Uitspraak
Uitspraak: 31 januari 2002.
V O N N I S
van de Arrondissementsrechtbank te Roermond
in de zaak van:
eisers:
1. [eiser],
wonende te [woonplaats], [adres],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats], [adres],
procureur mr. P.J.G. Goumans;
tegen:
gedaagden:
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats], [adres],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats], [adres],
procureur mr. J.R.G. Smulders.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 30 november 2000;
- de conclusie van eis tevens akte in het geding brengen producties met 6 producties;
- de conclusie van antwoord met 1 productie;
- de conclusie van repliek tevens akte houdende wijziging van eis;
- overzicht producties bij conclusie van eis en conclusie van repliek zijdens eisers met 4 producties;
- de conclusie van dupliek.
De inhoud van deze stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. De vaststaande feiten
Tussen partijen dient als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel niet voldoende weersproken en/of op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van overgelegde producties, het navolgende als vaststaand te worden beschouwd.
- eisers hebben in oktober 1998 een overeenkomst gesloten met gedaagden, waarbij door eisers van gedaagden werd gekocht het café/pension met woongedeelte, garage, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaatsnaam], [adres], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], sectie A nummer 3244, groot 3.70 are, alsmede de garage met ondergrond en erf, staande en gelegen te [plaatsnaam], sectie A nummer 3843, groot 60 centiaren, tegen een koopprijs van f. 485.000,=;
- in artikel 5.3 van die overeenkomst is bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn;
- verder is in die overeenkomst opgenomen dat de kopers voornemens zijn de onroerende zaak te gebruiken als woonhuis en café/pension;
- de akte van levering werd verleden voor notaris [achternaam] te [plaatsnaam] op 1 december 1998;
- (ook) in de akte van levering is vermeld dat het verkochte door kopers is te gebruiken als café/pension/woonhuis en garage;
- korte tijd na de levering hebben eisers de onroerende zaak in gebruik genomen.
3. De stellingen en de vorderingen van eisers
Eisers hebben - na wijziging van de eis - gevorderd (kort gezegd)
primair:
1. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen aan eisers te voldoen de somma van f. 32.400,= inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 juli 1999 althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
2. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen aan eisers te voldoen het bedrag van f. 17.500,= in verband met het niet overeenkomstig de bestemming kunnen gebruiken van het pensiongedeelte, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2001 tot de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
3. de tussen eisers en gedaagden op 9 oktober 1998 gesloten overeenkomst met betrekking tot het café/pension met woongedeelte, garage, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaatsnaam] aan het [adres] te wijzigen door de koopover-eenkomst ten behoeve van eisers te verlagen met een bedrag van f. 32.400,= inclusief BTW;
4. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om aan eisers te voldoen een bedrag van f. 17.500,= in verband met het niet overeenkomstig de bestemming kunnen gebruiken van het pensiongedeelte, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2001 tot de dag der algehele voldoening;
zowel primair als subsidiair:
5. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van de door eisers gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van f. 2.700,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2001 tot de dag der algehele voldoening;
6. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van de kosten, verbonden aan het deskundigenonderzoek ten bedrage van f. 2.200,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 2001 tot de dag der algehele voldoening;
7. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen kosten van dit geding.
Eisers hebben daartoe gesteld zij kort na de levering hebben geconstateerd dat er een aantal substantiële gebreken kleven aan het gekochte, bestaande uit vochtdoorslag en slecht tegelwerk. Voorts hebben eisers gesteld dat er brand heeft gewoed in het pand als gevolg waarvan de dakconstructie is beroet, welk roet niet is geïmmobiliseerd. Tevens is gebleken dat het pand niet voldoet aan alle eisen met betrekking tot brandveiligheid, ondanks een garantie daartoe zijdens gedaagden als verkopers van het pand. Ten aanzien van deze gebreken is reeds een voorlopig deskundigenonderzoek ingesteld, dat heeft geresulteerd in een deskundigenrapport van ir. F.A. van de Kant van 28 maart 2001.
Voor de verdere stellingen en de nadere onderbouwing daarvan verwijst de rechtbank naar de processtukken.
4. Het verweer van gedaagden
Gedaagden hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijk-verklaring van eisers in dan wel afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van eisers in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben gesteld dat zij niet bekend waren met de vochtdoorslag op de begane grond en het - door de deskundige als oorzaak van die doorslag geconstateerde - bouwgebrek. Zij hebben verder gesteld dat aan eisers is medegedeeld dat de vloertegels slecht gelegd waren. Gedaagden hebben gesteld volstrekt onbekend te zijn met een brand op de zolderverdieping.
Tenslotte hebben gedaagden gesteld dat het pand ten tijde van de verkoop voldeed aan de toenmalige eisen ten aanzien van de brandveiligheid.
Ook hier verwijst de rechtbank voor de verdere stellingen en de nadere onderbouwing daarvan naar de processtukken.
5. Het oordeel van de rechtbank
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. De conformiteitsregel vormt voor de verkoper een zelfstandige hoofdverbintenis naast die van eigendomsoverdracht en levering. Voor het conformiteitsoordeel is beslissend de toestand waarin de zaak verkeert op het tijdstip waarop het risico op de koper overgaat en daarmee doorgaans op het moment van levering.
Een zaak beantwoordt volgens de eerste volzin van lid 2 van voormeld artikel niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit lid is niet alleen toepasselijk als een gewenste eigenschap ontbreekt, maar evenzeer indien een ongewenste eigenschap juist wél aanwezig blijkt: in beide gevallen is sprake van een kwalitatieve discrepantie. In de tweede volzin van lid 2 van artikel 7:17 BW Pro is bepaald dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In de overeenkomst tussen partijen is opgenomen dat de kopers voornemens zijn de onroerende zaak te gebruiken als woonhuis en café/pension.
In de rechtspraak is uitgemaakt dat niet elke onvolkomenheid aan een onroerende zaak non-conformiteit oplevert. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van een pand, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Verder behoeft de verkoper niet uit eigener beweging elke onvolkomenheid te melden, maar hij mag, als hem vragen worden gesteld, geen onjuiste mededelingen doen. Over hem bekende ernstige gebreken echter die aan een normaal gebruik in de weg staan moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededeling doen. Daarnaast rust op de koper onder omstandigheden een onderzoeksplicht. Gebreken tenslotte die de verkoper niet kende en in redelijkheid niet behoefde te kennen (verborgen gebreken) komen in beginsel krachtens verkeersopvattingen voor risico van de verkoper.
De rechtbank zal de diverse onderdelen van de door eisers gestelde gebreken in het licht van het hiervoor overwogene afzonderlijk bespreken.
De vochtdoorslag op de begane grond
Uit het rapport van ir. Van de Kant blijkt dat door hem op de begane grond vochtdoorslag is geconstateerd. Als oorzaak heeft de deskundige in zijn rapport vermeld dat bij de geboorte van de spouwmuur kennelijk niet het vereiste DPC-folie is aangebracht, waardoor sprake is van optrekkend vocht.
Door gedaagden is gewezen op het bepaalde in artikel 5.1 van de overeenkomst, inhoudende dat de onroerende zaak aan koper in eigendom is overgedragen in de staat waarin deze zich bij het totstandkomen van de overeenkomst bevond met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Bovendien, aldus gedaagden, is in de notariële akte van 1 december 1998 onder artikel 2.3 nogmaals bepaald, dat het gekochte is aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst bevond. Op deze bepalingen hebben gedaagden een beroep gedaan.
De rechtbank is echter van oordeel dat, nu partijen in artikel 5.3 van de koopakte de wettelijke garantie van 7:17 BW expliciet hebben herhaald, waarbij zij nadrukkelijk hebben ingevuld dat het onroerend goed zou worden gebruikt als "woonhuis en café/pension", deze specifieke garantie een beroep op het in artikel 5.1 opgenomen standaardbeding van algemene uitsluiting van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken blokkeert. Dit heeft tot gevolg dat, indien de zaak niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als "woonhuis en café/pension" nodig zijn, de verkoper geen beroep kan doen op die exoneratie, maar uit wanprestatie aansprakelijk is.
Uit de stukken volgt dat het gedeelte waar de vochtdoorslag is geconstateerd relatief nieuw is: gedaagden hebben gesteld dat de achterbouw, waarvan de muren deel uitmaken, dateert uit 1994/1995.
Gezien het feit dat de muren nog relatief nieuw zijn, behoefden eisers als kopers er naar het oordeel van de rechtbank niet op bedacht te zijn dat de muren een gebrek (de afwezigheid van de kennelijk vereiste DPC-folie) vertoonden. Een gebrek als het onderhavige dient, gelet op de aantasting van de muren en de plinten door schimmelvorming, mede met het oog op het leefklimaat in huis als ernstig aangemerkt te worden.
Door gedaagden is aangevoerd dat zij onbekend waren met het bouwgebrek en daarmee wordt - zo begrijpt de rechtbank - impliciet een beroep gedaan op overmacht. Zij hebben de stelling van eisers dat zij - gedaagden - de wanden nog recentelijk voor de verkoop hadden overgeschilderd (met het kennelijke oogmerk de zichtbare gevolgen van vochtdoorslag te verhullen) betwist.
Veronderstellenderwijze uitgaande van de juistheid van de stelling van gedaagden dat zij het gebrek niet kenden, behoort een ernstig gebrek als het onderhavige naar het oordeel van de rechtbank echter naar verkeersopvattingen tot het risico van gedaagden. Indien, zoals gedaagden hebben gesteld, de aanspraken jegens de aannemer nog niet zijn verstreken, kunnen gedaagden op hun beurt de aannemer aanspreken op het geconstateerde gebrek en de daaruit voor gedaagden voortvloeiende schade (de door hen aan de kopers te betalen schadevergoeding).
De kosten van het herstel zijn de door de deskundige geraamd op f. 7.600,= inclusief BTW (€3.176,46). Ten aanzien van de hoogte van het bedrag is geen verweer gevoerd. Nu de kosten betrekking hebben op herstel van het woongedeelte van het pand, is de rechtbank van oordeel dat ook de BTW over de herstelkosten als schadepost meegenomen dienen te worden. Op grond van al het vorenstaande acht de rechtbank dit deel van de vordering voor toewijzing vatbaar.
De tegelvloer
Vast staat, zijnde enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dat een groot aantal vloertegels los liggen. Door gedaagden is gesteld dat reeds ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst diverse tegels in het cafégedeelte kapot waren en los lagen. Dit is door eisers erkend. Eisers hebben de toestand van de tegelvloer in het cafégedeelte dan ook aanvaard in de toestand waarin deze zich bevond.
Gedaagden hebben gesteld dat de vloertegels in het woongedeelte gelijk zijn aan die welke in het cafégedeelte zijn aangebracht. Deze stelling is door eisers erkend dan wel niet (genoegzaam gemotiveerd) weersproken. Gelet hierop is de rechtbank, in het midden latend de stelling van gedaagden dat zij aan eisers hebben medegedeeld dat de tegels in het woongedeelte evenals die in het cafégedeelte slecht gelegd waren en dat die vloer op termijn hoogstwaarschijnlijk eenzelfde lot beschoren zou zijn als de vloer in het café, van oordeel dat op eisers een verhoogde onderzoeksplicht rustte. Door zulks na te laten hebben eisers de gehele tegelvloer aanvaard in de toestand waarin deze zich ten tijde van de levering bevond. Dit deel van de vordering dient dan ook afgewezen te worden.
De verdieping
Eisers hebben gesteld dat van de doucheruimte, die zich tegen de achtergevel van het pensiongedeelte bevindt, de wandtegels los laten.
Deze stelling vindt bevestiging in het deskundigenrapport: daarin wordt geconstateerd dat nagenoeg alle wandtegels los zitten. Naar het oordeel van de rechtbank geldt voor dit gebrek hetgeen hiervoor reeds ten aanzien van de vochtdoorslag op de begane grond is geoordeeld evenzeer. Indien de tegels los zaten op het moment van de verkoop hebben gedaagden hun mededelingsplicht geschonden. Indien de tegels toen nog niet los zaten was er sprake van een verborgen gebrek (het op onjuiste wijze aangebracht zijn van de tegels) waarvan het risico naar verkeersopvattingen voor rekening van verkopers komt.
Door de deskundige zijn de reparatiekosten begroot op een bedrag van f. 800,= inclusief BTW, derhalve f. 672,27 exclusief BTW (€305,06). Ten aanzien van (de hoogte van) deze kosten geen verweer is gevoerd, zodat dit deel van de vordering voor toewijzing gereed ligt. Door gedaagden is gesteld dat eisers de verschuldigde BTW over werkzaamheden aan het café-/pensiongedeelte kunnen verrekenen. Dit is door eisers niet dan wel niet gemotiveerd weersproken. Nu vorenbedoelde kosten zien op werkzaamheden ten behoeve van het pensiongedeelte dient de vordering voorzover die betrekking heeft op de BTW over deze post te worden afgewezen.
De zolder
Door eisers is gesteld dat er brand heeft gewoed op zolder. Ook deze stelling vindt bevestiging in het deskundigenrapport: door de deskundige is geconstateerd dat de gordingen met een 5 millimeter dikke roetlaag bedekt zijn. Volgens de deskundige zijn de gordingen en balken qua sterkte niet aangetast, maar dienen de roetlagen verwijderd te worden en dienen de aangetaste onderdelen van het dak vervangen te worden. De kosten worden door de deskundige geraamd op f. 3.000,= inclusief BTW, derhalve f. 2.521,01 exclusief BTW (€1.143,98).
Hetgeen hiervoor ten aanzien van de vochtdoorslag op de begane grond en de verdieping is overwogen, geldt naar het oordeel van de rechtbank evenzeer voor de zolder.
Naar het oordeel van de rechtbank is de aanwezigheid van roet een eigenschap die eisers als kopers niet behoefden te verwachten, terwijl het roet aanleiding kan zijn voor een onaangenaam en ongezond leefklimaat, zodat dit verwijderd dient te worden. Nu de door de deskundige geraamde kosten van verwijdering geen onderwerp zijn van debat, ligt dit deel van de vordering eveneens voor toewijzing gereed met uitzondering van de BTW over deze post. Voor de BTW geldt hetgeen hiervoor reeds ten aanzien van de verdieping werd overwogen.
De brandveiligheid
In het onderhavige geval is sprake van een pand dat als café/pension in gebruik was en ook als zodanig is verkocht. Ten tijde van de totstandkoming van de overeen-komst was bekend dat eisers dat gebruik zouden voortzetten. Door gedaagden is gegarandeerd dat het pand voldeed aan alle eisen met betrekking tot de brandveiligheid.
Uit de stukken blijkt dat sprake is van een brandveiligheidscontrolerapport van 8 juli 1994 en een rapport van 28 januari 1999. Het pand is aan eisers verkocht in oktober 1998. Door eisers is in bij conclusie van repliek een fotokopie van een exemplaar van eerstgenoemd rapport in het geding gebracht, waarop met de hand staat geschreven: "Tijdens eindcontrole afgesproken dat de ontvluchting van de eerste verdieping (5 gastenkamers) kan plaatsvinden via kamer 5, door dubbele deur naar platdak. De gangdeur van kamer 5 mag nooit worden afgesloten.". Daar door gedaagden niet dan wel niet gemotiveerd is betwist dat ook deze handgeschreven opmerking deel uitmaakt van de brandveiligheidsbepalingen, staat zulks in rechte vast.
Vast staat dat het pand in gebruik is als pension. Het strookt naar het oordeel van de rechtbank niet met dat gebruik als pension indien een daarvan deeluitmakende kamer niet kan worden afgesloten. Daarenboven is niet duidelijk of de vluchtweg via kamer 5 zodanig was ten tijde van de levering dat deze aan de eisen van brandveiligheid voldeed. Los daarvan is de rechtbank van oordeel dat de gegeven garantie dat het pand aan alle eisen van brandveiligheid voldeed niet vervuld is nu van kopers niet verwacht mag worden dat zij daarvoor een pensionkamer niet meer als zodanig kunnen gebruiken. De vordering van eisers met betrekking tot het alsnog creëren van een vluchtweg vanaf de overloop van de verdieping ligt naar het oordeel van de rechtbank dan ook voor toewijzing gereed. De kosten zijn door de deskundige begroot op een bedrag van f. 9.000,= inclusief BTW, derhalve f. 7.563,03 exclusief BTW (€3.431,95). Ten aanzien van de BTW over deze post geldt hetgeen daaromtrent hiervoor ten aanzien van de verdieping en de zolder reeds is overwogen.
De vordering tot schadevergoeding wegens derving van inkomsten uit het pension daarentegen dient naar het oordeel van de rechtbank afgewezen te worden. Op eisers rust immers de verplichting tot schadebeperking. Door, reeds in januari 1999 wetende dat de ontvluchting vanaf de eerste verdieping aanpassing behoefde, geen maatregelen dienaangaande te treffen, hebben eisers gehandeld in strijd met vorenbedoelde schadebeperkingsplicht en komt aan hen geen schadevergoeding toe.
De vordering tot vergoeding wegens inkomstenderving ligt evenmin gereed vanwege het eigen gebruik van een der kamers van het pensiongedeelte, nu is gesteld noch gebleken dat de overige kamers (permanent) bij gasten in gebruik waren en gasten vanwege ruimtegebrek geweigerd moesten worden.
Nieuw voor oud
Door gedaagden is aangevoerd dat er een aftrek "nieuw voor oud" dient plaats te vinden. Zulks zou, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, slechts betrekking hebben op de wandtegels in de doucheruimte. Gelet op de levensduur van tegels acht de rechtbank een aftrek nieuw voor oud hier niet op zijn plaats.
Tenslotte
Tegen de gevorderde rente is geen verweer gevoerd, zodat dit deel van de vordering voor toewijzing gereed ligt.
De rechtbank acht, nu de vordering van eisers slechts deels voor toewijzing vatbaar is, termen aanwezig de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig het daarvoor geldende tarief te matigen tot een bedrag van €662,=, terwijl de kosten van het deskundigenonderzoek ad f. 3.000,= (€1.361,34) tenslotte naar het oordeel van de rechtbank door beide partijen gelijkelijk gedragen dienen te worden.
Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren als hierna in het dictum te bepalen.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan eisers de somma van €8.719,45, te vermeerderen met de wettelijke rente over €8.057,45 vanaf 18 juli 1999 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan eisers het bedrag van €680,67 wegens kosten van het deskundigenonderzoek;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en ter openbare civiele terechtzitting van 31 januari 2002 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
Type: mva.
Coll.: