Uitspraak
Uitspraak: 23 augustus 2001
V O N N I S
I N H O G E R B E R O E P
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
appellant:
T,
wonende te Well,
procureur mr. G.J.C. van Buuren;
tegen:
geïntimeerde:
van R,
wonende Well,
procureur mr. O.J.H.M. van Eijndhoven.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
- de processtukken van eerste aanleg.
- het vonnis van de kantonrechter te Venlo op 10 mei 2000 gewezen in de procedure tussen T thans appellant en Van R thans geïntimeerde;
- het exploit van dagvaarding van 29 juni 2000 waarbij T tijdig in hoger beroep is gekomen tegen voormeld vonnis;
- de memorie van grieven, waarbij 7 grieven heeft opgeworpen met 11 producties;
- de memorie van antwoord, waarbij Van R de grieven heeft bestreden met 2 producties.
De inhoud van deze stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als volgt:
appellant: T
geïntimeerde: Van R
2. In eerste aanleg en in hoger beroep
De rechtbank verwijst hiervoor naar de inhoud van de overgelegde processtukken van eerste aanleg.
Bij dagvaarding tot hoger beroep heeft T gevorderd het vonnis in eerste aanleg te vernietigen en veroordeling gevraagd als in eerste aanleg gevorderd.
In de memorie van grieven heeft T zijn vordering sub 1 vermeerderd met een termijn van 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis en voorts gesteld dat de vernietiging van het gehele vonnis niet geldt voor de veroordeling tot betaling van de boete zoals deze in eerste aanleg is toegewezen.
3. De procedure in hoger beroep
T heeft grieven, voorzien van een toelichting, tegen het vonnis van de kantonrechter gericht. De rechtbank zal deze grieven hierna successievelijk behandelen.
Bij memorie van antwoord heeft Van R de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van T in zijn vordering dan wel tot afwijzing van dit hoger beroep met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter te Venlo met veroordeling van T in de kosten.
4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.
T is exploitant van het jachthavencomplex 't Leuken in Well. Op dit complex zijn gelegen een jachthaven, zeilmakerij, timmerbedrijf, verhuur- en verkoop van boten, motorwerkplaats, camping en café-restaurant.
Het merendeel van deze bedrijven, met uitzondering van de jachthaven, de verkoop van boten en bootaccessoires en camping, wordt door derden geëxploiteerd. Van R huurt van T een café-restaurant dat op het jachthaventerrein is gelegen. De toegang tot het jachthaventerrein wordt afgeschermd door een slagboom. De vaste gasten van het jachthavencomplex kunnen met een gecodeerde sleutel deze zelf bedienen.
Op deze wijze wordt voorkomen dat de beperkte parkeermogelijkheden door derden worden ingenomen en wordt het risico van diefstal (onder andere boten op een trailer) verkleind.
Er is geen personeelstoezicht bij de slagboom.
Van R en zijn personeel beschikken over een gecodeerde sleutel om de slagboom te openen en Van R heeft zelfs een afstandsbediening.
Voorts staat op incourante tijdstippen (niet 's-nachts) de slagboom open.
De gemeenschappelijke cliëntèle van alle ondernemers, en in het bijzonder die van T en Van R , zijn de vaste ligplaatshouders en passanten die met name in de weekeinden en in de vakantie de nacht in de haven doorbrengen.
T heeft de kantonrechter te Venlo verzocht de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het café-restaurant uit te spreken en Van R te veroordelen tot betaling van een bedrag van ƒ 23.128,18.
De vorderingen zijn gebaseerd op toerekenbare tekortkomingen door Van R gepleegd, te weten:
1. de huurachterstand over de maanden september 1999 tot en met januari
2000 ten bedrage van ƒ 15.119,85;
2. het systematisch niet tijdig betalen van de maandelijkse huurpenningen;
3. het niet (tijdig) betalen van de energieafrekening ten bedrage van ƒ 4.555,03 over de periode 24 augustus 1999 tot 20 december 1999;
4. het eenzijdig afbreken van de verbouwingsafspraken zonder aanbieding/betaling van enige vorm van gemaakte kosten aan de zijde van T. De kosten aan de zijde van T bedragen ƒ 13.573,15;
5. het zonder toestemming van T aanbrengen van veranderingen in en aan het gehuurde;
6. het nalaten de benodigde vergunningen voor deze veranderingen aan te vragen.
Op grond van het vorenstaande is Van R aan T verschuldigd ƒ 33.248,03. Dit bedrag dient vermeerderd te worden met de overeengekomen kosten ad ƒ 5.859,96 en verminderd te worden met de voor de inleidende dagvaarding gedane betaling ad ƒ 15.119,85, zodat te voldoen is een bedrag van ƒ 18.128,18. Voorts is Van R de overeengekomen boete af ƒ 5.000,-- verschuldigd. Gevorderd is door T betaling van het bedrag van ƒ 23.128,18.
De kantonrechter te Venlo heeft bij vonnis van 10 mei 2000, waarvan beroep, alleen de vordering terzake van de boete ad ƒ 5.000,-- toegewezen en alle andere vorderingen afgewezen onder compensatie van proceskosten.
Grief 1.
Ten onrechte heeft de kantonrechter bij vaststaande feiten, vierde gedachtestreepje, overwogen:
"Toen dit bouwplan geen doorgang vond, heeft van R als huurder een koelcel laten verplaatsen en de keuken in het café-restaurant verbouwd, terwijl hij ook het terras heeft laten aanpassen en overkappen.”
T licht deze grief als volgt toe.
De kantonrechter lijkt gezien zijn formulering ervan uit te gaan dat T na overleg heeft afgezien van de bouwplannen. Niets is echter minder waar. Na overleg met geïntimeerde zijn ingrijpende bouwplannen ontwikkeld en hiervoor forse kosten door T gemaakt.
Geïntimeerde heeft hier zonder toelichting vanaf gezien en toen de kosten al gemaakt waren is hij zonder overleg en toestemming zelf verbouwings- werkzaamheden gaan uitvoeren.
Onder andere een keukenmuur is uitgebroken, de bestaande koelcel is vervangen, er is een muur opgetrokken bij de erfafscheiding binnen- en buitenterras, het buitenterras is met een golfplatendakbedekking afgewerkt in plaats van zeil. Door deze aanpassingen had het geen zin meer de voorgenomen verbouwings- werkzaamheden nog door te voeren omdat de door T verrichte werkzaamheden dan weer grotendeels teniet gedaan zouden worden.
Deze grief hangt samen met grief 5, zodat de rechtbank deze gezamenlijk zal behandelen.
Grief 5.
Ten onrechte heeft de kantonrechter ten aanzien van de vergoeding van voorbereidingskosten verbouwing geoordeeld dat een al aan te wijzen tekortkoming van Van R tot verzuim moet zijn uitgegroeid alvorens deze aanleiding kan vormen tot schadevergoeding. De aanmaning tot nakoming heeft ontbroken en dat is wat anders dan een aansprakelijkstelling wat T gedaan heeft.
Daarom moet het er voor worden gehouden dat Van R niet in verzuim is geraakt en met name ook nu blijvende onmogelijkheid van nakoming niet aan de orde is geweest en T evenmin aangeduid heeft dat en hoe verzuim van rechtswege ontstaan zou zijn.
T licht deze grief als volgt toe.
Uit productie 21 (conclusie van repliek eerste aanleg) en de verklaring van de architect blijkt dat geïntimeerde eenzijdig de geplande verbouwing heeft afgezegd. Dit heeft hij korte tijd later ook aan T gemeld.
Vervolgens blijkt uit de gevoerde correspondentie onomwonden dat geïntimeerde zonder overleg en toestemming en ondanks mededelingen dat hij dit niet mag, zelfstandig verbouwingen is gaan verrichten.
Op grond van 6:83, lid 3, BW treedt verzuim zonder in gebreke stelling in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekort schieten.
Overduidelijk is hier sprake van een dergelijke situatie. Dit kan afgeleid worden uit de mededelingen van geïntimeerde alsmede zijn handelen.
Bovendien zou in geval van verbouwing de door van R ook recentelijk aangebrachte veranderingen weer ongedaan gemaakt moeten worden. Er is derhalve ook sprake van een blijvende onmogelijkheid om na te komen.
Voor zover in rechte mocht komen vast te staan dat er (nog) geen sprake is van een definitieve wilsovereenstemming tot het realiseren van een verbouwing, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich mede dat geïntimeerde zich niet zonder enige vorm van schadevergoeding in verband met door T gemaakte kosten zich mocht terugtrekken.
Geïntimeerde is in verzuim, komt ook wat dit betreft jegens T toerekenbaar tekort en is derhalve schadeplichtig. Ten onrechte heeft de kantonrechter terzake de gevorderde schadevergoeding afgewezen.
Het oordeel van de rechtbank over de grieven 1 en 5
Vaststaat tussen partijen dat er een verbouwing van het gehuurde zou plaatsvinden in opdracht en voor rekening van T. Van R heeft zijn wensen ten aanzien van de verbouwing kenbaar mogen maken. T heeft een architect ingeschakeld, de nodige voorbereidingshandelingen (laten) verrichten en een aanvraag bouwvergunning ingediend. De verbouwing is niet doorgegaan. Dit alles speelde zich af in 1997.
T is niet geheel consistent in de reden waarom de verbouwing geen doorgang vond. Enerzijds stelt hij dat Van R de geplande verbouwing heeft afgezegd en anderzijds dat de voorgenomen verbouwing geen zin meer had, omdat Van R zelf verbouwingen had uitgevoerd die dan ongedaan gemaakt zouden moeten worden.
Van R betwist niet alleen dat hij de voorgenomen verbouwing heeft afgezegd maar heeft hieraan ook toegevoegd dat hij niet de opdrachtgever is en dus niet kan afzeggen. Wel heeft hij gevraagd de verbouwing niet uit te voeren in het hoogseizoen. Voorts stelt Van R dat wat hem betreft de verbouwing mocht doorgaan.
Op dit verschil in feitelijkheden behoeft de rechtbank niet in te gaan. Door T is immers niet gesteld -en ook is het de rechtbank uit de inhoud van in het geding gebrachte producties niet gebleken- , dat T Van R in gebreke heeft gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij Van R een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. T heeft direct Van R aansprakelijk gesteld voor de schade tengevolge van het niet doorgaan van de verbouwing. Het had echter op zijn weg gelegen om Van R te sommeren de verbouwing wel te laten doorgaan. Pas daarna bij weigering van Van R kan T hem aansprakelijk stellen voor de schadelijke gevolgen van het niet doorgaan.
Het is onbegrijpelijk dat T uit het enkele feit dat Van R verbouwingen heeft laten uitvoeren, de conclusie heeft getrokken en kunnen trekken dat Van R geweigerd heeft aan de verbouwingsplannen van T zijn medewerking te verlenen. Niet gesteld of gebleken is dat hieromtrent enig contact tussen partijen is geweest, hetgeen in deze in de rede zou hebben gelegen. Artikel 83, lid 3, BW vereist dan ook een "mededeling", wat meer is dan de eenzijdige conclusie van T.
In het vonnis van de Kantonrechter is overigens niet te lezen dat T na overleg heeft afgezien van de bouwplannen.
De opgeworpen grieven 1 en 5 kunnen mitsdien niet leiden tot vernietiging van het beroepen vonnis op de onderdelen waarop deze grieven betrekking hebben.
De rechtbank is overigens van oordeel dat de rechtsvorderingen als in deze grieven bedoeld betrekkelijk tot de huur van bedrijfsruimte zijn. Verbouwing van bedrijfsruimte heeft te maken met de staat van het verhuurde object, hetgeen bij verhuur van bedrijfsruimte in het kader van de huurovereenkomst geen ongebruikelijk gebeuren is. Voorts zijn de gebeurlijkheden als in deze grieven bedoeld mede ten grondslag gelegd aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Grief 2.
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat de door T aan de orde gestelde tekortkomingen in casu van dusdanig geringe betekenis zijn dat zij ontbinding van de huurovereenkomst -net -niet rechtvaardigen.
In de ogen van de kantonrechter hebben zich nooit grotere huurachterstanden voorgedaan.
De vanaf 1 september 1999 ontstane huurachterstand is na sommatie voldaan en er is kennelijk geen nieuwe huurachterstand ontstaan. Al met al valt daarmee geen blijvende -ernstige tekortkoming te constateren.
T licht deze grief als volgt toe.
De hoofdverplichting van de huurder is de verplichting tijdig huur te betalen.
In de huurovereenkomst is dit nog eens bevestigd in art. 2 lid Pro 2. Geregeld is dat de huurprijs bij vooruitbetaling zal worden voldaan in gelijke maandelijkse termijnen telkens voor of uiterlijk de eerste dag van elke kalendermaand.
In art. 17 lid 1 is Pro tevens bepaald dat de huurder bij niet voldoening aan haar verplichtingen wanprestatie pleegt zonder dat enige in gebreke stelling is vereist en dat ontbinding door de kantonrechter kan worden uitgesproken.
Voorts is in art. 17 lid 2 bepaald Pro dat de gemaakte buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn en worden gefixeerd op 15%.
De kantonrechter heeft in het geheel geen aandacht besteed aan de systematische wanbetaling door Van R gepleegd.
In de jaren 1997, 1998 en 1999 is geïntimeerde systematisch te laat geweest met tijdige huurbetaling. T heeft hier zeer regelmatig schriftelijk op moeten wijzen.
Daarnaast is Van R talloze malen ook mondeling op de tijdige huurbetalingsverplichting gewezen.
Van R heeft nooit op tijd de huur betaald. Deze systematische wanbetaling is zeker gezien het aantal aanmaningen en verwijzingen naar de huurovereenkomst ontbindingrechtvaardigend.
De kantonrechter heeft hierover ten onrechte niets overwogen.
In casu is er sprake van een wanbetaling van maar liefst 5 maanden in een periode waarin Van R en zijn gezin naar de Verenigde Staten op vakantie zijn. Pas na sommatie door de gemachtigde van T d.d. 10 januari 2000 is alleen een bedrag ter hoogte van de huurachterstand voldaan.
Op grond van art. 17 lid 4 van Pro de huurovereenkomst en de wet (6:44 BW) strekken verrichte betalingen in de eerste plaats tot voldoening van de kosten ook al vermeldt de huurder bij betaling een andere bestemming.
Van R heeft derhalve nog steeds een huurbetalingsachterstand.
Ten onrechte hecht de kantonrechter (doorslaggevende) waarde aan dat er geen sprake is (geweest) van een blijvende ernstige tekortkoming.
Het is de rechtbank uit de inhoud van in het geding gebrachte producties gebleken dat in 1996 aangemaand is voor achterstallige huur terzake van 2 maanden en in 1997 terzake van 5 maanden en dat de huur over de periode september 1999 tot januari 2000 te laat is betaald. Op de dag van de inleidende dagvaarding was geen achterstand in de huurbetaling aanwezig.
Op deze gronden kon de kantonrechter terecht tot het oordeel komen dat de tekortkomingen van dusdanige geringe betekenis zijn dat zij ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
T heeft in hoger beroep aangevoerd dat de betaling in januari 2000 van de achterstallige huurpenningen eerst toegerekend dienen te worden aan de verschuldigde kosten, zodat op de dag van de inleidende dagvaarding wel een huurachterstand bestond. T beroept zich daarbij op artikel 6:44 BW Pro. T ziet er dan aan voorbij dat door Van R bij het doen van de betaling is aangegeven dat de betaling betrof voldoening van de huurpenningen. In dat geval is artikel 6:43 BW Pro van toepassing. Van R heeft daarmee immers de toerekening aangegeven, waartoe hij als schuldenaar gerechtigd is.
De rechtbank acht grief 2 ongegrond.
Grief 3
Ten onrechte heeft de kantonrechter op blz. 5 bovenaan overwogen dat in verband met de gevorderde afrekening energie en waterverbruik van ƒ 4.555,03 het verweer dat deze niet eerder opeisbaar is dan per 24 februari 2000 voorshands niet van elke grond ontbloot geoordeeld en dat in de verlate betaling geen blijvende ernstige tekortkoming ligt besloten.
T geeft daartoe de volgende toelichting.
De kantonrechter laat na zich er over uit te laten of het verweer al dan niet doel treft. T acht dit een tekortkoming. T is en blijft van mening dat het hier een wanbetaling betreft. Er is nimmer sprake geweest van een afrekenschema van 24 februari -24 augustus. In de huurovereenkomst wordt in art. 12 lid 3 de Pro startdatum 1 januari 1997 genoemd.
Gemiddeld wordt de afrekening rond januari en juli van elk jaar opgemaakt.
De stelling dat de betalingsverplichting zou verschuiven indien de afrekening op enig moment wat later komt, is een onjuiste en onredelijke uitleg van de overeenkomst.
Van R wordt ook in het geheel niet benadeeld indien een afrekening wat
later komt.
Zoals in de procedure in prima is gemeld, is de afrekening pas op 24 augustus 1999 opgemaakt in verband met seizoendrukte. De vervolgafrekening, net voor het kerst- en nieuwjaarsreces, ligt zo dicht tegen 1 januari 2000 aan dat in redelijkheid niet kan worden gesteld dat dit te vroeg is geweest.
Bovendien is Van R ook hierdoor niet benadeeld omdat het extra energieverbruik tot 1 januari pas in juli 2000 wordt doorberekend.
Het willens en wetens ophouden van deze betaling tot na 24 februari 2000 behoort als een ernstige tekortkoming te worden aangemerkt. Het is in ieder geval duidelijk dat Van R bewust niet het zekere voor het onzekere heeft willen kiezen.
Ten onrechte beperkt de kantonrechter ook hier zich weer tot de vraag of er sprake is geweest van een blijvende ernstige tekortkomingen.
Voor de ontbindingsvraag is het in principe niet relevant of een tekortkoming
blijvend is.
Vraag is of een tekortkoming, al dan niet in combinatie met andere tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen.
Voorzover er al sprake is van een te late betaling - een termijn van 60 dagen was net verstreken - is dit niet van zodanige aard dat daarom de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, in het bijzonder niet nu de vorige grieven ongegrond zijn bevonden. De rechtbank acht de betaling van een factuur van 20 december 1999 op of na 24 februari 2000 overigens laat en de daarvoor door Van R opgevoerde reden niet terecht.
Grief 4.
Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat hetzelfde geldt voor de door van R ter hand genomen aanpassingen van keuken en terras in 1997. Die aanpassingen zijn uitgevoerd in 1997 door een aannemer, op het door T gecontroleerde jachthaventerrein (zie art. 14 huurovereenkomst Pro 1 september 1996). Het moet er daarom voor worden gehouden dat T een en ander tenminste passief heeft gebillijkt, mede nu hij in 1997, 1998 en 1999 op dit punt uiteindelijk ook geen enkele actie heeft ondernomen. Ook niet ten aanzien van een door van R over te leggen bouwvergunning, als waar hij thans mede een punt van maakt.
T heeft de volgende toelichting verstrekt.
Uit de bij conclusie van repliek in eerste aanleg overgelegde correspondentie blijkt onmiskenbaar dat aan Van R schriftelijk kenbaar is gemaakt dat het hem niet is toegestaan zonder toestemming van T verbouwingen te verrichten
Van R heeft zich hier niets van aangetrokken en heeft de verbouwingen eenzijdig doorgevoerd. Ten onrechte lijkt de kantonrechter er van uit te gaan dat T de feitelijke mogelijkheid had (art. 14 huurovereenkomst Pro, slagboom) Van R te verhinderen de verbouwingswerkzaamheden te laten uitvoeren.
