Uitspraak
Uitspraak: 6 september 2001
V O N N I S
I N H O G E R B E R O E P
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
appellante:
wonende te Sevenum,
procureur mr. H.J.J.M. van der Bruggen;
tegen:
geïntimeerde:
DE STICHTING WONINGBEHEER LIMBURG H.O.D.N. BALANS,
kantoorhoudende te 6001 HM Weert, Parallelweg 120,
procureur mr. J. in 't Ven.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
- het vonnis van de kantonrechter te Venlo op 13 september 2000 gewezen in de procedure tussen eiseres, thans appellante, hierna ook wel Appellante en gedaagde, thans geïntimeerde, hierna ook wel Balans;
- het exploit van dagvaarding van 13 december 2000, waarbij Appellante tijdig in hoger beroep is gekomen tegen voormeld vonnis;
- de memorie van grieven, waarbij Appellante grieven heeft opgeworpen met 10 produkties;
- de akte houdende depot zijdens Appellante;
- de memorie van antwoord, waarbij Balans de grieven heeft bestreden;
- de processtukken van eerste aanleg.
De inhoud van deze stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. In eerste aanleg
De rechtbank verwijst hiervoor naar de overgelegde processtukken van eerste aanleg.
3. De procedure in hoger beroep
Appellante heeft de navolgende grieven, voorzien van een toelichting, tegen het vonnis van de kantonrechter gericht:
- In strijd met het recht althans zonder (voldoende) feitelijke grondslag c.q. onvoldoende en/of onbegrijpelijk gemotiveerd heeft de kantonrechter geoordeeld dat de mankementen en gebreken die inherent zijn aan een oudere continue bewoonde woning in feite een ter hand te nemen renovatie impliceren;
- Ten onrechte heeft de Kantonrechter als vaststaand feit vastgesteld dat "Appellante in eerste instantie niet meer op de brief van de Woningstichting heeft gereageerd, althans niet in de richting van de Woningstichting";
- Ten onrechte heeft de Kantonrechter geoordeeld dat "Appellante de woning niet duidelijk alsnog van de hand heeft gewezen in reactie op de brief van de Woningstichting d.d. 28 augustus 1997"--;
- Eveneens ten onrechte heeft de Kantonrechter geoordeeld dat de in het arrest van de Hoge Raad van 4 juni 1993, NJ 1993, 5 82 (Kruizinga / wbv Assen) vervatte regel dat onder omstandigheden van de verhuurder toch geen opknapbeurt kan worden verwacht in onderhevig geval van toepassing is;
- In strijd met het recht althans zonder (voldoende) feitelijke grondslag c.q.
onvoldoende enlof onbegrijpelijk gemotiveerd heeft de Kantonrechter overwogen dat de vorderingen van Appellante erop neer komen dat de Woningstichting alsnog achteraf tot een door Appellante bepaalde renovatie zou worden verplicht;
- ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen dat Appellante in zoverre de Woningstichting haar opleverings- en onderhouds-verplichtingen niet nagekomen mocht zijn, zij direct en rechtstreeks nakoming had kunnen en moeten afdwingen;
- ten onrechte heeft de Kantonrechter overwogen dat Appellante haar vorderingen achteraf heeft ingesteld en deze daarom van de hand moeten worden gewezen;
- dat de Kantonrechter derhalve ten onrechte niet tot volledige toewijzing van de vorderingen van Appellante is overgegaan.
Bij memorie van antwoord heeft Balans de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis met veroordeling van Appellante in de kosten in beide instanties.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1 De grieven hebben de strekking de vordering in haar geheel ter berechting aan de rechtbank voor te leggen.
4.2 De rechtbank gaat uit van het volgende.
4.2.1 Balans is eigenaresse geweest van onder meer een complex van 8 huurwoningen aan de Dorp te Sevenum, waaronder de woning Dorp. Deze woningen zijn omstreeks 1956/1957 gebouwd. De woning Dorp is sedertdien continu en aaneensluitend door een en dezelfde huurder bewoond. De woning Dorp is in 1997 verlaten.
4.2.2 Keukeninventaris, sanitaire voorzieningen en elektrische installatie waren niet meer bij de tijd. De woning vertoonde sporen, behorend bij de kortelings beëindigde, langjarige bewoning.
4.2.3 Appellante heeft als urgent woningzoekende (een na echtscheiding alleenstaande moeder met kinderen) de woning in gestoffeerde staat bezichtigd en aansluitend gehuurd per 16 juli 1997. Toen Appellante de woning feitelijk ter beschikking kreeg werd haar de onderhoudstoestand zichtbaar, evenals de sporen welke de bewoning door de vorige bewoners had nagelaten. Appellante heeft daarop een groot aantal klachten bij Balans in de vorm van een lijst van herstelwerkzaamheden d.d. 16 augustus 1997 ingediend. Balans heeft een aantal van de genoemde gebreken hersteld. Balans heeft de betaalde huurprijs over de maanden juli en augustus 1997 aan Appellante gerestitueerd.
