Uitspraak
Uitspraak: 28 juni 2001
V O N N I S
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
eisers:
1. VERENIGING VAN EIGENAREN RESORT ARCEN I,
2. VERENIGING VAN EIGENAREN RESORT ARCEN II,
gevestigd te Arcen,
procureur mr. H.J.J.M. van der Bruggen;
tegen:
gedaagden:
1. De V.O.F. RESORT ARCEN,
2. [vennoot],
3. [vennoot],
gevestigd c.q. wonende te Arcen,
procureur mr. P.M.W. Huver.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Dit vonnis berust op de volgende stukken:
- conclusie van eis met de dagvaarding van 15 oktober 1999 en (nadien verstrekt) vijftien producties (CvE), producties zeven en acht ontbreken;
- conclusie van antwoord met éénentwintig producties (CvA);
- conclusie van repliek met negen producties (CvR);
- conclusie van dupliek met negenendertig producties (CvD);
- ter gelegenheid van het pleidooi namens eiseres sub 2 bij schrijven van 26 en 30 maart 2001 toegezonden negen en een aantal ongenummerde producties;
- ter gelegenheid van het pleidooi namens gedaagden bij schrijven van 21
maart 2001 en 2 april 2001 toegezonden negentien producties;
- pleitnotities van eiseres sub 2 en van gedaagden de dato 3 april 2001.
1.2 De raadsman van eisers heeft bij schrijven van 7 september 2000, op het moment dat de zaak voor datumbepaling pleidooi stond, geschreven dat hij niet langer optreedt voor de Vereniging van Eigenaren Resort Arcen I (eiseres sub 1), maar wel voor de Vereniging van Eigenaren Resort Arcen II (eiseres sub 2). Eiseres sub 1 heeft zich evenwel niet teruggetrokken uit de procedure, zodat ook jegens haar vonnis zal worden gewezen. Hoewel strikt genomen de namens eiseres sub 2 ter gelegenheid van pleidooi in het geding gebrachte stukken niet geacht kunnen worden ook namens eiseres sub 1 in het geding te zijn gebracht, is voor het overige de beoordeling voor beide eisers geheel identiek en moet, voorzover verwezen wordt naar deze producties, aangenomen worden dat dit, ook zonder die producties, van toepassing is voor eiseres sub 1.
1.3 eisers zullen in het geding worden aangeduid als VVE of de Vereniging, gedaagden als de VOF of beheerder.
2. Vaststaande feiten
In de beoordeling wordt uitgegaan van de volgende feiten:
2.1 Camping De Schans B.V. exploiteerde aanvankelijk uitsluitend een camping. In samenwerking met project-ontwikkelaar Uvago B.V. zijn op een gedeelte van het terrein van Camping De Schans B.V. 89 bungalows gebouwd, die door Uvago B.V. zijn verkocht (productie 1 CvA) en geleverd (productie 2 CvA). Camping De Schans B.V. zou het bungalowpark op winstgevende wijze gaan beheren.
2.2 De kopers van die bungalows en via een kettingbeding hun rechtsopvolgers, zijn bij aankoop lid van de Vereniging van Eigenaren (statuten zie productie 3 CvA) en partij bij de beheersovereenkomst (zie productie 5 CvA). Het beheer is door Camping De Schans B.V. overgedragen aan VOF Resort Arcen (gedaagde sub 1).
2.3 De Vereniging van Eigenaren van Resort Arcen I heeft 53 leden, die van Resort Arcen II heeft 36 leden. De statuten van beide verenigingen zijn identiek.
2.4 Naast de 89 bungalows (zogenaamd bouwfase fase A), zijn er in fase B en C nog ruim 100 bungalows gerealiseerd. Van het totale recreatiepark maakt ook camping de Schans deel uit.
2.5 In de beheersovereenkomst is een regeling opgenomen om de verhuur van de bungalows met bijbehorende acquisitie tegen provisie over te laten aan de beheerder.
3. Het geschil tussen partijen
3.1 Partijen zijn verdeeld over de volgende kwesties:
a. zijn de eigenaren van de bungalows in bouwfase A (zie 2.2) gehouden om in de kosten mee te delen, die betrekking hebben op het gehele recreatiepark (zie vordering sub 1 dagvaarding);
b. kunnen de kosten van administratie, zwembad en welkom (koffie en vlaai) van via de beheerder verhuurde bungalows aan de verhuurder worden doorberekend (zie vordering sub 2 dagvaarding);
c. dient de slagboom bij de ingang van het vakantiepark te worden verwijderd (zie vordering sub 3 dagvaarding), en
d. dient de beheersovereenkomst te worden ontbonden, in elk geval voor wat betreft artikel 3, waarin tot uitdrukking komt dat uitsluitend de beheerder als tussenpersoon voor verhuur kan optreden (zie vordering sub 4 dagvaarding).
3.2 De stellingname van partijen over bovenstaande punten zal in de beoordeling, voor zover dienstig aan de te nemen beslissingen, worden uiteengezet.
4. Beoordeling van de geschilpunten
Algemeen
4.1 De rechtsverhouding tussen de eigenaren van de bungalows, verenigd in de VVE, en de beheerder Vof Resort Arcen, is complex van aard. Enerzijds het eigendomsrecht op de betreffende bungalows, anderzijds het beheer van allerlei gemeenschappelijke voorzieningen, waardoor dat eigendomsrecht soms vergaand wordt beperkt. Deze verhouding staat of valt bij de redelijkheid en billijkheid, die eigenaar(s) en beheerder jegens elkaar hebben te betrachten. Aan die redelijkheid en billijkheid dient derhalve belangrijk gewicht te worden toegekend.
4.2 De rechtsverhouding tussen eigenaar en beheerder is zeer uitvoerig geformaliseerd in de koop- en leveringsakte, de statuten van de VVE en de beheersovereenkomst. Hoewel daarmee rechten en plichten weliswaar nauwkeurig worden vastgelegd, bestaat het gevaar dat de grote hoeveelheid met name plichten, regels en voorschriften leidt tot het gevoel bij de eigenaren dat hun eigendomsrechten te zeer bekneld raken.
4.3 Het proces waarbij eigenaar en beheerder tegenover elkaar komen staan in plaats van in elkaars verlengde werken, kan versterkt worden indien onvoldoende heldere communicatie en rekening en verantwoording plaatsvindt tussen beheerder en eigenaar(s) en wanneer de rechtsverhouding onvoldoende flexibel is om beiderzijds gewenste wijzigingen in die rechtsverhouding door te voeren.
4.4 Een belangrijke fase in een dergelijk conflict is dat zowel eigenaars als beheerder met minuscule precisie de contracten gaan bestuderen teneinde exact te kunnen vaststellen waartoe men wel en niet gehouden is. De 53 pagina's juridische tekst, waaraan de koper van de bungalow bij aankoop zich verbond en de met name zijdens de beheerder opvallende hoeveelheid 94 pagina's tekst, die kennelijk nodig is om uit te leggen wat daarin staat, vormen bewijs van de juridische loopgraven waarin partijen verzeild zijn geraakt.
4.5 De rechtbank acht het van groot belang voor alle betrokkenen dat de werkverhouding tussen eigenaars en beheerder wordt verbeterd. In dat licht is verheugend dat een aanzienlijk deel van alle eigenaren overleg verkiest boven procederen. Zulks uiteraard zonder dat het voeren van deze procedure wordt afgekeurd. De geschilpunten zijn namelijk op onderdelen van groot belang en het vonnis van de rechtbank kan wellicht voor partijen een leidraad bieden voor verdergaand overleg.
4.6 De rechtbank acht zich na deze beschouwende inleiding gerechtigd om met passering van al te formeel-juridische onderbouwingen en met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid de geschilpunten te bespreken.
