properties vordert samengevat - dat de kantonrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Rau Readers zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Rau Readers dient alle aangebrachte voorzieningen ten behoeve van het kantoor, verwarming en keuken om niet in het gehuurde achter te laten,
II. Rau Readers zal veroordelen om aan Blueberry Properties te betalen:
a. de huurprijs- en servicekostenachterstand van € 39.524,15,
b. de contractuele boetes van € 1.500,00,
c. de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.928,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2025,
III. Rau Readers zal veroordelen om aan Blueberry Properties te betalen een bedrag van € 7.904,83 per maand vanaf 1 februari 2026 tot aan de ontruiming, te vermeerderen met de handelsrente,
IV. Rau Readers zal veroordelen in de werkelijke advocaatkosten van Blueberry Properties van € 6.399,37 en de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Rau Readers voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Beoordelingskader
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Blueberry Properties ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Spoedeisend belang
5.2.
Uit de aard van de vorderingen, te weten een oplopende huur- en servicekostenachterstand, vloeit voort dat Blueberry Properties een spoedeisend belang heeft.
Huurachterstand, ontruiming, lopende huur en de rente
5.3.
Rau Readers erkent dat zij een achterstand heeft laten ontstaan in de huur- en servicekostenbetalingen van € 39.524,15 (berekend tot en met januari 2026). Hiermee staat vast dat Rau Readers tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 BW Pro geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen, niet rechtvaardigt.
5.4.
Het is vaste jurisprudentie dat een betalingsachterstand van drie maanden of meer een ontbinding in een bodemprocedure en ontruiming rechtvaardigt. Hieraan is in dit geval voldaan, omdat de huurachterstand vijf maanden bedraagt. Rau Readers voert aan dat financiële problemen ertoe hebben geleid dat er een achterstand is ontstaan in de betalingen. Hoe vervelend ook, deze omstandigheid is geen grond voor afwijzing van de vorderingen. Nu de kans dan ook groot is dat de bodemrechter zal oordelen dat vanwege de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, zal vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming in dit kort geding worden toegewezen. Rau Readers heeft tijdens de zitting toegelicht dat zij al bezig is met het ontruimen van het gehuurde. De kantonrechter ziet gelet op deze omstandigheid aanleiding om de door Blueberry Properties gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen toe te wijzen.
5.5.
Ook de niet weersproken huurprijs- en servicekostenachterstand zal worden toegewezen, evenals een bedrag van € 7.904,83 per maand te rekenen vanaf 1 februari 2026 tot aan het tijdstip van de ontruiming. De gevorderde handelsrente over de toekomstige termijnen zal worden afgewezen. Op dit moment is het nog onduidelijk of Rau Readers de eventueel verschuldigde termijnen op tijd zal betalen, zodat om die reden ten aanzien van de wettelijke rente geen veroordeling tot betaling kan worden uitgesproken.
5.6.
Het gedeelte van de vordering dat erop ziet dat Rau Readers op grond van artikel 6.1. van de huurovereenkomst de door haar aangebrachte voorzieningen om niet moet achterlaten, behoeft geen bespreking meer. Rau Readers heeft immers tijdens de zitting toegelicht dat zij geen voorzieningen heeft aangebracht in het gehuurde, waarna Blueberry Properties dit gedeelte van haar vordering heeft ingetrokken.
Contractuele boete
5.7.
Ook de door Blueberry Properties gevorderde contractuele boete van € 1.500,00 is niet weersproken door Rau Readers en gegrond op artikel 23.2. van de algemene bepalingen, zodat de kantonrechter dit onderdeel zal toewijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.8.
Blueberry Properties vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 28.1. van de algemene bepalingen, te weten een bedrag van 15% over de hoofdsom.
5.9.
De vordering van Blueberry Properties moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:96 BW Pro en het ‘Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten’ (hierna: het Besluit). Blueberry Properties heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Zij heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde € 5.928,62 is hoger dan het bedrag van € 1.170,24 dat volgens de staffel en het tarief zoals bepaald in het Besluit hoort bij € 39.524,15 in hoofdsom. Blueberry Properties heeft niet voldoende uitgelegd dat de verrichte buitengerechtelijke incassowerkzaamheden een hoger bedrag rechtvaardigen dan het in het Besluit bepaalde tarief. Anders dan bij de gevorderde advocaatkosten, heeft zij dit ook niet van een concrete onderbouwing voorzien. Daarom zal de kantonrechter het gevorderde bedrag afwijzen en conform de staffel € 1.170,24 inclusief btw toewijzen.
Proceskosten
5.10.
Rau Readers is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. In beginsel wordt de verliezende partij veroordeeld tot betaling van de kosten van de gemachtigde volgens het liquidatietarief. Blueberry Properties vordert in dit geval vergoeding van de werkelijke kosten van haar gemachtigde op grond van artikel 11.6. van de huurovereenkomst.
5.11.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van artikel 242 Rv Pro kan de rechter bedragen die geacht kunnen worden te zijn bedongen ter vergoeding van proceskosten ambtshalve matigen. Rau Readers heeft geen argumenten aangevoerd waarom tot matiging van de kosten moet worden overgegaan. De kantonrechter ziet hiervoor ook geen aanleiding. In dit geval is de vergoeding van de kosten van de gemachtigde niet alleen in de algemene bepalingen, maar expliciet in de huurovereenkomst tussen partijen - althans tussen de rechtsvoorganger van Blueberry Properties en Rau Readers - overeengekomen. De afspraak tot het vergoeden van de volledige proceskosten is gemaakt tussen professionele op commerciële basis met elkaar handelende partijen. Blueberry Properties heeft bovendien voldoende toegelicht dat haar gemachtigde tot aan het uitbrengen van de dagvaarding een bedrag van € 3.730,62 in rekening heeft gebracht en dat de door de gemachtigde verrichte incassowerkzaamheden hieronder niet vallen. Blueberry Properties heeft de kosten onderbouwd met een specificatie en deze specificatie is door Blueberry Properties niet inhoudelijk weersproken. De kosten van de gemachtigde voor de zitting en de reistijd naar de zitting van € 2.668,75 heeft Blueberry Properties niet onderbouwd. Anders dan is gevorderd zal de kantonrechter, rekening houdend met het uit de specificatie blijkende uurtarief van de gemachtigde van € 310,00, in totaal vier uur [1] , te vermeerderen met btw, toewijzen. Dat komt neer op een bedrag van € 1.500,40 [2] .
5.12.
De proceskosten (inclusief nakosten) van Blueberry Properties worden dan ook begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
128,65
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
5.231,02
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.642,67
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.14.
Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard zoals door Blueberry Properties is gevorderd en waarop geen verweer is gevoerd (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als Rau Readers niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.
Betalingsregeling
5.15.
Rau Readers heeft aangegeven dat zij een betalingsregeling wil treffen. De kantonrechter heeft geen bevoegdheid om een dergelijke betalingsregeling op te leggen. Tijdens de zitting heeft Blueberry Properties te kennen gegeven dat zij hiervoor openstaat nadat het vonnis is gewezen. Rau Readers kan zich hiervoor dan ook wenden tot (de gemachtigde van) Blueberry Properties.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt Rau Readers om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Nikolaus Ottostraat 3 te (8013 NG) Zwolle te ontruimen en te verlaten met alle goederen en al de personen die zijdens Rau Readers in de voormelde bedrijfsruimte verblijven en deze bedrijfsruimte conform de contractuele opleverafspraken ter vrije en algehele beschikking van Blueberry Properties te stellen,
6.2.
veroordeelt Rau Readers om aan Blueberry Properties tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
de verschuldigde huurprijs- en servicekostenachterstand, berekend tot en met 14 januari 2026 een bedrag van € 39.524,15,
de verschuldigde contractuele boetes ter hoogte van € 1.500,00,
de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.170,24, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 9 december 2025 tot aan het moment van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt Rau Readers om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Blueberry Properties te betalen een bedrag van € 7.904,83 inclusief btw per maand te rekenen vanaf 1 februari 2026 (huurmaand februari 2026) tot aan het tijdstip van de ontruiming en te betalen op uiterlijk de eerste dag waarop de betaling betrekking heeft,
6.4.
veroordeelt Rau Readers in de proceskosten van € 5.642,67, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
6.5.
veroordeelt Rau Readers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2026.