Uitspraak
Uitspraak: 15 augustus 2002.
V O N N I S
van de rechtbank Roermond
in de zaak van:
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Meulen Bouwpromotie B.V.,
gevestigd te 6004 AD Weert, Dr. Schaepmanstraat 45,
procureur mr. H.A.W. van Wel;
tegen:
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie:
[R.],
wonende te [woonplaats], [adres],
[M.],
wonende te [woonplaats], [adres],
procureur mr. A.L. Stegeman.
Partijen worden aangeduid als:
eiseres in conventie/ gedaagde in reconventie: Meulen;
gedaagden in conventie/ eisers in reconventie: [R.].
1. Inhoud van het procesdossier
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 23 oktober 2001;
- de conclusie van eis / akte inbreng bijlagen;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met bijlagen;
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie met bijlagen;
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie alsmede akte wijziging van eis met bijlagen;
- de conclusie van dupliek in reconventie met bijlagen.
2. Vaststaande feiten in conventie en in reconventie
De rechtbank gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.
2.1 Meulen is als projectontwikkelaar betrokken in de ontwikkeling van plan Musschenberg in Roermond.
2.2 [R.] was eigenaar van 25.335 m² grond in dat gebied (hierna: de grond) en heeft deze verkocht aan Meulen.
2.3 Partijen zijn overeengekomen op welke wijze de prijs van de grond zou worden bepaald (hierna: de prijsafspraak). Deze prijsafspraak is neergelegd in een brief van 23 december 1999 en luidt:
"Voor wat betreft de in bezit van [R.] zijnde percelen in het plan Musschenberg (totaal 25.336 m²) zal [R.] zo spoedig mogelijk de waarde laten vastleggen door een taxateur. Meulen heeft het recht om tegen deze waarde te kopen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over deze taxatie zal een tweede taxateur door Meulen worden benoemd. Komen partijen alsdan nog niet tot overeenstemming met de prijs dan zullen de alsdan benoemde taxateurs een derde taxateur benoemen. Alsdan zullen de drie taxateurs in onderling overleg de prijs tussen partijen bindend vastleggen."
2.4 In opdracht van [R.] heeft L.A.H. Koreman van Bureau Houdringe te Eindhoven op 17 februari 2000 de waarde van de grond getaxeerd op ƒ 2.862.855,--.
2.5 Deze taxatie heeft niet tot overeenstemming over de prijs geleid.
2.6 In opdracht van Meulen heeft A.F. Bernards van Bernards Taxatie- en Adviesbureau te Nijmegen de waarde van voormelde grond per 15 maart 2000 getaxeerd op ƒ 1.184.080.
2.7 Partijen zijn ook na deze tweede taxatie niet tot overeenstemming over de prijs gekomen.
2.8 In het kader van een kort geding zijn partijen op 15 juni 2000 onder meer overeengekomen:
- dat de grond op 22 juni 2000 ten overstaan van notaris Urlings in Roermond in eigendom zou worden overgedragen tegen gelijktijdige betaling van ƒ 2.862.855, --;
- voor het verschil tussen de beide taxaties (ƒ 1.678.773,--) zal door [R.] een bankgarantie worden gesteld;
- totdat de bankgarantie is gesteld, blijft het betrokken bedrag van ƒ 1.678.773,-- in depot bij de notaris.
2.9 De grond is geleverd op 22 juni 2000.
2.10 Door Koreman en Bernards is Th. Pruijn van taxatiebureau Gloudemans te Rosmalen tot derde taxateur en voorzitter benoemd.
2.11 In juni 2001 is een door Koreman en Pruijn ondertekend taxatierapport uitgebracht waarin wordt gezegd, dat de drie taxateurs niet tot een eensluidend oordeel hebben kunnen komen, omdat Koreman en Pruijn de grond taxeren op
ƒ 2.533.500,-- wat neerkomt op ƒ 100,-- per m², terwijl Bernards hooguit met ƒ 80,-- per m² zou kunnen instemmen.
2.12 Partijen zijn ook op basis van dit rapport niet tot overeenstemming gekomen over de prijs voor de grond.
2.13 Meulen is 18 oktober 2001 in kort geding veroordeeld om medewerking te verlenen aan de vrijgave van het depot onder notaris Urlings te Roermond in die zin, dat [R.] daaruit wordt voldaan een bedrag van ƒ 842.720,--.
3. Vordering en stellingen van Meulen in conventie
Meulen vordert dat de rechtbank één deskundige zal benoemen, waarvan de kosten tussen partijen gelijkelijk dienen te worden verdeeld, met als opdracht om - gehoord de argumenten en conclusies van partijen en de in de dagvaarding genoemde drie taxateurs en binnen de kaders van ƒ 80,-- en ƒ 100,-- per m² - tussen partijen bindend de prijs te bepalen voor de 25.335 m² grond, zoals deze in juni 2000 door gedaagden aan eiseres is overgedragen, zulks aan de hand van een voor partijen begrijpelijke cijfermatige uitwerking van de beide methoden, zoals in de taxatierapporten van de beide oorspronkelijke taxateurs gehanteerd, onderling afgewogen en met een conclusie, die herleidbaar is uit deze cijfermatige uitwerkingen en hun onderlinge afweging, met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
Meulen stelt daartoe in hoofdlijnen het volgende.
[R.] heeft Meulen grond verkocht en geleverd, waarbij is overeengekomen op welke wijze de prijs zou worden bepaald. De overeengekomen methode heeft niet tot een uitkomst geleid, omdat de drie taxateurs geen unaniem oordeel hebben bereikt. Het geschil tussen partijen over de prijs dient daarom nu te worden beslecht door middel van een bindend oordeel van een door de rechtbank te benoemen deskundige.
4. Verweer van [R.] in conventie
[R.] concludeert tot niet-ontvankelijk-verklaring van Meulen in de vorderingen dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met kostenveroordeling.
[R.] voert daartoe aan, dat de overeengekomen wijze van prijsvaststelling wel tot een prijs heeft geleid aangezien de taxateurs bij meerderheidsoordeel tot een prijs zijn gekomen.
5. Vordering en stellingen van [R.] in reconventie
[R.] vordert na wijziging van eis Meulen te veroordelen medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot onder notaris mr. Urlings te Roermond, groot
ƒ 506.698,-- alsmede de daarover opgebouwde rente, zulks in die zin dat dit bedrag aan [R.] wordt uitbetaald, en Meulen te veroordelen tot betaling van een bedrag van ƒ 110.888,96 ter zake schadevergoeding alsmede een bedrag van
ƒ 29.273,05 ter zake deskundigenkosten vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten.
[R.] stelt daartoe het volgende.
Op basis van de bij meerderheidsoordeel tot stand gekomen prijs dient te worden afgerekend, zodat nog het restant van de koopsom moet worden betaald. Verder dient de schade te worden vergoed die [R.] heeft geleden ten gevolge van de omstandigheid, dat Meulen de tussen partijen overeengekomen bankgarantie heeft geweigerd. Hierdoor kon [R.] niet over zijn geld beschikken nu dit bij gebrek aan een bankgarantie in depot bleef en leed zodoende schade door verlies aan rente-inkomsten aangezien onder de notaris een lagere rente wordt berekend dan bij de bank het geval zou zijn geweest. Verder dient Meulen door [R.] gemaakte deskundigenkosten te vergoeden nu dat ook bij eerdere deskundigenkosten het geval is geweest en dit bij transacties als de onderhavige gebruikelijk is.
6. Het verweer van Meulen in reconventie
Meulen concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [R.] in de vorderingen dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met kostenveroordeling.
Meulen voert daartoe het volgende verweer.
Tussen partijen staat nog geen prijs vast. Meulen hoeft daarom ook geen gemiste rente-inkomsten te vergoeden en heeft bovendien terecht de bankgarantie geweigerd. De gevorderde vergoeding van deskundigenkosten ontbeert iedere grond.
7. Beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
7.1 Vanwege de inhoudelijke samenhang zal de rechtbank de vorderingen in conventie en in reconventie zoveel mogelijk gezamenlijk beoordelen.
7.2 De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag naar de uitleg van de hierboven onder 2.3 weergegeven prijsafspraak. Het gaat daarbij vooral om de passage: " Alsdan zullen de drie taxateurs in onderling overleg de prijs tussen partijen bindend vastleggen".
Indien zou worden geoordeeld dat de prijsafspraak zou inhouden, dat de (uiteindelijk benoemde) drie taxateurs tot een unaniem oordeel dienen te komen, dan moet op basis van de vaststaande feiten worden geconcludeerd, dat er op de door partijen voorziene wijze geen bindende prijs is vastgesteld. Dat zou wel het geval zijn indien de prijsafspraak moet worden geacht (ook) in een meerderheidsoordeel te voorzien.
De rechtbank overweegt met betrekking tot de uitleg van het onder 2.3 weergegeven onderdeel van de overeenkomst tussen partijen als volgt.
7.3 Een louter grammaticale interpretatie van de prijsafspraak is niet toereikend om tot een juiste uitleg van de prijsafspraak te komen, omdat de zinsnede "in onderling overleg" op zichzelf voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Met "onderling overleg" kan bedoeld zijn een wijze van totstandkoming uitmondend in een gezamenlijk (unaniem) oordeel. De zinsnede kan echter ook duiden op onderling overleg, dat niet per definitie is gericht op de verkrijging van een eensluidend oordeel, maar beoogt een procedurele waarborg te scheppen. Die waarborg houdt dan in dat de laatstbenoemde taxateur niet solistisch te werk mag gaan, maar beide eerder benoemde taxateurs bij zijn werkzaamheden moet betrekken. Zodoende wordt niet een afzonderlijk, losstaand oordeel van een derde verkregen, maar een afrondend oordeel, waarin alle feiten en afwegingen die tot dusverre een rol hebben gespeeld worden betrokken. Zo opgevat voorkomt de prijsafspraak dat de derde taxateur als solist, dat wil zeggen: zonder de eerste twee taxateurs en hun opvattingen daarbij te betrekken, een bindende prijs vaststelt.
Het antwoord op de vraag welke uitleg de voorkeur verdient: unanimiteit of (ook) meerderheidsoordeel, wordt verkregen door de in de prijsafspraak neergelegde procedure per onderdeel te bezien.
7.4 De prijsafspraak bevat drie fasen:
fase 1:
"Voor wat betreft de in bezit van [R.] zijnde percelen in het plan Musschenberg (totaal 25.336 m²) zal [R.] zo spoedig mogelijk de waarde laten vastleggen door een taxateur. Meulen heeft het recht om tegen deze waarde te kopen."
fase 2:
"Indien partijen geen overeenstemming bereiken over deze taxatie zal een tweede taxateur door Meulen worden benoemd."
fase 3:
"Komen partijen alsdan nog niet tot overeenstemming met de prijs dan zullen de alsdan benoemde taxateurs een derde taxateur benoemen. Alsdan zullen de drie taxateurs in onderling overleg de prijs tussen partijen bindend vastleggen."
De uitleg van de prijsafspraak zal hieronder per fase worden uitgewerkt.
7.5 De prijsafspraak ter zake fase 1 maakt duidelijk dat partijen ervan uit zijn gegaan, dat de door [R.] te benoemen taxateur tot een voor [R.] gunstige prijs zal komen. Dit volgt logischerwijze uit het volgende. Meulen mag immers zonder meer tegen deze getaxeerde waarde kopen en dat zou dus ook het geval zijn als er een hele lage waarde zou zijn vastgesteld. [R.] zou zich daar dan niet tegen kunnen verzetten. Het lijkt niet redelijk te veronderstellen dat [R.] bewust zo'n risico zou zijn aangegaan, zodat verondersteld mag worden dat hij zonder meer is uitgegaan van een voor hem gunstige taxatie door de door hem benoemde taxateur. Uit de tekst van fase 2 blijkt, dat partijen op basis van de eerste taxatie in onderhandeling kunnen treden. Die onderhandeling zou alleen aan de orde kunnen zijn indien de taxatie voor Meulen ongunstig is uitgepakt. Meulen gaat bij een voor hem gunstige taxatie uiteraard niet onderhandelen over de prijs, maar zal direct gebruik maken van zijn recht zonder meer tegen deze waarde te kopen. Onderhandelingen in de eerste fase kunnen dus redelijkerwijze slechts betrekking hebben op een voor Meulen te hoge taxatie (en dus een voor [R.] gunstige taxatie). Dit maakt ook logisch dat vervolgens Meulen (per definitie in die situatie de ontevreden partij) vervolgens een tweede taxateur mag benoemen.
Fase 2 komt gezien het vorenstaande alleen aan de orde als de eerste taxatie een hoge waarde heeft opgeleverd: gunstig voor [R.], ongunstig voor Meulen. Meulen mag nu zelf een taxateur benoemen. Vervolgens liggen er dan twee taxaties op basis waarvan partijen opnieuw in onderhandeling moeten treden. Onderhandelingen zijn hier onvermijdelijk omdat geen van partijen nog langer het recht heeft zonder meer te kopen. Dat ligt voor de hand omdat in fase 2 evenwicht tussen partijen is bereikt: beiden beschikken over een taxatie door een zelf benoemde taxateur.
Indien in deze fase niet tot overeenstemming wordt gekomen is de situatie waarschijnlijk aldus, dat de eerste taxatie te hoog is voor Meulen (die het anders niet op fase 2 had laten aankomen) en de tweede taxatie te laag voor [R.] (want anders zou die wel akkoord zijn gegaan). In theorie bestaat nog de mogelijkheid dat beide taxateurs op ongeveer dezelfde waarde zouden uitkomen, welke waarde dan (nog steeds) te hoog voor Meulen zou zijn. Deze mogelijkheid ligt echter minder voor de hand bij door partijen benoemde taxateurs, maar gesteld dat die situatie zich zou voordoen, mag worden aangenomen dat er een redelijke kans is dat Meulen dan toch met een prijs in die buurt akkoord zou gaan. De kans dat een derde taxateur het beeld nog ingrijpend zou kunnen wijzigen zou dan immers gering zijn: indien door partijen benoemde taxateurs tot nagenoeg gelijke waarden zouden zijn gekomen, zou aangenomen mogen worden dat deze taxaties zeer objectief zijn vastgesteld.
Fase 3 voorziet in de situatie dat de onderhandelingen in de voorgaande fasen niet tot resultaat hebben geleid.
De rechtbank merkt op, dat meer in het algemeen kan worden gezegd, dat in een situatie waarin twee door de respectieve partijen benoemde taxateurs tezamen een derde taxateur benoemen, in de praktijk wordt gesproken over twee "partijtaxateurs" waarbij de derde taxateur - veelal tevens voorzitter - als de neutrale derde wordt gezien. (Voor deze opvatting verwijst de rechtbank onder meer naar de uitspraken van de rechtbank en het hof in Arnhem gepubliceerd onder nummer NJ 1990/51.)
Uit het vorenoverwogene over de prijsafspraak blijkt dat dit ook door partijen onder ogen is gezien: partijen hebben in fase 3 een voorziening getroffen voor de meest voor de hand liggende situatie dat partijen niet tot een prijs zijn gekomen omdat de eerste taxatie (in opdracht van [R.]) te hoog is voor Meulen en de tweede taxatie (in opdracht van Meulen) te laag is voor [R.]. Niet alleen is dit de in theorie meest voor de hand liggende situatie waarin partijen in fase 3 terecht zouden kunnen komen, maar het is hier ook de feitelijke situatie.
De in fase 3 door de beide eerdere taxateurs (en niet toevallig niet door partijen) te benoemen derde taxateur moet nu uitkomst bieden. Uit het feit dat partijen niet hebben voorzien in een fase na fase 3 volgt, dat partijen hebben beoogd dat uiterlijk in fase 3 een prijs tot stand komt.
De prijsafspraak moet aldus worden uitgelegd, dat de drie taxateurs tot een prijs móeten komen. Gegeven de situatie dat de eerste taxatie hoog en de tweede laag is volgt, dat de neutrale derde taxateur - daarom ook voorzitter - wordt geacht uitkomst te bieden. De meest gelukkige uitkomst zou uiteraard zijn, dat de drie taxateurs in onderling overleg tot een unaniem oordeel zouden komen, maar een redelijke uitleg van de prijsafspraak moet worden geacht ook de mogelijkheid van een meerderheidsbeslissing in te sluiten. Een uitleg, waarin alleen een unaniem oordeel tot een bindende prijs zou kunnen leiden, verdraagt zich immers niet met het vorenoverwogene om verschillende redenen. Ten eerste is in fase 3 gegeven dat de eerste twee taxaties zodanig ver uit elkaar liggen, dat op basis daarvan partijen niet tot een prijs hebben kunnen komen. Hieraan is inherent dat de eerste twee taxateurs wellicht zover uiteen liggen, dat de kloof niet te overbruggen is. Ten tweede hebben partijen kennelijk beseft, dat de door de respectieve partijen benoemde taxateurs door de wederpartij als minder objectief zullen worden gezien. Dat maakt tussenkomst van een onafhankelijke derde wenselijk. De onafhankelijkheid wordt hier gewaarborgd doordat niet partijen maar de eerste twee taxateurs de derde taxateur benoemen. Ten derde is fase 3 de laatste fase waarin de oplossing móet komen. Daarmee verdraagt zich niet de mogelijkheid van een impasse, die zou kunnen ontstaan doordat het gat tussen beide eerste taxaties voor die twee taxateurs onoverbrugbaar zou blijken.
De slotsom moet zijn dat een redelijke uitleg van de prijsafspraak meebrengt, dat de drie taxateurs zo mogelijk unaniem maar ook bij meerderheid tot een voor partijen bindende prijs kunnen komen.
7.6 Dit oordeel is van doorslaggevende betekenis voor dit geschil. Uit de vaststaande feiten volgt nu immers dat er met het in juni 2001 uitgebrachte taxatierapport met het meerderheidsoordeel van Koreman en Pruijn een partijen bindende prijs is vastgesteld voor de grond ter hoogte van ƒ 2.533.500,--.
Hieruit volgt, dat de vordering in conventie dient te worden afgewezen en dat het onderdeel van de vordering in reconventie betreffende het restant koopsom voor toewijzing gereed ligt (de daarin vervatte veroordeling ter zake de over het depot opgebouwde rente is als zodanig niet bestreden).
De andere onderdelen van de vordering in reconventie zullen hieronder nader worden besproken.
7.7 Over de gevorderde schadevergoeding oordeelt de rechtbank als volgt.
Tussen partijen staat het volgende vast. Bij het kort geding op 15 juni 2000 is overeengekomen: "Voor het verschil tussen beide taxaties (…) zal door (…) [R.] een bankgarantie worden gesteld. De tekst van deze bankgarantie zal minimaal twee dagen voordat die wordt gesteld ter accordering aan partij Meulen worden toegezonden."
[R.] heeft Meulen een tekst ter accordering toegezonden waarin was opgenomen: "3. deze verkoopprijs zal door taxateurs bindend worden vastgesteld en wel doordat de twee eerder door partijen benoemde taxateurs een derde taxateur benoemen en deze drie taxateurs in onderling overleg de prijs tussen partijen bindend zullen vastleggen."
Meulen heeft dit als ontoereikend bestempeld, omdat er nog een voorziening diende te worden opgenomen voor het geval de aldus voorziene wijze van prijsvaststelling niet tot resultaat zou leiden. De bankgarantie is vervolgens niet tot stand gekomen.
[R.] stelt nu dat Meulen de bankgarantie ten onrechte heeft geweigerd met als gevolg de gevorderde rentederving aangezien [R.] bij de bank een hogere rente, namelijk 4,45% had kunnen verkrijgen.
Meulen stelt dat de bankgarantie terecht is geweigerd, omdat die zonder de door haar gewenste aanvulling onvoldoende zekerheid bood.
De rechtbank is in het verlengde van het vorenoverwogene van oordeel, dat Meulen de bankgarantie heeft geweigerd op basis van een onjuiste interpretatie van de prijsafspraak. Dit betekent dat Meulen de overeenkomst van 15 juni 2000 niet is nagekomen en op die grond aansprakelijk is voor de daardoor door [R.] geleden schade. Vervolgens is de vraag of en welke schade [R.] heeft.
[R.] heeft haar vordering gebaseerd op de stelling dat de rente bij de bank 4,45% zou zijn geweest. Als productie 15 is een brief van de bank overgelegd waarin wordt gezegd, dat de rente voor een deposito met een looptijd van 3 maanden 4,45% bedraagt. Meulen heeft in reactie hierop gesteld, dat dit rentepercentage wordt betwist en dat algemeen bekend is dat de rente na de periode waarop de brief van de bank betrekking heeft is gedaald. [R.] heeft vervolgens volstaan met een blote herhaling van haar stelling en heeft overigens geen (toereikend) bewijsaanbod ter zake gedaan.
De rechtbank is van oordeel, dat [R.] in het licht van het gemotiveerde verweer van Meulen haar stelling in ontoereikende mate heeft gehandhaafd en bovendien geen afdoende bewijsaanbod heeft gedaan. Hieruit volgt dat haar feitelijke stelling gepasseerd dient te worden. Daardoor resteert thans de niet nader uitgewerkte stelling dat de bank over de periode in geding een hogere rente zou hebben berekend, welke stelling op zichzelf onvoldoende is om de vordering te kunnen dragen, zodat deze moet worden afgewezen.
7.8 Over de gevorderde deskundigenkosten overweegt de rechtbank als volgt.
Tussen partijen staat vast, dat zij op 23 december 1999 zijn overeengekomen, dat Meulen de door [R.] gemaakte deskundigenkosten betreffende de heer Donners voor haar rekening zou nemen.
[R.] stelt dat Meulen ook de andere door [R.] gemaakte deskundigenkosten dient te vergoeden, omdat dit ook eerder door partijen is overeengekomen (waarmee kennelijk wordt gedoeld op 23 december 1999) en omdat dit bij transacties als deze gebruikelijk is.
Meulen heeft vervolgens gesteld, dat de overeenkomst van december 1999 een op de toenmalige situatie afgestemde overeenkomst was, die geen betekenis heeft voor de verdere rechtsverhouding tussen partijen. Meulen betwist dat er sprake zou zijn van een gebruik als door [R.] gesteld.
[R.] heeft vervolgens volstaan met een blote herhaling van haar stelling.
De rechtbank is van oordeel, dat [R.] aldus haar stellingen onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd, zodat deze moeten worden gepasseerd. Niet gesteld of gebleken is dat er een andere rechtsgrond zou zijn voor toewijzing van de gevorderde vergoeding van deskundigenkosten, zodat ook dit deel van de vordering in reconventie dient te worden afgewezen.
7.9 Meulen zal als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Bij de berekening van de hoogte van de kosten aan salaris procureur kiest de rechtbank het tarief dat correspondeert met het in reconventie toegewezen bedrag. Concreet betekent dit tarief VI.
7.10 De overige stellingen en verweren van partijen zullen als niet langer van belang onbesproken blijven.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
In conventie
wijst het gevorderde af;
In reconventie
veroordeelt Meulen medewerking te verlenen aan vrijgave van het depot onder notaris mr. Urlings te Roermond, groot € 229.929,53 - zegge tweehonderdnegenentwintigduizend negenhonderdnegenentwintig euro en drieënvijftig eurocent - (ƒ 506.698,--) alsmede de daarover opgebouwde rente, zulks in die zin dat dit bedrag aan [R.] wordt uitbetaald;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In conventie en in reconventie
veroordeelt Meulen in de proceskosten van [R.], welke kosten tot aan deze uitspraak worden begroot op:
€ 193,76 aan griffierechten en
€ 5.172,-- aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R. Kluin en op de openbare civiele terechtzitting van 15 augustus 2002 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Type: rk