A. Gemeenschappelijke kosten
4.7 Aan de VVE kan worden toegegeven dat de vraag welk gebied nu onder Resort Arcen werd verstaan en tot voldoening van welke gemeenschappelijke kosten de kopers nu gehouden waren, ondanks de uitvoerige regeling, niet eenduidig is te beantwoorden. De eenheid die Resort Arcen thans is, was het ogenschijnlijk niet in 1993. Er was naast Resort Arcen ook recreatiepark De Schans. Resort Arcen besloeg aanvankelijk slechts 89 bungalows, terwijl niet voor eenieder duidelijk hoefde te zijn dat er meer zouden komen.
4.8 Ondanks deze onduidelijkheid acht de rechtbank het in overeenstemming met een redelijke uitleg van de beheersovereenkomst dat de kosten van gemeenschappelijke voorzieningen en recreatie gelijkelijk worden omgeslagen over alle gebruikers daarvan. Voorzover de overeenkomsten daarover twijfel laten, kan vastgesteld worden dat het in elk geval de bedoeling was van de beheerder om die kosten over alle bewoners van het park om te slaan. Voor het standpunt van de beheerder kan steun gevonden worden in de namens de beheerder uit de overeenkomsten en vergaderingen van de VVE geputte argumenten. Tenslotte valt niet in te zien waarom een gedeelte van Resort Arcen enkel en alleen op grond van een erg letterlijke uitleg van de overeenkomsten, een voorkeurspositie zou verkrijgen boven de andere bewoners van het villapark, zeker nu ook de leden van de VVE onbelemmerd gebruik mogen maken van gemeenschappelijk voorzieningen en recreatie op andere delen van het park.
B. Kosten administratie, zwembad en welkom
4.9 De beheerder rekent bovenop de basishuurprijs gefixeerde bedragen voor koffie met gebak bij aankomst (17,50 per huurder), voor gratis gebruik van het overdekte zwembad (fl. 125,= per week) en administratiekosten (8% over de huursom). Uit de beheersovereenkomst en de diverse overleggen die plaatsgevonden hebben tussen de beheerder en de VVE, blijkt voldoende dat de beheerder bevoegd is deze kosten aan de huurder in rekening te brengen.
4.10 De vraag of deze kosten onderdeel uitmaken van de huurprijs, is relevant in verband met de vraag of de beheersvergoeding er al dan niet over berekend kan worden. De beheerder stelt zelf dat over die kosten geen beheersvergoeding in rekening wordt gebracht, hetgeen haar stelling onderschrijft dat die kosten geen onderdeel uitmaken van de netto huursom. De kwestie of de beheerder geheel consequent is in het gebruik van de termen huursom en huurprijs, ontbeert voor het overige belang en kan daarom onbesproken blijven.
4.11 In de overeenkomsten die de beheerder met de verhurende eigenaren sluit, staat opgenomen dat de beheerder de kosten van zwembad en welkomstpakket en administratiekosten aan de huurders in rekening mag brengen (productie 12 CvA). De gevorderde verklaring voor recht dat de beheerder dit niet mag, gaat lijnrecht in tegen hetgeen de verhurende eigenaars zelf met de beheerder zijn overeengekomen. Dit deel van de vordering dient derhalve te worden afgewezen.
C. De slagboom
4.12 Met betrekking tot dit deel van de vordering is van belang dat kennelijk een groot aantal bewoners zich niet volledig stelt achter de ingestelde vorderingen. Er zijn derhalve een aanzienlijk aantal bewoners van wie aangenomen mag worden dat zij geen bezwaar hebben tegen de aanwezigheid van de slagboom. De beheerder heeft zelf onbetwist gesteld dat veel bewoners juist aandrongen dat die slagboom er zou komen.
4.13 Het probleem lijkt te zijn de wijze waarop die slagboom wordt bediend. De rechtbank acht van groot belang dat hierover tussen beheerder en bewoners via de VVE tweezijdig afspraken worden gemaakt. Die problemen rechtvaardigen evenwel niet de gevorderde verwijdering van die slagboom.
D. (partiële) ontbinding van de beheersovereenkomst
4.14 Een algehele ontbinding van de beheersovereenkomst is veel te algemeen gesteld en kan gelet op het belang en de veelomvattendheid van een dergelijke regeling, niet snel gerechtvaardigd zijn.
4.15 De partiële ontbinding van de beheersovereenkomst heeft met name betrekking op de bepalingen sub 3 met betrekking tot de verhuur van de bungalows. Die bepalingen verlenen de mogelijkheid aan een eigenaar om zelf te verhuren, maar verlenen het monopolie op verhuur via een derde, geheel aan de beheerder. De ratio daarachter zal zijn dat hoe meer eigenaren via de beheerder verhuren, hoe efficiënter de daarvoor verkregen provisies aangewend kunnen worden voor reclame en acquisitie van huurders. Genoemd monopolie legt evenwel een sterke verantwoordelijkheid bij de beheerder om daarvoor die inspanningen te verrichten, die redelijkerwijs van deze mogen worden verwacht.
4.16 Uit het enkele feit dat de beheerder er niet in slaagt om de bungalows in de gewenste periodes steeds volledig te verhuren, kan niet geconcludeerd worden dat genoemde inspanningen niet of onvoldoende verricht zijn. De VVE heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de beheerder meer of andere inspanningen had moeten verrichten.
4.17 De VVE heeft zich beklaagd dat als de bungalows niet via de beheerder verhuurd kunnen worden, de kosten die gepaard gaan met verhuur via een reisorganisator, eveneens door de bewoners moeten worden betaald. In die gevallen is de bewoner naast 22,5 of 23,85% provisie aan de beheerder, nog eens 22% aan de reisorganisator kwijt.
4.18 In de beheersovereenkomst staat opgenomen (pagina 6) dat over een afwijkende provisieregeling bij inschakeling van andere reisorganisaties/ bemiddelingsbureaus met de bungalow-eigenaar overeenstemming zal dienen te bestaan over die afwijkende provisieregeling. Die overeenstemming is in zoverre bereikt dat in de model verhuurovereenkomsten (producties 12 CvE), die tussen beheerder en iedere individuele eigenaar wordt gesloten, expliciet deze dubbele provisie is opgenomen. Om deze redenen dient dit deel van de vordering tot afwijzing te leiden.
4.19 Het vorenstaande neemt niet weg dat de rechtbank zich kan voorstellen dat eigenaren niet instemmen met de onderhavige provisie-regeling. Hij legt immers geheel eenzijdig en zonder enig verlies van eigen provisie de bevoegdheid bij de beheerder om via derden te verhuren. Voorzover de eigenaar bij niet instemming als enige alternatief heeft om zelf te verhuren, kan bezwaarlijk gesproken worden van vrijheid van onderhandeling. De monopoliepositie die de beheerder zich aldus via contract verworven heeft, impliceert derhalve dat de beheerder uiterst zorgvuldig daarmee dient om te gaan. De vraag is of het geheel eenzijdig en zonder enig eigen risico via een derde kunnen verhuren van de villa's aan die zorgvuldigheid voldoet. Gelet op de mogelijkheid die de beheersovereenkomst biedt (partijen moeten tot overeenstemming geraken), ligt hier wellicht meer onderhandelingsruimte dan tot nog toe is benut.
Slotsom
4.20 De overwegingen in dit vonnis leiden tot afwijzing van de vorderingen van VVE. De bijzondere relatie waarin partijen staan en het feit dat de onduidelijkheid en onvrede over de beheersregeling ook aan de beheerder kunnen worden toegerekend, voeren tot het oordeel dat iedere partij haar eigen proceskosten dient te dragen.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
Wijst de vorderingen af;
Compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
Dit vonnis is gewezen door mrs. R.M.L.M. Magnée, R.M. Smits en H.H. Dethmers en ter openbare civiele terechtzitting van 28 juni 2001 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
Type: HD