Zoals uit de vaststaande feiten blijkt is er geen toegangscontrole en is Van R op elk moment in de gelegenheid derden met de auto of vrachtwagen op het terrein toe te laten.
Er is geen sprake geweest van een passief billijken.
Dat er geen ontbindings- of ongedaanmakingsprocedure is gevoerd, wil nog niet
zeggen dat er geen sprake is van een handelen in strijd met de huurovereenkomst.
Teneinde de afweging te kunnen maken de tekortkomingen mogelijk alsnog te
accepteren, is geïntimeerde herhaalde malen mondeling en schriftelijk verzocht de tekening en de benodigde vergunningen alsnog te overleggen.
Geïntimeerde heeft ook hier niet inhoudelijk op gereageerd. Het enige wat wordt medegedeeld is dat het hebben van de benodigde vergunningen binnen de risicosfeer van de huurder ligt.
Op grond van de door T met de gemeente Bergen gesloten overall
exploitatieovereenkomst is hij gehouden niet in strijd met overheidsvergunningen te handelen.
T heeft er derhalve recht en belang bij dat zijn huurder dit ook doet. (art. 9 huurovereenkomst Pro)
Informeel heeft de gemeente gemeld dat de aangebrachte veranderingen vergunningplichtig zijn. Desondanks heeft Van R tot op heden nagelaten de
benodigde vergunningen aan te vragen.
Art 9 van Pro de huurovereenkomst bepaalt in overeenstemming met artikel
7A :1633 BW dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het
gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming
van de verhuurder.
De rechtbank heeft alle stukken doorgelezen om te bezien over welke verbouwingen, waarvoor een vergunning is vereist, door Van R volgens T zijn gepleegd. Het enkele wat T stelt in de conclusie van repliek in eerste aanleg is dat Ven R met een verbouwing is gestart en dat hij hem gevraagd heeft om bouwtekeningen en vergunningen.
Van R heeft op dit punt gesteld dat hij (1) de keuken van het restaurant in goede staat heeft gebracht en de koelcel heeft verplaatst en (2) de terrasoverkapping heeft vernieuwd met het terras. Van R heeft hieraan toegevoegd dat voor deze verbouwing geen vergunning vereist is. Bovendien stelt Van R dat hij voor deze verbouwing toestemming van T had.
De rechtbank is van oordeel dat T zijn stelplicht in deze ernstig heeft verzaakt.
De grief is dan ook onterecht voorgedragen.
Grief 6.
Ten onrechte heeft de kantonrechter zich niet uitgelaten over de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
Grief 7.
Ten onrechte heeft de kantonrechter de proceskosten gecompenseerd.
Toelichting:
Nu de kantonrechter de vorderingen van T - behoudends de gevorderde boete - heeft afgewezen heeft hij terecht geen veroordeling ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten uitgesproken. Ook is de compensatie van de proceskosten in dat licht bezien te rechtvaardigen.
In hoger beroep zal de beslissing ten aanzien van de vorderingen van T niet anders komen te luiden. De grieven zijn mitsdien ongegrond.
Slotsom
Het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter is tevergeefts ingesteld weshalve dit vonnis dient te worden bekrachtigd
T dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding veroordeeld te worden.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
In hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Venlo op 10 mei 2000 tussen partijen gewezen onder zaaknummer 63384/CV/00-330;
veroordeelt T in de kosten van dit geding aan de zijde van Van R gevallen, welke kosten tot aan deze uitspraak worden begroot op ƒ 2.700,-- (EUR 1.225,21) aan salaris procureur en op ƒ 475,-- (EUR 215,55) aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mrs. A.F.M. Schrickx, F. Oelmeijer en W.P.C.M. Bruinsma en ter openbare civiele terechtzitting van 23 augustus 2001 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.