4.2.4 Appellante heeft nadien een "gereviseerde" lijst met klachten/gebreken per 23 augustus 1997 opgesteld en naar Balans gestuurd.
Bij brief d.d. 28 augustus 1997 heeft Balans de beweerdelijk na de uitgevoerde reparaties nog bestaande gebreken van de hand gewezen op de grond dat het pand Dorp nu eenmaal een oudere woning was; indien Appellante deze oudere woning alsnog niet mocht willen huren, dan zou er een andere huurder voor deze woning worden gezocht, maar dan was Appellante wel aangewezen op het reguliere woningaanbod.
4.2.5 Bij brief van haar advocaat d.d. 7 mei 1998 heeft Appellante Balans aansprakelijk gesteld voor gebreken zoals die zijn vermeld in het rapport van Architekten- en Adviesburo Huijs (opname op 17 oktober 1997, rapport d.d. 12 februari 1998) en het rapport van Elektrotechnisch Advies- en Installatieburo Hendriks d.d. 15 oktober 1997.
4.2.6 De huurovereenkomst is in onderling overleg beëindigd per 1 december 1998.
Appellante huurt sedertdien een andere woning van Balans.
4.3 Appellante stelt dat Balans haar plichten tot het opleveren van het gehuurde in goede staat, tot het verschaffen van rustig genot en het verrichten van noodzakelijk onderhoud niet is nagekomen. Zij voert daartoe de vastgestelde gebreken aan. Zij vordert van Balans de betaalde huurpenningen ad f 11.299,65 en de geleden schade ad fl. 52.095,53. De schadevergoeding grondt zij op de noodzakelijk gemaakte kosten als gevolg van het onbewoonbaarheid van de woning. Voorts vordert Appellante de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten ad fl. 4.768,86 en de proceskosten.
4.4 Balans spreekt tegen dat zij als verhuurster tekortschoot of in verzuim is geraakt. Na de gedeeltelijke renovatie in augustus 1997 was er geen sprake meer van gebreken en/of achterstallig onderhoud. Appellante had kunnen en mogen afzien van de gehuurde woning. Na de brief van 28 augustus 1997 heeft Balans niets meer van Appellante vernomen. De in mei 1998 geuite klachten zijn tardief.
Na beëindiging van de huurovereenkomst is er geen plaats meer voor restitutie zonder ontbinding. De gevorderde schadevergoeding valt niet te relateren aan de beweerde tekortkomingen. De opgevoerde schade is onjuist.
4.5 De rechtbank stelt met de kantonrechter voorop dat de woning Dorp te Sevenum niet kan worden aangemerkt als - destijds - absoluut onbewoonbaar, ook al waren gebreken aanwijsbaar en beantwoordde de inrichting van de woning niet
aan hetgeen in 1997 normaal werd geacht. Dat volgt uit het door Appellante overgelegde inspectierapport van de gemeente Sevenum (productie 5 bij repliek). Daarin wordt geen noodzaak geconstateerd voor enige aanschrijving ingevolge de Woningwet.
4.6 De rechtbank stelt het volgende voorop. Uit de artikelen 7A:1586, aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW Pro in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en Pro 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd, zulks - behoudens hetgeen hierna zal worden overwogen - met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. Dit strookt met het feit dat in elk geval in de periode tussen het ontstaan van de verhindering van het gebruik en het tijdstip dat de verhuurder redelijkerwijs in staat is aan de huurder wederom het volledige gebruik van de zaak te verschaffen, nakoming door de verhuurder van zijn in art. 7A:1588 BW bedoelde verplichting "tijdelijk onmogelijk" is in de zin van art. 6:265 lid 2 BW Pro. In die periode komt de verhindering van het gebruik door het gebrek derhalve voor risico van de verhuurder.
Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en , bij betwisting, bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan. (zie HR 6 juni 1997, NJ 1998/128).
Op de verhuurder rust de plicht tot opleveren van het gehuurde in goede staat van onderhoud, tot het instaan voor gebreken aan het gehuurde dan wel tot het plegen van (groot) onderhoud daaraan. Een plicht tot renoveren kan daaruit niet zonder meer worden afgeleid. Onder omstandigheden kan immers van verhuurders, niettegenstaande deze als zodanig op hen rustende verplichtingen, toch geen "opknapbeurt" of renovatie van een verouderde en met gebreken behepte huurwoning worden verlangd (zie HR 4 juni 1993, NJ 1993, 582).
4.8 De rechtbank heeft behoefte aan inlichtingen:
1. Waren er bij aanvang van de huur gebreken in de zaak die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate hinderden ? Waren deze gebreken zichtbaar tijdens de bewoning door de vorige bewoners? Waren deze gebreken zichtbaar na het vertrek van de vorige bewoners? Waren deze gebreken eerst zichtbaar na verwijdering van behang en/of vloerbedekking? Waren deze gebreken geheel of gedeeltelijk nog aanwezig na het door Balans verrichte herstel?
De rechtbank merkt daarbij op dat het moet gaan om gebreken die het woongenot volledig of in belangrijke mate hinderen. De rechtbank neemt wat betreft de gebreken als uitgangspunt de opsomming die Appellante in haar inleidende dagvaarding onder 2 jo. haar dagvaarding d.d. 31 augustus 1998 onder 4 en 5 heeft gesteld.
Partijen kunnen zich uitlaten over een deskundige.
2. Heeft Balans tijdens of na beëindiging van de huurovereenkomst van 1956/1957 tot 1997 aan de op haar rustende onderhoudsverplichtingen voldaan; zo ja, wat is er dan aan onderhoud verricht?
3. Was Balans in juli 1997 op de hoogte van de gebreken; heeft zij zelf onderzoek verricht?
4. Hoeveel bedroeg de huurprijs van de vorige bewoners;
5. Kan Balans verklaren wat de relatie is tussen de matige onderhoudstoestand en de huurprijs van f. 750,-- per maand;
6. Kan Balans verklaren wat de relatie is tussen de dringende behoefte aan woonruimte ("urgent"), de huurprijs en acceptatie van de onderhoudstoestand;
7. Wat bedoelt Balans met acceptatie van de onderhoudstoestand: dat de huurder geen beroep zal doen op de onderhoudstoestand voor enige in het recht haar toekomende vordering jegens Balans?
Bedoelt Balans met "urgentie" in haar brief d.d. 28 augustus 1997 dat de woning niet hoeft te voldoen aan het bepaalde in de artt. 7A:1586 -1588 BW?
8. Zou Appellante een urgente woningzoekende blijven als zij de onderwerpelijke woning zou weigeren; kunnen partijen het hieromtrent gestelde bewijzen?
9. Waarom heeft Appellante de brief van Balans d.d. 28 augustus 1997 niet bij geschrifte tegengesproken? Waarom bleef Appellante de woning huren?
10. Wanneer (en met wie van Balans) heeft Appellante na 28 augustus 1997 met Balans gesproken over de onderhoudstoestand van de woning?
11. Wanneer heeft Appellante voldoende duidelijk aan Balans laten weten dat zij de woning had verlaten?
12. Hoe heeft Appellante aan haar plicht tot schadebeperking voldaan?
13. Waarom heeft Appellante eigenlijk huur betaald als zij de woning onbewoonbaar vond en bovendien elders verbleef. Waarom is er niet opgeschort. Waarom is er (desnoods) geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die art. 3:299 BW Pro biedt?
14. Balans dient in het kader van art. 6:82 en6:83 BW nader aan te geven waarom zij niet in verzuim zou kunnen zijn, gezien de ontvangst van de brieven d.d. 16 en 23 augustus (telkens de eerste bladzijde) en haar eigen brief d.d. 28 augustus 1997 waarbij zij weigert de beweerde onderhoudsgebreken te herstellen.
15. Wat is het causale verband tussen de gestelde tekortkoming en de schade als gesteld in de inleidende dagvaarding:
* onder 8 sub 4, 6, 7 (huur vervangende woonruimte) indien de woning niet onbewoonbaar is verklaard resp. geen aanschrijving tot herstel is gedaan;
* onder 8 sub 5 (raparatie caravan);
* onder 8 sub 8 (opslag);
* onder 8 sub 9 (huur auto plus kosten);
* onder 8 sub 10 (vergane inboedelgoederen);
* onder 8 sub 11 en 12 (hond en communiefeest);
* onder 8 sub 13-16 (diverse kosten);
* onder 8 sub 17 (opknapkosten);
* onder 8 sub 18 (immateriële schadevergoeding);
* onder 8 sub 19 (kosten rechtsbijstand andere procedures);
16. Welke buitengerechtelijke handelingen (anders dan samenstellen dossier, onderzoek, eenvoudige correspondentie) zijn er door Appellante's raadsman verricht?
4.9 De rechtbank bepaalt een comparitie tot het verkrijgen van inlichtingen en tot het beproeven van een regeling. Partijen dienen de inlichtingen als genoemd in rov. 4.8 op schrift aan elkaar en de rechtbank toe te zenden tot uiterlijk twee weken voor de bepaalde dag. De rechtbank sluit tussentijds cassatieberoep uit.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
Beveelt partijen in persoon, vergezeld van haar raadslieden, te verschijnen voor mr. drs. O.M. de Lange, rechter-commissaris, tot het geven van inlichtingen als bepaald in rechtsoverweging 4.8 - 4.9 en tot het zo mogelijk beproeven van een minnelijke regeling.
Benoemt ten deze mr. drs. O.M. de Lange tot rechter-commissaris.
Verwijst partijen naar de rol van 20 september voor opgave verhinderdata.
De zitting zal worden gehouden op een na opgave verhinderdata te bepalen
dag in het gerechtsgebouw te Roermond aan de Willem II singel 67.
Verklaart dat beroep tot cassatie van dit vonnis niet dan tegelijk met beroep tot cassatie van het te wijzen eindvonnis zal kunnen worden ingesteld.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.L.M. Magnée, mr. drs. O.M. de Lange en mr. H.H. Dethmers en ter openbare civiele terechtzitting van 6 september 2001 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.