Uitspraak
uitspraak: 20 juli 2005
V O N N I S
van de rechtbank Roermond
in de zaak van:
eiseres:
Het publiekrechtelijk lichaam INDUSTRIESCHAP GENNEP BERGEN,
gevestigd te Gennep,
procureur: mr. H.J.J.M. van der Bruggen;
tegen:
gedaagde:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], [adres],
procureur: mr. S.P.J. Oudenhoven.
Partijen worden als volgt aangeduid:
eiseres: IGB;
gedaagde: [gedaagde].
1. Inhoud van het procesdossier
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de dagvaarding met bijlagen van 21 oktober 2004;
- de akte houdende vermindering van eis;
- de conclusie van antwoord met bijlagen;
- het vonnis van deze rechtbank van 30 maart 2005;
- de akte na tussenvonnis van IGB;
- het proces-verbaal van comparitie van 26 mei 2005.
2. Vaststaande feiten
De rechtbank gaat uit van de volgende tussen partijen vaststaande feiten:
2.1 IGB heeft aan [gedaagde] verkocht een perceel op het Bedrijventerrein “De Grens” , te weten De Grens 33. Ten behoeve van deze verkoop is tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is –voorzover relevant- bepaald:
“Artikel 13: Bebouwing Pro/bedrijfsgebouw(en)/verplichting tot terugverkoop
a. De koper is verplicht de onroerende zaak te bebouwen met één of meer bedrijfsgebouwen overeenkomstig een door de gemeente Gennep, onverminderd haar wettelijke bevoegdheden, goed te keuren bouwplan. Binnen twee jaar na datum van het verlijden van de overdrachtsakte moet de op de onroerende zaak te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe aanleiding bestaat kan deze termijn door de verkoper worden verlengd. Koper wordt, indien hij weigert aan vorenstaande te voldoen, uitdrukkelijk gewezen op het bepaalde in artikel 26.
(…)
Artikel 26.: Boetebepaling
a. Bij niet-nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit deze overeenkomst van verkoop en koop, verbeurt de koper, na behoorlijke ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn, ten behoeve van de verkoper een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintig procent van de koopsom.”
2.3 De termijn als bedoeld in artikel 13 van Pro de overeenkomst is verstreken op 2 oktober 2002. De bouw was op dat moment niet voltooid.
2.4 Bij brief van 27 januari 2003 is [gedaagde] door IGB in gebreke gesteld met betrekking tot zijn bebouwingsverplichting op grond van de koopovereenkomst en overdrachtsakte. Aan hem is een termijn van drie maanden gegund om alsnog aan de verplichting te voldoen.
2.5 Bij brief van 11 februari 2003 heeft [gedaagde] aan IGB geschreven:
“Het spijt ons zeer dat wij niet geheel aan onze verplichting aangaande de voltooiing van de bouw hebben kunnen voldoen. Om redenen van onvoorziene aard is er vertraging ontstaan. Wij hebben echter het vaste voornemen om de bouw zo spoedig als in onze mogelijkheden ligt te voltooien. Of dit ons in drie maanden zal lukken kunnen wij niet met zekerheid garanderen. Wij verzoeken om enige coulance uwerzijds.”
2.6 Bij brief van 29 januari 2004 heeft IGB aangegeven de boete als bedoeld in artikel 26 van Pro de koopovereenkomst met ingang van 28 april 2003 op te eisen.
2.7 In de procedure heeft IGB de gevorderde boete beperkt tot 15% van de koopsom.
3. Vordering en stellingen van IGB
IGB vordert –na vermindering van eis- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 47.565,17, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 2003 en de proceskosten.
Voor de stellingen en onderbouwing daarvan verwijst de rechtbank naar de stukken.
4. Verweer van [gedaagde]
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van IGB in de vorderingen dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met kostenveroordeling.
Voor de weren en onderbouwing daarvan verwijst de rechtbank naar de stukken.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 De eerste vraag die de rechtbank in verband met het gevorderde dient te beantwoorden is of het gebouw op 28 april 2003 ‘voltooid en gebruiksklaar’, als bedoeld in artikel 13 van Pro de overeenkomst, was. In dit verband heeft IGB een aantal foto’s in geding gebracht waaruit –zoals ter comparitie erkent door [gedaagde]- de toestand van de bebouwing op 28 april 2003 volgt. De rechtbank heeft na bestudering van deze foto’s vastgesteld dat het hogere deel van de bebouwing tenminste ramen mist en de afgewerkte aansluiting met de laagbouw ontbreekt. Naar het oordeel van de rechtbank kan derhalve niet gezegd worden dat de bebouwing ten tijde van de foto’s voltooid en gebruiksklaar was.
Ter comparitie heeft [gedaagde] betoogd dat het bouwwerk grotendeels gereed was. De rechtbank is met IGB van oordeel dat ‘grotendeels gereed’ niet gelijk is aan ‘voltooid’ zoals bedoeld in de tussen partijen gesloten overeenkomst.
5.2 Nu de bouw derhalve niet op het door IGB als uiterste datum gestelde moment gereed was is de contractuele boete in beginsel verschuldigd. De rechtbank komt toe aan de bespreking van de overige weren.
5.3 [gedaagde] stelt dat haar brief van 11 februari 2003 gezien dient te worden als een verzoek tot verlenging van de termijn als bedoeld in artikel 13, eerste lid van de overeenkomst. De rechtbank merkt in dit verband op dat de overeenkomst geen vormvereisten stelt aan het verzoeken om een termijnverlenging danwel het verstrekken daarvan. De redelijkheid en billijkheid die partijen bij een overeenkomst over en weer jegens elkaar in acht dienen te nemen dicteert echter dat gezien de voor betrokkenen in geding zijnde belangen er tussen hen gestreefd dient te worden naar voldoende duidelijkheid over de te hanteren termijnen. In dit licht acht de rechtbank de volgende omstandigheden van belang:
- IGB heeft in duidelijke bewoordingen aangegeven dat de termijn wat haar betreft afloopt op 28 april 2003 (vide brief d.d. 27 januari 2003) en heeft daarbij gewezen op de gevolgen van het verstrijken van die termijn;
- De brief van [gedaagde] vraagt niet uitdrukkelijk naar een nieuwe termijn en noemt ook geen datum waarbinnen hij wel gereed zou kunnen zijn;
- [gedaagde] ontvangt geen reactie van IGB houdende een bijgestelde termijn;
- [gedaagde] heeft in de periode tussen zijn brief en het verstrijken van de termijn geen stappen om een (schriftelijke) bevestiging te krijgen van zijn gestelde vertrouwen in een verlenging.
De rechtbank is gezien het voorgaande van oordeel dat de brief van [gedaagde] niet gezien kan worden als een verzoek tot verlenging van de termijn. Evenmin kon [gedaagde] uit de geschetste omstandigheden het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat aan hem een nieuwe termijn was verstrekt. In het verlengde hiervan heeft IGB door het niet reageren op deze brief ook niet zodanig gehandeld dat er sprake is van het schaden van het rechtszekerheids-, vertrouwens- of zorgvuldigheidsbeginsel, zoals door [gedaagde] aangevoerd.
5.4 [gedaagde] wijst op de vertraging welke opgelopen zou zijn in het bouwvergunningstraject. De rechtbank stelt allereerst vast dat het verlenen van de bouwvergunning tot de invloedssfeer van de Gemeente en niet IGB behoort. Uit het door [gedaagde] naar voren gebrachte volgt niet dat het eerst laat verstrekken van een bouwvergunning in de relatie tussen IGB en [gedaagde] desondanks niet voor risico van [gedaagde] zou moeten komen. Daarnaast is door [gedaagde] volstrekt onvoldoende gesteld dat de vertraging in de bouwvergunningssfeer in een voldoende oorzakelijk verband staat tot het op 28 april 2003 niet gereed zijn van de bouw. De rechtbank wijst daarbij op de omstandigheid dat door [gedaagde] is gesteld dat 85% van de bouw klaar zou zijn geweest in oktober 2002 en in april 2003 90% gereed zou zijn. Het niet voortvarend verder bouwen lijkt dus niet gekoppeld te zijn aan een gebrek in tijd maar, zoals door [gedaagde] ook zelf aangevoerd, in financiële problemen zijnderzijds.
5.5 [gedaagde] doet voorts een beroep op matiging van de boete, een en ander ook onder invloed van het evenredigheidsbeginsel. Volgens [gedaagde] is er sprake van een onevenredigheid tussen het geschade belang en de hoogte van de boete.
De rechtbank stelt voorop dat door [gedaagde] geenszins is gesteld dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete eist, zoals bedoeld in artikel 6:94 BW Pro. Dit blijkt ook niet uit de omstandigheden van de zaak. [gedaagde] heeft zich, door het aangaan van de overeenkomst, willens en wetens verbonden aan een boetebeding waarvan hij reikwijdte en hoogte volledig kon inschatten. Voorts volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat de rechtbank de factoren die hebben geleid tot de verschuldigdheid van de boete van dien aard acht dat zij voor risico van [gedaagde] dienen te blijven.
Als dit al anders beoordeeld zou worden volgt uit de wetsgeschiedenis voorts dat het enkele uiteenlopen van schade en boete, zoals door [gedaagde] aangevoerd, onvoldoende grond is voor matiging (MvA II, Parl. Gesch. 6, p. 325).
Tenslotte stelt de rechtbank vast dat de vermindering van eis zijdens IGB, waardoor het boetepercentage met 10% verminderd is, de gestelde discrepantie tussen belang en boete in ieder geval weg neemt.
5.6 De hiervoor besproken argumenten legt [gedaagde] voorts ten grondslag aan de stelling dat een beroep op de boetebepaling in strijd zou zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid, nader uitgewerkt via de beginselen van behoorlijk bestuur. Tussen partijen staat vast dat IGB gebonden is aan de beginselen van behoorlijk bestuur.
De rechtbank stelt voorop dat bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW Pro terughoudendheid geboden is. Mede in achtgenomen het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet blijkt van enige strijd met de door [gedaagde] aangevoerde beginselen van behoorlijk bestuur en evenmin van strijd met de redelijkheid en billijkheid. De door [gedaagde] aangevoerde jurisprudentie maakt dit niet anders. Zo ziet HR 17 december 2004, LJN AR4151 op de situatie waarin de niet-nakoming die leidt tot verschuldigdheid van de boete gedaan is om andere, mogelijk negatievere gevolgen, te voorkomen. Hiervan is in de onderhavige zaak niets gesteld of gebleken.
5.7 Aan de overige door [gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden komt in het licht van het bovenstaande geen zelfstandige betekenis toe. De conclusie is dat het door [gedaagde] aangevoerde onvoldoende is om het door partijen overeengekomen boetebeding opzij te zetten. De rechtbank zal de vordering van IGB toewijzen en [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
B E S L I S S I N G
De rechtbank:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan IGB van een bedrag van € 47.565,17, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 2003;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van IGB, welke kosten tot aan deze uitspraak worden begroot op:
€ 1.745,-- aan griffierechten,
€ 83,78 aan explootkosten en
€ 1.788,-- aan salaris ten behoeve van de procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en op de openbare civiele terechtzitting van 20 juli 2005 uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Type: ap