Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ROERMOND
Zaaknr.41032/KGZA 00-240
Uitspraak: 18 oktober 2000
V O N N I S
van de president van de arrondissements-
rechtbank te Roermond,
rechtsprekende in kort geding,
in de zaak van:
MEULEN BOUWPROMOTIE B.V.,
gevestigd te Weert,
eiseres in kort geding bij exploit van
dagvaarding d.d. 11 oktober 2000,
procureur: mr H.A.W. van Wel,
en
DE GEMEENTE WEERT,
gevestigd te Weert,
voegende partij aan de zijde van eiseres voornoemd;
procureur: mr P.J.W.M. Theunissen,
tegen:
MULLENERS VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te 6134 AA Sittard, Rijksweg Zuid 119, ,
gedaagde in kort geding bij voormeld
exploit van dagvaarding,
procureur: mr H.J.A. Ewalds,
advocaat: mr J.W.H. Kempen te Geleen.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende processtukken:
- de inleidende dagvaarding;
- de conclusie tot voeging zijdens de gemeente Weert;
- de pleitnota van mr Van Wel voornoemd en de door eiseres - verder ook Meulen te noemen - in het geding gebrachte producties;
- de pleitnota van mr Theunissen voornoemd en de door de voegende partij, de gemeente Weert, in het geding gebrachte producties;
- de pleitnota van mr Kempen voornoemd en de door gedaagde - verder ook Mulleners te noemen - in het geding gebrachte producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2000.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend danwel niet of ongenoegzaam gemotiveerd weersproken, ofwel blijkend uit overgelegde en in zoverre niet betwiste producties, staat het volgende tussen partijen in rechte vast, voorzoveel in dit kort geding terzake doende:
2.1.Op 30 oktober 1997 is tussen de gemeente Weert en Meulen Bouwpromotie een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van het bestemmingsplan "Vrakker-West".
2.2.Op 17 juli 1998 is tussen de gemeente Weert en Meulen Bouwpromotie een exploitatieovereenkomst gesloten met betrekking tot voormeld bestemmingsplan "Vrakker-West", waarin onder artikel 5 het navolgende woningbouwprogramma is opgenomen:
"In het exploitatiegebied zullen op basis van de verkaveling 330 woningen worden gebouwd als volgt over de diverse categorieën verdeeld:
- sociale huur 50 woningen
- sociale koop 22 woningen
- vrije sector tot f 245.000,-- 48 woningen
- vrije sector tot f 270.000,-- 46 woningen
- vrije sector bovenm f 270.000,-- 88 woningen
- vrije sector particuliere bouw 76 woningen."
2.3.Mulleners Vastgoed had gronden aangekocht in "Vrakker-West" te Weert. Op 11 oktober 1996 is tussen Mulleners en Meulen een overeenkomst gesloten waarbij de door Mulleners verworven gronden aan Meulen zijn verkocht en waarbij tevens is overeengekomen dat Meulen aan Mulleners 70 bouwkavels van het plan zou verkopen.
2.4.Met betrekking tot voormelde 70 bouwkavels heeft Meulen bij brief van 18 november 1998 aan Mulleners een voorstel gedaan tot verdeling van de kavels over het blok, zulks uitgaande van een prijscategorie voor de woningen tot f 270.000,-- en boven f 270.000,--.
2.5.Bij brief van 22 januari 1999 heeft Meulen de verdeling van de 70 bouwkavels over het plan aan Mulleners bevestigd, waarbij uitgegaan is van 24 woningen met een koopprijs beneden de f 270.000,-- en 46 woningen met een koopprijs boven de f 270.000,--. Deze brief is door Mulleners Vastgoed voor akkoord getekend.
3. De stellingen en de vorderingen van Meulen Bouwpromotie B.V.
Deze heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de aangehechte dagvaarding.
Ter terechtzitting heeft de procureur van Meulen op de dagvaarding een nadere toelichting gegeven, van welk betoog een pleitnota is overgelegd, waarvan de inhoud hier als herhaald en ingelast wordt aangemerkt en waarnaar ten deze wordt verwezen.
Kort gezegd stelt Meulen, dat met Mulleners is overeengekomen dat deze laatste van de 70 door haar te realiseren woningen er 24 zou bouwen in de prijsklasse onder f 270.000,-- (exclusief de verhoging met de Misset bouwkostenindex).
Uit een onlangs aan Meulen bekend geworden verkoop-documentatie van Mulleners blijkt, dat Mulleners zich niet houdt aan voormelde afspraken met Meulen. Mulleners heeft conform door haarzelf bepaalde prijzen een loting aangekondigd op 19 oktober 2000 onder toezicht van notaris mr J.L. Houben. Ondanks sommaties gaat Mulleners door het haar verkoopactiviteiten in strijd met de gemaakte afspraken.
4. De stellingen van de gemeente Weert
De raadsvrouw van de gemeente Weert heeft betoogd, dat Mulleners 24 van de 70 bouwkavels met woningen wil verkopen in strijd met de tussen de gemeente Weert en Meulen alsook tussen Meulen en Mulleners overeengekomen voorwaarden.
Mulleners pleegt wanprestatie jegens Meulen, doch handelt daarmee tevens onrechtmatig jegens de gemeente Weert, nu zij enerzijds bewust inbreuk maakt op de rechten van de gemeente op naleving van het woningbouwpramma, zoals opgenomen in de realiseringsovereenkomst en anderzijds jegens haar handelt in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
De gemeente Weert stelt recht en belang te hebben zich te voegen in het tussen Meulen en Mulleners aanhangige beding teneinde met Meulen de ingestelde eis staande te houden.
Van het betoog van de raadsvrouw zijn pleitnotities overgelegd, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast wordt aangemerkt en waarnaar kortheidshalve wordt verwezen.
5. Het verweer van Mulleners
De raadsman van Mulleners heeft het gevorderde afgeweerd met het betoog, neergelegd in zijn pleitnotities, waarvan de inhoud hier als herhaald en ingelast wordt aangemerkt en waarnaar ten deze wordt verwezen.
Kort samengevat luidt dat betoog als volgt:
Mulleners wordt niet gebonden door de in punt 3 van de vaststellingsovereenkomst d.d. 30-10-1997 tussen Meulen en de gemeente Weert overeengekomen prijsbindingen. Mulleners is daarbij geen partij geweest.
Genoemde prijsbindingen zijn bovendien nietig; immers in strijd met de toen geldende Wet economische mededinging en het Besluit horozontale prijsbinding. Van enige ontheffing door de Minister aan de gemeente Weert voor de prijsafspraken is niet gebleken.
De realiseringsovereenkomst van 17-07-1998 bouwt voort op de nietige bepaling van de vaststellingsovereenkomst terzake van de prijsbinding en wordt derhalve ook door nietigheid getroffen.
Mocht over het vorenstaande anders worden gedacht, dan stelt Mulleners zich op het standpunt dat de overeenkomst in strijd is met de Mededingingswet, in het bijzonder artikel 6, terwijl die nietigheid ook volgt uit thans artikel 81 EEG-Verdrag, dat rechtstreekse werking heeft. Ook artikel 24 lid 1, inhoudende dat het ondernemingen verboden is misbruik te maken van hun economische machtspositie, is volgens Mulleners van toepassing. Voor Mulleners staat - onder verwijzing naar de jurisprudentie en (kamer)stukken daaromtrent - vast dat de gemeente Weert in deze als ondernemer optreedt, zodat de Nederlandse Mededingingswet van toepassing is.
Door de prijsbinding in de categorie van bijvoorbeeld f 270.000,-- wordt de kopersmarkt volstrekt verstoord.
Duidelijk is dat de gemeente Weert het zorgvuldigheidsbeginsel niet in acht heeft genomen.
Indien de Mededingingswet en artikel 81 EEG-Verdrag niet van toepassing zijn, is er in ieder geval sprake van détournement de pouvoir aan de zijde van de gemeente Weert.
Mulleners heeft nog opgemerkt dat als partijen bij de koopovereenkomst en levering genoemd worden Meulen en Mulleners Vastgoed VII B.V., derhalve niet gedaagde. Met Mulleners Vastgoed VII B.V. is geen enkele prijsbinding overeengekomen.
Mulleners heeft verder nog betoogd dat zij in haar schrijven van 22-01-1999 de voor akkoord getekende kavelverdeling heeft retour gezonden aan Meulen, zonder daarbij de prijs te accorderen. Ook in de notariële akte is geen enkele prijsbinding opgenomen.
6. Het voorlopig oordeel van de president van de rechtbank
Uit de vaststellingsovereenkomst van 30-10-1997 tussen de gemeente Weert en Meulen blijkt dat deze partijen sedert november 1995 onderhandelingen voeren over de gezamenlijke ontwikkeling van het toekomstige bestemmingsplan "Vrakker-West".
Blijkens de - door Mulleners onweersproken - stellingname van de gemeente Weert en Meulen is Mulleners van aanvang af van deze ontwikkelingen op de hoogte geweest, hetgeen nog bevestigd wordt door het (vaststaande) feit dat Mulleners - als professioneel projectontwikkelaar en anticiperend op plannen in genoemd bestemmingsplan - gronden in "Vrakker-West" heeft aangekocht. Op bladzijde 2 (gedachtenstreepje 5 en 6) van voornoemde vaststellingsovereenkomst blijkt voorts dat reeds op 11 oktober 1996 in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten een overeenkomst tussen Meulen en Mulleners is gesloten met betrekking tot "Vrakker-West".
Voormelde vaststellingsovereenkomst is door de gemeenteraad Van Weert op 30-10-1997 goedgekeurd, is derhalve een openbaar stuk en het is ondenkbaar dat Mulleners die, zoals gezegd van aanvang af op de hoogte was van de ontwikkelingen in genoemd bestemmingsplan, van deze vaststellingsovereenkomst en de daarin tussen de gemeente Weert en Meulen in artikel 3 afgesproken stichtingskosten voor de te bouwen woningen niet op de hoogte is geweest.
In de exploitatieovereenkomst van 17 juli 1998 tussen de gemeente Weert en Meulen is het woningbouwprogramma opgenomen, zoals vermeld staat onder sub 2.2. van de vaststaande feiten, en bij brief van 18 november 1998 heeft Meulen aan Mulleners een voorstel gedaan tot verdeling van de 70 bouwkavels van Mulleners over het blok, waarbij uitdrukkelijk de prijscategorieën voor woningen tot
f 270.000,-- en boven f 270.000,-- zijn genoemd.
Onweersproken is dat Meulen en Mulleners uitvoerig hebben onderhandeld over de verdeling van de 70 bouwkavels van Mulleners over het plan "Vrakker-West" en dat bij brief van 22 januari 1999 betreffende verdeling aan Mulleners is bevestigd, waarin is verwoord dat 14 van de kavels van vlek B en 10 van de kavels van vlek T (in totaal derhalve 24 woningen) zouden vallen in de prijscategorie van onder de f 270.000,--. Mulleners heeft die brief voor akkoord getekend.
Ook in de brief van 12 mei 1999 aan Meulen betreffende de grondaanbieding is gedetailleerd op de prijscategorieën van f 270.000,-- V.O.N. per 1 juli 1998 (en inclusief indexatie op 1 juli 1999 een bedrag van f 282.150,--) ingegaan.
Gelet op al het voorgaande moet het verweer van Mulleners, dat enkel akkoord is gegaan met de kavelverdeling en daarbij niet de genoemde prijzen zijn geaccordeerd, van de hand worden gewezen.
De stellingname van de gemeente Weert en Meulen, dat de 70 bouwkavels aan Mulleners zijn verkocht onder dezelfe voorwaarden als tussen Meulen en de gemeente Weert zijn overeengekomen, is volstrekt onvoldoende gemotiveerd weersproken door Mulleners, zodat het er voorshands voor gehouden moet worden dat Mulleners aan meergenoemde prijsstelling gehouden is.
Bezien moet evenwel worden of meergenoemde prijsbinding niet in strijd is met de bepalingen van de toendertijd geldende Wet economische mededinging en het Besluit horizontale prijsbinding alsmede de huidige Mededingingswet en het EG-verdrag.
Niet direct valt in te zien dat de realiseringsovereenkomst tussen de gemeente Weert en Meulen tot gevolg kan hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan verhinderd, beperkt of vervalst wordt.
Immers het doel van de mededingingswetgeving ligt in het bereiken van een voor de consument zo laag mogelijke prijs en dat is nu juist wat de gemeente Weert en Meulen met betrekking tot de prijsstelling voor de woningen tot f 270.000,-- hebben willen bereiken.
De president is voorts van oordeel dat het optreden van de gemeente Weert met betrekking tot de prijsstelling van de woningen niet kan worden aangemerkt als "handelen van een onderneming" in de zin van artikel 85, eerste lid van het EG-Verdrag, nu de bedongen prijsvoorschriften voortvloeien uit de publieke taak van de gemeente Weert om door middel van prijsdifferentiaties te zorgen voor woningen voor de diverse doelgroepen.
Blijkens het standpunt van de Minister van Economische Zaken en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, zoals dat uit de processtukken naar voren komt, kunnen gemeenten ten behoeve van de zorg voor de volkshuisvesting prijsafspraken maken, die - indien noodzakelijk en proportioneel - niet vallen onder het verbod van de Mededingingswet.
Het voorshandse oordeel van de president is dan ook dat van nietige prijsafspraken in casu geen sprake is en dat de Mededingingswetgeving in deze niet toepasselijk is.
Van détournement de pouvoir aan de zijde van de gemeente Weert is geen sprake, nu het betreft de realisering van het bestemmingsplan "Vrakker-West", waarmee de gemeente Weert dient te voldoen aan de haar door de Provincie opgedragen taak om te voorzien in de behoefte aan kwalitatief goede en betaalbare woonruimte. De gemeente Weert is met Meulen een gedifferentieerd woningaanbod overeengekomen, hetgeen alleszins geoorloofd is, gelet ook op het Rijksbeleid zoals dat uit de processtukken is gebleken.
Het verweer van Mulleners dat in de notariële akte van 20 september 2000 als partij Mulleners Vastgoed VII B.V. is genoemd, met welke B.V. geen enkele prijsbinding is overeengekomen, kan niet slagen. Onweersproken is dat deze vennootschap vóór het onderhavige kort geding nimmer ter sprake is gebracht en dat steeds Mulleners Vastgoed contractpartij is geweest. Dat Mulleners zich in deze kwestie van een of meerdere (dochter)vennootschappen wenst te bedienen, betekent nog niet dat deze niet met Mulleners Vastgoed te vereenzelvigen zouden zijn.
De slotconclusie is dat Mulleners gehouden is de prijsaf-spraken met betrekking tot meergenoemde 24 woningen na te komen, zodat het primair gevorderde toewijsbaar is.
Mulleners zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Meulen en de gemeente Weert gevallen.
BESLISSING
De president van de rechtbank:
1. Verbiedt gedaagde Mulleners om 24 woningen uit de vlekken B met de kavelnummers 13 tot en met 26, T met de nummers 57 tot en met 62 en U met de nummers 45 tot en met 48, althans 24 woningen uit de vlekken B en T, althans B,T en U van het plan "Vrakker-West" te Weert te verkopen voor een hoger bedrag dan f 270.000,--, te vermeerderen met de Misset bouwkostenindex vanaf 1 juli 1998 tot het jaar van verkoop, zulks op verbeurte van een direct door gedaagde aan Meulen te verbeuren dwangsom van f 1.000.000,-- (een miljoen gulden) bij ieder handelen in strijd met dit verbod;
2. Verbiedt gedaagde Mulleners om elke verkoopactiviteit, die in strijd is met het onder 1 toegewezen verbod, te staken en gestaakt te houden, zulks direct na betekening van dit vonnis, dit op verbeurte van een direct door gedaagde aan Meulen te verbeuren dwangsom van f 1.000.000,-- (een miljoen gulden), voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagde hieraan niet voldoet;
3. Veroordeelt gedaagde Mulleners in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiseres Meulen tot aan deze uitspraak begroot op f 2.015,74 (tweeduizendvijftien gulden en vier en zeventig cent) en aan de zijde van de voegende partij, de gemeente Weert, tot aan deze uitspraak begroot op f 1.950,--(eenduizend negenhonderd vijftig gulden).
4. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr F. Oelmeijer als president en door deze ter openbare civiele terechtzitting van 18 oktober 2000 uitgesproken in tegenwoordigheid van A.T.M. Geilen als griffier.
type: ag
coll: