Uitspraak
Uitspraak: 7 maart 2002.
V O N N I S
I N H O G E R B E R O E P
van de rechtbank Roermond
in de zaak van:
appellante:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
procureur mr. A.C.J. Lina;
tegen:
geïntimeerde:
WONINGSTICHTING VENLO-BLERICK,
gevestigd te 5923 AJ Venlo, Molenbossen 618,
procureur mr. H. van Berkum.
Partijen worden aangeduid als [appellante] en de woningstichting.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende stukken:
- het vonnis van de kantonrechter te Venlo op 1 augustus 2001 gewezen in de procedure tussen [appellante] en de woningstichting, thans geïntimeerde;
- het exploot van dagvaarding van 18 september 2001, waarbij [appellante] tijdig in hoger beroep is gekomen tegen voormeld vonnis;
- de memorie van grieven, waarbij [appellante] zes grieven heeft opgeworpen;
- de memorie van antwoord, waarbij de woningstichting de grieven heeft bestreden;
- de pleitnotitie van mr. A.C.J. Lina en de door de daarbij overgelegde producties;
- de processtukken van eerste aanleg.
De inhoud van deze stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. In eerste aanleg
De rechtbank verwijst hiervoor naar de overgelegde processtukken van eerste aanleg.
3. De procedure in hoger beroep
[appellante] heeft de navolgende - kort samengevatte - grieven, voorzien van een toelichting, tegen het vonnis van de kantonrechter gericht.
I. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat er geen sprake is van het kweken van hennepplanten op kleine schaal.
II. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat er sprake is van strijd met de op grond van de huurovereenkomst op [appellante] rustende verplichting het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken.
III. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat het hebben van een hennepkwekerij met een omvang als hier aan de orde een dermate ernstige tekortkoming oplevert dat ontbinding en ontruiming zonder meer gerechtvaardigd zijn.
IV. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat [appellante] wist cq. had kunnen weten dat het opstarten van een kwekerij als de onderhavige grote risico's met zich zou meebrengen en dat zij daarmee de voortzetting van de huurovereenkomst in gevaar zou brengen.
V. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat van de woningstichting niet kan worden gevergd om bij schending van de bepalingen uit de onderhavige huurovereenkomst [appellante] nog langer in het genot van het gehuurde te laten.
VI. De kantonrechter heeft ten onrechte de vordering van de woningstichting toegewezen en [appellante] veroordeeld in de kosten van procedure.
Bij memorie van antwoord heeft de woningstichting de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis van de kantonrechter te Venlo van 1 augustus 2001 met veroordeling van [appellante] in de kosten.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1 De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake is van het kweken van hennepplanten op kleine schaal.
De stelling van [appellante] is niet juist.
De rechtbank stelt op grond van de als productie 2 bij de dagvaarding in eerste aanleg in het geding gebrachte rapport van de regiopolitie Limburg-Noord district Venlo vast, dat in de woning van [appellante] door de politie in totaal 120 hennepplanten zijn aangetroffen en in beslag genomen.
Een kwekerij waarvan de omvang naar het oordeel van de rechtbank niet meer hobbymatig kan zijn en de teelt niet meer enkel bedoeld is voor eigen gebruik. De rechtbank is derhalve met de kantonrechter van oordeel dat niet gesproken kan worden van het kweken van hennepplanten op kleine schaal.
4.2 De tweede grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] zich in strijd met de op grond van de huurovereenkomst op haar rustende verplichting niet als een goed huurster heeft gedragen en het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming heeft gebruikt.
4.2.1 In de huurovereenkomst (productie 1 bij de inleidende dagvaarding) is onder artikel 5 lid 8 bepaald Pro dat het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster niet is toegestaan in of op het gehuurde enige nering, bedrijf of handwerk uit te oefenen.
Zoals onder 4.1 overwogen kan de in de woning aangetroffen kwekerij, gelet op de omvang daarvan, niet worden aangemerkt als hobbymatig en kan de teelt niet enkel bedoeld zijn voor eigen gebruik. Gelet op de aard van de kwekerij kan derhalve worden gesproken van het uitoefenen van een nering of bedrijf in het gehuurde en heeft [appellante] mitsdien de bepaling uit de huurovereenkomst geschonden.
De rechtbank is met de kantonrechter van oordeel dat bij schending van genoemde bepaling uit de huurovereenkomst, met name nu er sprake is van het (strafbaar) kweken van hennepplanten, van de woningstichting niet kan worden gevergd [appellante] nog langer in het genot van het gehuurde te laten.
4.2.2 Bovendien is de rechtbank van oordeel dat de kantonrechter terecht heeft gesteld dat [appellante] tevens heeft gehandeld in strijd met de op haar rustende verplichting het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming te gebruiken. De omvang van de kwekerij en de aard van de activiteit leveren een dermate ernstige tekortkoming op in de nakoming van voormelde verplichting, dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming alleszins rechtvaardigt. Dat de kwekerij geen overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden doet aan het voorgaande niet af.
4.2.3 De tweede, derde en vijfde grief van [appellante] treffen derhalve geen doel. In het kader van de belangafweging stelt [appellante] nog dat de woningstichting geen belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en dat de woningstichting geen nadeel heeft ondervonden van de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Bovendien stelt zij dat de persoonlijke belangen van [appellante] bij voortzetting van de overeenkomst zwaarder dienen te wegen dan de belangen van de woningstichting. Immers bij ontbinding van de huurovereenkomst zou appellante bij geen enkele woningcorporatie in de omgeving niet meer in aanmerking komen voor een woning in de sociale sector.
4.2.4 De rechtbank is van oordeel dat de woningstichting wel nadeel heeft ondervonden van de activiteiten van [appellante] daar zij zich 'imagoverbetering' en 'imagobescherming' als doel heeft gesteld. Het enkele feit dat een politie-inval een einde heeft moeten maken aan de illegale activiteit bestaande uit het aanwezig hebben van een hennepkwekerij doet al afbreuk aan het imago van een woonomgeving, zodat hieruit reeds nadeel voor de woningstichting volgt.
4.2.5 [appellante] stelt voorts nog dat het voor haar moeilijk is nieuwe woonruimte te vinden daar zij, gelet op het feit dat zij een bijstandsuitkering ontvangt, op de sociale woningbouw is aangewezen
De rechtbank acht deze belangen niet van een dusdanig gewicht dat daarom van ontbinding zou moeten worden afgezien. Wel is de rechtbank, gezien de krapte in de (sociale) woningmarkt en mede in aanmerking genomen de mededeling van de woningstichting dat zij akkoord kunnen gaan met een langere termijn, van oordeel dat de termijn van twee dagen waarna de woningstichting gerechtigd zal zijn zelf de ontruiming op kosten van [appellante] te bewerkstelligen door de kantonrechter erg krap is gesteld. De rechtbank zal het vonnis van de kantonrechter voor wat betreft deze termijn dan ook vernietigen en de termijn vaststellen op twee maanden.
4.3 De vierde grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] wist cq. had kunnen weten dat het opstarten van een kwekerij als de onderhavige grote risico's met zich zou meebrengen en dat zij daarmee de voortzetting van de huurovereenkomst in gevaar zou brengen.
[appellante] stelt daartoe inmiddels te weten dat het aanwezig hebben van hennepplanten een strafbaar feit is.
Blijkens het als productie 3 bij de memorie van antwoord overgelegd mutatierapport is in de woning van [appellante] echter al in juni 1998 een professionele hennepkwekerij aangetroffen. Zij is daarvoor stafrechtelijk vervolgd.
Daaruit volgt dat [appellante] dus al eerder wist en in ieder geval eerder kon weten, dat het aanwezig hebben van hennepplanten strafbaar is.
Bovendien is in de huurovereenkomst uitdrukkelijk opgenomen, dat het de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster niet is toegestaan in of op het gehuurde enige nering, bedrijf of handwerk uit te oefenen.
[appellante] had dus in elk geval kunnen weten dat het opstarten van een kwekerij van deze omvang grote risico's met zich zou meebrengen en dat zij daarmee de voortzetting van de huurovereenkomst in gevaar zou brengen.
Ook de vierde grief treft aldus geen doel.
[appellante] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
In hoger beroep
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Venlo (zaaknr. 79772/CV/01-1284) op 1 augustus 2001 tussen partijen gewezen, voor zover het betreft de termijn waarna de woningstichting gemachtigd is om, indien [appellante] met de ontruiming in gebreke mocht zijn gebleven, zelf die ontruiming op kosten van [appellante] te bewerkstelligen door een deurwaarder, houder der grosse van het vonnis, desnoods met behulp van de sterke arm;
bepaalt deze termijn op twee maanden na betekening van dit vonnis;
bevestigt het vonnis van de kantonrechter voor het overige;
veroordeelt [appellante] in de kosten van deze procedure in hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van de woningstichting begroot op een bedrag van € 181,51 (ƒ 400,-) aan verschotten en op € 1.170,-- aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. A.F.M. Schrickx, F. Oelmeijer en K. van der Meijde en ter openbare civiele terechtzitting van 7 maart 2002 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
Type: KvdM
Coll.: