Uitspraak
uitspraak: 24 december 2002
V O N N I S
in kort geding van de rechtbank Roermond
in de zaak van:
eiseres in conventie;
gedaagde in reconventie:
Stichting
ZORGGROEP NOORD-LIMBURG,
gevestigd te Venlo,
procureur: mr. H.J.J.M. van der Bruggen,
tegen:
gedaagde in conventie;
eiseres in reconventie:
De rechtspersoon volgens kerkelijk recht het kerkgenootschap, althans het zelfstandige onderdeel of lichaam:
PAROCHIE VAN DE HEILIGE VITUS,
gevestigd te [woonplaats], [adres],
procureur: mr. J.M. Pals.
Partijen worden aangeduid als:
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie: de Zorggroep;
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie: de Parochie.
1. Inhoud van het procesdossier
In conventie en in reconventie
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 december 2002;
- de pleitnota's, die tijdens de mondelinge behandeling op de openbare zitting van 23 december 2002 zijn overgelegd.
2. Vaststaande feiten in conventie en in reconventie
De rechter gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.
- de Zorggroep is eigenaar van het perceel en de opstallen aan de [adres] te [woonplaats];
- op het perceel was tot mei 2002 het verzorgingshuis [naam] gevestigd;
- de eigendom van het perceel en opstallen is via diverse rechtsvoorgangsters van de Zorggroep verkregen op grond van de uiterste wilsbeschikkingen van mevrouw [J. E-H] (verder: mevrouw [E]) en van de heren [D] en [H];
- mevrouw [E] heeft in haar wilsbeschikking bepaald dat haar bezittingen werden nagelaten aan het Rooms Katholiek Armbestuur van [woonplaats] (verder: het Armbestuur) onder de volgende voorwaarde:
"dat het door testatrice na te laten huis met erf, tuin en landbouw te [woonplaats], binnen een jaar na haar overlijden moet worden ingericht en bestemd tot het houden van een bewaarschool en tot een gasthuis ter verpleging van zieken, gebrekkigen en oude Rooms Katholieke inwoners der Parochie [woonplaats].";
- omdat het Armbestuur zelf geen uitvoering kon geven aan de bestemming van de nalatenschap, heeft de Congregatie der Missiezusters, Dienaressen van de Heilige Geest te [woonplaats] (verder: de Congregatie) sinds de jaren '20 het complex (geheel zelfstandig) voor eigen rekening en risico beheerd en gefinancierd;
- mede daarom is het complex in 1957 door het Armbestuur om niet overgedragen aan de Congregatie;
- de Congregatie heeft het complex in 1970 om niet overgedragen aan de Stichting Bejaardencentrum [naam];
- in 1989 is de Stichting Bejaardencentrum [naam] met de Stichting Bejaardenvoorziening [woonplaats] gefuseerd tot de Stichting Bejaardenvoorziening [woonplaats];
- in het notariële akte die ten grondslag ligt aan de fusie is het navolgende beding opgenomen:
"De comparanten verklaren de Stichting C (Stichting Bejaardenvoorziening [woonplaats]: rechter) te verplichten tot instandhouding van de door erflaatster aan vermeld onroerend goed gegeven bestemming en dit ten behoeve van voormelde Parochie (Parochie van de Heilige Vitus) aan te nemen.";
- de Stichting Bejaardenvoorziening [woonplaats] is door middel van een fusie op 1 januari 2001 onderdeel geworden van de Zorggroep;
- in verband met nieuwbouw zijn de bewoners en de zorgvoorziening verplaatst naar het 8 kilometer verderop gelegen [woonplaats];
- op het perceel aan de [adres] te [woonplaats] bevinden zich naast het oude (inmiddels leegstaande) bejaardenhuis, 36 aanleunwoningen;
- deze (thans nog bewoonde) woningen zijn eigendom van de Woningstichting [WM] (verder: de Woningstichting), die rechthebbende is op een gedeelte van het perceel;
- de investering in de nieuwbouw wordt (mede) gefinancierd met de verkoop van het perceel in [woonplaats];
- er hebben zich verscheidene aspirant-kopers gemeld, waarvan de Woningstichting het hoogste bod heeft uitgebracht, te weten € 1.750.000,= hetgeen ongeveer € 500.000,= meer is dan de overige twee biedingen;
- de boekwaarde van het perceel bedraagt € 1.719.642,=;
- de Woningstichting is voornemens op het perceel een zogenaamde woon/zorgzone te creëren, waarbij de bestaande woningen worden gerenoveerd;
- op de plaats waar nu het (oude) verzorgingshuis en kloostergebouw staan zullen circa 50 nieuwe appartementen gerealiseerd worden, waarvan 15 appartementen onder de huursubsidiegrens en 35 in de duurdere huurklasse en/of verkoop;
- naast de appartementen zal er een ontmoetingsruimte worden gebouwd voor de bewoners en ouderen uit de directe omgeving.
3. Vordering en stellingen van de Zorggroep in conventie
De Zorggroep stelt en vordert overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, die aan dit vonnis is gehecht. De raadsman heeft op de zitting een nadere toelichting gegeven.
Die toelichting houdt samengevat het volgende in.
De Zorggroep is van mening dat met de realisatie van het woon/zorgproject op eigentijdse wijze invulling wordt gegeven aan de bestemming uit 1906, kortweg ouderenzorg. Met het project wordt de ouderenzorg in [woonplaats] gecontinueerd, zij het in een modernere vorm dan de zorg die werd verleend in het [naam]. Deze moderne, verbeterde zorg gaat uit van verzorging aan huis in plaats van verhuizing naar een bejaarden- of verpleeghuis.
Na goedkeuring door het College Sanering Ziekenhuisvoorzieningen hebben de Zorggroep en de Woningstichting op 1 juli 2002 een koopovereenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat de eigendomsoverdracht op 30 augustus 2002 zou plaatsvinden. De Woningstichting koopt echter onder de voorwaarde dat het perceel vrij van het kettingbeding wordt overgedragen. Zij zal enkele appartementen individueel gaan verkopen, hetgeen met een kettingbeding zeer moeizaam zal verlopen. Daarnaast zal van het kettingbeding een waardedrukkend effect uitgaan. De Woningstichting wil zich vrij achten om, indien de realisatie van het project onverhoopt minder voortvarend verloopt dan verwacht, bepaalde appartementen aan een andere doelgroep dan ouderen (55+) ter beschikking te stellen.
Zowel de Zorggroep als de Woningstichting hebben groot belang bij het verlijden van de koopakte vóór 1 januari 2003. Indien na die datum zal worden verleden, zal er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, hetgeen een extra kostenpost van
€ 105.000,= zal opleveren. Bovendien bestaat voor de Zorggroep het risico dat de Woningstichting gebruik zal maken van het in de koopovereenkomst bedongen recht van ontbinding indien niet voor 31 december 2002 vrij van het kettingbeding kan worden geleverd.
4. Verweer van de Parochie in conventie
De raadsman heeft op de zitting het gevorderde bestreden.
Dit verweer houdt samengevat het volgende in.
Er is sprake van een kettingbeding, althans een derdenbeding, althans een kwalitatieve verplichting. De Parochie is partij bij het beding (zij heeft het destijds aanvaard) en heeft uit hoofde daarvan een eigen recht verkregen tegenover de Zorggroep.
Door het beding niet op te nemen in de koopovereenkomst tussen de Zorggroep en de Woningstichting behoudt de Woningstichting zich alle vrijheden voor om, zoals zij nadrukkelijk ook wenst, het perceel te gebruiken zoals zij wil en is de instandhouding van de bestemming van het perceel ten behoeve van de ouderenzorg in gevaar: zonder het beding zullen de intenties en mogelijkheden van de Woningstichting immers geen bindende kracht hebben.
De Zorggroep pleegt wanprestatie en de Woningstichting handelt onrechtmatig indien de notariële akte zonder beding zou worden gepasseerd.
5. Vordering en stellingen van de Parochie in reconventie
De Parochie vordert - onder verwijzing naar hetgeen in conventie is gesteld - op de zitting een verbod voor de Zorggroep om mee te werken aan enige verkoop en levering van het registergoed zonder volledige inachtneming van het beding dat is opgenomen in de akte van 29 december 1989 en zonder verwijzing naar de eerdere verkrijgingstitels en daarin opgenomen bestemmingsbeperkingen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,=.
6. Verweer van de Zorggroep in reconventie
De raadsman heeft - onder verwijzing naar hetgeen in conventie is aangevoerd - op de zitting het gevorderde bestreden.
7. Het oordeel van de voorzieningenrechter
In conventie en in reconventie
In de notariële akte, verleden voor notaris mr. B.T. Lunter, notaris ter standplaats Venray op 29 december 1989, is opgenomen:
"Kettingbeding
De comparanten verklaren de stichting C (de rechtsvoorganger van de Zorggroep: rechter) te verplichten tot instandhouding van de door erflaatster aan voormeld onroerend goed ([adres] te [woonplaats]: rechter) gegeven bestemming en dit ten behoeve van voormelde Parochie aan te nemen.".
In de overdrachtsakte van 1970 was deze bestemming als volgt geformuleerd:
"In verband met voormelde testamenten verbindt de stichting (stichting bejaardencentrum [naam]: rechter) zich uitdrukkelijk de aan het overgenomen complex gegeven bestemming voor bejaarden-tehuis bij voortduring te laten bestaan en bij eventuele overdracht van het onroerend goed van een opvolger in de eigendom voldoende waarborgen te eisen dat deze bestemming gehandhaafd blijft, een en ander ten genoegen van voormelde Rooms Katholieke Kerk en Parochie, als getreden in de rechten van het Rooms Katholiek Armbestuur.";
Of dit beding als een kettingbeding, als een derdenbeding dan wel als een kwalitatieve verplichting dient te worden beschouwd kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorshands in het midden blijven, nu beide partijen ervan uitgaan dat de Parochie aan dit beding rechten kan ontlenen.
Ten aanzien van de rechten met betrekking tot het perceel [adres] te [woonplaats] is vervolgens een historisch verloop gegeven, dat evenmin tussen partijen is betwist. Uit dat historische verloop blijkt dat van de oorspronkelijke 4 doelstellingen uit 1914 alleen nog de bestemming van bejaardentehuis (zie de notariële akte die als productie a door de Zorggroep in het geding is gebracht) overgebleven.
Inmiddels is echter ook de bestemming bejaardentehuis niet meer te realiseren nu de zorg voor de behoeftige ouderen plaatsvindt in een verzorgingstehuis (met een verzorgingsindicatie) dan wel in een verpleeghuis (met een verpleegindicatie). Bovendien is de zorg voor ouderen in het algemeen (het seniorenbeleid) ook nader gedifferentieerd in die zin dat zij in aanmerking kunnen komen voor senioren- en aanleunwoningen. Het beding zal dus bezien moeten worden in het licht van dit veranderde beleid ten aanzien van ouderen.
Uit de stellingen volgt dat de Woningstichting als koper van het perceel [adres] te [woonplaats] een seniorenbeleid voert in die zin dat het in haar voornemen ligt op het perceel seniorenwoningen te realiseren. De vraag is echter of het door de Woningstichting gevoerde seniorenbeleid ten aanzien van deze locatie in overeenstemming is met dan wel passend is binnen het kader van het veranderde beleid ten aanzien van (behoeftige) ouderen, afgezet tegen de inhoud van het beding.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan hierover terecht getwist worden nu de realisatie alleen ziet op seniorenwoningen, terwijl de voorzieningen voor zorg- en verpleegbehoeftigen zich elders bevinden en de Woningstichting bovendien een aantal seniorenwoningen aan derden wil gaan verkopen.
Uit de overgelegde stukken is verder gebleken dat er ook een ouderensoos op het perceel werd geëxploiteerd. Weliswaar is door de Zorggroep aangevoerd dat er naast de appartementen een ontmoetingsruimte zal worden gebouwd voor de bewoners en ouderen uit de directe omgeving, maar enige garantie tot realisering en tot behoud daarvan voor de (naaste) toekomst is niet gegeven. Een duidelijk mééromvattend seniorenbeleid dan de geplande seniorenwoningen ter plaatse, waardoor de doelstelling van de zorg voor de (behoeftige) ouderen benaderd én behouden kan worden, is voorshands niet gegeven.
In het realiseren en handhaven van een ouderensoos, in het - des nodig of gewenst - bieden van 24-uurszorg vanuit een verzorgings- en/of verpleeghuis en dergelijke voorzieningen moet naar het oordeel van de voorzieningenrechter een mogelijkheid liggen om aan het beding recht te doen wedervaren. Partijen (b)lijken op dit punt bepaald niet met elkaar uitgepraat: zij zullen hier over moeten dooronderhandelen.
Om de eigentijdse invulling van de ouderenzorg echter niet in de weg te staan zal de voorzieningenrechter de Parochie veroordelen te dulden dat de notariële akte van eigendomsoverdracht tussen de Zorggroep en de Woningstichting gepasseerd zal worden op straffe van een - zij het gematigde - dwangsom.
Daar staat echter tegenover dat deze toewijzing in die zin beperkt zal worden dat de Zorggroep in de notariële akte zal dienen op te nemen dat de Woningstichting verplicht is met de Parochie door te onderhandelen over een adequate invulling van het beding. Daarbij dient eveneens in de akte opgenomen te worden dat de Zorggroep het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde zal dienen te reserveren ter eventuele voldoening aan een financiële verplichting ten opzichte van de Parochie wegens het mogelijk vervallen van het beding.
De vordering in reconventie dient gezien al het vorenstaande te worden afgewezen.
De voorzieningenrechter acht termen aanwezig de proceskosten tussen partijen te compenseren als hierna in het dictum te bepalen.
B E S L I S S I N G
De voorzieningenrechter:
in conventie
veroordeelt de Parochie te dulden dat (althans hiertegen geen akte te ondernemen) de notariële akte van eigendomsoverdracht tussen de Zorggroep als verkoper en de Woningstichting als koper ten overstaan van notaris mr. R.Th.J.M. Hetterschijt te Bergen, althans zijn waarnemer of enige andere notaris, gepasseerd zal worden uiterlijk 30 december 2002 en de eigendom van het perceel (kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie S nummers 535, 1383, 1384, 1596 en 1597) in volle eigendom overgaat op deze koper zonder dat in deze akte van eigendomsoverdracht het kettingbeding uit 1989 mee overgedragen wordt, op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 500.000,=, zulks onder de voorwaarden als hiervoren geformuleerd;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in conventie en in reconventie
wijst af al het meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.M. Schrickx als voorzieningenrechter en door deze op de openbare civiele terechtzitting van 24 december 2002 uitgesproken in aanwezigheid van M.H.P. van Asten-Berden als griffier.
Type: mva